某住宅小区建设项目可行性研究报告.docx

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某住宅小区建设项目可行性研究报告

XXXXXXXXXX有限公司

住宅小区建设项目可行性研究报告

XXXXXXXXXX有限公司

二○一○年十月

附件1项目红线图

附件2规划设计要点

附件3规划总图

附件4项目方案效果图

第一章项目概况

一、项目名称：

xxxxxxx

二、项目地块简介：

XXxx路项目地块（XXXXXXX号）用地面积10403平方米，为原xxxxxxx南校区。

[详见附件1：

XXXXXXX号勘测定界图]。

本地块位于XX中心区内，隶属xxx区。

所处地域使其不仅拥有便利的交通出行优势以及成熟的城市生活配套设施，而且周边景观环境优美、历史人文氛围浓厚；是一个理想居住小区，其开发前景十分看好。

本地块东邻xx路、北连北环高架，南靠xxx、xxxx，多路公交停靠（地块边有“xxxx”公交站台），出行十分方便；同时该地块周边生活、医疗、教育配套设施齐全并紧邻“石路”商圈；XX市火车站、长途客运汽车北站均距本地块不远。

值得一提的是，地块附近有驰名中外的XX古典园林建筑：

xxx、xxxx。

文化背景浓郁，xxx是国家文物重点保护单位，为全国的“xxxxxx”之一，赋予此居住地独特的文化魅力。

三、项目建设规模和规划要求

项目总建设用地面积XXXXXX平方米，规划用地性质为居住用地。

其规划要求如下：

1.地块边界：

东至xx路，北至xxxx路，西、南至用地红线；

2.建筑退让边界要求：

东：

退用地线15米以上；南：

退用地线5米以上；西：

退用地线5米以上，满足消防要求；北：

退用地线8米以上，且满足北侧住宅日照间距要求；

3.建筑风格及色彩：

现代简洁；

4.主要出入口方位：

东侧

5.技术经济指标：

容积率<1.0；建筑高度<20米；建筑密度<25%；绿地率》37%；人均公共绿地》1.0平方米/人；日照间距：

满足《江苏省城市规划管理技术规定》；

6.停车位：

满足《XX市建设项目停车配建指标》要求。

机动车：

室内》70%，室外》10%；

7.区内室外地坪标高：

黄海高程3.12米，与周边道路有机相连或满足防洪要求；

8.管线要求：

雨污分流，管线入地；

9.土地使用权出让年限：

70年。

10.规划条件详见附件2：

XXXXXXX号地块规划设计要点

第二章项目规划方案设计

一、方案简介

1.总平面布局因地制宜

1）设计构思：

因地制宜，合理布局。

设计时充分考虑景观与建筑相结合的设计目标。

在入口处布置主要的景观中心，一方面可做为整个小区面向城市的名片，另一方面为小区居民提供交流和休憩的场所。

建筑则围绕庭院均匀布局，尽可能使每栋建筑拥有一定的景观均好性。

2）功能布局和公共设施分布

设计遵循以人为本，从人出发的观点，合理组织小区功能。

功能上整个小区

以双拼和三拼的叠排住宅为主，并少量配建了90㎡以下的小户型。

小区停车以独立的半地下车库为主，考虑部分室外停车位。

