房地产项目开发成本分摊工作指引初版.docx

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房地产项目开发成本分摊工作指引初版

成本分摊工作指引

（初版）

编制

***

日期

2020年3月

审核

***

日期

2020年3月

批准

***

日期

2020年3月

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1、职责划分

1.1部门简称说明

1.1.1成本管理部门：

指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。

1.1.3财务管理部门：

指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。

1.2成本管理部门

1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；

1.3财务管理部门

1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；

2、成本核算流程

2.1核算对象的确定

根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象

2.2科目设置

设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。

具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。

2.3分摊标准

按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

2.4费用分摊

将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

2.5核算对象成本

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

2.3开发成本划分

正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

2.4可售面积与不可售面积

正确划分可售面积、不可售面积（按政府主管部门规定划分），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。

2.5成本报表

编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。

3成本核算对象的确定原则

3.1可售性原则

区分是否作为成本核算对象的基本原则：

如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。

3.2定价差异原则

区分不同成本对象的标准之一：

如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。

3.3产品明显差异原则

指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。

3.4功能区分原则

指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。

3.5便于成本费用的归集及监控要求

指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素、是否便于成本监控的要求。

3.6分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

3.7权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

4成本核算对象的确定方法

4.1一期开发完毕

一期开发完毕的项目，按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。

4.2成片分期（区）开发

应分期分别核算。

在此基础上，若同一期内有上条中所述可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。

4.3功能划分

在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按功能划分成本核算对象。

4.4一致性

核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于可售业态中的某一核算对象类别中，例如：

14层高层和13层高层可同作为高层处理。

同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。

5产品成本的归集方法

5.1计算容积率的产品（包括住宅、商业、地面车库等）成本核算时均应归集土地价款；不计容积率的产品成本核算时不归集土地价款。

5.2车库总面积与标准车位总面积的差额面积对应的建安成本在车位和其它产品之间按比例分摊，具体分摊比例视车位与上部住宅的市场价值和销售预计情况自行确定。

5.3按商业报建或对外出售的会所视同商业，归集各项开发成本；出售给物业公司的会所、开发商保留产权且对外经营的会所作为成本对象独立核算时只承担其对应主体建安成本。

6成本费用的归集与分配

6.1分摊主体

计算容积率的产品

有产权且销售的商务中心（会所）

计算容积率的地下室商业

有产权且销售的地下车位

6.2土地成本

土地成本若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过设定分摊方法分配计入相关成本核算对象。

6.2.1、分期开发的项目

第一种情况：

各期之间的土地成本按各期计划占地面积分摊，土地分期开发后产生的支出，不追溯调整已开发产品土地成本，由后期开发产品承担。

第二种情况：

按照各期占地面积比（不含公共部分占地面积）将总地价分摊到各期。

其中的会所、湖区、幼儿园等若为全期共有，此部分公共用地的地价应按各期建筑面积比例分摊至各期。

公共部分含：

会所、湖区、幼儿园、道路、景观、换热站、泵房等。

6.2.2同一期内的项目

同一期内成本核算对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积比分摊地价。

具体做法是将当期地价按各组团占地面积比例进行分配。

同一期内不同类型产品各自独立占地的，按占地面积分摊；不同类型产品共同占地的，按不同类型产品可售面积分摊，如其中销售类商业分摊系数为2，住宅（含酒店式公寓）分摊系数为1。

对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价，放大系数的确定可参照当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的预计售价比作为系数。

6.2.3除计容的地下室商业外，其余地下室不分摊土地成本。

6.2.4有产权且持有的商务中心（会所）不分摊土地成本。

6.2.5涉及两限房（限购限价）或持有类物业项目的土地成本分摊原则，在项目首期上报方案版目标时由产品决策委员会确定，确定后不再调整。

6.3前期工程费用

6.3.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.3.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.4建安工程费

