收益法常见错误.docx
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收益法常见错误
收益法常见错误
第一部分：
净收益方面错误
错误类型：
1、遗漏其他收入
苏记：
收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。
2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
2010年-租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
2011年-收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
2012-在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等租金外
收入。
2、租约要分清楚租金内和租金外。
苏记：
房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。
2004年-收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算；
2012年-在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。
3、净收益要说明是否预测值。
（如果实在找不到理由才去写）苏记：
未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化、不能只看当前收益情况。
）收益中没有包括有形收益、无形收益。
2003年-未分析租金水平的变化趋势；
2008年-收益法测算中，年总收入未说明是预测值。
2010年-租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。
2012年-没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值。
）
4、选用公式要说明理由。
（如果实在找不到理由才去写）
苏记：
1、收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让合
同中已约定不可续期时方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）N]，如按一定比率递增的g的取值缺乏理由）；
2、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，则应用A末=A初（1+Y）进行调整
2006年-收益法公式的选用没有理由（或：
未考虑租金未来的变化/
没有对未来净收益作出分析/采取净收益不变公式缺少理由）。
2011年-收益法公式选取未说明理由，（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势。
）
2012年-选用净收益每年不变有限公式未说明理由。
（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析。
）
5、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除
有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。
苏记：
不采用实际收益，而应采取客观收益。
/房地产租金水平应是社会客
观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。
）
2006年-出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取2.5%,理由不充分）。
2008年-收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
2011年-收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该
“不考虑租赁因素的影响。
”（应采用客观租金。
）
2011年-收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
6、数据取值，必须说明理由。
（计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100济合理。
即使真有这种情况，至少要说明原因。
）2006年-14.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。
2011年-收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。
7、净收益计算错误。
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用
注意点：
收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。
若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y。
有效毛租金收入：
潜在毛租金收入-收租损失-空置率
潜在毛租金收入：
不包含押金或租赁保证金利息收入
有效毛收入：
潜在毛收入-收租损失-空置率
潜在毛收入：
潜在毛租金收入+利息收入
收租损失：
按照潜在毛收入的一定比例来估算
空置率：
按照潜在毛收入的一定比例来估算
有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入
潜在毛租金收入二全部可出租面积X最有可能的租金水平
2003年-一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
2003年-三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；
2003年-六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；
2004年-年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。
2006年-有效毛收入计算应为佃0086X（1-10%-5%）=161573元。
2008年-年总收入未考虑收租损失。
2008年-租金收入未考虑可出租面积比率。
2010年-租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
2010年-客观毛租金收益（100元/川•月）确定有误。
8租金内涵不清楚。
苏记：
求取比准租金时，估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。
（交易方式是否与估价对象一致、租金内含应作必要说明、详见案例P120:
租金构成内涵）。
2003年-未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;
2007年-收益法中未说明租金内涵。
2008年-运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取
（或租金内涵交代不清）。
2010年-租约期外租金构成内涵不清。
2010年-租约期外租金面积内涵不清。
9、公式中各参数代号的文字解释有误。
（如净收益按一定比率递增
的收益法公式中A应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）
2007年-收益法公式中对A的说明错误。
10、租金确定理由。
2006年-一层、二层平均租金确定65元/（月血）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明一、二层是否是组合商铺。
）
其他：
1没有考虑出租率或入住率或满客率。
2、计算毛收入时，套用的天数或面积错误。
（应扣减的未扣减）；
3、收益中没有包括有形收益、无形收益。
（无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。
