精编完整版小商品批发市场项目可研报告.docx

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精编完整版小商品批发市场项目可研报告

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黔东南小商品批发市场二期

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

项目名称：

黔东南小商品批发市场二期

项目承办单位：

xxx金叶置业有限公司

法定代表人：

xxxx

1.2项目背景

xxx位于xxx西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经109°29′至111°16′，北纬31°30′至33°16′，在中国"雄鸡"型版图中正处于"鸡心"部位，在历史上曾有"南船北马、川陕咽喉、四省通衢"之称。

她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。

全市辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、xxx、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。

国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。

属亚热带季风气候，年均降水量834㎜，平空气质量和水质均达到国家二级标准。

1.3项目承办单位概况

xxx金叶置业有限公司成立于2005年9月20日，公司总部设在xxx人民路燕林小区烟草大楼，注册资本1000万元，经营范围包括：

物业管理；房屋租赁；农副土特产品、服装、日用百货、五金家电、化工原料（不含危险品和国家限制经营的化学品）、建材、汽车（不含小轿车销售）。

公司现有职工260人，其中：

总经理1人、副总经理3人，内设企划部、财务部、保安部、保管部等机构。

1.4项目概况

1.4.1项目建设地点

黔东南小商品批发市场二期拟建于十堰火车站广场西侧（黔东南小商品批发市场一期以南），紧邻车站路。

1.4.2项目建设规模与目标

建设黔东南小商品批发市场二期工程，总建筑面积46000平方米。

建筑功能

建设成为具有先进科技、畅通高效、安全卫生、交易便捷、功能齐全、信息灵敏的现代物流公共信息平台工程。

1.4.3主要建设条件

1、区位交通条件 

黔东南小商品批发市场二期位于十堰火车站广场的西侧，北邻车站路，所处地理位置既是xxx的门户和窗口，又是人流、车流、物流和信息流的集散之地。

十堰火车站每天有20对客运列车从此通过，万余名乘车旅客进站出站。

车站路是东西城联系的主干道，每天有近4万辆客货车辆从这里穿行，十多万行人经这里流动。

车站广场附近，已建成荣华大厦、邮件分栋大厦、九州宾馆、盛华大酒店以及虹桥建材市场、辰泓板材市场，正在建设的有自然大厦、宝能大厦等大型公共建筑，形成了以火车站为中心的商业区。

毗邻的九州宾馆曾冠名汇丰商业城，是当年饮誉国内的家用电器批发中心。

2、本项目的建设得到了xxx有关职能部门的大力支持。

3、xxx市委、市政府对该项目的建设给予了高度重视，就此项目进行了专题研究。

4、本项目的建设用地已经办理了相关手续，用地情况已经落实。

用地地基良好，满足建设条件。

1.4.4项目投入总资金

项目投入总资金为11300万元

1.4.5主要经济技术指标

用地面积：

17500平方米

总建筑面积：

46000平方米

容积率：

1.2%

绿化率：

2.6%

1.5可行性研究报告编制依据

《xxx城市总体规划》

《xxx社会经济发展战略“十一五”规划》

第二章项目区位及建设条件

2.1场址选择

从物流环境来看，黔东南小商品批发市场二期所处地理位置商业氛围浓厚，交通通达便利，是开发建设农副产品批发市场的理想场地。

从建设条件来看，黔东南小商品批发市场二期北侧紧邻车站路，东、南、西三方有城市次干道和小区支路，沿主次干道有城市高低压供电线路，通讯网络光缆，上下水、煤气、供热管网，市政基础设施齐备；场地地基为山体开挖后的台地，地质结构稳定，因此，建设条件十分优越。

从农副产品经销机构分布情况来看，xxx区仅有两处经营农副产品的市场，一个是xxx市场服务中心开发建设的老虎沟农贸市场，位于市文化广场附近；另一个是xxx蔬菜总公司独资开办的xxx堰中蔬菜批发交易市场，位于六堰汉江商场附近。

