凤凰城项目营销策划总案.docx
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凤凰城项目营销策划总案
项目简介
凤凰城项目基本数据表
一期可售资源分析：
凤凰城一期现有房源价格表
二期房源情况介绍
户型配比情况分析
二期认购价格表
二期工程进度表
项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈
型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。
其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计2003年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：
期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
凤凰城项目基本数据表
1、案名：
凤凰城
2、开发商：
河南华夏军创实业有限公司
3、投资商：
郑州市鑫山置业有限公司
4、位置：
凤凰路与凤台路交叉口
5、开发业绩：
郑州商品大世界
6、售楼部地址：
郑汴路商品大世界，检察院对面
7、电话：
65199226519977
8、物业管理：
0.32元/平方米.月
9、公交线路：
208、85、601、27、77、87
10、园林绿化景观：
简单绿化
11、占地面积：
45571平方米
12、建筑设计风格：
无特色。
13、建筑面积：
92160平方米。
其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层23000平方米。
14、五证情况：
全
15、绿化率：
32.3%
16、获奖情况：
不详。
17、楼盘形态：
8栋多层，6栋连排别墅，两栋板式小高层。
一期可售资源分析：
凤凰城5#楼销售情况一览表
一单元
二单元
三单元
四单元
五单元
东
中
西
东
中
西
东
西
东
西
东
西
74
50.52
33.07
33.07
50.52
74
101.17
92.88
97.88
97.88
97.88
101.07
一层
二层
三层
D
#
四层
D
五层
六层
七层
凤凰城7#楼销售情况一览表
东一单元
东二单元
东三单元
东
西
东
西
东
西
面积：
159.697㎡（其中七层为140.997㎡）
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
凤凰城9#楼销售情况一览表
东一单元
东二单元
东三单元
东
西
东
西
东
西
面积：
159.697㎡（其中七层为140.997㎡）
一层
二层
三层
任部长
四层
五层
六层
七层
凤凰城11#楼销售情况一览表
东一单元
东二单元
东三单元
东
西
东
西
东
西
面积：
159.667㎡（其中七层为123.33㎡）
一层
二层
三层
四层
五层
#
#
六层
七层
凤凰城13#楼销售情况一览表
东一单元
东二单元
东三单元
东
西
东
西
东
西
面积：
159.697㎡（其中七层为140.997㎡）
一层
二层
三层
任部长
任部长
四层
#
五层
六层
#
七层
凤凰城15#楼销售情况一览表
一单元
二单元
三单元
四单元
东
中
西
东
西
东
西
东
西
77.98㎡
41.04㎡
33.88㎡
127.99㎡
127.99㎡
127.99㎡
127.99㎡
127.99㎡
127.99㎡
一层
二层
#
#
四层
五层
六层
150.78
130.36
七层
#
一期现房可售资源总计37套。
总面积5178平方米。
其中：
160平方米23套，将近3680平方米，比例为71.1%。
127平米9套，将近1143平方米，比例为22.1%。
160平米分布：
6层11套，5层9套，4层1套，3层2套，
127平米分布：
7层1套，5层1套，4层4套，3层2套，2层1套。
由此可见：
余房销售重点在于，160平米的销售，尤其是高楼层。
另有3000平米地下室，可做仓储空间使用。
楼号
层数
5#
7、9、11、13#
15#
1、2单元
3、4、5单元
1、2、3、4
1单元
2、3、4单元
七层
1566
1585
1528
1599
1540
六层
1628
1592
1718
五层
1758
1748
1818
1768
四层
1886
1886
1917
1886
三层
1926
1927
1927
1927
二层
1898
1886
1888
1878
一层
1858
1858
1858
1878
凤凰城一期现有房源价格表
单位：
元/建筑平方米
二期房源情况介绍
户型配比情况分析
户型
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
户型类型
一室一卫
一室一卫
复式
两室两厅
两室两厅
复式
复式
两室两厅
复式
一室一卫
一室一卫
复式
一室一卫
一室一卫
复式
一室一卫
一室一卫
单位面积
29.57㎡
