城镇综合服务中心(政府版).ppt

城镇综合服务中心(政府版).ppt

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睦邻坊城镇综合服务中心,睦邻坊概述,睦邻坊概述,睦邻坊城镇综合服务中心（以下简称“睦邻坊”）的定位是作为新型城镇化重要的组成部分。

通过改变现有商业散、乱、低端的商业业态，提升乡镇商业配套的服务档次和管理档次，从而更好地服务当地民众。

睦邻坊是科赛新型城镇化建设过程中，改变当地商业服务水平、城市形象的重要项目。

睦邻坊三大功能,睦邻坊的内涵和业态特征,1科赛睦邻坊内涵,以城镇化理念为先导，以市场化运营为手段，以关注民生民富为重点，以睦邻友好和谐发展为目标，它是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，是处于乡镇级区域中心位置并将城镇服务业中的乡镇商业、办公、居住、旅店、医疗、餐饮、会议、文娱等生活项目三项以上业态进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的商业综合体，实现功能完备，商务便捷，服务齐全，绿色低碳，安全安定，充满活力的乡镇综合服务中心目标。

睦邻坊的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用。

不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。

由于睦邻坊的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。

配套完善，服务功能齐全。

具有15项必备功能，包括超市、银行、邮政、餐饮、洗染、美容美发、药店、文化用品、维修店、睦邻坊文体中心、睦邻坊生鲜馆、卫生医疗机构、物流、宾馆和社区服务中心。

商业服务与公益服务有机结合。

睦邻坊不仅提供15项必备功能，还具备社区服务中心的功能。

2睦邻坊基础业态特征,它是一种城镇商业的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城乡结合部、乡镇中心区域；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑（文化）设计要求较高。

综合服务中心单功能商业比较：

2睦邻坊基础业态特征,睦邻坊的优势,随着人民生活水平的不断提高，以及许多乡镇新城建设和旧城改造的深入，我国城镇居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的马路式、临街式服务、路边店等。

可以说，这种商业服务开发模式多为底商铺租售，这种方式的缺陷在于：

各种商业设施像“天女散花”，功能单一、零散、规模较小且位置分散，到处有商铺，功能不全。

1目前乡镇商业布局存在的问题,机会：

睦邻坊项目所在区域周边住宅集中，商业配套较少；目标主要服务对象消费能力旺盛；通过调研，周边区域存在较大的市场发展空间。

2以“睦邻坊”方式提供服务的优势,通过各种功能的有机组合，能够产生的能量和价值。

第一，由于综合服务中心紧凑布局和多样化的功能组合，它能够明显节约生活成本和时间成本。

第二，通过酒店、超市、百货、娱乐、餐饮等功能的组合，产生更高的服务价值。

第三，附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动周边土地价值大幅提高。

第四，实现社区管理、基层社区服务与社区商业的完美结合，配合打造新型社区服务和管理体系，共创和谐社区强化社区工作站、卫生服务站、图书馆、文体中心的建设，增强社区便民特色。

优势：

作为乡镇区域基本配套，满足乡镇居民日常生活；提升城镇品质，解决居住环境与商业的矛盾，实现商业价值最大化。

通过科学规划集中建设的睦邻坊避免了重复建设，无序竞争，有利于实现便良好的市场环境。

政府参与股权，项目具备唯一性、公益性。

睦邻坊的定位和服务模式,服务乡镇周边居民为主旨，以休闲购物、连锁酒店、休闲餐饮、生鲜超市等15项配套服务功能进行组合，以一组以上建筑物中进行分工和相互联系的区域商业中心，即综合服务中心。

从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。

睦邻坊摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。

睦邻坊以乡镇居民的日常服务活动为对象。

日常的生活服务可在睦邻坊内解决，从而避免镇区内商业布局乱、散、脏等现象，它是一个多功能、高效系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升整个乡镇区域商业的整体价值。

睦邻坊是乡镇社区服务、商业、文化、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合。

1功能定位,睦邻坊选址条件为城市近郊、县域商业圈、中心城镇。

城乡结合部的近郊区，依托基础设施建设的长足发展，经济发展迅速、人口增长较快，商业配套需求增长迅速。

2选址区域,3环保要求,低碳、绿色、生态、节能、安全。

低碳,节能,绿色,生态,4规划指标与服务模式,规划指标：

辐射半径为1公里左右，覆盖人口约2万人。

（视区域范围内人口、消费而定）服务理念：

以15项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意，从而达到“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。

物业形态：

以内街外廊的建筑为主，并融入当地建筑文化元素的综合型大厦，局部四层（如苏州科赛睦邻坊）。

空间设计原则：

商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。

内部交通动线设计：

着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。

运营管理：

功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。

其要求有：

食品安全（无毒无害、无假）。

在商品输出上，睦邻坊要求所有进驻的商户必须严格按照国家有关的法律法规。

保证销售的所有商品做到无毒，无害，无假。

切实维护消费者利益。

公平、公正、公开。

“公平交易，公正管理，公开处理”是睦邻坊城镇商业服务综合体对自身的必备要求。

睦邻坊管理团队在商家管理，消费投诉和信息公开等方面“公平、公正、公开”绝对化。

切实维护和保障商家和消费者的合法权益。

睦邻坊商家全部配备由当地权威计量单位提供的计量器具，彻底杜绝“短斤缺两”现象。

卫生严格符合标准。

按照国家规定的卫生标准，设立专门的食品安全检测机构，对睦邻坊销售商品进行实时的食品安全检测。

不定时、不定期的安排专人对商品进货渠道进行专项抽查，和当地权威卫生机构保持密切合作，在源头上堵住不合格商品。

城镇综合体睦邻坊的社会效应,1确保四方得利,睦邻建设可以很好解决政府、居民、企业、经营户之间利益，这是建设睦邻坊成功的关键，并根据居民消费层次的提高不断完善各层次服务功能，实现商业服务与社会公益服务的有机结合，达到消费者满意、居民满意、经营者满意及政府满意。

