市场调研及商业定位.docx
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市场调研及商业定位
市场调研及商业定位
鉴于前期市场调研和定位研究的重要性，主要提供以下服务内容，主要目的在于为接下来的概念设计和方案设计提供依据和指导性建议，从而提供设计工作的针对性和降低设计成本。
1-1前期基础作业调查
在项目正式进入实施前，我们会对项目本身进行比较充分的了解判断，通过与业主方沟通，切实理解业主方需要实现的目标，并通过最终后续的规划得以实现。
基地特性调查
开发目的定性分析
建筑设计与前期规划分析
既有及潜在限制条件调查
1-2基础资料分析
综合参考指标分析，针对城市发展规划，尤其是项目所处地区经济情况，通过对政府对未来商业、居住、商务规划发展方向的把握，对在该区域内发展不同商业项目提供参考建议。
主要对项目所在地区经济发展各项参数指标、居民收入及消费支出结构、消费习惯、城市规划发展等方面进行分析。
宏观基础资料
城市未来规划开发
政府政策导向分析
居住、商业、商务发展及产业开发
1-3市场分析
该部分主要进行零售商业及相关市场分析，对现有零售商业进行总体析述，通过对市场目前主要是零售业态、区域零售市场发展方向及趋势进行判断，从而有机的切入本项目周边地区的零售商业项目进行解析，在进行市场分析时，我们需要对市场上，尤其对周边地区目前在建及未来规划商业项目进行挖掘分析，从而为该项目提供良好的市场预期。
重点针对城市主要地区及本项目周边邻近商业市场进行详细分析。
零售商业市场析述
区域现有商业发展及特点
零售租金及商铺售价分析
未来区域零售发展
未来周边住宅开发对该项目影响判断分析
1-4项目分析
对项目周边发展环境、道路交通、居住、商业发展进行分析，同时重点对项目自身发展的限制与潜力进行析述。
道路交通
周边环境发展
人口居住
SWOT分析
1-5竞争项目研究
对于项目周边现有、在建以及规划的竞争性项目的研究，有助于了解周边消费者消费习惯以及消费水平。
同时为本项目的定位，以及商业体量的确定提供有效的参考数据，从而确保其商业定位的可行性。
竞争性项目的确定
竞争性项目的业态组合
竞争性项目的核心商户
竞争性项目的租售价格
1-6消费者调研
通过对基础资料、市场分析，我们在进入该项目商业定位前仍需要从消费者和商家两个层面进行把握，从消费者层面了解他们需要什么商品，什么服务是消费者认可和需要的；
消费者调研——选用定量问卷和座谈会两种调研方式，在执行期内调研目标确立、调研方式选择、调研对象的选择、调研问卷大纲的设定等方面届时业主方均可要求参与监督。
1-7厂商访谈
在进行商业定位前需要通过对主力承租户的了解判断定位方向是否正确，因此在商业定位前需要从商家那里了解他们对该项目的认识和看法，初步确认该项目之定位大方向。
厂商访谈主要采用与潜在商家直接沟通的方式，在执行期内选择厂商进行访谈，访谈问卷和访谈商家提前得到业主方确认。
1-8商业定位方案
通过基础资料、项目区位条件、周边消费特征、市场分析，结合消费者调研和厂商访谈情况，做出如下商业定位方案建议：
商业定位
目标市场（目标消费群体、目标消费区域定位）
消费需求分析
功能需求及组合分析
项目主题设计
商业层级建议
整体业种业态组合及配比
主力承租户组合及建议
商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点，即要确定商业地产的经营方向，或者说，商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。
准确的开发定位是商业物业成功开发的关键，只有准确的开发定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。
如果商业地产的开发定位失误，即使物业具备了优良的配套设施条件，并投入了大量的广告推广费用，采取了先进的营销推广方式，商业地产的经营也将会面临失败的命运。
如广州美博城配套设施先进，营销推广的力度很大，但其较高档化妆品批发的开发定位不适合市场的需求，最终导致物业的经营步履艰难。