他们虽然都具有一定的规模，但它们又都在市中心繁华地段，且相距较近，不方便周边县市和外地农村农副产品进市流通。

黔东南小商品批发市场二期建在十堰火车站广场附近，对周边县市的辐射力强，有利于周边地区农副产品流通体系的建立、完善与正常运行。

由此可见，充分利用这一区位、交通和环境优势，建设一个具有一定规模的“农副产品批发市场”，对保障城镇人民生活供给，进一步发展农业产业化，发展大市场，搞活大流通和十堰经济的快速发展具有重要的意义。

2.4建设条件

2.4.1气象条件

xxx属亚带大陆季风气候，山区气候区。

四季光热界线分明。

全年太阳辐射量为96.49-113.31千卡/平方厘米，年均日照时数为1713.5-2061.5小时，西北部日照高于东南部，全市日照率为43-49%之间。

年平均气温

2.4.2地形、地貌条件

1、地质条件

根据相关的区域地质资料，该项目建设地下伏基岩为稳定的白垩第三系砂岩，属于地质构造稳定的地区。

根据1：

400万《中国地震烈度区划图》（1990）资料，xxx城区基本烈度为五度，故本区域地震烈度应按六度设防，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。

2、地形地貌条件

拟建场地地形较平坦，场地地貌单元属岩石地貌。

根据《建筑抗震类，场地无液化砂土层，场地稳定，无溶洞、滑坡等不良地质现象，适宜进行工程建设。

本项目无勘察地质资料，根据邻近场区的勘察资料，场区地下水类型主要为上层滞水及基岩隙水。

上层滞水主要接受大气降水及地表水的补给，水量小；基岩裂隙水主要贮存在强风化砂岩中，水量甚微。

场区附近无污染水源排放点，地下对混凝土、混凝土中钢筋无腐蚀性，对钢结构不具有弱腐蚀性。

2.4.3周边建筑物与环境条件

本项目用地便于现场施工和项目建成后运营使用。

同时也是一块闹中取静的好地块，十分适合建设本项目。

2.4.4公共设施条件

项目用地周边基础设施需进一步配套完善，市政管网连接方便。

1、给排水

该项目用地周边有城市供水及排水管网，能够满足该项目用水及排水的需要。

2、供电

周边电网全部使用双回路供电，完全满足拟建工程之需。

根据以上分析，该项目建设用地公共设施条件已经具备，均能保证项目的顺利实施。

2.4.5征地拆迁条件

本项目建设用地地块上无建筑物，无拆迁费用的发生。

2.4.6施工条件

本项目用地施工运输车可以直接进入，不会影响其他车辆的正常出入。

施工时为了避免给周边区域带来不便，施工现场实施封闭。

第三章项目建设的必要性与可行性

3.1项目建设的必要性

3.1.1经济发展战略的需要。

xxx地处黔东南地区，东临荆襄平原，西连川陕重镇，北接汉江豫西，国道公路、襄渝铁路穿市而过，是一个集汽车工业、水电产业、旅游、园林于一体的新型城市。

作为全国三大卡车生产基地的车城十堰，在经历多次国际大气候影响和东风汽车公司总部搬迁的阵痛之后，又迎来了新的发展机遇期，南水北调工程上马和水源区治理，襄渝铁路复线的建设，银武高速公路的贯通等千载难逢的大好时机向十堰走来。

