房地产法律疑难问题司法观点集成.docx

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房地产法律疑难问题司法观点集成

房地产法律疑难问题司法观点集成

2020-02-1212:

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一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务致使合同的谈判、磋商不能进行组成违约的，应当承担违约责任

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发合同纠纷案（二审法院：

上海市第二中级人民法院）《最高人民法院公报》（2020年第4期）

[上海市虹口区人民法院一审查明]2002年7月12日，原告仲崇清与被告金轩大邸公司签定《金轩大邸商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元（可能有1500元的浮动）。

如原告未在约按期限内认购，那么视同舍弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。

如原告按约前来认购，那么购房意向金自行转为认购金的一部份。

意向书对楼号、房型未作具体明确约定。

上述意向书签定以后，原告向被告支付了2000元意向金。

2002年11月4日被告取得衡宇拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程计划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。

但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。

2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签定正式生意合同。

被告称商铺价钱飞涨，对原约定价钱不予认可，并称意向书涉及的商铺已全数销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。

两边因此发生争议，原告遂诉至法院。

[原告知讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价钱向原告出售涉案商铺，若是被告不能履行，请求判令被告补偿原告经济损失100万元。

[上海市虹口区人民法院以为]一、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。

二、依照本案事实，涉案意向书是在原、被告两边均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告以后签定衡宇预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并非适用于预约合同，应认定原告与被告签定的涉案意向书合法有效。

3、本案中意向金不具有定金性质，不该认定为定金。

4、被告组成违约。

[上海市虹口区人民法院裁决]一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签定的《金轩大邸商铺认购意向书》；二、被告返还原告意向金2000元；三、被告补偿原告经济损失10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。

一审案件受理受理费15260元，由被告金轩大邸公司负担。

　　仲崇清不服一审裁决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。

上海市第二中级人民法院二审以为：

（其他理由与一审相同）金轩大邸公司的违约行为致使守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机遇，使合同的全然目的不能实现，金轩大邸公司也承认两边现已无法依照涉案意向书的约定继续履行。

因此，金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。

一审法院以为金轩大邸公司违背预约合同约定的义务，应当补偿上诉人仲崇清相应的损失，并无不妥，但一审裁决确信的10000元补偿金额，难以补偿守约方的实际损失。

为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，保护交易的平安和秩序，充分爱惜守约方的民事权益，在综合考虑上海市最近几年来房地产市场进展的趋势和两边当事人实际情形的基础上，酌定金轩大邸公司补偿仲崇清50000元。

仲崇清要求金轩大邸公司依照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价钱补偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情形，且依照金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价钱存在因时而异、因人而异的情形。

另外，尽管仲崇清按约支付了意向金，可是两边签定的预约合同毕竟同正式的生意合同存在法律性质上的不同。

故仲崇清主张的补偿金额，不能完全支持。

一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由金轩大邸公司公司负担。

二、商品房生意合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人衡宇利用费

[导读与说明]商品房生意合同因出卖人的缘故被确认无效后，买受人取得了合同约定的衡宇并利用该衡宇从事经营活动，对占用期间的衡宇利用费应当按什么标准向衡宇出卖人返还，实践中处置不统一，最高人民法院对此作出了批复。

[最高人民法院民一庭意见]善意买受人应该返还给出卖人衡宇利用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的回答中已经有明确的意见。

该函全文如下：

辽宁省高级人民法院：

你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：

商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。

关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。

也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同

最高人民法院民一庭以为：

在交通干线已经客观存在，且开发商没有违背合同义务的情形下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。

其以合同目的不能实现为由请求解除商品房生意合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不该予以支持。

《中国民事审判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第208页，最高人民法院民事审判一庭编。

四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购衡宇内铺设公共管道，应承担相应的民事补偿责任

[案情]李某从某开发商处购得一处住房，总价款183万元，合同未就衡宇内管线铺高问题进行约定，交房前开发商致函李某，“由于您的衡宇中有管道通过（暧气管等），故在装修时进行了局部处置，局部吊顶较低，但不阻碍您居室的利用和美观。

”李某回函房地产公司，“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装，请当即予以拆除。

”

[第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道。

[法院裁决]因该管道系多家业主共用，拆除该管道损害其他业主利益，驳回起诉。

[第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元；如不能认定李某违约，要求开发商对因衡宇中添设管道致衡宇价值贬损部份进行补偿。