商业地产具有两个客户层次，第一个客户层次是商品经营者，即物业的目标租户，他们是商业地产的直接客户；第二个客户层次是商品的购买者、消费者，他们是商业物业的间接客户，是经营的利润之源。
商业地产和租户经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。
商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。
周边环境中的人群包括居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。
其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群，有效人群分布的范围可能相当广泛，也可能较为狭窄。
有效人群的分布范围受地段的交通条件、周边居民状况。
商业环境等多种因素影响。
一般情况下，交通辐射的范围越广，有效人群分布的范围也越广；周边居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周边商业越发达，有效人群的范围和密度也就越大。
分析有效人群的各种消费需求，其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求就是地产开发定位的方向。
有效人群可能有多种潜在消费需求，也就是商业地产可以有多种开发定位方向，而其中有某种开发定位方向可使商业地产发挥最大的商业潜力，使物业经营投资回报最高，此种开发定位方向就是商业地产的开发定位目标。
对商业地产进行准确的开发定位，不但要善于分析有效人群的分布特点，而且还需要了解消费者各种类型的消费需求及其经营的特点。
这样才能选择合理的潜在消费需求作为商业地产的开发定位方向，这就要求商业地产的经营者需要具有广博的商品经营知识外还要具备丰富的物业运作经验。
、项目概况
1、城市背景
邯郸地处河北省最南端，西依太行山，东依华北大平原，邻接晋鲁豫三省。
是一座具有近三千年悠久历史的文明古城，战国时期是赵国的都城，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口849.9万人，其中市区人口297.48万人。
现辖四区、一市、十四县。
邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。
全市经济保持快速健康增长。
2004年全市生产总值936.5亿元，人均生产总值达到10887元，城市居民人均可支配收入7706元。
邯郸交通发达，京广铁路、京深高速公路、107国道横贯南北，邯长、邯济铁路，309国道沟通东西，是中原地区重要的交通枢纽。
截止2003年底，全市公路通车总里程己达6332公里。
高速公路达到72公里，形成四通八达的“五纵五横”干线公路网。
邯郸历史悠久，文化源远流长。
早在7300多年前，这里就孕育了新石器时代早期的磁山文化。
春秋战国时期，赵敬候迁都邯郸，使赵国都城邯郸迅速繁荣成为赵国政治、经济、军事和文化的中心，留下了“胡服骑射”的千古美名。
汉代与西安、洛阳、淄博、成都同为全国五大都会。
独具特色的燕赵文化培育出大批政治家、军事家和哲学家，著名的有蔺相如、廉颇、苟子、赵奢、李牧等。
“邯郸学步”、“完璧归赵”、“负荆请罪”、“黄粱美梦”等许多历史典故都发生在这里，邯郸也因此被誉为中国的“成语典故”之乡。
诸多的名胜古迹为邯郸保存了一笔宝贵的文化财富。
随着当地经济的发展，现今邯郸具有三大商业圈，分别为和平路商圈、人民路商圈、浴新大街商圈。
和平路商圈为邯郸市一级商圈，位于和平西路与陵西北大街交汇处，康德商场、阳光日月城、邯郸北国商城、国风购物广场、金伯爵广场等大型商场均处在该和平路商圈内，是邯郸市商业最繁华的地段，此商圈可定位为特级商圈。
人民路商圈为邯郸市一级商圈，位于人民路与中华大街交叉口，目前形成了以新世纪广场、国贸中心、万达为代表的中高档消费区，周边聚集了不少的市政机关、高档商务酒店等，是典型的城市消费新区，作为新市区商圈但是由于高于城市目前整体消费水平显得人气不是很旺，日客流量不超过8万人次。
浴新大街商圈为邯郸市二级商圈，地处浴新南大街，温州服装城、冀南工业品市场（纺织品大世界）、台州温岭鞋帽城等构成了专业市场商圈。