xxx委市政府为加快发展十堰经济，制定了构建大市场的经济发展战略。

xxx位于西部大开发和中部崛起的结合部，豫、陕、鄂、川、渝五大经济区经济辐射聚焦点，凭借自己的经济实力和区位条件已成为四省八地市周边毗邻地区的中心城市。

十堰火车站是十堰交通、政治、经济、文化的中心，在十堰火车站广场附近开发建设农副产品批发市场是十堰经济发展战略的需要。

3.1.2产业发展的需要。

随着东风汽车公司总部的迁移和xxx经济战略的调整，xxx产业结构正做出退二进三，积极发展第三产业的部署。

xxx委、市政府在机遇与挑战并存的形势下提出了建立区域性中等城市、建立区域性大市场、向区域性大城市迈进的战略目标。

为实现这一目标，城市功能及服务功能必须加以完善和提高。

因此，在万商云集、富贾继踵、人流如潮的十堰火车站广场周边建设一座设施配套、功能齐全的农副产品批发市场是城市建设与产业发展的需要；是完全必要的，也是非常及时的。

3.1.3构建和谐十堰的需要。

xxx和其他城市一样，存在着严重的就业岗位不足的问题，隐藏着不和谐的因素。

农副产品批发市场的开发建设可增加4000~5000个就业岗位。

将为解决待业问题提供了条件，为构建和谐十堰做出贡献。

黔东南小商品批发市场的建设也是增加就业岗位与构建和谐十堰的需要。

3.2.项目建设的优势及机遇分析

一个开发项目要实现其内在的竞争力，赢得一定的市场份额，必须具备必要的条件和前提：

①项目场地、环境；

②市场需求；

③相关产业的支持；

④企业的策略和竞争对手。

3.2.1项目环境

要素

优势

劣势

机遇

挑战

项

目

场

地

环

境

周边已建成相应的建材市场、宾馆酒店、小商品零售市场，营造出浓厚的商业氛围，场地曾以小商品批发中心名扬周边地区

周边商业环境有待进一步加大和提高场地南侧干道尚未建设

市政府已制定构建大市场战略，重视三产业发展，督力农副产品市场建设

需做好九通一平的前期准备工作

区位

处于城市的门户，对外交通的枢纽，人流、物流集散的中心

与高速公路下线口尚有距离，联系道路尚欠通畅

襄渝铁路复线的建设，高速公路的建设

3.2.2市场需求分析

要素

优势

劣势

机遇

挑战

市

场

条

件

汽车城的魅力；武当山风景区的诱惑力；区域中心城市的吸引力。

东风汽车公司总部的迁移，经济结构的调整。

南水北调工程的开工建设，襄渝复线、十漫高速路的建设，旅游城的建设

需要加大宣传力度

产品

商品具有全面性和综合性，内容丰富、品种齐全。

产品营销需从零开始。

第三产业正加快发展，消费观念发生改变。

同行业竞争激烈。

客源

以十堰温州商会为纽带，联系着江浙和十堰大量的经营商户。

商铺营销需尽快宣传，组织落实客商。

商品客户趋向管理先进，设施配套，功能完善、物流畅通的营业场所。

需加大宣传力度。

3.3、相关产业的支持力度

xxx近年来高度重视第三产业的发展。

一方面，第三产业的发展促进了城市经济的快速增长，xxx经济增长率连续数年保持在两位数，2006年实现国民生产总值350亿元，比上年增长12.8%。

经济快速增长的同时也加快了第三产业的发展，形成了相互促进的良性循环。

汽车零配件批发市场，农副产品批发市场，农资批发市场、物流配送中心等相继建成；房地产、餐饮服务、信息产业、金融业、保险业均得到了迅猛发展，对农副产批批发业产生了积极的关联带动作用，并争相为农副产品批发提供服务，以求互助互利，双盈共发。

3.4、企业的经营策略和竞争对手

黔东南小商品批发市场二期由金叶置业有限公司经营实行企业化管理，市场化运作，在经营商品种类方面以农副产品为主、小商品为辅；在营销方式上实行自营购销与商铺租赁相结合，仓贮保管与物流配送相结合的方针；设施配套，功能完善、规模化经营，集约化管理。

特别是在停车与通行方面它设立了停车场以及方便人流、物流、车流集散的通道。

这是市内仅有的几家农副产品营销市场望尘莫及的。

第四章营销市场分析

4.1农副产品购销市场

xxx位于xxx西北部，汉江中上游，东经109°29′至111°

16′，北纬31°30′至33°16′，辖五县一市、两区和一个经济技术开发区，即郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、张湾区、茅箭区、丹江口市和白浪经济技术开发区。

