达州市房地产市场调研报告(2016).doc
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达州市房地产市场调研报告
2015/5/18
第一部分宏观环境分析
一、达州市规划发展
根据“一核、一圈、两翼、三轴”市域城镇空间布局，规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。
“一核”：
指达州主城区“一圈”：
指以达州主城区为中心，大竹、宣汉、开江城区构成的半小时经济圈“两翼”：
指渠县、万源市城区“三轴”：
指沿达渝、达陕高速路发展轴，沿达万、达巴高速路发展轴，沿南大梁高速路发展轴。
按照《达州城市总体规划（2011—2030）》，拓展城市发展空间，完善城市功能，塑造城市风貌特色，打造生态宜居环境，确定“川渝鄂陕结合部区域中心城市”发展定位，坚持“两化互动、统筹城乡”的发展思路，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径。
以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心。
重点建设西城、南城、河市、亭子等片区，优化改造老城。
在用地评定基础上，达州城市发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式。
近、中期主要向西扩张莲花湖、复兴、双龙一带，并向南延伸至河市与铜钵河，适度向北发展张家坝、韩家坝和魏兴。
规划远期城市主要向东跨越雷音铺发展，即亭子片区。
二、达州市概况
1、城市区位
达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市，达州市幅员面积16591平方公里。
辖2个市辖区（通川区、达川区）、4个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县）、代管1个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（46个行政村）。
距成都约459公里，近重庆227公里，离武汉1026公里，至西安609公里。
2、区域分布
达州城市分为老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区等六个功能区。
老城片区：
规划到2030年建成区面积约12平方公里（含张家坝、韩家坝），人口规模22万人。
功能定位：
城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。
西城片区：
规划到2030年建成区面积约32平方公里，人口规模45万人。
功能定位：
全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。
南城片区：
规划到2030年建成区面积约20平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪），人口规模28万人。
功能定位：
城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。
经济技术开发区：
规划到2030年建成区面积约30平方公里。
功能定位：
重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建材。
河市片区：
规划到2030年建成区面积约21平方公里，人口规模35万人。
功能定位：
能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。
规划搬迁河市机场至百节。
亭子片区：
规划到2030年建成区面积约30平方公里，人口规模30万人。
功能定位：
未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。
3、人口状况
2013年末达州全市总人口为687.6万人，常住人口551.28万人，城镇化率37.8%。
2013年人口出生率10.2‰，死亡率5.78‰，自然增长率4.42‰。
达州市区辖6个区，5个街道，38个镇，35个乡，幅员面积3146多平方公里，人口约179万， 中心城区用地及人口发展规模：
截至2015年，达州城市建设用地为78.95平方公里，用地范围控制在100平方公里，人口78万；到2020年，城市建设用地为113.0平方公里，用地范围控制在130平方公里，人口130万；到2030年，城市建设用地为145.84平方公里，用地范围控制在160平方公里，人口160万。
4、交通状况
采用自由式与方格网相结合的布局结构形式组织城市道路系统，形成以“三横五纵加一环”的城市快速路及片区联系性干路为主框架的城市道路交通骨架系统。
“三横”：
北横，西起外环路复兴北枢纽，经莲花湖片区后穿凤凰山与210国道相接后借道210国道南行并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。
“五纵”：
中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩家坝与新达宣公路衔接并经张家坝后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。
“一环”：
指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。
通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。
三、达州市经济概况
1、经济持续增长
近5年的GDP都有所增长，经济运行良好，全市实现地区生产总值1347.83亿元，全川排名第六位。
2、三大产业变化状况
第一产业实现增加值281.66亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值712.96亿元，增长8.8%；第三产业实现增加值353.21亿元，增长11%。
三次产业结构比为20.9：
52.9：
26.2。
三次产业对经济增长的贡献率分别为8.4%、59.7%和31.9%，分别拉动经济增长0.7、5.0和2.7个百分点。
可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。
3、固定资产投资状况
全社会固定资产投资完成1176.2亿元，增长17.3%，其中，房地产开发投资94.98亿元，同比下降5.5%。
第二部分、达州市房地产市场
一、达州市房地产市场总体分析