以及邯郸市其余区域分布着部分专业市场、临街商业门脸，这些位置局部区域虽然繁华，但未形成大的商业氛围，定位为二级商圈。
2、市场现状：
（1）新世纪电影城
新世纪电影城位于新世纪商业广场七楼东部，影城营业面积1600平方米，按照三星级电影院标准建造，影城有个4厅、412座，1个SRD数码厅、3个RD模拟厅、票价定位15—25元，中央空调、兼营休闲咖啡吧、健身、游戏、可乐饮料、爆米花、音像。
新世纪电影城于2005年新春开业。
（2）邯郸大剧院
邯郸大剧院（原工人剧院）隶属邯郸市文化局，位于中华大街中段。
门前为市文化广场，北望新华书店，南临和平路。
营业范围包括电影、戏剧、歌舞演出、餐馆住宿、健身娱乐等项目，并承揽各种大、中型会议，实为我市大型综合文化娱乐中心。
现以接待文艺团体演出及市委市政府大型政治会议为主。
票价定位15—25元。
3、项目概况：
稽山新天地商业街项目由邯郸市稽山房地产开发有限公司开发建设，邯郸市稽山房地产开发有限公司是浙江绍兴稽山集团在邯郸市投资设立的综合性房地产开发公司。
浙江绍兴稽山集团创建于1984年，座落在浙江绍兴的稽山鉴水之畔，是集印染、织造、服装、生物化工、外贸进出口、房地产等为一体的综合性民营企业集团，系“国家大型企业”、“全国出口创汇先进企业”、“省级管理示范企业”、“国家级高新技术企业”。
2004年5月10日，“稽山控股”在新加坡主板成功上市，成为浙江省第一家在新加坡直接上市的公司。
目前，集团总资产达10多亿元，成为一家取信于40余个国家和地区客商的国际化企业。
该项目发展商是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司成立于1989年，由来自世界各地的优秀房地产投资专家、经济分析专家、金融专家、投资顾问专家城、城市规划专家、营销专家组成，总部设于香港，主要在香港、东南亚、北美及内地从事风险基金投资、城市规划及房地产策划和营销代理等业务。
曾在香港及东南亚地区先后投资发展过近600多个项目，其中包括美国佛罗里达州迪士尼乐园、日本大阪亚太贸易中心、香港九龙丽港大厦、昆明锦绣花园等，每年代理销售金额超过600多亿元。
稽山新天地商业街项目位于和平西路与陵西北大街交汇处的西北侧，总建筑面积逾30万平米，投资额达15亿元。
项目整体定位为邯郸市“购物休闲第一街”，是邯郸市首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公等多种业态于一体的复合型业态商业区。
周边银行、邮政、公交线路等市政配套完善；可容纳500余个车位的超大智能车场，为项目的长远发展奠定基础。
本项目所处的和平路商圈，从地理位置上讲，距火车站长途客运站仅500米之遥、周边数十条公交干线通过，交通十分发达；邯山北大街两侧、环城西路两侧为专业市场和临街门脸，处于邯郸最具价值的特级商圈边缘地带。
商业密度：
方圆五百米之内，沿街分布着上百家坐落的商铺，有大小8家商场，数千商户云集于此，商业密度居全市之首。
商业环境：
环视四周，即可见康德商场、阳光日月城、北国商城、国风购物广场、金伯爵广场、乐颐电脑城、新赵都、邯山商场八座大型商场。
消费流量：
项目主干道邯山北大街日均客流量15万人次，高峰时可达25万人次。
稽山新天地商业街项目内部交通直接通向2层、3层的自动扶梯、观光电梯、连廊使项目各个楼座相互贯通、人气连成一片。
囊括了大型主题商场、立体式主题商业街、名品店、美食街、商务公寓、家具影音、电玩中心、休闲广场等几乎所有的业态种类。
餐饮美食街经营特色小吃，尽览天下美食。
西安腊汁肉白吉馍、保定驴肉火烧/牛肉罩饼、新疆羊肉串、陕西臭豆腐干、老北京炸酱面、天津大麻花、唐山秀麻团、云南丽江饵块、青岛蛤蜊、开封水煎包、沧州铁狮子头、津味炸土豆圆子、重庆虎皮脆椒、上元观红豆腐、朝鲜明太鱼、江西龙虎山豆腐干、江西郑新初烤鲜牛肉，想吃什么有什么！
名品购物街是清一色简洁、明快的专业店。
同时，街区采用先进的国际商业街设计模式，室外联廊、“空中花园”、通透飘窗、跨层扶梯，打造“无遮拦”、“零距离”全新商业模式。
名人篆刻字碑、优雅街头小品、炫目街头霓虹、舒适休闲座椅，环环景观相连，演绎CDD核心的和谐风景。