全境南北相距196.5公里，东西相距200公里，国土总面积2.36万平方公里，总人口364万人，其中非农人口108万人，是一个农副产品消费的大市场。

就拿xxx区来说，现有常住人口80余万人，年消费农副产品价值约7亿元，其中：

蔬菜类约3.2亿公斤，3.5亿元：

肉类约1500万公斤，1.8亿元；禽蛋类约1200万公斤，5000万元；水产品约1000万公斤，7000万元。

这些农副产品一部分来源于周边县市，大部分来源于外地，需要经销机构购进。

xxx也是一个资源富市，不仅蕴藏着丰富的矿产资源，水能资源，还蕴藏着丰富的野生植物资源，茶叶、竹笋、板栗等林特产品闻名遐迩、远销国内外，山野菜、木耳、香菇产量丰富，质优价更廉。

这些资源也要靠经销机构销售。

黔东南小商品批发市场二期将同其他经销机构一起来完成这一历史使命。

目前，xxx从事农副产品经销的商家，只有两家规模较大的经销企业，其余的都是规模很小的个体经销商，年经销额不到需求量的60%，因此，在xxx开发建设农副产品批发市场有较大的市场空间。

根据有关历史资料和相关资料综合分析，市区以现有人口及增长情况和日人均蔬菜及其他农副产品需求量计算的年交易量5年后将达到5.2亿公斤，交易额为9.5亿元。

未来5年的交易预测情况如下表：

农副产品交易预测表

表4—1计量单位：

万公斤

商品类别

2008

2009

2010

2011

2012

蔬菜

33600

35280

37044

38900

40845

肉类

1680

1764

1852

1945

2042

禽蛋类

1260

1323

1389

1459

1532

水产品

1050

1103

1158

1216

1276

水果

1010

1061

1114

1169

1228

其它

4180

4387

4606

4837

5079

4.2营业铺面租赁

黔东南小商品批发市场二期有46000平方米营业铺面，其中有36000平方米铺面自营，用于农副产品批发；有6000平方米的铺面实行租赁，由租用者进行小商品经销，可吸纳数百家商户来此投资，该项目系金叶置业有限公司与温州商会及其会员单位合资兴建，吸纳入住商户有其独特的优势。

4.2.1温州商会会员单位众多，现有在市内的一百多家会员企业，大部分已在市内经营小商品批发，但铺面配套设施及对交通联系条件停车泊位远不如黔东南小商品批发市场二期，一旦黔东南小商品批发市场二期交付使用，这些经营户必然踊跃入驻，以求占领最理想的经营场所。

4.2.2浙江温州是全国有名的小商品之乡，有众多的小商品生产基地，小商品批发大市场和众多的经营商家，通过十堰温州商会的联络，大多都与十堰保持着信息和业务联系，黔东南小商品批发市场二期的开发建设，必然吸引他们前来投资兴业。

第五章项目建设指导思想和发展定位

5.1指导思想

5.1.1贯彻落实xxx市委市政府关于构建大市场战略，充分发挥xxx作为区域经济中心的优势和火车站广场的交通优势，开发建设黔东南和周边地区规模最大的小商品批发市场，形成城区和市辖五县一市及周边地区的农副产品集散中心。

5.1.2充分利用现代科技材料，建设一座造型美观、装修精细、设施配套、功能完善的现代化商城；为美化城市形象、完善城市功能，塑造区域性中心城市做出贡献。

5.2定位

随着国家西部大开发战略的实施和南水北调水源区建设的启动，xxx迎来了良好的发展机遇，继《1998—2020xxx经济科技社会发展战略纲要》提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，市委、市政府又高瞻远瞩地规划建设“三路两港两站”，即建设至武汉、西安、重庆的高等级公路，建设信息港和航空港，建设十堰火车站及武当山火车站。

这些都为十堰经济的快速发展奠定了坚实的基础。

黔东南小商品批发市场二期通过产品集散、价格形成、信息传递、消费指导、运销服务、产业带动，实现农副产品经营的专业化、产业化、现代化和网络化的目标；坚持以资本运营和管理创新为主要手段，以农副产品批发市场为中心，向生产和零售领域两头延伸，向直销代理和物流配送延伸，实现了产地市场和销地市场、有形市场和网络市场的有机结合。

