酒店公寓营运方案设计详解.docx

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酒店公寓营运方案设计详解

梅沙公馆项目规划营运方案

一、项目概述

二、项目酒店式规划

三、项目合作模式

四、业主投资收益及业主权益

五、前期介入及后期运营团队

六、深圳市**酒店管理有限公司简介

深圳市**酒店管理有限公司

二0一0年九月二十五日

第一部分项目概述

一、开发商简介

梅沙公馆项目由中萃集团开发。

中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。

集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。

中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。

二、项目概况

梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。

同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。

梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。

其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。

公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。

第二部分项目酒店式规划

梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。

因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。

鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：

一、公共设施设备配套设计方面

1、有应急供电系统，即须配有发电机房；

2、主体消防系统符合酒店审批标准；

3、公共区域有闭路电视监控系统；

4、公共区域有背景音响播放系统；

5、公共区域有中央空调系统；

6、有中央热水系统；

7、有与星级相适应的智能化管理系统（酒店管理软件、互联网、网站等）；

8、有与房间数量相适应餐饮设施、会议商务设施、康体娱乐设施、停车场等；

9、有行政办公区、员工更衣室、员工餐厅、宿舍等后勤保障功能区。

二、前厅配套设计方面

1、有与酒店规模、星级相适应的总服务台；

2、设有客人贵重物品保险柜；

3、设有行李房

4、设有高档的客用洗手间及残疾人洗手间；

5、设有客用电话间；

6、设有员工工作间/前厅办公室；

7、设有小商店；

8、前厅地面、墙壁、天花、艺术装饰采用高档材料，采用豪华灯具；

三、客房配套设计方面

1、设有行政楼层（一般设在顶层）；

2、设有残疾人客房；

3、设有套房；

4、设有员工工作间（每层）、仓库及消毒间；

5、客房的面积、高度及地面、墙壁、天花、艺术装饰材料与星级符合；

6、配置家具有：

床、沙发或扶手椅、茶几、写字台及坐椅、床头柜、行李架、衣柜、全身镜、梳妆镜、西服衣架、裤架、裙架、窗帘遮光帘；

7、配置灯具有：

床头灯、台灯、落地灯、走廊灯、夜灯（房间入门口及床头柜位置有灯光总控开关）；

8、配置家电有：

电视、电话、小冰箱、保险柜、电热水壶；

9、配置床上用品有：

枕芯、枕套、床单、被子；

10、卫生间配置有：

面盆、浴缸、淋浴、恭桶、梳妆镜、呼救按钮、110V/220V不间断电源插座、晾衣绳、浴巾架、、电吹风、电话副机、背景音乐播放装置、访客等待显示器等。

四、餐饮配套设计方面

1、设有中餐厅、西餐厅、大堂吧、外国餐厅、大宴会厅（配设有衣帽间、贵宾休息室），并配套不同的厨房区域；

2、餐厅地面、墙壁、天花装饰采用高档材料；

3、餐厅家具、灯具、餐具选用高档材质；

4、餐厅布局：

设有宴会单间或小宴会厅；靠近厨房、传菜线路不与其他公共区域交叉；有酒水台；有传菜备餐间、员工工作间、楼面仓库；

5、厨房布局：

设有冷热制作间（分隔）、粗细加工间（分隔）、洗碗间、垃圾房、仓库、面点间等，布局符合食品卫生要求，且厨房与餐厅之间装有隔音、隔热和隔气味的进出分开的弹簧门。

五、商务会议配套设计方面

1、设有至少一个专业的大型会议中心和若干个小会议厅，并配设贵宾休息室；

2、会议室配置同声传译设施、电视电话会议设施、现场视音频转播系统等；

3、会场洗手间位置合理，方便客人使用，厕位充足；

4、设有独立空间的商务中心。

六、康体娱乐配套设计方面

1、设有歌舞厅和KTV包房；

2、设有棋牌室；

3、设有桌球室；

4、设有乒乓球室；

5、设有美容美发室；

6、设有健身房；

7、设有桑拿按摩中心；

8、设有游泳池。

总的来看，酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。

第三部分项目合作模式

根据项目的定位及规划，本章从项目的开发模式以及开发商与酒店管理公司的合作模式两方面提出方案。

一、项目开发模式

※模式一：

完全产权式酒店

将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司，由业主委托酒店管理公司进行统一经营管理。

销售思路

——对所有购买业主承诺有固定的投资回报率，完全作为投资性商品进行宣传推广。

利弊分析

——适合区域性需求，投资性住房更具市场潜力。

——引入第三方运营业主的物业，产权和经营权明确，开发商可规避项目的后续纠纷。

——开发商回笼资金快速，销售价格较高。

——物业类型统一，后期物业管理较为方便。

——整体包租风险较大，一般需开发商给予酒店管理公司补贴。

——酒店管理公司后续出租压力大，很难找到愿意并且能够承担此风险的酒店管理公司来运营。

※模式二：

酒店式公寓

将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司提供星级酒店物业管理服务，业主可选择委托酒店管理公司代租经营或自住。