根据XX市建设局建设用地规划选址设计要点，将主要出入口设在地块的东侧。

而物业用房则设在主入口附近，这样使功能得以顺畅，又方便管理。

3）交通组织

a、小区主要出入口设在东面xx北路上，与内部主干道环路直接联系。

半地下车库入口结合各个出入口布置最大化的方便住户的出入。

整个小区为人车共存模式。

b、主干道：

主干道宽为4米，以环绕的形式连接整个小区，并以最明了的道路快捷地到达每一幢楼前。

c、机动车停车：

从使用的方便性与小区的环境质量等多方面综合考虑，小区的机动车停车以独立半地下库为主。

4）景观与绿化

景观方面充分利用建筑间距，使小区内部景观达到最大化。

在主入口设置主要景观中心。

沿路设置绿化长廊，一方面可以将车道和建筑分隔开来，另一方面可以起到绿化景观渗透作用。

·入口广场

入口广场作为车行与步行的主要入口的必经之地，是整个小区的门面，把入口的铺装面积相应做大，入口处形成通道式广场。

·中心花园

中心花园是入口广场的延伸，同时也是小区业主的主要交流、活动场所，布置楼台亭榭，并辅以水景，沿路展开，使整个小区的品质得以提升。

·半地下车库层

半地下车库层的设计既解决了私家车的停放问题，又给住户提供了一个功能空间。

2.建筑设计典雅、华丽

从古典建筑物、构筑物中提取典雅元素，结合现代建筑的特点重新将建筑刻画描写。

使得建筑物不仅有华丽的外表，更具有优雅古典的内在气质。

1）户型设计

户型的整体形式尽可能方整，中央的入口门厅由于将楼梯往里推，使整个大厅变得正气方整，强调空间的礼仪性。

楼梯间透过屋顶采光显的敞亮大方。

在一二层的户型中，厨房，餐厅，客厅及室外平台串联在一条轴线上，使空间连贯一体，凸显豪宅特色。

二层为作为主要休憩空间，为适应住户的多样性需求，既可分为三个卧室一个家庭室的格局，也可直接分隔成两个自带卫生间的卧室。

同样，在三四层的户型中，餐厅，客厅以及室外露台轴线化布置，使外部空间和内部空间有机地串联在了一起。

四层设置了三个卧室和一个家庭室，适应人们“大家庭”的居住观念，更好地实现几代同居。

2）造型设计

设计在屋顶、山墙、檐口、窗框、线角等方面均做了细致的处理，使得建筑体现雍容大气的风格，尽显贵族气息。

（1）色彩

建筑色彩以米黄基调为主，以浅褐色为辅，形成对比，打破单调。

体现出细致中见典雅高贵，丰富中见浑厚韵味的中式官邸住宅建筑的性格，达到了建筑艺术同居住氛围的完美结合。

（2）造型

建筑造型上，以唐风为魂利用重重叠叠的大屋檐，使建筑往水平方向延伸，使得建筑的尺度感大大削弱，在人的视角范围内，显得亲切和宜人。

承袭着中式官邸别苑的考究之道，整合现代文明与古老传统艺术。

完美融合中式礼序美学与西式建制尺度;以手艺人的苛刻眼光，从复杂的中式建筑中抽象出精髓，摒弃繁琐，运用现代建筑的材质诠释出其中的灵魂。

二、方案主要经济技术指标

1.总用地面积XXXXX平房米，计容建筑面积XXXXX平方米，其中住宅面积XXXXX平方米，物业用房XXX平方米，居委会XXXX平方米，不计容面积XXXXX平方米，其中变电所XXXX平方米，半地下建筑面积XXXX平方米。

