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房地产知识笔记

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房地产相关知识笔记

第一章房地产市场和投资知识

▲市场=人口+购买能力+购买动机

▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

▲具体一宗土地的范围包括：

地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。

▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

▲市场是：

①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

▲市场包括：

有形市场和无形市场。

▲房地产市场市场交易包括：

买卖、租赁、抵押、互换等。

▲市场必须具备：

买方、卖方、可供交易的商品。

▲房地产市场必须具备：

买方、卖方、用于交易的房地产。

▲房地产的特性：

①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。

▲房地产市场的主要特点：

①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。

▲房地产市场分类：

1、按用途（功能）可分为：

居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：

高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场；

3、按区域范围可分为：

整体房地产市场和区域房地产市场；

4、按交易方式可分为：

房地产买卖市场和房地产租赁市场；

5、按交易目的可分为：

房地产使用市场和房地产投资市场；

6、按流转次数可分为：

房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产三级市场（为房屋再次交易市场）；

7、按时间划分可分为：

过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。

▲房地产市场竞争有：

①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争；③买方与买方之间的竞争。

▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：

买方市场和卖方市场。

▲房地产市场：

①买方市场：

供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权；

②卖方市场：

供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。

▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：

完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。

▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：

①所买卖的商品具有同质性，不存在差别；②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额；③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：

①买者和卖者都比较多；②产品存在差异；③市场信息完备。

▲完全垄断分为：

卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：

①只有一个卖者，而买者很多；②产品无相近的替代品；③新生产者不能进入。

▲造成卖方垄断的原因：

①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。

▲房地产市场周期：

①上升期：

租金、售价同步上涨，二手房价格上涨；②高峰期：

售价增长大于租金增长，新建房交易量大；③衰退期：

旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快；④低谷期：

市场极为萧条；交易量很小；开发项目开工率低租金下降；消费需求依市场惯性降低，租金下降。

▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房（楼花），三是新建成的商品房。

▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。

▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：

①群体的非理性预期；②过度的投机炒作。

▲房地产需求种类：

①消费性需求；②投资性需求；③投机性需求；④盲目性需求。

▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：

①会降低外来投资的吸引力；②会降低本地区产业的市场竞争力；③会使现有的投资者外迁。

※以下本章复习重点

▲弹性的一个变量发生1％的变化，将会引起另一个变量的变化。

▲形成有效需求的条件：

①消费者愿意购买；②消费者有能力购买（潜在需求的条件）。

▲影响房地产需求量的因素：

①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③相关房地产的价格水平；④消费者的偏好；⑤消费者对未来的预期。

▲一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少，价格下降，对其需求就会增加。

但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。

▲替代品：

一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。

如经济适用性住房与普通住宅之间。

互补品：

对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。

如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

▲形成供给的条件：

①开发商或拥有者愿意供给；②开发商或拥有者有能力供给。

▲影响房地产供给量的因素：

①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④开发商对未来的预期。

▲房地产的供求状况分为：

①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。

▲房地产需求弹性有：

房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉弹性。

▲在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。

▲房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

▲房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比

▲房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比

▲房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1％所引起的其需求量的百分比变化。

▲房地产供给弹性有：

房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。

▲房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比

▲房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比

▲一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。

▲弹性系数：

弹性数值大于1，富有弹性；弹性数值小于1，缺乏弹性；弹性数值等于1，单一弹性；弹性数值无穷大，完全弹性；弹性数值等于0，完全无弹性。

▲开发周期长的房地产，供给弹性较小。

▲资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。

▲资金存在时间价值的主要原因：

①通货膨胀；②承担风险；③资金增值；④机会成本。

▲资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差。

▲利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

即：

利率=单位时间内的利息÷本金。

▲单利的计算：

①总利息的计算I=P×i×n②本利和F=P（1+i×n）

P表示本金i表示利率n表示计息的周期数I表示总利息F表示计息末期的本利和

▲复利的计算：

①复利的本利和的计算F=P（1+i）n

②复利的总利息计算I=P［（1＋i）n－1］

▲如果利率相同，则通常情况下单利计息的利息少，复利的计息利息多；如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏，单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。