运用现代经营理念，建设一座集商品经营、仓贮保管、电子系统集中管理、产品检验、物流配送和物业管理于一体的现代商场，为经营方便、运作灵活、管理先进创造条件。

第六章项目建设内容

6.1项目总平面设计

黔东南小商品批发市场二期场地北临城市干道车站路，总平面充分利用地形和高差。

主楼为商业楼，包括商业铺面，设计一层地下停车场，架空设置在商场顶部，架空部分的商铺屋面，作为商户的地面活动空间。

场地的北面对应于车站路，南面对应于次干道，安排两个人流主要入口，汽车通道从东北角，西南角引入，沿建筑四周形成环形道路。

6.2交通组织

黔东南小商品批发市场二期建筑的四周设置了一条4.5m宽的环形车道，并与地下停车库两个出入口连接，形成环形通道，方便人、车、货流的集散，也满足了建筑的消防需要。

设计还充分考虑了该项目的人车流量较大的特点，做到人流、车流自成系统，人流由南北两个入口广场进入商铺，车流从东西两个出入口进出，合理地区分人流、车流、货流三者的交通流线。

黔东南小商品批发市场二期东侧安排一高架消防车道，消防车可通过栈桥直接上至三层屋面，进入屋顶架空层，解决高层商务楼和商住楼的消防扑救。

整个建筑内安排2部步梯、1部防烟楼梯、2部自动扶梯、2部电梯，解决商城内部的垂直交通。

6.3景观和绿化

基于环境和景观的需要，以及用地紧张的实际情况，将绿化和商铺的活动空间设置在批发市场3层的屋面，批发市场南北的两个人流出入口设置了半圆形的入口广场，以创造生态空间环境，体现以人为本的设计原则。

三层商铺按使用需要和空间要求，分别设置电话亭、饮水台、垃圾桶指示牌等设施、以及座椅、雕塑等园林小品。

6.4建筑方案

6.4.1竖向布置

建筑高度6～32m，负一楼层高为4.5m，二楼以上层高为4.0m，以减少压抑感，满足实际使用的需求。

6.4.2建筑结构及材料

建筑采用框架结构，内墙为乳胶漆墙面，窗采用塑钢窗，房间为普通木门，水泥地面，楼梯栏杆扶手为木质。

6.4.3活荷载取值：

楼屋面活荷载取值按《建筑结构荷载规范》的标准值（KN/㎡），楼面：

2.5KN/㎡；屋面0.7KN/㎡。

6.4.4建筑立面造型及风格

本工程的各类建筑风格以武当文化精髓为根本，规划设计将全面平衡周边环境要素，创造内外直辖市统一的空间环境。

本方案的建筑设计在吸收传统要素的基础上，结合现代的一些设计手段，通过旧元素新组合的方式，依据当地建筑环境，采取明清建筑风格的布局手法，以上传统元素进行变形简化，建设一个具有民族风格、民俗文化、民间特色的大型农产品开发中心，营造一种既传统又现代的建筑格局。

6.4.5商铺设计均为矩形，底层商铺店面向外开启，上层内部店铺，以四条8米宽的通廊连接，中间形成矩形广场，8m宽的通廊高达三层形成步行街和共享空间，创造一种更加和谐更高层次的购物环境。

批发市场的外墙通过广告、招贴画，悬挂的装饰幕布，帮助顾客识别商业设施，创造商业氛围，并发挥季节性信息变换的功能。

6.5配套信息系统的建立

6.5.1系统概述与目的

a.系统的建立概况

根据《国家发改展和改革委员会关于印发2003年农产品市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸[2003]54号）、《国家发展改革委关于印发2004年农产品批发市场国债项目建设实施意见的通知》（发改经贸[2004]927号）和《国家发展改革委员会办公厅印发全国重点农产品批发市场试点项目信息系统和检验检测系统技术方案〈试行〉的通知》（发改办经[2003]737号），本项目是符合国家发展与改革委扶持的全国重点农产品市场信息系统建设项目之一。

项目的信息管理部门和信息系统硬件设施通过本次项目资金申请，项目实施，本项目将推动本地及周边地域农产品的流通。

b.建立信息系统的目标

1）通过运用计算机软硬件设备、网络技术和数据库技术，建立符合本项目实际情况的信息系统及全国农产品批发市场信息采集发布系统，为国家和社会提供及时准确的农产品市场信息，引导农业生产结构调整、增加农民收入。