）
4、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。
5、利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。
若与正常客观的情况不
符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
不同层数的租
金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚理由。
6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；
7、净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等）
8没有考虑出租率（入住率、满客率）、押金或租赁保证金的利息收入、空置率，
有关面积套错（总面积、出租面积、建筑面积、使用面积、可转让
面积、可出租面积）；
净收益应以年为单位，看前后是否一致，有否漏乘12或365。
9、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等归属于
其他资产（如设备）（例加油站、百年老店、宾馆）；应扣除不属于房地产带来的收益。
10、计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用
房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。
11、不同楼层、不同用途应分别确定租金。
12、年有效毛收入未考虑出租率空置率可出租面积的比例租金损
失，押金收人其它收人考虑出租率的问题，
13、用市场法提取的比准租金应说明是预测值；
14、收益法计算中，有效毛收入、年运营费用、平均出租率也应说明是预测值。
15、综合用途的估价对象租金计算有漏算，如车库（停车场）的收入。
16、注意不要重复计算（如企业自营房屋；自用办公用房、酒店配电房、管理用房、大堂等不应单独计算价值）；
17、收益法未说明已出售部分为实际可出租面积，从总实际可出租面积中减去已出售部分面积方法欠妥。
18、如用收益年限为无限年，选用无限年的公式计算，在净收益中
应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
19、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据（使用估价对
象实际的已经发生的或当前的收益或费用）
第二步部分：
运营费用
错误类型：
1、各费用取值/基础无依据。
（费率应是未来预测值，是社会平均水
平，取值依据充分。
）
2004年-确定管理费率缺理由。
2004年-保险费率的确定缺理由。
2008年-收益法测算中，管理费取值未说明理由。
2010年-空置率取2%的理由不充分。
2012年-维修费取值依据未说明。
2012年-保险费率的确定未说明理由。
2、各费用计算基础错误。
税金
房产税、营业税及附加、城镇土地使用税
营业税及附加=有效毛收入x5.5%
苏记：
营业税的计算基数应包括押金或租赁保证金利息收入
房产税二有效毛收入*12%（包括房产税、城镇土地使用税）苏记：
房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。
必备的费用
维修费=有效毛收入/建筑物重置价格x维修费率
管理费=有效毛收入X管理费率
苏记：
1、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。
没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。
2、管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。
保险费=建筑物现值x保险费率
苏记：
计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。
2003年-保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；
2004年-年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费。
2004年-年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，
2006年-营业税及附加为租金收入的5.85%不准确，应为5.5%。
2006年-保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。
（计算保险费时，取建筑物重置价为2000元vm错，应减去折旧。
）
2012年-维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本。
3、各种结构年限错误。
苏记：
估价技术报告收益法的估价测算过程收益年限错误（主要要对比土
地出让剩余年限、建筑物剩余经济寿命和开发周期之间的关系）；一
—（钢混结构的建筑物经济寿命取70年；）一没有特殊说明就直接将将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限。
一未考虑建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余年限对收益年限的影响。
2012年-钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。
4、折现出现错误。
2010年-等比递增计算中租约期外的折现期错误。
（不应为5年，应为4年）
5、运营费用中缺项或多项（如少房产税、两税一费、保险费、土地使用税、租赁管理费，多了物业管理费、所得税）；计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。
如：
漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；
2003年-年运营费用中不应计算土地使用费；
2006年-运营费用中缺少土地使用税。
其他错误：
1下面的公式注意利润的扣除
（2）自营型房地产
1）扣除项目一定要全面。
（今年新改革）（P242）
1商服经营型房地产=经营收入-经营成本-经营费用一经营税金及
附加一管理费用一财务费用一商业利润］
2工业生产型房地产=销售收入一生产成本一销售费用一销售税金及附加一管理费用一财务费用一厂商利润
2）注意收益的客观性。
3）扣除设备带来的收益。
4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。
5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。
大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。
2、运营费用中的错误：
1）运营费用包括：
房地产税、保险费、人员工资及办公费用，为承租人提供的服务的费用（管理费）、保持房产正常运行成本（维修费）、租赁费用、租赁税费（以上费用应结合租金内涵，区别对待）；运营费用不包括：
抵押贷款还本付息额、建筑物拆旧费、土地摊提费、所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费；（见理论-P239）
2）销售税费的取值基数应为销售收入；（如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。
但是如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。
）
3）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费）。
（见理论-P240）
4）租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁费用和租赁税费、城镇土地实用税法。
5）收益法计算未说明房地产出租年运营费用组成项目的客观理由。
6）计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。
