北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告.doc
《北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告.doc（5页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
北京CBD区域写字楼与产业、人口发展报告
高俊川
Gaojunchuan215@
CBD区域写字楼市场存量较大，截止2010年12月，北京CBD区域共有写字楼项目41个，写字楼存量为4133990平方米，办公人口456111人，其中国际金融中心未入住，建设面积162398平方米。
从级别来看，甲级写字楼是CBD区域市场存量的主体，甲级写字楼37个，建筑面积3554004平方米，占存量的85.97%；乙级写字楼4个，建筑面积579983平方米，占存量的14.03%。
从区位分布来看，CBD区域写字楼以国贸桥为中心，向四周蔓延分布，其中写字楼大部分分布在国贸桥西北侧，共有写字楼项目17个，建筑面积1319932平方米，占市场存量的31.92%，办公人口147819人；国贸桥西南侧共有写字楼项目8个，建筑面积1243658平方米，占市场存量的30.08%，办公人口129277人；国贸桥东北侧共有写字楼项目9个，总建筑面积780848平方米，占市场存量的18.88%，办公人口87447人；东南侧共有写字楼项目7个，总建筑面积789552平方米，占市场存量的19.09%，办公人口97596人。
第一使馆区位于国贸桥西北部，受其影响，CBD写字楼空间分布呈现出西密东疏的空间布局。
区位
写字楼数量
建筑面积
所占比例
人口
西北
17
1319932
31.92
147819
西南
8
1243658
30.08
109203.1
东北
9
780848
18.88
87447
东南
7
789552
19.09
97596
从行业结构来看，CBD区域专业服务业、金融业、传媒广告出版业聚集度较高，从业人口位列前三甲，其中专业服务业（以咨询顾问等高端服务业为主）从业人员最多，达到81166人，占区域办公人口的17.11%；金融业（包含投资、保险、证券、银行、基金等）从业人员74549人，占区域从业人口的15.72%；传媒广告出版业从业人口43872人，占区域从业人口的9.25%，以上三产业合计从业人数199587人，占区域从业人口的42.08%。
行业分类
建筑面积
行业比例%
可容办公人口
实际办公人口
专业服务（咨询/财会/法律/物业服务等）
724759.31
17.11
89587.06
81165.88
金融业（投资/保险/证券/银行/基金）
665676.20
15.72
82283.83
74549.15
传媒/广告/出版/文化/会展
391752.46
9.25
48424.28
43872.40
房地产开发/建筑与工程
236486.76
5.58
29231.99
26484.18
教育/培训/科研/院校
224677.35
5.31
27772.23
25161.64
能源及原材料加工（电力/石油/金属/木材/橡胶/玻璃/陶瓷…）
182774.66
4.32
22592.67
20468.95
计算机/网络/IT
171573.91
4.05
21208.15
19214.58
贸易/进出口
152520.68
3.60
18852.99
17080.81
制药/生物工程/医疗器械
150629.27
3.56
18619.19
16868.99
旅游/酒店/餐饮服务
127655.15
3.01
15779.38
14296.11
通信（/电信/设备/运营/增值服务）
124137.03
2.93
15344.50
13902.12
互联网/电子商务
123004.28
2.90
15204.48
13775.26
电子/微电子
107455.99
2.54
13282.57
12034.01
医疗/保健/美容/卫生服务/会所
86574.83
2.04
10701.46
9695.52
仪器/仪表/工业自动化/电气
82231.70
1.94
10164.61
9209.14
日用消费品（服饰/纺织/食品/饮料/烟酒）
80083.24
1.89
9899.04
8968.53
交通/运输/物流
79413.44
1.88
9816.25
8893.52
中介机构
69302.54
1.64
8566.45
7761.20
家电/家居/室内设计/装潢
62275.28
1.47
7697.81
6974.22
机械制造/机电/重工
58926.99
1.39
7283.93
6599.24
非盈利组织（办事处/协会……）
46406.06
1.10
5736.23
5197.02
