物业管理成本测算表.docx
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物业管理成本测算表
物业管理成本测算表
1、人工成本
序号
部门
岗位
人数
工资:
元/月
工资:
元/年
福利：
元/年
含社保:
元/年
备注
1
服务中心
经理
1
4500
54000
1750
5670
福利包括节日奖金及年终奖，具体见下表，秩序部员工管吃住，工资内已包含。
根据实际情况，购买社保人员基本上在30%，福利社保项按总数的30%计算
厨师
1
1500
18000
1200
5670
2
客
服
部
主管
1
3200
38400
1750
5670
前台接待
2
1800
43200
2400
11340
贴心管家
2
1800
43200
2400
11340
3
秩
序
部
队长
1
2000
24000
1200
5670
班长
3
1800
64800
3600
17010
监控室
3
1700
61200
3840
17010
车库北岗
3
1700
61200
3840
17010
车库南岗
3
1700
61200
3840
17010
东岗
3
1700
61200
3840
17010
巡逻岗
3
1700
61200
3840
17010
机动岗
4
1700
81600
3840
22680
4
维
修
部
班长
1
2000
24000
1200
5670
维修员
3
1700
61200
3840
17010
5
环
境
部
保洁班长
1
1400
16800
1200
5670
园区保洁
4
1200
57600
5120
22680
外围保洁
2
1200
28800
2560
11340
机动
2
1200
28800
2560
11340
6
合计
43
890400
53820
73143（30%）
7
共计
1016823
员工全年福利表（含社保）
职务
节日福利
降温取暖费
劳保费
社保（缴费基数为1500/月）
合计
妇女节
六一
端午节
中秋节
生日
春节
降温费
3个月
取暖费
3个月
劳保费
20/季
养老
20%
失业
2%
工伤
0.5%
医疗
8%
生育
1%
项目经理
100
50
100
150
50
1000
150
150
3600
360
90
1440
180
5570
主管
100
50
100
150
50
1000
150
150
3600
360
90
1440
180
5570
队、班长
50
50
50
100
50
600
150
150
3600
360
90
1440
180
4470
客服
50
50
50
100
50
600
150
150
3600
360
90
1440
180
4470
维修工
50
50
50
100
50
600
150
150
80
3600
360
90
1440
180
4630
保洁员
50
50
50
100
50
600
150
150
80
3600
360
90
1440
180
4630
秩序员
50
50
50
100
50
600
150
150
80
3600
360
90
1440
180
4630
2、工装
序号
部门
岗位/人数
夏装
（2套）
春秋装
（2套）
冬装
（1套）
合计:
元
年度折旧:
元
备注
1
客服中心
经理
300
800
400
1500
750
工装按2年折旧计
接待\管家\客服\厨师共6人
300
400
300
6000
3000
2
秩序部
23
200
300
140
14720
7360
3
维修工
4
200
300
140
2560
1280
4
环境部
9
200
300
140
5760
2880
5
合计
43
15270
3、行政办公费用
序号
名称
数量
金额：
元
合计：
元/年
备注
1
打印纸
12月
40
480
2
笔、本、文件夹
12月
50
600
3
打印机加墨
12月
30
360
4
其他办公用品
12月
80
960
5
业务招待费
12月
500
6000
6
通讯费
12月
300
3600
14
共计
12000
4、日常工程维修材料及易耗品费用
序号
物品名称
单位
数量：
年
单价:
元
合计:
元/年
备注
1
一字螺丝刀
套
8
50
400
2
十字螺丝刀
套
8
50
400
3
尖嘴钳
把
8
15
120
4
老虎钳
把
8
15
120
5
卷尺
把
8
10
80
6
电笔
个
8
10
80
7
电工胶布
卷
60
2
120
8
铆钉
盒
6
8
48
9
水泥钉
盒
10
6
60
10
生料带
卷
50
2
100
11
裁纸刀
把
20
5
100
12
裁纸刀片
盒
10
6
60
13
手套
双
96
2
192
14
扎带
包
5
9
45
15
油漆
公斤
10
10
100
16
油漆刷
个
10
4
40
17
砂布
片
30
2
60
18
合计
2125
5、清洁绿化费用
序号
物品名称
单位
数量/年
单价
合计：
元/年
备注
1
毛巾
条
108
5
540
平均每月每人用2条
2
不锈钢油
公斤
120
15
1800
3
大垃圾袋
个
3600
0.4
1440
4
小垃圾袋
小
3600
0.2
720
5
橡胶手套
双
54
3
162
每人每2月1双
6
镊子
把
18
5
90
每人每年2把
7
洗洁精
公斤
240
6
1440
按每月20公斤计
8
消杀药
600
按每月50元计
10
生活垃
圾清运
15600
按每月1300元计算
11