如：
漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：
不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息
额、改扩建费用、所得税等计入）
7）城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果
租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，
在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税。
8）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源没有考
虑收租率或入住率或满客率。
9）从扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项以及
基数不要写错
如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税，是否扣除城镇土地使用
税。
10）租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效
毛收入；租赁用费率取值要求同上。
11）净收益求取应注意：
（1）有形收益与无形收益
（2）采用客观收益而非实际收益（3）应在收益中体现预期原理，除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”夕卜，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”。
第三部分：
收益期限方面存在错误（P236）
错误类型：
1、收益年限选择错误。
苏记：
收益期限是估价对象自价值时点起至估价对象未来不能获取收益时止的时间。
建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。
建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时至的时间。
2003年-可获收益年限错，应为36年；
2004年-求取收益价格中有限年期公式错。
2006年-土地剩余使用年限应为37.5年。
2006年-收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算（z指出收益年限应为37.5年或指出耐用年限错误、取值38.5年，均给3分；指出公式中n年取值或收益年限错误，给3分）。
苏记：
收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。
（建筑物剩
余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：
P-237）;
2008年-估价对象收益年限用50年错，应为45年。
2008年-估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
2012年-根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。
2、出让合同到期，未对建筑物进行交代。
（如果实在找不到理由才去写）
2008年-收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
2012年-在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
3、收益年限要考虑土地使用权剩余年限。
苏记：
以土地使用权剩余年限作为的收益年限超过该类用途土地的法定最
高出让年限或企业的经营期限。
2012年-在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。
第四部分：
报酬率以及其他增长率方面
错误类型
未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。
苏记：
1、报酬率的取值无依据或测算有误（如用累加法计算时，安全利率
采用的为贷款利率，应使用银行一年期的存款利率或国债利率；市场提取法选用的实例规模不相当，或求取的实为资本化率或收益乘数；用物价上涨率和经济增长率（通胀率）、所得税作为报酬率或确定依据；）—报酬率的选取未说明求取方法和来源；一累加法测算估
价对象报酬率时，风险调整值的取值无依据。
2、折现率与报酬率应有不同。
-折现率与报酬率取值相同未作说明。
2003年-资本化率取值未说明理由；
2007年-收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明。
2007年-收益法中租金年增长率的确定无依据。
其他：
1、资本化率、安全利率、报酬率选定错误或者说选用的方法不正
确。
2、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率或者说不同收益类型（期间收益与未来转售收益）的应采用不同的资本化率
3、报酬率的确定不具有客观性。
4、把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。
5、未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。
6、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配
7、采用了非本类房地产的报酬率。
&不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的报酬
率；
9、未说明潜在毛收入、空置率、运营费用、报酬率等参数的取值均为预测值）；如用过去数据提取的报酬率是否与预测的报酬率一致应有说明。
10、在市场提取法所求取的报酬率没有根据未来预测做相应的调整。
第五部分：
其他错误
其他：
2011年-收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。
1、选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式，只有一种情况除外）；
2、未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；
3、未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公
式；
4、纯计算错误。
5、在估价报告估价对象中提到了已租赁，要指出是否未考虑租赁情况对估价对象的影响。
6、用收益法计算时，是用的租约租金，但没说明租约期限、租约
情况的具体说明，这个算错。
7、估价对象目前已出租，在估价对象中未考虑租赁对估价对象有
无影响，这是算。
&没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
9、土地增值税的计税基数是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额.
10、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
11、确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率，一般不考虑物价指数、经济增长率、贷款利率、通货膨胀率、所得税率。
12、无形收益是不用单独计算而是通过求取较低的报酬率或资本化率予以考虑。
13、投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金
/售价二资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率；
14、综合性房地产（酒店物业）中的客房一般是按照出租收益计算其价值。
15、在市场比较法中三个可比实例的交易价格是否要说明其价格内
涵，还有收益法中取的客观租金要说明其价格内涵。
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