▲资金的时间价值的换算：

（一）资金时间价值换算的基本说明

1、资金时间价值换算中符号及其涵义

P表示现值F表示将来值I表示利率N表示计息的周期数A表示等额年金

2、资金时间价值换算中的假设条件

（1）资金时间价值换算中采用的是复利。

（2）利率的时间单位与计息周期一致，为年。

（3）本年的年末为下一年的年初。

（4）现值P是在当前年度开始时发生的。

（5）将来值F是在当前以后的第N年年末发生的。

（6）年金A是在每年年末发生的。

（7）第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的。

3、资金时间价值换算中的基本关系

（1）现值+复利利息=将来值

（2）将来值—复利利息=现值

（3）将来值—现值=复利利息

（二）资金时间价值换算的各种公式

1、将现值转换为将来值公式F=P（1+i）n

（1+i）n称为“一次支付终值系数”。

通常用F/P,i,n来表示。

（一次性还贷款用此公式计算）

2、将将来值转换为现值的公式P=F.1/（1+i）n

1/（1+i）n称为“一次支付现值系数”。

通常用P/F,i,n来表示。

（如：

已知利率3％，算3年后500万元相当于现在多少?

用此公式计算）

3、将等额年金转换为将来值的公式F＝A（１＋i）n—１／i（１＋i）n-１／in称为“等额系列终值系数”。

通常用F/A,i,n来表示.

（算某人每月存款100元，年利率8％，20年好的累计金额是多少？

用此公式计算）

4、将将来值转换为等额年金的公式Ａ＝Ｆ[i／（１＋i）n—１]

i／（１＋i）n-１称为“偿债基金系数”。

通常用A/F,i,n来表示

5、将等额年金转换为现值的公式Ｐ＝Ａ[（１＋i）n─1/i（1+i）n]

（１＋i）n─1/ｉ（1＋i）ｎ　称为“等额系列现值系数”。

通常用P/A,i,n来表示

6、将现值转换为等额年金的公式A=P[I（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1］

　（1+ｉ）ｎ/（1+ｉ）ｎ—1　称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示

（算月等额还贷款本息用此公式）

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▲投资前经过的三个阶段：

①投资机会寻找；②投资机会评价（投资前最重要的环节）；③投资机会选择。

▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:

①预期收益的大小；②预期收益的持续时间；③预期收益获取的可靠性。

▲根据风险偏好可将投资者分为：

①投机型的投资者；②保守型的投资者③普通投资者。

▲投资较重视长期的时间介入，且强调理性的分析和与评估......。

▲投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析和与评估......。

▲不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法不同，但其基本原理是相同的，包括3个步骤：

①估计相关的现金流量；②计算有关的评价指标；③将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论。

▲现金流量分为：

现金流入量、现金流出量和净现金流量。

▲净现金流量＝现金流入量－现金流出量

▲现金流量图的习惯表示方法是：

1、用一条线表示时间，将该水平线发分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，它可以是年、半年、季、月，通常为年；

2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点；

3、现金流量越大，垂直线越长。

▲净现值用NPV表示；内部收益率用IRR表示。

▲判断项目可行性的标准：

①净现值大于零；②投资回收期短于基准投资回收期；③内部收益率大于基准收益率。

▲净现值的计算方法；1、算出净现金流量（现金流入量-现金流出量=净现金流量）；

2、算出净现值；

例：

净现值=-60-500/（1+10％）+100/（1=10％）2+600/（1+10％）3

3、判断NPV是否可行。

标准如下。

▲判断NPV是否可行的标准：

1、NPV＞0，可以接受；2、NPV＜0，不可以接受，应被淘汰；3、NPV＝0，两可。

求出动态投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准：

1、认为投资回收期越短越好；2、投资回收期短于寿命项目期既可接受；3、、投资回收期短于基准投资回收期既可接受。

求出动态投资回收期后Pt后，将其与项目投资回收期Pc相比较，判断项目是否行的标准：

1、Pt≤Pc,可以接受；2、Pt＞Pc,不可以接受，应被淘汰。

内部收益率存在问题：

1、该方法本身所固有的再投资假设；2、多重根的问题。

第二章房地产的价格和估价知识

▲房地产之所以有价格，需要具备3个条件：

①有用性；②稀缺性；③有效需求。

▲房地产价格的特征主要有：

①房地产价格受区位的影响很大；②房地产价格实质是房地产权益的价格；③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的价格；④房地产价格是在长期考虑下形成的；⑤房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。