[评估]法院委托价钱认证中心评估，该中心建议铺设管道衡宇价钱应在原衡宇价钱基础上扣减2%

最高人民法院审判业务意见（民一庭意见）虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。

关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知而未告知，致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。

《民事审判指导与参考》2008年第2辑，法律出版社2008年版，第90—92页。

五、衡宇生意合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部份款项后，不能以衡宇的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向衡宇买受人交付衡宇

三门峡水利治理局（买方）诉郑州市配套建设公司（卖方）衡宇生意合同纠纷案（裁决时刻：

2004年3月11日，二审法院：

河南省高级人民法院）《最高人民法院公报》2004年第8期

[裁决摘要]配套建设公司作为衡宇生意合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部份款项后，不能以衡宇的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向衡宇买受人交付衡宇。

因此，买方水利治理局的诉讼请求应予以支持。

从合同约定及老实信誉、公平原那么动身，卖方应向水利治理局补偿与定金全额相等的经济损失。

依两边合同约定，卖方拖延两个月以上交付衡宇，应补偿买方与定金相等的损失，即736万元。

由于买方尚有643．95万元购房款未付，可与卖方支付的补偿金相抵。

卖方辩称衡宇已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。

六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是不是超过诉讼时效期间？

办理衡宇权属证书的义务是不是适用诉讼时效的规定？

[问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是不是超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：

第一种意见，买受人主张出卖人交付衡宇的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态通过诉讼时效期间丧失胜诉权。

第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一概简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是不是具有交房条件别离进行处置。

[问题二]关于买受人在合同约按期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更记录，是不是超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：

第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移衡宇的占有，更为重要的是转移衡宇所有权。

若是出卖人仅向买受人履行交付衡宇的义务，未在合同规定的期限届满时办理衡宇所有权证的，系没有履行转移衡宇所有权那个最重要的主给付义务，已经组成违约，诉讼时效期间应该起算。

因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理衡宇所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。

第二种意见，衡宇已经交付的，买受人在约定办理衡宇所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理衡宇所有权证的应予支持。

[最高人民法院民一庭偏向性意见]

一、商品房生意合同约定的出卖人交付衡宇的期限届满，买受人依照合同约定能够请求出卖人交付衡宇。

其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通那么》有关诉讼时效的规定。

但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情形：

衡宇具有法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；若是衡宇尚不具有法定的交付条件，诉讼时效期间应从衡宇具有法定的交付条件之日起计算。

二、出卖人已经将衡宇交付于买受人，买受人亦已实现对衡宇的占有的，买受人请求出卖人转移衡宇所有权、办理衡宇所有权记录的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社

七、衡宇生意合同解除后如何确信出卖方对衡宇添附的补偿

长沙物资股分与湖南万国医疗器械保健品展览会交易衡宇生意合同纠纷

[最高人民法院经审理以为]

《衡宇生意合同》被认定部份无效、部份解除后，物资股分公司和物资集团公司作为出售衡宇一方应返还万国公司已经交付的购房款，万国公司作为购房方应返还已经实际占有的衡宇。

因万国公司已经对所购衡宇进行了必然的添附，对其有效添附部份，物资股分公司和物资集团公司应予以适当补偿。

对因合同解除而造成的损失按合同两边的责任大小进行分担。

一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工，且工程质量也存在瑕疵，故该鉴定结论不能作为确信衡宇有效添附价值的依据，但却能够作为本院确信两边分担损失的参考。

该工程装修费用关于万国公司而言，是因衡宇生意合同不能履行而造成的损失，而对物资股分公司和物资集团公司而言，其收回衡宇的同时，即同意了万国公司为装修支付的价款，因此应当对万国公司为装修支付的价款，给予适当补偿。

本院以装修工程造价为基础，结合收回衡宇、经受了装修利益的情形，依据各方对合同不能继续履行所应当承担的责任，确认物资股分公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%，即.22元（.18*70%），万国公司承担装修工程30%的费用。

八、城市居民能在农村农人的宅基地上盖房？

城镇居民能购买农人宅基地上的衡宇吗？

[理论界意见]城市居民不能购买农村宅基地衡宇，这是由我国现行法律规定决定的。

《土地治理法》第六十三条规定：

“农人集体所有的土地的利用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

”《国务院办公厅关于增强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号，1999年5月6日实施]第二条也进一步指出：

“农人的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农人集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地利用证和房产证。