精心打造的五个总面积达到10000平米的特色休闲广场，超越了其建筑层面的意义，来作为休闲消费的文化载体、商业街区的重要特征之一。
该电影城项目地处稽山新天地商业街的7号8号9号楼连为一体的名品广场内，名品广场共四层，其中一层7号8号9号楼分体，楼与楼之间设有步行街，二、三层连为一体。
电影城位于名品广场的三层、四层，现规划三层、四层合为一层，总建筑面积约4100平方米，层高可根据电影城的需要另行设计，有4部电梯可直达电影城，另有6处消防疏散楼梯。
有5条公交线路在此停靠，交通发达，地理位置优越。
稽山新天地商业街项目计划于2005年1月底建筑蓝图设计，目前各项招商工作已经展开。
电影城目前尚处方案设计的递交阶段，需尽快完成后交由建筑设计院进行结构设计并报批，2006年2月即可施工建设，预计2006年12月底主体结构竣工。
业主要求于2006年12月底前一并与其他业态同步开业。
客户介绍：
新丹兰·尚街是邯郸市首家以时尚女性为主题的大型专业精品店中店，是将写字楼（Office）、停车场（Parking）、时尚购物（Shopping）、融为一体的多功能、现代化的商业综合体，规划设计在十字路口最佳位置设置了喷泉音乐广场、大面积广告位，炫彩靓丽的夜景照明工程整个商业店铺内硬件设施遥遥领先，创造体验式消费。
是集购物、休闲、娱乐、旅游、文化于一体的多功能、现代化、人性化、生态化综合性商业街区。
新丹兰·尚街新丹兰·尚街主体16层，其中，1-5层设计功能为商业购物，6-16层设计功能为商务、休闲、餐饮及高档写字楼。
商场硬件设施一应俱全，电动扶梯、中央空调、顾客休息区、顾客休闲椅等无不处处体现着新丹兰·尚街的时尚、流行等活力元素及人文关怀。
业态定位：
新丹兰·尚街以国际国内流行的“店中店”为运营模式，是16—45岁时尚女性消费的专业商场。
项目现状：
项目自2006年五一开业以来，取得了很大的成功，已成了邯郸个性、时尚、专业主体商场的风向标，引领邯郸的潮流趋势。
其个性、时尚、特色的服装，雅致、别具风格的店铺形象得到了消费者的青睐和追捧。
商户实力不断扩充，知名品牌不断增多，大店、形象店越来越多，我们有信心、有实力把新丹兰尚街经营的更美好。
经营管理：
新丹兰·尚街由北京光耀东方商业管理有限公司专业的精英管理团队全程管理，不对以往的成功经
验进行简单的复制粘贴，而是因地、因时制宜，为商场量身定做最合适的管理思路和经营方针，务实的工作作风和独特的管理方式与整个商场有机结合，使整个商场的管理张弛有度、有条不紊。
■新丹兰·尚街是我公司在河北省开发的首个商业地产项目，位于邯郸市中华大街与和平路交汇处，地处邯郸市核心商业地段，是邯郸市政府2005年重点建设项目之一，是丛台区政府2005年北京·山东招商重要成果之一，该项目总投资2亿元，总建筑面积35000平米，该项目的建成为地方政府解决近3000个就业岗位，预计年营业收入可达2亿元，可提升邯郸市整体商业经营管理水平，带动区域内商业的繁荣。
■新丹兰·尚街是邯郸市首家以时尚女性为主题的大型专业精品店中店，是将写字楼（Office）、停车场（Parking）、时尚购物（Shopping）、融为一体的多功能、现代化的商业综合体，规划设计在十字路口最佳位置设置了喷泉音乐广场、大面积广告位，炫彩靓丽的夜景照明工程整个商业店铺内硬件设施遥遥领先，创造体验式消费。
是集购物、休闲、娱乐、旅游、文化于一体的多功能、现代化、人性化、生态化综合性商业街区。
■新丹兰·尚街新丹兰·尚街主体16层，其中，1-5层设计功能为商业购物，6-16层设计功能为商务、休闲、餐饮及高档写字楼。
商场硬件设施一应俱全，电动扶梯、中央空调、顾客休息区、顾客休闲椅等无不处处体现着新丹兰·尚街的时尚、流行等活力元素及人文关怀。
业态定位：
新丹兰·尚街以国际国内流行的“店中店”为运营模式，是16—45岁时尚女性消费的专业商场
楼层特色：
各楼层主题色调鲜明生动，店铺装修个性时尚，商品更是琳琅满目；
负一楼，主要经营小饰品、小百货、小工艺品、家居饰品、大头贴、小数码、香熏等；
一楼，主要经营精品女鞋、运动休闲鞋、化妆品、玉器、黄金珠宝、西式快餐等；