▲某宗房地产的区位是指该宗房地产的与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。

除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产周围环境、景观。

▲最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。

※以下为2003年第二章重点复习内容。

▲在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值。

使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。

交换价值，是指该种商品同其它商品相互交换的量的关系或比例；通常用货币来衡量；（即：

交换价值表现为一定数量的货币或其他商品）

▲没有使用价值肯定就没有交换价值，但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。

作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

▲某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。

▲市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。

市场价值是客观的、非个人的价值。

市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

▲大于或等于该房地产的市场价值，是投资者投资行为或交易能够实现的基本条件。

▲成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

▲成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。

成交价格可分为：

正常成交价格和非正常成交价格。

　在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

▲市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

市场价格是短期均衡价格。

▲理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

理论价格是长期均衡价格。

▲原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本。

是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

原始价值是始终不变的。

▲帐面价值又称帐面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额。

帐面价值是随着时间的推移而减少的。

▲从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有：

1、市场调节价；2、政府指导价；3、政府定价。

▲市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

（如：

商品房出售价）

▲政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

（如：

经济适用房出售价。

经济适用房的利润控制在3％以下。

）

▲政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

（如：

出售公房标准价格、成本价）。

▲政府对房地产价格的干预有：

最高限价；最低限价；规定成本构成或利润率。

▲经济适用房的成本包括：

①征地和拆迁补偿费；②勘察设计和前期工程费；③建筑安装工程费；④住宅小区基础设施建设费；⑤管理费；⑥贷款利息；⑦税金。

▲基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

▲总价格间称总价，是指某一宗或某一地域范围内的房地产整体的价格。

▲单位价格间称单价，是指一个计量单位的价格。

▲10.764平方英尺=1平方米。

0.303坪=1平方米。

▲楼面地价又称单位建筑面积地价：

是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系为：

楼面地价=土地总价/总建筑面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系。

即：

楼面地价=土地单价/容积率

▲中国大陆目前的房租有：

市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

▲实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

▲名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

▲在实际交易中的几种付款方式：

1、要求在成交日期是一次付清；2、如果在成交日期时一次付清，则给予折扣；3、从成交日期时起分期付清；4、约定在未来某个日期一次付清；5、以抵押方式支付。

▲房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。

▲房地产期货价格是指以未来状况的房地产交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。

期房价格通常低于现房价格。

▲期房价格与现房价格之间的关系有：

期房价格＝现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿。

▲现货交易，现在交货，现在一次付清，此为典型的现货交易。

▲现货交易，未来交货，未来一次付清，此为典型的期货交易。

▲起价、标价、成交价和均价是商品房销售中出现的一组价格。

▲保留价、起拍价、应价、成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。

▲起价是指所销售的商品房的最低价格。

起价不能反映所售商品房的真实价格水平。

▲成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。

▲标价是指商品房出售者在其价目表上表注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

▲均价是所销售商品房的平均价格。

它一般可以反映所销售商品房的价格。

▲土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即是指该块土地的价格；

土地的“生熟”程度主要有下列5种：

（1）未征用补偿的农地。

（2）已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地（3）已做“三通一平”或以上开发的土地，（4）在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。

（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。

▲建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

▲补地价指需要补交给政府的一笔地价。

需要补地价的情形主要有4种：

（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；

（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；（4）出让的土地使用权期满后续期。

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▲影响房地产价格的因素有以下8类：

①自身因素；②环境因素；③人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧国际因素。

▲直接关系到房地产价格高低的自身因素有：

建筑物的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象等。

▲影响房地产价格的环境因素主要有：

声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

▲影响房地产价格的因素有：

日照、风向、降水量、地势和天然周期性灾害等。

▲影响房地产价格的人口因素有：

人口数量、人口素质和家庭人口规模。

▲影响房地产价格的经济因素主要有：

经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价、建筑人工费，居民收入。

▲影响房地产价格的社会因素主要有：

政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化。

▲房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：

①房地产价格上涨；②房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。

▲影响房地产价格的行政因素主要有：

房地产制度（房地产制度对房地产价格的影响也许最大）、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略，城市规划及土地利用规划、税收政策、交通管制。