2.建筑密度24.99%，绿地率37%，容积率1.0。

居住套数63套，停车库54个，室外停车位24个。

三、规划方案总图及设计效果图（详见附件）

一、

二、项目营销方案

1.营销方案：

1）准现房销售，根据需要建设样板间。

2）有必要时通过平面广告、户外广告进行营销宣传。

2.销售进度

3）2012年3月底完成销售金额的80%,14999.52万元；

4）2012年6月底完成销售金额的20%,3749.2万元；

第四章投资测算

根据规划设计方案，项目总占地面积10403平方米，计容建筑面积10403平方米，其中可销售面积10133平方米，公建面积270平方米。

一、投资测算

项目总投资额预计为14905.8万元，扣除土地成本的总投资额为6583.7万元。

A

地块面积（m2）

10403

B

计容建筑面积（m2）

10403

C

可销售面积（m2）

10133

序号

项目

合计成本（万元）

单位成本（元/m2）

一

成本

13302.7

13128.1

1

土地费

8322.1

8212.8

（1）

土地出让金

8000.0

7895.0

（2）

契税

320.0

315.8

（3）

办证费

2.1

2.1

2

前期开发工程费

157.4

155.4

（1）

规划方案设计费

40.0

39.5

（2）

规划管理费

3.0

3.0

（3）

定位放线费

3.0

3.0

（4）

地质勘探费

5.0

4.9

（5）

“三通一平”费

14.5

14.3

（6）

施工图设计费

20.0

19.7

（7）

图纸审核费

1.0

1.0

（8）

环境影响及交通影响报告表费

6.0

5.9

（9）

防雷审核、散水押金、招标服务费

5.4

5.3

（10）

补配套费（半地下室）

49.6

48.9

（11）

其他项目设计费

10.0

9.9

3

建筑安装工程费

2542.2

2506.7

（1）

住宅下半地下汽车库工程费

386.1

381.0

（2）

土建及水电工程费

1680.5

1658.4

（3）

外进外出土方

49.9

49.3

（4）

铝合金门窗

202.9

200.2

序号

项目

合计成本（万元）

单位成本（元/m2）

（5）

进户门、车库门等

31.2

30.8

（6）

供电、供水设备

18.2

18.0

（7）

太阳能

70.9

70.0

（8）

监理费

10.1

10.0

（9）

标底编制费

9.1

9.0

（10）

材差

83.2

80.0

4

公共设施费

76.0

75.0

（1）

小区围墙

35.5

35.0

（2）

配套房费用（270+89）

（3）

小区智能化管理系统

40.5

40.0

5

基础设施费

572.9

565.3

（1）

道路、雨污水

70.9

70.0

（2）

供水

35.5

35.0

（3）

供电

249.3

246.0

（4）

供气

0.0

（4）

路灯

10.1

10.0

（5）

景观绿化

145.6

143.7

（6）

有线电视

21.3

21.0

（7）

燃气

35.1

34.6

（8）

邮政、电信

5.1

5.0

6

销售费用

543.7

536.6

（1）

广告、模型及活动等

187.5

185.0

（2）

售楼处及样板房

300.0

296.1

（3）

销售策划

56.2

55.5

7

不可预见费

200.0

197.4

8

管理费用

500.0

493.4

9

贷款利息（财务费用）

366.0

361.2

10

后期费用

22.3

22.0

（1）

实测面积、土地分割、办证等

15.2

15.0

（2）

规划竣工测绘、室内检测等

5.1

5.0

（3）

房屋修缮

2.0

2.0

序号

项目

合计成本（万元）

单位成本（元/m2）

二

营业税金及附加

1603.1

1582.0

1

营业税及附加

1040.6

1026.9

2

土地增值税

562.5

555.1

三

费用总计

14905.8

14710.1

四

销售收入

18749.4

18503.3

1

住宅销售收入

18239.4

18000.0

3

车库销售收入

510.0

503.3

投资测算表说明：

1、财务费用中贷款按4000万元计，贷款时间一年半，利率6.1%。

2、营业税及附加的计税基础为销售收入，税率5.55%。

3、土地增值税的计税基础为销售收入，税率为3%。

第五章项目开发计划

一、工程进度计划

1、本项目建筑面积较小，单体较少故不考虑分期建设，5幢单体同期施工。

2、工程开工时间暂定为2010年12月中下旬，项目竣工交付时间为2011年12月底，总工期370天。

详见下表

序号

项目

2011年

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

施工准备

2

基础工程

3

结构工程

4

装修工程

5

安装工程

6

市政绿化工程

7

项目验收

二、投资计划：

（1）土地费用：

共8322.1万元，其中土地款共8000万元，已支付3200万元；开工前余款（含契税，办土地证费）5122.1万元付清。

（2）其它费用根据开发进度支付；详见现金流量表

（3）四证齐全后（2010年12月）拟向银行贷款4000万元，并于2012年二季度一次性还本付息。

三、销售计划：

1．销售开盘计划：

该项目总销售面积为10133m2，计划于2011年9月开盘销售，按18000元/m2，车库10万元/个。

2．销售收款方式：

一次性付款（含贷款）

3．2011年四季度完成销售金额的30%,5624.82万元；2012年一季度完成销售金额的50%，9374.7万元；2012年二季度完成销售金额的20%,3749.88万元。