销售思路

——对购买且选择委托经营的业主承诺有固定的投资回报率，对购买但选择自住的业主提供星级酒店的管家式物业服务，以投资、自住皆宜的商品进行宣传推广。

利弊分析

——体现投资与度假自住功能，满足不同需要的业主。

——对酒店管理公司风险较小，更容易找到合作单位。

——物业类型多样，后期物业管理较为不方便。

——项目的知名度、影响力及业主收益不如产权式酒店高。

二、开发商与酒店管理公司的合作模式

根据项目本身产权分散特性及开发商的意愿，针对梅沙公馆项目建议以全权委托管理的模式进行合作，此种合作方式在明确产权和经营权、规避开发商风险的同时，很好的兼顾了业主、开发商、酒店管理公司三方的利益。

——项目开发商按照酒店管理公司的标准要求建设装修酒店，并且办理好酒店经营相关的前置审批手续（消防、环保、卫生等），然后交给酒店管理公司注册登记和进行经营管理。

——酒店管理公司受业主方委托，对项目全权实施酒店管理。

——酒店管理公司派出包括总经理在内的全套管理班子，按照“**”的品牌及管理模式，实行总经理负责制，对酒店的人、财、物及采、供、销全面负责。

——酒店管理公司负责包括业主回报在内的所有酒店运营费用，对委托物业经营或物业管理收益享有所得权，自负盈亏。

——开发商对移交给酒店管理公司经营的自有物业（限餐厅、会议室及康乐经营配套项目，不含大堂、停车场、办公后勤等其他公共配套项目）享有收益分配权。

第四部分业主投资收益和业主权益

投资收益是购房者最为关注，也是项目旺销与否的关键，而业主投资收益的计算与开发商的销售价格、以及管理公司的租金水平息息相关。

在未获取开发商定价信息的前提下，可先行按当前梅沙片区同类物业的最高租金标准来制订业主投资收益。

为了给开发商定价提供同口径的参考，我们提出以单位面积为基数、按房型类别以不同的标准制订业主租金回报和自住权益。

根据开发商提供的单位面积测算，每种房型的租金如下：

房型

面积

租金标准

月租金

业主自住权益

标准间

45—74㎡

50元/㎡

2250—3700元

2天/月

一房一厅

66—101㎡

45元/㎡

2970—4545元

3天/月

二房二厅

66—72㎡

45元/㎡

2970—3240元

3天/月

三房二厅

198㎡

40元/㎡

7920元

4天/月

备注说明：

1、上述租金水平高于当地政府指导价（20元/㎡）两倍或以上，且高出雅兰、海景及领海15—20%；

2、业主使用自住房无需支付房费，只需按标准房80元/天、一房一厅90元/天、二房二厅110元/天、三房二厅130元/天承担服务费；

3、上述租金标准适用于完全产权式酒店时，业主免缴物业管理费；

4、上述租金标准适用于酒店式公寓时，业主则需缴交物业管理费：

对选择委托酒店经营的，业主按5元/㎡的标准承担物业管理费；对选择自住的，业主按10元/㎡的标准缴交物业管理费。

第五部分前期介入及后期运营团队

根据项目的进展情况和管理公司托管酒店的成熟做法，拟按酒店筹建、酒店筹备、酒店经营管理三个阶段介入，其中酒店筹建阶段集中了需开发商投资的项目内容，而酒店筹备及经营管理阶段主要集中了需酒店管理公司投入的项目内容，每个阶段具体安排如下：

一、酒店筹建阶段

1、介入任务：

从工程的合理科学化及成本控制最优化出发，按照酒店业的通用标准并结合项目实际，对酒店的总体布局、功能分区、室内装修设计和布置、对酒店家具、营业设备（水、电、空调等系统）和酒店供应物品的规格提出符合标准的建议。

2、介入时间：

由于项目主体已封顶，土建工程基本完工，应在内装修前尽早介入。

3、介入人员：

我公司专门成立梅沙公馆项目筹建小组，由总经理黄志源先生任组长，抽调有**、泊岸两家酒店筹建工作经验的管理人员、技术骨干加入筹建小组，并指派公司持证星级酒店评审员杨文辉作为该项目专职联络员，现场进行设计咨询、投资可行性分析、工地现场考察等全方位专业服务。

4、具体任务：

（1）收集和提供酒店市场信息、明确酒店各功能定位。

（2）功能布局确立：

酒店项目的总体布局及酒店功能流程分布说明报告。

（3）内装修设计：

酒店内装修设计要求,包括商业、餐厅、娱乐、康体、客房、后勤区域的面积和要求,与设计单位对接内装修设计方案的工作。

（4）协助开发商对机电配置：

就有关酒店设备的选型提供配置参考，并协助与开发商选定的相关专业公司并进行具体洽谈。

（5）设计方案：

参与酒店项目的总体规划设计方案、建筑设计图及内装修设计图的评选工作。

（6）与选定的酒店设计公司配合,定期沟通.提供项目设计所需要的相关参数及资料（设计标准及指引。

（7）协助开发商对项目从立项到投入使用整个过程的策划、协调.。

（8）协助开发商对项目在建筑工程、设计工程及内装修工程的验收工作。

（9）以酒店专业角度,在施工期间审阅给排水系统、电梯系统、消防系统、安防系统、弱电系统、强电系统、厨房设备系统、照明系统、智能化系统、特行管理系统等各大酒店运营保障系统的设计资料，并协助开发商完成设备采购选型、设备验收、竣工验收。