2）借助信息技术密集型的工作流程和过程快速设计技术，对本项目企业流程进行高效率的完善设计。

3）帮助企业提高感知农产品商业环境的能力，认识、发现、抓住转瞬即逝的商业机会，在同行之前抓住他们，并打好现有的竞争基础。

4）信息系统是企业核心竞争力的启动器，核心竞争力与企业的可持续竞争优势密切相关，帮助企业在动态的、非连续的、迅速变化的新的商业环境中获取可持续的竞争优势，提高农产品流通行业的动作水平。

c.建立信息系统的原则

建立本项目市场信息系统要按照国家发改委的建设规范和要求，坚持“落实规范、总体设计、先进实用、安全可靠、开放兼容”的总原则。

具体原则如下：

1）实用性：

用户界面具有良好的可操作性，简便、直观、实用；应用系统要提供友好的用户界面，使用户易于学习、易于掌握、操作简单的特性，易于管理。

2）可靠性和稳定性：

信息管理系统影响着农产品生产、交易市场的日常业务和信息交换同任务，应采取成熟可靠的技术和体系结构，选用可靠性高、稳定性好的软、硬件产品，对自行开发的应用系统实行严格的项目管理和质量管理，保障系统可以支持每周7天，每天24小时的系统运作模式。

3）先进性：

应具有先进的技术水平，采用标准化产品，有较高的性能，符合当今世界技术发展的方向。

4）可扩展性：

具有开放性、模块化及适应性的特点，系统提供良好的数据接口，可以与国家、xxx的农产品信息系统进行平滑的、无缝连接，而且具有很好的可扩展性和可移植性。

5）安全性：

数据交换必须确保数据的完整性及安全性，采用业界标准的风格安全解决方案，以保障网络通信的安全；应用系统的设计也要充分考虑安全问题，采用分组权限管理、用户日志记录等措施；系统应具有监督和管理功能，以防止有害信息传播。

6）灵活性：

信息系统的设计要充分考虑未来技术的发展、业务范围、业务水平、业务量的京华对信息系统提出的新要求。

业务流程和信息分类应可自定义，当业务变动时，无需修改系统核心技术、核心框架，信息系统只需经过较小的、局部的改变就能适应业务变动的需要。

7）兼容性：

尽可能地兼容已有的技术及已开发的系统。

8）经济性：

在保证系统功能和性能满足市场业务运行要求的前提下，适当考虑经济性，使系统具有较高的性能价格比。

d.建立信息系统的内容

本项目市场信息系统建设主要包括：

生产业务运行平台、信息采集发布平台、信息基础平台。

1）生产业务运行平台：

是对市场综合业务的管理，包括：

电子结算系统；

综合管理系统；

电子监控系统。

大宗农产品物流型市场还必须包括电子商务交易系统或物流配送系统。

（本项目将根据业务发展的需要，根据自身的交易规模及实际需要，增加以下系统：

电子商务系统、物流配送系统、电子拍卖系统、网上招标系统等）。

2）信息采集发布平台：

是对市场内外用户的信息发布管理包括：

数据交换系统；

LED显示屏与触摸屏信息发布系统

市场门户网站信息采集发布系统。

3）信息基础平台：

信息基础平台是本项目市场信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。

主要由网络基础设施机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。

6.5.2市场业务运行平台

市场业务运行平台，按照即时配送（JIT）原则，满足生产企业零库存生产的原材料配送管理，满足企业小批量多品种的连锁配送管理，满足共同配送和多级配送管理。

支持在多供应商和多购买商之间的精确、快捷、高效的配送模式。

支持以箱为单位和以部件为单位的灵活配送方式。

支持以箱为单位和以部件为单位的灵活配送方式。

支持多达数万种配送单位的大容量并发配送模式；支持多种运输方，跨境跨关区的跨区域配送模式。

结合先进的条码技术，GPS/GIS技术，电子商务技术，实现智能化配送。

包括：

a、电子结算系统

b、综合管理系统；

c、电子监管系统；

d、电子商务系统；

e、物流配送系统；