6.4.1地上计算容积率的产品业态

可售产品业态根据实际发生直接归属产品类型。

不同类型产品及附属地下室各自独立占地，且与整体地下室能区分开的，成本在方案版目标成本中按不同类型产品独立核算。

不同类型产品与整体地下室无法区分开的，按可售面积分摊。

6.4.2整体地下部分

整体地下室内无计容商业或车位无产权的，整体地下室成本计入配套，按地上可售面积进行分摊

整体地下室内有计容商业的，计容商业对应的成本按建筑面积分摊并单独列项，剩余部分地下室成本计入当期配套，按地上可售面积进行分摊

车位有产权且销售的，其对应的成本按30~35m2/个，且车位成本≤车位销售收入*70%计算并单独列项，剩余部分地下室成本计入当期配套，按地上可售面积进行分摊。

6.4.3整体地下车位分摊

（1）若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品；

（2）地下车位：

车库及相对应储藏室，按照独立核算对象处理，区分人防、非人防（两个独立核算对象，但成本按相同考虑），成本分摊原则为：

A、不存在跨期分摊的，车库承担部分：

按照车库建筑面积占总建筑面积的比例，分摊整个项目全部建筑安装工程费（含地上可售、配套用房及地下车库建筑安装工程费，不含室内精装修费用，不含配套幼儿园、中小学）；车库实际成本超出上述分摊的部分，在配套设施费项目，按照地上可售建筑面积比分摊至各产品。

B、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，分摊到各期之后，按A条约定分摊

6.4.4车库（车位）分类及分摊

（1）计容地上车库

计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算

（2）可售车库

地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。

通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归属，则应独立核算，预留相应成本。

（3）临时停车位

专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：

如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中。

（4）人防车库

人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照可售车库、临时停车位项处理。

6.5基础设施费

6.5.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.5.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.3公建配套设施费

6.3.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.3.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。

6.3.3会所分类及分摊

（1）可售

按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本。

（2）不可售

明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售产品中。

（3）混合性质

混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。

6.3.4教育及其他设施分类及分摊

（1）无偿移交

无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中。

（2）有偿移交

有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益。

（3）自留

产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：

A、按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理；

B、由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育配套的全部开发成本分摊至相应可售产品中；

C、如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为成本对象；

6.4售楼处

6.4.1租赁售楼处费用（租金、改造及硬软装）均计入营销费用，不计入开发成本。

6.4.2现场搭建临时售楼处（后期拆除）搭建、硬软装、拆除均计入营销费用，不计入开发成本。

6.4.3永久售楼处，土建、安装、硬装费用100%计入开发成本，软装费用中不可移动部分计入开发成本，能够移动部分计入营销费用。

6.8样板间

6.8.1租赁样板间实体搭建费用（搭建、硬软装及拆除）100%计入营销费用，不计入开发成本。

6.8.2场地外搭建样板间费用（搭建、硬软装及拆除）100%计入营销费用，不计入开发成本

6.8.3实体样板间硬软装费用中中不可移动部分计入开发成本，能够移动部分计入营销费用。

6.9开发期间管理费

6.9.1项目部发生费用

各项目经理部发生的人工费、行政费、财产费等直接计入该项目，并在各项目分期之间根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。

6.9.2职能部室发生费用

其他相关部门（工程部、设计部、成本部、招采部等）发生的人工费、行政费、财产费等根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例按季度进行分摊。

例如：

项目一、二期建筑面积分别为80000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，则分摊比例为（8*12）：

（6*5）=96:

30。

6.9.3管理费分摊

管理费每季度须分摊一次：

应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每季末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。