二、酒店筹备阶段

1、介入任务：

为酒店顺利开业提前做好酒店开荒、营运物资采购、人员招聘培训、VI设计应用、政策程序制订、宣传册及表单印制、公关策划等各个筹备环节的工作。

2、介入时间：

计划开业前三个月。

3、介入人员：

委派项目总经理及主要职能部门的负责人，进驻现场办公，并视筹备进度，逐步安排整个经营管理团队入场。

4、具体工作：

略（酒店管理公司自行组织）。

三、酒店经营管理阶段

1、介入任务：

开业后，由酒店管理公司派出的经营管理团队对酒店实施市场推广、内部运营及物业管理等日常运作管理。

2、介入时间：

开业或适当提前。

3、介入人员：

以总经理负责制的整个经营管理团队全部到位。

4、具体工作：

略（酒店管理公司自行组织）。

第五部分**酒店管理有限公司简介

深圳市**酒店管理有限公司成立于2009年9月，公司的前身是2003年成立的深圳市港城海湾实业发展有限公司**酒店，是深圳市恒运泰集团投资发展有限公司的全资下属企业。

根据集团对酒店业务制订的发展目标，公司发展初期主要业务是经营管理自有产权的单体酒店，务求从酒店实际运营过程中探索经营管理模式、培养队伍，培育品牌。

为了适应集团公司在重庆、海口、贵州等地开发酒店新项目规划需要，公司于2009年正式升格为深圳市**酒店管理有限公司。

公司在大梅沙具备较强的优势在于区域内有了自己的两家实体店，分别是**酒店和泊岸酒店，其中**酒店是自有产权的物业经营，而泊岸酒店则是产权式酒店经营，经过多年的运营，管理公司已在两种类型的酒店中探索出一套行之有效的经营管理模式，建立了客户销售网络和资料库，各个分店以其严格规范的管理体系保证了各酒店经济实体保持着良好的增长态势，并在同行中享有良好的企业形象。

深圳市**酒店管理有限公司以“构建和谐、发展品牌、实现连锁”作为企业目标。

为此，公司已建立酒店人才管理库，运用合理的人力资源规划和绩效管理体制，培养了一批受过严格培训、作风稳健、富有战斗力，极具凝聚力的专业管理队伍，他们有丰富的酒店管理经验，在建立酒店人力资源构架和运营系统方面有着出色的经验。

同时，为了实现公司的发展战略与目标规范服务酒店的管理，不断提高市场竞争力，体现**的管理理念和模式，公司组织专门人员和有关专家编写了近百万字的**酒店运营手册，分为质量手册、程序类文件、作业类文件等章节，该“管理手册”借鉴和吸收了国内外酒店的最为先进的管理经验，更加贴近实际工作需求，可操作性强，保证了现代化酒店管理的专业水准和领先性。

作为一家以服务和管理输出为主业的公司，我们出售的是管理完善的专业化酒店管理服务和先进的管理理念，我们的责任是为客户创造合理的利润，提升客户在行业中的品牌形象。

管理公司是作为发展品牌效应，从长远性战略性来谋求发展的，通过酒店质量管理体系、高品质的专业服务和高效的市场推广战略，从控制成本到内部软、硬件管理及对外宣传策略都会有一个系统的控制，使投资者以最小的投入获得最大的回报。

公司主要服务方式为：

一、酒店顾问咨询服务：

根据业主的专项需求，委派专业顾问对其提供多元化的酒店专业咨询服务，负责为酒店解决品牌定位，酒店经营方案、酒店市场定位、营销策略制定、市场营销计划、企业形象策划等问题，使该专业领域的经营管理水平达到全面提升，从而提高经济效益。

二、酒店全权委托管理服务：

公司派出以总经理和各主要经营部门经理组成的管理班子，全面负责酒店的经营管理，严格按照**管理模式推行，确保酒店资产的保值增值和经营的良性运转，为委托方培养一支职业化的管理队伍和员工队伍。

三、酒店专业培训：

根据委托方提出的要求，负责制定和实施开业前员工系统培训、销售培训、经理管理技能培训、员工服务意识培训、在岗职工技能培训。

四、酒店开业前期的整体规划及技术支持：

根据酒店开业筹备需要和相应酒店的星级要求，全方位协助业主筹备酒店开业前从工程到员工招聘培训及开业庆典的一切工作。

五、品牌合作经营：

委托方可使用**品牌标识，或使用“**酒店管理公司”作为宣传。

强势的品牌挂靠支持，公司有力的统一对外宣传力度，帮助委托方提升品牌价值。

公司本着“诚信、互利、高效、优质”的宗旨，强强联合，以先进的管理，良好的服务，合理的收费，高效的业绩，竭诚为广大客户服务。