住宅物业服务二级标准.docx

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住宅物业服务二级标准

住宅物业服务二级原则

5.1基本规定

5.1.1客户服务场合

1设立客户服务场合，配备基本办公设备。

2公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务原则、收费项目、收费原则等有关信息。

提供特约服务，公示特约服务项目及服务原则、收费原则。

3客户服务场合工作时间，工作日不少于8小时，其她时间设立值班人员。

4设立并公示24小时服务电话。

5.1.2人员

1从业人员按照有关规定获得职业资格证书。

2从业人员统一着装，佩戴标志。

3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4项目负责人具备3年以上物业服务公司管理工作经历，为我市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

5.1.3制度

1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2建立突发公共事件应急预案。

3建立物业服务工作记录。

5.1.4档案

1建立物业管理档案。

2配备档案管理人员。

3应用计算机管理基本信息、基本资料。

5.1.5标志

设立安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

5.1.6客户服务

1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行状况、收支状况、本年度收支预算。

2涉及业主或使用人正常生活重要物业服务事项，应在重要出入口、各楼单元门内张贴告知，履行告知义务。

3对违背治安、规划、环保等方面法律、法规规定行为，应劝阻并报告有关行政主管部门。

4水、电急修20分钟内、其他报修按双方商定期间到达现场；由专项服务公司负责设施设备应在30分钟内告知。

5业主或使用人提出意见、建议、投诉在3个工作日内回答。

6每年公开征集1次物业服务意见，公示整治状况。

7配合有关部门进行公益性宣传。

8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

5.1.7专项服务委托管理

1订立专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2专项服务公司应符合有关行政主管部门资质规定；操作人员应持有相应职业资格证书。

3专项服务公司人员佩戴标志。

4对专项服务进行监督及评价。

5.2共用部位及共用设施设备运营、维修养护

5.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备基本档案。

2运营、检查、维修养护记录应每月归档。

3组织实行房屋使用安全状况评估检查。

4共用部位检查中发现问题，应按照责任范畴编制修缮筹划，并按筹划组织修缮；共用设施设备运营中浮现故障及检查中发现问题，应即时组织修复。

5每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。

6特种设备按照关于规定运营、维修养护和定期检测。

7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行

检查并贯彻防范办法。

8设备机房

1）每月清洁1次，室内无杂物。

2）设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，保证完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）张贴或悬挂有关制度、证书。

5.2.2共用部位

1房屋构造

每季度检查1次梁、板、柱等构造构件，外观浮现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同步采用必要防护办法。

按鉴定成果组织修缮。

2建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2月巡逻1次共用部位门、窗、玻璃等。

3）每半年检查1次共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3附属构筑物

1）每2月巡逻1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每半年检查1次雨、污水管井等。

3）每2月巡逻1次大门、围墙、围栏等。

4）每2月巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1次防雷装置。

5.2.3空调系统

1运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设备进行系统性检查。

2运营期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合有关规定。

3每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

5.2.4二次供水设施

1按照卫生防疫部门规定使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生原则。

2每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运营状况。

3每半年切换1次备用水泵。

4每年检查1次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻解决。

6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5排水系统

1排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

2污水泵

汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次，检查设备运营状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。

3化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

5.2.6照明和电气设备

1楼内照明

每周巡视2次，普通故障1日内修复；复杂故障1周内修复。

2楼外照明

每周巡视1次，普通故障2日内修复；复杂故障2周内修复。

3应急照明

每日巡视1次，发现故障，即时修复。

4低压柜

每日巡视1次设备运营状况；每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。

5低压配电箱和低压线路

每季度巡视1次设备运营状况；每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、清扫。

6控制柜

每月巡视1次设备运营状况；每年养护1次，养护内容涉及紧固、检测、调试、清扫。

7发电机

每季度试运营1次，保证运营正常。

8配电室、楼层配电间

防小动物办法完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。

5.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡逻1次，检查设备运营状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

2对讲门口机

每2月检查1次按键、显示屏等；每2月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每半年检查1次接线、探测范畴、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应调试；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次；每日存储巡更记录。

10读卡器

每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。

11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

5.2.8电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向有关行政主管部门办理使用登记。

登记标志应置于或附着于电梯明显位置。

2在电梯安全检查合格有效期届满前1个月，应向电梯检查检测机构提出定期检查申请。

3寻常维护保养和定期检查中发现问题应及时排除；电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及关于附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质电梯制造、安装、改造、维修单位订立电梯维保合同，商定维护保养内容、规定、频次、期限以及双方权利、义务与责任。