44.79
㎡
89.58㎡
81.72㎡
95.23㎡
137.59㎡
161.66㎡
86.52
㎡
154.62
㎡
29.57㎡
44.79㎡
89.58㎡
29.57㎡
44.79㎡
89.58㎡
30.59
㎡
41.17
㎡
套数
40
32
8
3
3
1
1
56
14
20
16
4
5
4
1
40
40
所占比例
13.89%
11.11%
2.7%
1.04%
0.14%
0.35%
0.35%
19.44%
4.86%
6.94%
5.56%
1.38%
1.73%
1.38%
0.35%
13.89%
13.89%
面积（㎡）
1182.8
1433.28
716.64
245.16
285.69
137.59
161.66
4789.68
2164.68
591.4
716.64
358.32
148.95
179.16
89.58
1646.8
1223.6
面积比例
7.36%
8.92%
4.46%
1.52%
1.77%
0.86%
1%
29.8%
13.5%
3.68%
4.46%
2.23%
0.92%
1.11%
0.55%
10.25%
7.6%
坐落
3#楼第一部分、南—北
1—4单元
3#楼第二部分、东北—西南
5单元
3#第三部分、东—西6—12单元
3#第四部分、东南—西北13—15单元
2#楼、东—西1—5单元
建筑层面积2——5层
594.88㎡
176.95㎡
1211.28㎡
371.8㎡
717.6㎡
单元数
四个单元
两个单元
七个单元
三个单元
五个单元
楼栋面积
3332.72㎡
830.1㎡
6954.36㎡
2084.05㎡
2870.4㎡
楼栋案值
凤凰城二期开发288套住宅房源，规划建筑面积14500㎡，实际建筑面积16071㎡（估算值），绿化率32.3%，建筑密度27.8%，容积率2.0。
（商铺除外）
同样户型分类情况
一室一卫
两室一厅
复式
商铺
总套数
197
62
29
38
户型配比
60.4%
19%
8.9%
11.7%
各部分面积
7122.63
5320.53
3628.47
2545.78
面积配比
38.2%
28.5%
19.4%
13.6%
各部分案值
案值比例
1.户型配比上一室一卫所占比例较重，推广侧重点应该放在一室一卫上
2.两室两厅86.52㎡在单项户型配比中所占比例为19.44%，是所有户型中最多，
3.金额配比上商铺所占比例较重，由于商铺和住宅是两种不同建筑形式，因此可以分开来推广。
二期认购价格表
单位：
元/㎡
楼号
层数
2#楼
3#——1组
3#——2组
3#——3组
3#——4组
楼层均价
1——5单元
1——4单元
5单元
6——12单元
13——15单元
一层
1698
商铺
商铺
商铺
商铺
1698
二层
1798
1755
1788
1808
1787.25
三层
1848
1812
1796
1878
1878
1842.4
四层
1778
1786
1828
1858
1848
1819.6
五层
无
1672
1706
1758
1758
1723.5
六层
无
1578
1576
1566
1622
1618
1628
1598
七层
无
露台
露台
各栋楼均价
1780.5
1720
1724
1780.1
1784
总均价
1750
二期工程进度表
5月动工
9月20日主体完工
10月15日——12月10日外立面完工
2004年元月20日交房
二期价格定位
内部认购10%，1750元/平方米
开盘销售20%，1800元/平方米
强销，1850元/平方米-1950元/平方米
商铺价格6000元/平方米，以上。
附：
房地产相关法律法规
1、中央法律法规规章
《中华人民共和国建筑法》
《全国人大常委会关于修改<中华人民共和国建筑法>的决定（2011）》
住房和城乡建设部公告第985号――关于发布行业产品标准《泡沫混凝土》的公告
住房和城乡建设部公告第983号――关于发布行业产品标准《建筑用砌筑和抹灰干混砂浆》的公告
住房和城乡建设部公告第988号――关于发布行业产品标准《管道式电磁流量计在线校准要求》的公告
住房和城乡建设部公告第987号――关于发布行业产品标准《建筑防水维修用快速堵漏材料技术条件》的公告
住房和城乡建设部公告第986号――关于发布行业产品标准《埋地排水用钢带增强聚乙烯（PE）螺旋波纹管》的公告
住房和城乡建设部公告第984号――关于发布行业产品标准《混凝土用粒化电炉磷渣粉》的公告
2、地方法规及政策
上海市
《上海市公积金管理中心关于调整购买改善型第二套住房建筑面积认定标准的通知》
《上海市公积金管理中心关于调整本市住房公积金存贷款利率的通知》
浙江省
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》
二、最高法公报案例
【文书标题】杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
…………
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