二楼，主要经营品牌女装、精品女装、时尚女裤、美甲、现场化妆等；
三楼，主要经营少女装、个性牛仔装、中性休闲装、内衣、形象设计童装等；
四楼，主要经营品牌淑女装、休闲男装、美容院、瑜伽、婚纱摄影等；
五楼，规模引进了国际品牌服装会员店ITAT、餐饮美食等。
项目目标：
致力于成为引领邯郸消费时尚的风向标商场，提升邯郸的生活质量、品位，每年为邯郸培养1000名10万元商户，100名50万元商户，10名100万元商户。
项目现状：
项目自2006年五一开业以来，取得了很大的成功，已成了邯郸个性、时尚、专业主体商场的风向标，引领邯郸的潮流趋势。
其个性、时尚、特色的服装，雅致、别具风格的店铺形象得到了消费者的青睐和追捧。
商户实力不断扩充，知名品牌不断增多，大店、形象店越来越多，我们有信心、有实力把新丹兰尚街经营的更美好。
经营管理：
新丹兰·尚街由北京光耀东方商业管理有限公司专业的精英管理团队全程管理，不对以往的成功经验进行简单的复制粘贴，而是因地、因时制宜，为商场量身定做最合适的管理思路和经营方针，务实的工作作风和独特的管理方式与整个商场有机结合，使整个商场的管理张弛有度、有条不紊。
邯郸商业区改造
初步策划思路及建议
汉世佳投资顾问有限公司
Dec16,2003
第一部分邯郸商业项目的策划背景
中国房地产正面临急剧的洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势的全新时代。
我们敢说，商业地产定会成为中国房地产开发的下一个热点。
值得我们注意的是，虽然同出地产体系，但商业地产的开发操作、经营理念、营销策略、媒介策略等与住宅有着很大的不同：
Ø作为一个动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色。
Ø商业性更强，对于开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。
Ø商业建筑的土地出让金要比住宅更高，一般情况下，土地出让年限只有40年。
Ø商业铺位属于生产资料，流通强，商业风险大，对企业资金和开发模式依赖比较强。
……
面对商业地产开发中的种种与住宅物业的不同，我们稽山房地产邯郸商业项目如何制定开发策略、经营策略、销售策略；如何通过本项目达到企业利益最大化，并光荣完成企业的使命、社会的使命。
这正是邯郸商业项目的策划背景，邯郸商业项目给策划提供了一操作平台，策划将为项目披上一件成功的外衣。
第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作办法
根据我司的对商业的操作经验和本项目的实际需要，制定邯郸商业项目的策划操作思路如下：
2.1在市场调查方面
对房地产行家而言，市场调查只是对其“感觉”的论证。
这既是中国房地产的尴尬之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。
但是勿庸置疑的是，专业市场调查能力是发展商项目致胜的重要保障。
通过规范的调查研究方法为客户提供清晰的数据和有效的营销方案，是汉世佳的使命。
我们知道，数据是极端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠历经检验的市场研究模型、正确的资料搜集方法、严格的质量监控、专业人员的分析、客观的误差评估，才能说明提供给客户的一个百分数的价值。
（一）在此我们仅就邯郸商业改造项目拟采用的调查方法和手段作一系统描述。
1.定量研究
Ø入户访问：
作为消费者研究中最主要的数据收集方法，汉世佳发展了自己的抽样框架、访问员与实地监控系统，成熟的抽样与管理技术保证了消费者信息的真实与有效。
Ø电话访问：
汉世佳在同业中较早建立了中心城市居民家庭电话样本框，辅之以计算机辅助抽样系统、专职电话访问员等资源，保证了随机拨号技术（RDD）的应用。
Ø街头拦访：
拦截访问是指在某个场所（一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。
拦截面访的好处在于效率高。
Ø定点访问：
经验显示，在购物地点实施调查能够最大限度模拟真实的购买环境。