”由此可见，城市居民在农村购买衡宇，必然要查清是不是民宅，若是是，万万不要购买，以避免承担衡宇生意合同无效的法律后果。

[最高人民法院目前的态度]最高人民法院存在两种观点

观点一：

《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续）吴庆宝主编，人民法院出版2020年版第10页

不支持城镇居民到农村购买土地利用权、衡宇产权等。

可是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签定生意合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。

但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效劳另当别论。

只是从久远目光看问题，若是购买农村土地利用权，购买农人居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。

观点二：

《最高人民法院司法观点集成》，刘德权主编，人民法院出版2009年版第556页

最高人民法院《印发〈关于为推动农村改革进展提供司法保障和法律效劳的假设干意见〉的通知》（2020年12月3日，法发[2020]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权，增进宅基地制度的严格治理与完善。

宅基地利用权承载着广大农人居者有其屋的社会功能，是农村土地治理制度的重要内容。

对违背法律、行政法规和相关国家政策的宅基地转让行为，和其他变相致使农人丧失宅基地利用权的行为，应依法确认无效。

《国务院办公厅关于增强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号]第二条也进一步指出：

“农人的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农人集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地利用证和房产证。

”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地治理的决定》再次强调，“增强土地治理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。

[北京市第二中级法院]该院在处置备受媒体关注的宋庄“画家村”农村衡宇生意纠纷案件终审裁决仍然认定生意合同无效。

采纳了理论界的意见。

[大连市中级人民法院]《大连晚报》2020年9月15日B2版《城里人昔时买农村房该返还吗？

》采纳了最高院的观点一。

该院以为，涉案衡宇生意合同时刻是2002年，契约签定那时只有《中华人民共和国土地治理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房那么未涉及。

即是说，协议签定时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，两边当事人一辈子意衡宇的行为并非违法。

尽管国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不取得农村购买宅基地的规定，但该通知非家家公布的法律或行政法规，且下发时刻在涉案协议签定5年以后，故协议签定时并非违法。

另外需要注意的是，协议签定那时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签定触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可取得的利益而否定协议的合法性和有效性，此举有违老实信誉原那么，故不能予以支持。

九、商品房生意合同示范文本关于交付条件的约定应如何明白得？

[最高人民法院观点]《房地产司法说明实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。

103页——113页

国家为增强对商品房生意行为的治理，强制性的要求开发商提供商品房生意合同示范文本（以下简称示范合同），2000年由建设部、国家工商行政治理总局制定，地址工商行政治理局监制。

示范合同第八条第一款约定了衡宇交付的条件，包括四种情形下能够交付：

1.该商品房体会收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付利用批准文件。

且合同还有一空白栏以便两边当事人自行约定交付的条件。

若是当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是不是取得其本地建设治理机构发出的《完工验收备案证》为标准。

开发商在合同约定的交房时刻取得了备案证，就具有了合同约定的交付条件，不然，视为不具有合同约定的交付条件。

若是当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，那么都以开发商是不是取得本地房地产开发治理机构发出的《房地产开发经营项目交付利用许可证书》为标准。

开发商在合同约定的交房时刻取得了该证书，就具有了合同约定的交付条件，不然，视为不具有合同约定的交付条件。

若是商品房生意两边在示范合同约定的除以上四项之外的其它交付条件，应如何认定呢？

咱们以为，商品房体会收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程完工验收备案证》。

如开发商在办理衡宇交接手续时，不能依照合同约定和法律规定取得并出示拟交付衡宇的《建筑工程完工验收备案证》，买受人有权拒收该衡宇，由此产生的超期交房的违约责任由开发商承担。

若是开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，若是两边约定的标准高于商品房综合验收的标准，那么以两边的约定为交付条件标准。

[部份地址法院观点明显与最高人民法院观点相悖]在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点，但很宝贵到地址法院的支持，个中缘故，值得沉思。

很多基层法院以为，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告，就能够够交付购房人，而取得峻工验收报告是行政治理行为，不是衡宇交付条件。

此种观点，明显与最高法院观点相悖。

[部份基层法院裁决摘要]某区法院以为：

根椐《建设工程质量治理条例》第11条第1款规定第十六条：

“建设单位收到建设工程完工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行完工验收。

”第49条规定：

“建设单位应当自建设工程完工验收合格之日起１５日内，将建设工程完工验收报告和计划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准予利用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。

建设行政主管部门或其他有关部门发觉建设单位在完工验收进程中有违背国家有关建设工程质量治理规定行为的，责令停止利用，从头组织完工验收。

”从上述两条能够明确看出，建设工程完工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。

在通过完工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范围，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于完工验收的范围。