对专项服务公司维修保养工作进行监督，对专项服务公司定期检修筹划贯彻状况进行监督。

5配备电梯安全管理人员。

定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要安全知识。

6制定电梯应急救援预案并定期演习。

发生电梯困人或其他重大事件时，应及时启动事故应急预案，组织救援，并及时向有关行政主管部门报告。

物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

5.2.9水景

1启用迈进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2有效期间每周巡逻2次喷水池、水泵及其附属设施，每2月检查1次防漏电设施。

3设立必要安全警示标志。

4水质符合卫生规定。

5.3消防安全防范

5.3.1综合管理

1建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2成立义务消防队，配备必要消防器材，有关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加消防演习。

3设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性消防安

全宣教；每年对员工进行2次消防安全培训。

4每日防火巡逻1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定。

5发现消防安全违法行为和火灾隐患，及时纠正、排除；无法及时纠正、排除，应向公安机关消防机构报告。

6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时解决各类报警、故障信息。

7发生火情及时报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

5.3.2消防设施设备维修养护

1火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡逻1次设备运营状况，保证24小时持续正常运营；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置报警、警报功能；探测器投入运营2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。

3）备用电源

每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。

2消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场合对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内设备内部除尘1次。

3防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门启闭功能、防火卷帘手动和自动控制功能、电动防火阀联动关闭功能；每年在防火卷帘门电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门

转动部位补充1次润滑油。

5水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年检查1次润滑状况；每年养护1次室内、外消火栓。

6应急照明、疏散批示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

7消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

8灭火器

每周巡逻1次灭火器数量、位置状况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处在完好状态。

5.4绿化养护

5.4.1基本规定

1乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。

2灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。

3绿篱和色块

植株保存率高于90%，年成活率高于90%。

4地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。

5草坪

保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。

5.4.2绿化养护内容

1灌溉

浮现干旱状况及时灌溉，不因旱涝因素导致植物浮现死亡现象。

普通植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水

1次。

2施肥

依照植物生长状况施肥，普通乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬先后施肥1次至2次；花坛植物依照生长状况进行追肥；生长不良植物恰当增长施肥频次。

3病虫害防治

依照病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害状况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效

果。

4整形修剪

乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪10次。

5除草

每年全面除草2次，重点绿地增长除草次数，浮现杂草绿地面积不超过总绿地面积20%。

6垃圾解决

绿化作业产生垃圾和绿地内垃圾杂物每周解决2次。

5.4.3工作检查和记录

1生长季节每2周检查1次植物生长状况。

2编制绿化养护办法和工作筹划。

5.5环境卫生

5.5.1生活垃圾收集、清运

1按关于规定和原则实行垃圾分类。

2配备密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3每月至少清洗1次垃圾收集容器。

蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。

4每日清运1次生活垃圾到指定垃圾消纳场合，不得乱堆乱倒。

5垃圾清运车外观整洁。

5.5.2物业共用某些清洁

1楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。

2）楼道、楼梯

每周清扫2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、批示牌等共用设施。

2电梯轿箱

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1次轿厢地面。

3天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。

每季度巡逻1次天台、内天井，有杂物及时清扫。

4楼外道路及设施

每日清扫1次楼外道路。

每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁

1次雨蓬、门头等。

5水景

依照水质状况进行消毒净化解决。

有效期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

6有害生物防止和控制

配合有关部门进行有害生物防止和控制。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7雨雪天气清洁

雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

5.5.3工作检查和记录

每日检查1次清洁质量，做好记录。

5.6公共秩序维护

5.6.1重要出入口有专人值守。

5.6.2制定巡逻路线，巡视检查并做好记录。

6：

00至22：

00巡视1次，22：

00至次日6：

00巡视1次。

5.6.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

5.6.4机动车辆凭证出入。

5.6.5安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查。

5.6.6对违法行为及时报警，协助有关部门解决。

5.6.7记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

5.7装饰装修管理

5.7.1建立装饰装修管理服务制度。

5.7.2建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修公司订立住宅室内装饰装修管理服务合同，告知业主或使用人在装饰装修工程中禁止行为和注意事项。

5.7.4装饰装修期间每日巡逻1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为，应及时劝阻；拒不改正，报告有关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.5装饰装修结束后进行检查，对违背住宅室内装饰装修管理服务合同当事人按照商定解决。

5.7.6委托清运装修垃圾，应在指定地点暂时堆放，采用围挡、遮盖办法，在2日内清运。

自行清运装修垃圾，应采用袋装运送或密闭运送方式，在2日内清运。