汽车/摩托车（制造/维护/配件/销售/服务）
40753.76
0.96
5037.55
4564.02
印刷/包装/造纸
37859.77
0.89
4679.82
4239.92
农业生产
18189.16
0.43
2248.35
2037.01
环保
7631.70
0.18
943.35
854.67
批发零售
3662.92
0.09
452.77
410.21
其他
178763.05
4.22
22096.79
20019.69
世联评估办公室办公人数84人，办公面积680平方米，人均办公面积8.09平方米，人均办公面积参照此标准
CBD区域写字楼平均空置率为9.4%实际办公人口计算工式为：
建筑面积*（1－空置率）*人均办公面积
从历年写字楼竣工面积及从业人口来看，1997年以前，CBD区域写字楼存量较少，在500000万平方米以下，从业人口在50000人以下；2000年，招商局大厦、丰树大厦、惠普大厦、京汇大厦等写字楼竣工，写字楼竣工量较大，写字楼市场存量达到1264950平方米，从业人口达到141662人；2003年－2007年写字楼竣工量增长较快，2004年，建外SOHO竣工，写字楼市场竣工量较大，达到716532平方米，为近20年竣工量最大年份，市场存量达到2196468平方米，从业人口达到245983人；2008年之后写字楼竣工量出现放缓趋势。
从租金水平来看，国贸桥西北区域及长安街沿线写字楼租金较高，其中国贸三期租金为25元/平方米*月；租金水平在8元/平方米*天以上的写字楼有16个，除东方梅地亚以外，其余写字楼均在长安沿线及国贸桥西北区域。
在CBD区域写字楼中，国贸三期，净租金为25元/平方米*月，市场估价为69713元/平方米，租售比较高，达到1：
92，租售比前五名分别为，国贸三期、嘉里中心、国贸一二期、环球金融中心、万通中心。
项目名称
大楼等级
租售形式
净租金
平均售价或市场评估价
租售比
国贸三期
甲级
出租
25
69713.5273
1:
92
国际贸易中心一期二期
甲级
出租
14
56286.4633
1:
134
嘉里中心
甲级
出租
11.6
46166.1489
1:
132
环球金融中心
甲级
出租
11.6
50133.4934
1:
144
LG双子座
甲级
出租
10
47241.975
1:
157
银泰中心
甲级
出租
10
50000
1:
166
远洋光华国际
甲级
出租
10
50000
1:
166
中海广场
甲级
出租
10
45433.8323
1:
151
北京世纪财富中心
甲级
出租
9.5
50000
1:
175
IFC（高楼）
甲级
出租
9.33
51085
1:
182
中环世贸
甲级
出租、出售
9.3
48000
1:
172
金地中心
甲级
出租
9
46000
1:
170
东方梅地亚
甲级
出租
9
43312
1:
160
万通中心
甲级
出租、出售
8.1
36000
1:
148
万达广场写字楼
甲级
租售
8
40000
1:
166
财富中心
甲级
出售
8.5
50000
1:
196
京广中心
甲级
出租
6.6
45000
1:
227
富尔大厦
甲级
出售
7
38000
1:
180
丰树大厦
甲级
出租
7
40000
1:
190
华彬中心
甲级
出租
6.6
34807.6909
1:
175
铜牛国际大厦
甲级
出租
6.5
38873
1:
199
泰达时代中心
甲级
出租
6.5
38114
1:
195
CBD国际中心
甲级
出租
6.17
32403.1253
1:
175
招商局大厦
甲级
出租
6
55000
1:
305
世茂大厦
甲级
出租
5.7
42400
1:
247
通用国际中心
甲级
出租
5.66
29885.3149
1:
176
住总大厦
乙级
出租
5.5
25797.1759
1:
156
阳光100
甲级
出售
5.5
42082
1:
255
京广中心商务楼
甲级
出租
5.3
31000
1:
194
惠普大厦
甲级
出售
5
56000
1:
373
中服大厦
甲级
出租
4.5
42500
1:
314
京汇大厦
甲级
出租
4.5
36223
1:
268
数码01
乙级
出租
4.5
32410.675
1:
240
和乔丽致
甲级
出租
4.5
42950
1:
318
soho现代城
甲级
出租、出售
4.25
25000
1:
196
建外soho
乙级
出租、出售
4
26000
1:
216
光华路SOHO
甲级
出售
4
40000
1:
333
雨霖大厦
甲级
出租
3.8
25000
1:
219
朝外soho
甲级
出租、出售
3.63
28270
1:
259
汉威大厦
甲级
出租
3.5
26000
1:
247
艾维克大厦
甲级
出租
3.5
39000
1:
371
升级会员 