6.10开发期间贷款费用—资本化利息

根据项目开发节点，铺排现金流，按照资金来源和资金缺口，设计融资方案，确定资金成本，计算资本化利息。

贷款利息均按单利计算

6.10.1信托资金

土地前期信托资金按照年利率15%计息，实际贷款金额以土地出让金的50%预估计算，贷款的起止日期以借款借据为准，日利率=年利率/330。

测算时，土地评估价值达到2亿元，即土地前期信托融资达到1亿元时必须考虑使用。

6.10.2开发贷

项目开发贷款按照年利率10%-13%计息，实际贷款金额以项目总投资的50%预估计算，贷款的起算日期以借款借据为准，日利率=年利率/330。

6.10.3集团资金

集团投入资金按照集团综合融资成本年利率14.4%计息，实际占用金额和起止日期以资金缺口和使用期限为准，日利率=年利率/330。

6.8开发期间销售费用

销售收入的2.3%为控制点，其中0.33%为营销推广费；1.58%为销售代理费,0.34%为营销设施费，0.05%为其他营销费用。

6.12除开发期间管理费、贷款费用外的开发间接费如需跨期分摊的，按各期建筑面积分摊。

开发费用在期内按产品核算对象可售面积比分摊。

7占地面积分摊要求

7.1计算规则

上述成本核算中关于不同产品分摊计算提到的占地面积分两步计算：

不同产品的占地面积=该产品的垂直投影面积+除垂直投影面积外的公共占地面积分摊到该产品的占地面积。

先按不同产品的垂直投影面积计算，出现底层为商业上部为高层或多层等情况的产品组合时，（即基础为一体的不同产品组合）先计算出底层总的垂直投影面积再按该组合的可售建筑面积比例分摊出该组合不同产品的垂直投影面积。

计算出不同产品垂直投影面积后，剩余公共部分的占地面积（规划总占地面积-不同产品的垂直投影面积）根据不同产品的可售面积分摊

7.2举例说明

图示A37\A38\A39楼为住宅，底层为一层网点，三栋住宅中间为一层网点，因整个红线区域为基础是连在一起的，在计算垂直投影面积时先算出整个底层总的垂直投影面积，再根据此范围内住宅、网点可售建筑面积的比例分摊分别计算住宅、网点的垂直投影面积。

8土地增值税计算

同一项目的不同产品类别所有开发成本均按不同产品的可售面积分摊计算再根据普通住宅与非普通住宅土地增值率（分别界定为0、20%）计算后再分别计算普通与非普通住宅的土地增值税后再按财务约定的增值税计算规定计算出不同产品的土地增值税。

8.1非普通住宅是指建筑容积率在1.0（不含）以下或者建筑面积在144（不含）平方米以上的住宅及商业性用房。

8.1.1符合非普通住宅条件的不同产品类别合并计算土地增值税。

8.1.2合并计算后土地增值税为0的，各产品类别土地增值税均为0。

合并计算后土地增值税大于0的，要求不同产品类别分别计算其增长率。

8.2普通住宅是指建筑容积率在1.0（含）以上且建筑面积在144（含）平方米以下的住宅。

8.2.1不同产品类别合并计算后增值率低于20%的，各产品类别土地增值税均为0。

8.2.2不同产品类别合并计算后增值率高于20%的，区分两种情况：

（1）不同产品类别增值率均大于20%的，分别计算其土地增值税。

（2）不同产品类别增值率有大于20%，有小于20%的，按照合并后的增值率计算土地增值税，由增值率大于20%的产品类别承担。

8.2.3土地增值税计算方法:

采用预缴方法与清算方法两者之间较高者计入测算

市区：

（1）普通标准住宅，预征率为2%；

（2）非普通标准的住宅，预征率为3%；

（3）单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。

（4）商业用房、办公用房，预征率为3%。

县城：

目前不管什么业态都按照预征率2%进行缴纳。

8.3有关车位、储藏室等的处理

8.3.1对单独出售的车位、车库、储藏室等，其销售收入可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

8.3.2对捆绑式出售的车位、车库、储藏室等，其销售收入并入捆绑销售的产品销售收入中，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

8.4税费按照可售面积进行分摊。

9支持性文件

《项目成本管理流程》

《目标成本工作指引》

10附件及表单模版

《成本科目及费项说明》

《跨期分摊明细表》