定点访问在专职督导的全程监控之下，能够在快速寻找特定受访者的同时有效保证调查结果的真实性。
Ø邮寄调查：
在调查范围涉及本区域外目标或特定受访者时，采用邮寄问卷的方法。
Ø网上调查：
E-mail方式和网络调查系统。
2.定性研究
Ø小组焦点座谈会：
由主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。
通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者，从而获取对既定问题的深入了解。
Ø深度访谈：
通过无结构的、直接的、个人的访问，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。
在研究中，对专家、部委领导、企业决策者、记者的深度访问能快速有效地收集信息。
纬群的深度访问从提纲设计到访问执行、记录整理与分析全部由自己的研究人员担当，有效保证了项目质量。
Ø企业访谈：
由于中国企事业单位的强大购买力和独特的购买决策，因而对单位用户的深入研究也成为我们此次设计的要求之一。
纬群采用专家访员、100％的问卷复核机制，为客户提供满意的服务。
3.探索性研究
Ø文案研究：
二手数据收集、历史数据分析等。
Ø典型调查：
针对典型案例、主要竞争对手的单项调查。
Ø观察访谈：
如伪装购物、观察客户等。
（二）市场调查内容
1、消费者意愿调查。
调查内容包括购物习性调查、外食餐饮习性调查、休闲习性调查、对邯郸市相关商业设施满意度调查、期望增加相关设施调查、受访者基本资料及对本案的看法等。
2、进驻经营者访谈。
调查内容包括进驻意愿调查、进驻方式调查、经营方式调查、对本案的看法。
3、专家意见调查。
以访谈方式收集相关专家对本案的看法以及所提出的宝贵意见。
4、邯郸市政府意见调查。
访谈邯郸市政府意见，并了解邯郸市商业项目改造之后期望经营模式及目标。
2.2在市场分析及可行性研究方面
2.2.1市场分析内容与工作流程
1、区位特性与基本条件分析。
其中包括：
a﹑区域环境特性分析
b﹑周边区域相关调查
c﹑区域社会经济发展现况分析
d﹑区域人口特性分析
e﹑交通运输系统分析
g﹑公共设施设计分析
2、相关法律、法规、政策分析
3、商圈发展潜力分析与预测。
分析现有商圈发展趋势及对区域周边商圈发展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域发展方向。
4、竞争者分析。
收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品种类、区位等，并分析对本案的影响。
5、SWOT分析。
分析本案之优、劣势、机会、威胁，以拟定本案开发策略方向。
6、经营管理分析。
7、投资效益评估。
市场研究分析工作流程图
计计划目标确立
基地分析
市场调查分析
市场
潜力分析
投资者
问卷调查
消费者
问卷调查
中国商业市场
分析北京、上海、石家庄、
城市商场
市场分析
城市商场
供需推估
案例分析
商圈零售
市场调查
现况分析
阶段
开发方案
研拟阶段
综合结论
阶段
本案产品定位分析
市场定位、产品组成
业别规模、附属设施
土地开发方案研拟
•经营模式分析
•相关法令分析
•开发程序规划
•财务规划分析
方案评选
开发与招商计划拟定
•财务计划拟定
•设备说明
•招商文件拟定
•专业经理人培训计划
回馈修正
2.2.2工作方法
1、专业分工法。
本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。
2、集体讨论法。
本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督，以召开多次工作会议方式，整合各专业顾问之工作成果，并与业主保持紧密的沟通，以达成工作共识之建立。
3、市场调查法。
本研究中将包括消费者问卷调查、经营者意见访问、现场踏勘……等方式，以收集第一手的资料。
4、次级资料收集法。
本研究并将收集相关政府统计资料、不动产杂志、专业研究报告，以及本现有资
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