建设行政主管部门的备案是行使治理权的一种方式，也不属于完工验收的范围。

出卖人（开发商）约定：

“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。

”符合上述法律规定。

十、最高人民法院以为开发商负有办理权属证书的义务，而部份地址法院却以为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖

《房地产司法说明实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。

146页——160页

（一）开发商负有办理权属证书的义务

取得不动产权属证书是购房人要紧的合同目的，合同法的大体原那么包括老实信誉原那么，依该原那么开发商负有办理权属证书的合同附随义务。

法律依据：

一、《城市房地产治理法》第五十九条规定，“国家实行土地利用权和衡宇所有权发证制度。

二、《城市房地产开发经营治理条例》第三十三条规定：

“预售商品房的购买人应当自商品房交付利用之日起90日内，办理土地利用权变更和衡宇所有权记录手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地利用权变更和衡宇所有权记录手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地利用权变更和衡宇所有权记录手续，并提供必要的证明文件。

”

3、最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》（法释[2003]7号）第十八条规定，由于出卖人的缘故，买受人在以下期限届满未能取得衡宇权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房生意合同约定的办理衡宇所有权记录的期限；

（二）商品房生意合同的标的物为尚未建成衡宇的，自衡宇交付利用之日起９０日；（三）商品房生意合同的标的物为已完工衡宇的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或损失数额难以确信的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收超期贷款利息的标准计算。

（二）开发商不能在约定或法按期限内办理权属证书的缘故

一、土地利用权手续不合法。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的衡宇，包括住宅、商业用房和其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房是能办理衡宇所有权证和国有土地利用权证，能够自定价钱出售的产权房。

开发商只有以出让方式取得国有土地利用权，进行房地产开发的商品房，才能办理权属证书。

例如“小产权房”无法办理权属证书。

《中华人民共和国土地治理法》第六十三条规定：

“农人集体所有的土地的利用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

”《国务院办公厅关于增强土地转让治理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：

“农人的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农人集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地利用证和房产证。

”

二、房地产开发企业未支付全数的土地出让金。

支付土地出让金是开发商最要紧的义务，若是未按约定履行支付全数土地出让金的义务，土地治理部门一样会限制办理土地利用权转让手续。

3、房地产开发企业违章建房。

现时期最突出的问题是开发商违规超建，擅自违背计划，加大容积率，因其中有庞大的利益诱惑，开发商往往不遗余力，政府职能部门监管也存在进一步增强的问题，在违背计划的问题未处置完之前，购房人无法办理权属证书。

4、房地产开发企业无法提供规定的资料。

如未能取得《衡宇建筑工程峻工验收备案表》等，无法将开发商提供的资料报产权记录机关备案。

五、其他缘故。

如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押记录的手续（封锁抵押贷款）等

（六）最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》（法释[2003]7号）第十八条与《城市房地产开发经营治理条例》相矛盾。

《城市房地产开发经营治理条例》自一九九八年七月二十日发布实施，属于行政法规，其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律，法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产治理法》、《担保法》等相关法律，结合审判实践，制定的司法说明，于2003年6月1日起实施。

根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人法院关于审理商品房生意合同纠纷案件司法说明的明白得与适用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232页“本条司法说明（法释[2003]7号第十八条）所依据的法律条款是：

《合同法》第107条规定（略）。

《城市房地产开发经营治理条例》第三十三条规定（略）。

法释[2003]7号第十八条相较《条例》第三十三条，只增加了第一款中的第一项“商品房生意合同约定的办理衡宇所有权记录的期限”。

最高人民法院结合审判实践，增加了该条款，冲破了《条例》的规定，为开发商留下了充分的空间，以致于几乎所有的开发商在商品房生意合同中均不按《条例》第三十三的规定，而是任意延长协助办理权属证书的期限，歹意损害购房人的合法权益。

很多法律专家通过深切分析，也没有弄清楚最高人民法院冲破《条例》的现实试探基于什么样的起点！

[部份地址法院裁决摘要]

[诉讼请求]购房人要求开发商承担办理权属证书的义务。

[一审裁决理由]关于原告主张要求被告履行办理衡宇权属证书义务一节，被告只有交付具有办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而衡宇产权是不是具有产权性质及发证，依法应属房地产治理机关审查及做出具体行政行为的范围，故本院不予处置