四、项目现金流量表

项目

合计

2010

2011

2012

工程保修金

5%

四季度

一季度

二季度

三季度

四季度

一季度

二季度

一、现金流入

22749.4

销售收入收到的现金

18749.4

5624.82

9374.7

3749.88

贷款收到的现金

4000

4000

二、现金流出

16666.8

土地取得费

8322.1

8322.1

前期开发费

157.4

142.4

15

建筑工程安装费

2542.2

711.82

711.82

355.91

635.54

127.11

公共设施费

76

37.2

35

3.8

基础设施费

572.9

300.79

243.46

28.65

销售费用

543.9

449.8

70

20.1

4

不可预见费

200

28.5

28.5

28.5

28.5

28.5

28.5

29

管理费

500

71.4

71.4

71.4

71.4

71.4

71.4

71.6

财务费用

366

366

贷款本金

4000

4000

后期费用

22.3

5.1

12.2

5

两税一费

1603.1

318.7

637.5

328.2

318.7

所得税

960.9

288.27

480.45

192.18

三、净现金流量

2882.6

-8564.4

3173.28

-811.72

-1261.51

3552.72

8190.39

-1236.6

-159.56

四、累计净现金流量

2882.6

-8564.4

-5391.12

-6202.84

-7464.35

-3911.63

4278.86

3042.16

2882.6

第六章财务分析

一、销售利润分析

项目

合计

单位造价

面积

计算依据

（万元）

元/平方米

（平方米）

一、总销售额

18749.4

18503.3

10133

二、总成本+税费

14905.8

14710.1

10133

三、经营利润

3843.6

（一）-

（二）

四、所得税

960.9

（三）*25%

五、税后利润

2882.7

（三）-（四）

二、盈利能力分析

1.本项目总投资14905.8利润总额3843.6万元，税后净利润2882.7万元。

评价指标：

全部投资的税前利润率=（利润总额/投资总额）×100%

=（3843.6/14343.7）×100%

=20.50%

全部投资的税后利润率=（税后利润总额/投资总额）×100%

=（2882.7/14343.7）×100%

=15.37%

本项目以上静态评价指标高于同行业一般水平，故项目可行。

三、项目盈亏平衡分析

项目全部销售额等于项目总投资额时盈亏平衡

项目

合计

单位造价

面积

计算依据

（万元）

元/平方米

（平方米）

一、总销售额

14540.86

14350

10133

二、总成本+税费

14540.86

14350

10133

三、经营利润

0

（一）-

（二）

四、所得税

0

（三）*25%

五、税后利润

0

（三）-（四）

项目的盈亏平衡点为售价14350.元/平米

四、项目敏感性分析

考虑项目售价分别降低20%和提高20%时对利润指标的影响

项目

售价降低15%

售价不变

售价提高15%

计算依据

15300元/平方米

18000元/平方米

20700元/平米

一、总销售额

16013.49

18749.4

21485.31

二、总成本+税费

14671.85

14905.8

15139.68

三、经营利润

1341.64

4405.7

6345.63

（一）-

（二）

四、所得税

335.41

1101.4

1586.41

（三）*25%

五、税后利润

1006.23

3304.3

4759.22

（三）-（四）

税后销售利润率

6.28%

15.37%

22.15%

项目售价的敏感性较高，当前定价有较高的安全边际。

第七章报告小结

xxxx项目总占地面积10403平方米，总建筑面积10403平方米。

计划于2010年12月下旬开工，并于2011年12月底竣工交付，开发期12个月。

总投入资金14906万元，根据测算，项目预期利润额2883万元。