▲影响房地产价格的心理因素主要有：

购买或出售心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码。

▲影响房地产价格的国际因素主要有：

世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况。

▲房地产估价的基本方法：

比较法（重点复习）、收益法、成本法。

▲比较法适用的对象是具有交易性的房地产。

即：

房地产开发用地、住宅、写字楼、商场和标准工业厂房等。

▲比较法适用的条件：

同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易。

▲先取可比实例应符合以下要求：

1、是估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点接近；3、成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

▲建立价格可比基础包括：

1、统一付款方式；2、统一采用单位；3、统一币种和货币单位；4、统一面积内涵；5、统一面积单位。

▲房地产状况影响修正分为区位状况影响修正、权益状况影响修正和实体状况影响修正。

▲区位状况影响修正包括：

繁华程度、交通便捷程度环境景观、公共设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等。

▲再可比实例的成交日期至估价时点期间，房地产价格可能发生变化的三种情况：

1、上涨；2、平稳；3、下跌。

▲成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

▲成本法适用的对象：

1、无收益且很少发生交易的房地产；（如：

学校、图书馆、体育场馆、医院、政府大楼、厂矿、码头、机场等）2、市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产。

▲价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的，而且需要具备两个条件：

一是自由竞争；二是该种商品可以大量生产。

▲运用成本法估价一般分为以下四个步骤：

1、收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2、估算重新购建价格；3、估算折旧；4、求取积算价格。

▲房地产价格通常由下列7项组成：

1、土地取得成本2、开发成本3、管理费用4、投资利息5、销售费用6、销售税费7、开发利润。

▲成本法最基本的公式：

积算价格=重新购建价格-折旧

▲在实际估价中建筑物折旧包括：

物质折旧、功能折旧和经济折旧。

▲求取建筑物折旧的方法有：

年限法、实际观察法、成新折扣法。

▲从收益法的观点看，房地产价值是其未来净收益的现值之和。

其高低取决于3个因素：

1、可获收益的大小；2、可获收益的长短；3、获得该净收益的可靠性。

▲收益法适用的对象：

有收益或潜在收益的房地产。

（如：

商店、写字楼、住宅、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院等）

▲收益法最简单的公式：

V=a/r（v表示收益价格；a表示净收益；r表示资本化率或折现率）。

▲房地产的收益可分为：

实际收益和客观收益。

▲求取资本化率有：

1、市场提取法2、累加法两种。

▲市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格，净收益等资料，选用相应的收益法公式，求取资本化率。

▲收益乘数有：

毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。

▲收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

▲毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估价。

第三章城市和城市规划

▲市与镇的差别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面。

▲城市规模包括人口规模和用地规模。

▲按城市规模分类：

①100万人以上为特大城市；②大城市：

50万人以上人；③中等城市：

20万-50万人；④小城市：

小于20万人。

▲按行政级别可分为：

1、直辖市2、地级市、3、县级市4、建制镇。

▲按城市地理条件，城市分为：

平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。

▲按城市地理位置，可将城市分为：

南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。

▲按城市平面几何形状，可将城市分为：

块状城市，带状城市，星状城市。

▲城市行政区可分为市区和郊区。

▲城市规划区＞城市建成区≤城市行政区。

▲城市的地域范围：

城市行政区、建城区、城市规划区。

▲城市用地的功能组织，是城市土地利用和布局的基本内容。

▲城市功能区：

中心商务区（大城市中的金融、贸易、信息和办公高度集中，并附有购物、文娱服务等的综合经济活动的核心地区）、商业区（市级或区级商业集中的地区）、居住区、文教区、工业区、仓储区、风景区、卫星城、开发区。

▲在西方，城市土地利用分为1、商业土地；2、工业土地；3、政府机关用地；4、住宅用地；5、休憩用地和绿化地带；6