化粪池清理
4800
共800立方，按每年清理1次，4800元计
28
绿化维护费
绿化按1万平方计算，含用水、人工、改造等费用，按6元/平方米/年计
60000
29
共计
87192
6、安保费用
序号
物品名称
单位
数量
单价
合计
备注
1
保安宿舍租金
月
12
1100
13200
保安包吃住
2
宿舍水费
月
12
140
1680
3
宿舍电费
月
12
200
2400
4
合计
17280
7、公共区域能耗
序号
项目
计算公式
金额：
元/年
备注
1
住宅电梯
280KW*0.7（功率因数）*0.15（使用系数）*24小时*365天*0.72元
185431.7
2
二次加压供水
40.5KW*0.7（功率因数）*0.2*24小时*365天*0.72元/度
35761.82
3
住宅地下室排污泵
28KW*24小时*0.72元/度
483.84
4
地下车库排污泵
37台*2.2KW/2*12小时*0.72元/度
351.6
5
消防系统
239KW*12小时/年*0.72元/度（含消火栓泵,喷淋泵,风机）
2064.96
6
景观照明灯具
12KW*8小时*365天*0.72元/度
25228.8
7
楼道及车库公共照明
10KW*10小时*365天*0.72元/度
26280
8
消防灯具
27KW*20小时/年*0.72元/度
374.4
9
水系
20KW*6小时*365天*0.72元/度
31536
10
其它公用水电
如道闸、管理处、保安岗亭、工程维修等用电，按每月2000元计
24000
11
线损
第一年：
655户×180元/月×2%线损×40%入住率＝943.2元/月，
第二年：
655户×180元/月×2%线损×60%入住率＝1414.8元/月，
第二年：
655户×180元/月×2%线损×80%入住率＝1886.4元/月，
16977.6
供电局只抄总表，不抄表入户，存在线损，按每户每月平均用电180元计算
合计
348490.7
8、设备维护保养费
序号
项目
金额：
元/年
备注
1
电梯维保费
50400
按每梯每月450元计，第一年由施工单位维修保，第二、三年收费，平摊至每个月计算（450*14*12*2/3）
2
电梯年检费
4200
按每梯每年300元计，
3
公共照明设备
1200
按每月更换物材料100元计
4
监控系统
800
按每月提取100元维修费用计，第一年由施工单位维保，第二、三年收费，（100*12*2/3）
5
门禁系统
600
每月按50元维保费用计
6
消防系统
1200
按每月100元维保费用计
7
公共设施
2400
按每月200元维保费用计
8
合计
60800
9、收入测算表（住宅：
4元/㎡/月，商铺：
1.8元/㎡/月）
项目
计算公式
金额
物业管理费
年均物管费按95%的收缴率计算
（1.4*100194.3+6129*1.8）*12月*95%
1724868.11
车位费
第一年
329个×30%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*15%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
130284
第二年
329个×50%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*20%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
193452
第三年
329个×60%（车位使用率）×50元/月（车位管理费）*12月+329*25%（车位使用率）*120元/月（车位使用费）*12月
236880
平均
每年
（130284+193452+236880）/3
186872
收入总合计
1724868.11+186872
1911740.11
税费
1911740.11*6.6%
126174.85
10、支出费用汇总表
序号
项目
金额：
元/年
占管理费收入中的比例
备注
1
人工成本
1081145.32
56.55%
人员工资从第二年开始每年按7%递增，第一年890400为元，第二年为952728元，第三年为1019419元，平均954182.3元
2
工装
15270
0.8%
3
行政办公费用
12000
0.63%
4
日常维修费用
2125
0.11%
5
清洁绿化费用
87192
4.56%
6
安保费用
17280
0.9%
7
公共区域能耗
348490.7
18.23%
8
设备维护保养费
60800
3.18%
9
社区文化活动费
14000
0.73%
10
不可预见费
16383.88
0.86%
（1+2+…+9）×1%
11
管理佣金
132374.88
6.92%
（1+2+…+10）×8%
12
税费
124791.41
6.53%
13
合计
1911852.34
注：
1、总收入-总支出＝1911740.11元/年-1911852.34元/年＝-112.23元/年，所以物业管理费按住宅：
1.4元/㎡/月，商铺：
1.8元/㎡/月是合理的。
2、空置房的物业管理费按100%收取。
3、以上成本不包括开办费，如果由本公司接管上海公馆的物业管理工作，则物业开办费由甲方在交房前支付（开办费当中包括办公用品、各类工具及设备，保洁开荒费用等，详见商务标及技术标）。
盛年不重来，一日难再晨。
及时宜自勉，岁月不待人。
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