二建考试复习法律法规经济与施工8房地产开发程序.docx
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二建考试复习法律法规经济与施工8房地产开发程序
第六节房地产开发程序
一、概论
房地产开发，是指在依据城市房地产管理法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产是房产和地产的总称。
在物质形态上房产和地产总是联结为一体的。
由于房地产位置的不可移动性，故又称“不动产”。
房地产业包括：
土地的开发、房屋的建设、管理、维修，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押。
其核心内容就是土地和建筑物。
国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
房地产业与建筑业互相依存互相联系，但又是性质完全不同的两种行业。
建筑业是建筑产品的生产部门，属第二产业。
房地产业不仅是土地和房屋的经营部门，而且还从事部分土地的开发和房屋的建设活动，具有生产、经营、服务三重性质，是以第三产业为主的产业部门。
例关于房地产业，下列说法正确的是（）
A房地产业是以第三产业为主的产业部门。
B房地产开发项目竣工即可交付使用。
C房地产业属于第二产业
D房地产业与建筑业互相依存互相联系，是性质完全相同的两种行业。
答案A
二、房地产开发程序
（一）项目建议书和可行性研究
房地产综合开发项目建议书的编制应由城市综合开发主管部门根据城市分区规划或控制性详细规划组织编制。
项目建议书应阐明项目的性质、规模、环境、资金来源、期限、进度、指标、拆迁、经营方式、经济效益等。
属于直辖市或计划单列市的城市报市计委批准，大型项目还要报建设部初审后再报国家计委批准。
非直辖市或非计划单列市的大型项目由城市综合开发主管部门批准后，报建设部初审，再报国家计委批准。
项目建议书被批准之后，可进入可行性研究阶段。
可行性研究应包括：
项目背景及概况、建设条件、进度、投资估算、财务效益分析等内容。
（二）建设用地规划许可证
《中华人民共和国城乡规划法》第38条规定：
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
（三）土地使用权证书
土地所有权。
《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
例对于房地产开发商超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
A．10%
B.20%
C.30%
D.50%
答案:
B
土地使用权出让是一种国家垄断行为。
因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。
城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。
拍卖，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
招标，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式竟投土地使用出让权，由招标人择优确定土地使用者的方式。
招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。
因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判，协商有关事宜。
《城市房地产管理法》规定：
“商业、旅游、娱乐和豪华住宅的用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议的出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
”这种出让方式主要用于工业仓储、市政公益事业、非盈利项目以及政府为调节经济结构、实施产业政策而需给予优惠、扶持的建设项目等。
例我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括（）。
拍卖
招标
挂牌
协议出让
划拔
转让
A．
B.
C.
D.
答案:
B
（《城市房地产管理法》第12条规定：
“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》有明确了一种新的出让方式—挂牌出让。
因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：
拍卖、招标、挂牌和协议出让。
）
例开发商从房地产二级市场获得土地使用权的方法为（）。
A拍卖
B招标
C挂牌
D协议出让
E划拔
F转让
答案:
F
土地使用权期限，一般根据土地的使用性质来确定，不同用途的土地使用权出让的最高年限为：
居住用地70年；
工业用地50年；
教育、科技、文化、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年。
例对于土地使用权期限，一般是根据（）来确定。
A.土地的使用性质
B.建筑物的用途
C.开发商的意图
D.不同地区的要求
答案:
A
例对于居住用地，其土地使用权出让的最高年限为（）。
A.30年
B.40年
C.50年
D.70年
答案:
D
例国有土地有偿使用的方式（）。
国有土地使用权划拨
国有土地使用权出让
国有土地租赁
国有土地使用权作价出资或者入股
国有土地使用权转让
国有土地使用权抵押
A．
B.
C.
D.
答案:
B
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
（四）拆迁安置
2001年国务院以国务院第305号令的形式重新发布了《城市房屋拆迁管理条例》。
（五）组织实施勘察、设计工作，办理建设工程规划许可证。
在取得建设工程规划许可证之后方可办理开工证的手续。
（六）土地开发
土地开发的主要内容是指房屋建设的前期准备：
平整场地，实现水通、电通、路通的“三通一平”，把自然状态的土地变成可供建设房屋和各类设施的建筑用地。
（七）施工招标、投标
（八）申领开工证，进入施工安装阶段。
建筑法第7条规定申领开工证应由业主向县以上政府部门办理。
建设部1999／12／1发布71号令。
其中第二条规定，境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰、装修和其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位应向县级以上主管部门申领开工证（投资30万元以下或300平方米以下可不领）。
申领开工许可证的条件：
1．已经办理工程用地批准手续。
2．已经取得规划许可证。
3．拆迁进度符合施工要求。
4．已定好施工企业。
5．有满足施工需要的施工图纸，施工图设计文件已按规定进行了审查。
大型工程有保证施工三个月需要的施工图即可开工（97建设部352号文）。
6．有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监督手续。
7．资金已落实。
在开发项目的资金总额中自有资金总额不得低于年度投资工作量的30％。
8．国家规定必须委托监理的项目已委托了监理。
9．法规确定的其他条件。
建筑法规定：
开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。
例按照建筑法规定，开工证的有效期是3个月，则一个项目在办理开工证后（加上延期），可最迟于多长时间内开工（）。
A.3个月
B.6个月
C.9个月
D.12个月
答案:
C
例当投资在（）元以下的建设项目可不领建筑工程开工许可证（）。
A.20万
B.30万
C.50万
D.100万
答案:
B
（九）办商品房预售许可证
1994年11月15日建设部发布了第40号令《城市商品房预售管理办法》该办法规定：
商品房预售应当符合下列条件：
已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有建设工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的25％以上，并已经确定施工进度交付日期。
一个正规的房地产开发商应当向顾客公开出示下列证件：
（1）建设用地规划许可证（城乡规划法第37条）
（2）国有土地使用证（土地法9条）
（3）建设工程规划许可证（城乡规划法第40条）
（4）建设工程开工证（建筑法第7条）
（5）商品房销售许可证（北京市房地产市场管理处）
例商品房可以预售，应符合下列条件中的哪几条？
①已交付全部土地使用权出让金，取得上地使用权证书
③持有建设工程规划许可证
③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期
④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
A
B
C
D
答案C
（十）竣工验收
竣工验收是全面考核开发成果、检验设计和工程质量的重要环节，是开发成果转入流通和实用阶段的标志。
《城市房地产管理法》第二十七条规定：
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用。
1993年11月12日建设部建法字814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定：
除单体验收外还要进行小区综合验收，即验收规划是否落实、配套设施是否建完、拆迁是否落实、物业管理是否落实等项内容。
2000年4月建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》颁布实施。
该办法规定建设单位必须在竣工验收合格之日15天内，向工程所在地的县级以上政府行政主管部门备案。
（十一）物业管理
《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。
2007年又对原来文件做出修改，修改后的文件自2007年10月1日起执行。
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
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