即：

经营者得效益、得安心。

政府得政绩、得民心、得分成；,居民得实惠、得服务、得放心；,企业得效益、得发展。

2社会效应,1、让消费者切身的感受到城镇商业服务综合体所带来的便利和实惠。

有利于促进结构调整，基础设施改善，完善城镇配套服务（交通、市政、公建配套），并承担社会公共管理职能，改变城镇管理，告别传统的马路经济，告别脏、乱、差等现象，促使居民的生活方式改变，促进生产方式转变。

提升农村生活质量，增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步，让老百姓在家门口享受市民一样的服务。

2、通过项目的建设，丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力，成为当地居民休闲、娱乐的活动中心，凝聚人气，提高区域经济繁荣发展，方便群众生产生活，提高生活质量和品味。

3、进一步提升当地政府的知名度，满意度。

4、睦邻坊的开发将形成新的商业业态及延伸城市产业，优化土地资源配置，是带动周边沿线开发，提高城镇三产服务水平，拉动农村消费能力。

5、转移和吸纳城镇劳动力，为当地居民提供良好的创业环境，解决就业，促进城镇消费。

通过城镇商业服务综合体的投资和开发，提高土地利用价值，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，可以缓解就业压力，推动城镇化的实施。

科赛睦邻坊成功案例,苏州科赛睦邻坊,区位：

吴中区东吴南路红庄社区，是科赛睦邻坊投资运营最早的综合体。

构成：

它是的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性睦邻坊，共两幢，总建筑面积约12000，并引入世纪华联等品牌入驻。

在功能设置上，广场紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、维修店、文化用品店、社区活动中心、生鲜店和卫生所等必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一体的商业服务综合体。

经营模式：

全部采用出租效应：

项目周围常住人口7万人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目，也是科赛在10年前城郊结合部的第一个睦邻坊项目，为红庄社区唯一社区商业中心，为红庄社区提供良好配套服务，加速了这一中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为吴中红庄社区服务中心。

城镇综合体睦邻坊成功案例,湖南张家界科赛睦邻坊,区位：

位于桑植县视野开阔的贺龙森林公园脚下，澧水北岸。

基本概况：

它是一座集购物、娱乐、休闲、居住、文化于一体的综合性睦邻坊，总商业、功能区合计建筑面积约30000。

平面布局美观合理，地下一层为建筑面积8000平方米的停车场，可同时停放汽车200辆，有南北两个车道出入口，进出通畅。

地上一二层为建筑面积20000平方米的大型商场，广场中部为占地5000平方米的休闲活动中心，引进国内知名上市公司步步高公司入驻。

效应：

通过对桑植县综合商业服务综合体的定位与开发，促进一系列相关产业与社区服务业集聚其中，增加城镇人口近万人，加速了桑植县域城镇化进程。

目前是桑植功能齐全，业态最完善的服务中心。

得到桑植人民的好评。

城镇综合体睦邻坊成功案例,扬州科赛睦邻坊,概况：

扬州科赛睦邻坊占地约25亩，辐射区域人口约4万人。

区位：

高邮市天山镇粮管所北侧。

构成：

总建筑面积约20000，并引入吴江大润发等品牌入驻。

在功能设置上，广场紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、社区便民中心、文化用品店、社区活动中心、菜场和卫生所等必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施为周边居民提供了以休闲、娱乐、购物等为一体的商业服务综合体。

经营模式：

销售、出租。

效应：

项目总人口4万多人，其中户籍人口3万人，外来人口1万多人，是在城郊结合部综合型的商业、公益性项目。

城镇综合体睦邻坊成功案例,经营模式：

采用酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式，以商铺租售为经营模式，为园区各大企业及周边居民提供便捷服务。

效应：

因定位准确，以生活服务为基础，良好的交通环境和区位条件，为园区企业提供良好生活服务，各功能形象档次统一，相互形在支撑，办公楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为办公楼形成良好的配套；统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享，改变其生活环境、完善配套服务设施，改变桂林漓东科技新城周边村镇的居民生活方式，促使桂磨经济带产业转变，改变原有产业布局，强调了生产服务与生活服务相结合，并为本地区提供约3000个就业机会，促进整个桂磨经济带向前发展。

桂林科赛睦邻坊,区位：

项目位于桂林高新区英才科技园内，属桂林市副城市中心漓东科技新城境内，距桂林市区5公里，两江国际机场35公里，桂林市火车站7公里，桂磨一级公路及桂林环城高速路均从英才科技园周边通过。

基本概况：

它是科赛第三座集购物、商务、娱乐、休闲、居住、酒店、文化于一体的综合性、新型的睦邻坊，融入了教育培训、人才交流、商务配套、咨询服务等内容，突出科技、绿色、环保、低碳，强调生产服务与生活服务相结合，整个建筑均采用低碳、环保材料，于2011年建成并投入运营，总建筑面积约5万，辐射区域人口约3.5万人。

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