房地产开发投资增长率波动比较大，这与整个行业的发展息息相关，当然达州房市任不例外，由于行业的兴起，使房市快速增长。
从2003年开始，到2007年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55％。
随后因政策调控和2008年地震自然环境因素有所弱化，但还是翻了一倍，随着中国整体经济过热和剩余货币整体流动性过大的大环境下，接着2年房产市场的活跃促使房价猛涨，房地产业开发同时盛行，紧接着政府的大力调控房地产市场，2013开始逐步平稳，主要是以消化前面的投资去化库存，新开发投资增长率呈现出负增长。
年200520062007200820092010201120132014
事件（国八条）（国六、十五条）（房贷新政）（国十三条）（国四条）（国十一条、新国十条）（新国八条）（新国五条）（930房贷新政）
稳定住房价格
首套购房90平以下首付比例不低于2成，以上不低于3成，再购房首付比例不低于4成
鼓励购房，贷款放宽，减免二手房营业税
抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房
停止三套房贷款，严格管控二套房贷款且首付不低于5成，利率上浮
首套房首付3成以上，二套房首付6成以上，基准利率上浮1.1倍
再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策
松绑限制，支持改善性住房，政府间接求市行为，刺激房地产消费
70/90政策；2改5政策；
内容：
房价发展：
800-1400元/㎡3000/㎡4800-5500/㎡稍有回落
二、房地产市场特征
l市场需求总量一般，单体开发量较小。
商品住宅主要以满足当地及周边县、乡镇居民自住需求为主，该善、投资为副。
l产品开发水平逐渐升高，观念逐步成熟。
楼盘规模、规划设计、景观、户型等方面都陆续接近一、二线城市水平。
市场蓄水、预热、开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法广泛。
l前期开发量过大，现呈现出买方市场，“以价放量”是在售楼盘的首要任务，后期待建项目步伐逐渐放缓，土地市场二年内多次流拍。
l客户层面上，已逐步转变为理性消费，广告噱头已不能完全击破客户购买欲望。
l商业地产的开发量增大，商业发展水平逐已饱满。
商业网点、商圈主要集中在老城区消费，新开发专业市场、商业集中消费区尚待成熟，人口辐射欠缺，针对现目前经营不容乐观。
三、土地市场
4月全市共有14宗国有建设用地使用权出让公告，出让面积339亩，仅有5宗国有建设用地使用权出让结果公告，成交面积210亩，成交金额约0.73亿元。
根据以下近6个月一级市场图表看出，今年土地供销不够活跃，市场在新政求市的环境下，任需刺激消费，解决库存过剩的局面。
四、住宅市场
1、住宅概况
达州市区目前分为四个区域：
老城区、南城区、北城区和西外新区。
由于整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。
西外新区地势较开阔，城市规划较先进，路宽绿化高，人口聚居较为分散，舒适度较优越，环境更宜居家。
2、住宅市场走势
依照政府规划及地区形态限制，城中心区域建设用地已无，住宅建设用地都集中在南外二号干道和西外新区往莲花湖方向扩移，西城片区在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮。
从地理位置及自然环境来看，西外新区也更适合居住。
从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分。
3、区域楼盘的情况
达州市区近8个月成交情况
达州市区近6个月供销情况
从以上数据来看，达州房地产市场春节旺销期间成交量最大，且由价格活动促成，价格洼地却未能表现出成交上扬格局。
由于购房旺季成交比例的增大，促使价格增高，同时未能延续前峰销状态，铸就了成交量的低谷。
供销局面不够均衡，春节成了各项目集中放量季，为赶上回乡置业潮的浪峰。
目前整个市场库存量约240万方，后期待放量约100万方。
近6月达川区均套概览走势
近6月通川区均套概览走势
从住宅楼盘销售情况分析，4月全市总成交均套面积91.67㎡，成交均价4987元/㎡。
总体销售情况较好的为小套三户型，套一接受度微弱，可以看出市场任为刚需市场，且总价不高但能满足三代同堂、一家三口居住的功能用房。
从住宅楼盘供应的产品状况上分析，大多开发的项目均带有商业或底商；从规划形态来看，整个市场以电梯房为住，洋房住宅兼备，多层、别墅极少开发；
达州市楼盘表
区域
楼盘名称
地址
开发商
建筑形式
建筑面积（㎡）
容积率
交房时间
面积区间（㎡）
销售均价元/㎡
销售情况
备注
市区老城
永红世嘉
文家梁凤凰山路81号
四川居乐雅房地产开发有限公司
高层、小高层
34580
3
2016.12.31
68-105
5000
月销量15套左右
二期开盘项目，有老业主的积累
景上华庭
珠市街
达州市房地产开发总公司
高层
17920
/
2015.12.31
65-120
5600
市区房去化迅速
商业产权到2038年
北外片区
凤翎锦绣
达州市通川区滨河东路
四川天泰置业发展有限公司
高层
38万
4
2016.6.30
70-115
5300
该区域主力去销楼盘
三期开盘项目，前两期已交房入住
帝景阳光
达州市野茅溪
四川居乐雅房地产开发有限公司
高层
10954
4
待
45-80
待
现接受预订
预告楼盘
宏冠·城市广场
达州市通川区黄马湾路155号
达州市宏冠房地产开发有限公司
高层
61000
4.5
2016.12.31
70-98
5300
去年底开盘项目，去化较慢
商住综合体项目，近河景房
悦城逸景
达州市汽车北站旁
达州市长江实业有限公司
高层、小高层
78640
2.5
2014.6.30
45-105
5200
尾盘，剩余15套左右
12年开盘，该区域较早项目
宏义·江湾城
北外张家坝江湾城接待中心
达州宏义房地产开发有限公司
多层、小高层、高层
180万
2
2013.9.28
75-740
5400-6700
达州第一个造城项目，2013年开盘，初期销售较好，近期去化较慢
多期开发，从2013年底开始分期交房，通过多样化活动吸客，营销推广力度大
龙凤半山嘉苑
北外凤凰山尾北客站后面
四川鸿鑫房地产开发有限公司
多层
20400
1.5
2013.12.1
70-115
4800
尾盘，剩余户型为115平三房
品质较低，通过价格优势，销售周期3年
南外片区
南外片区
南外片区
南外片区
中迪国际社区
达县南外三号干道与兴盛东街交汇处
四川中迪禾邦实业集团有限公司
高层
24万
3
2015.6.30
36-113
5000
去化较快，典型以价取胜
2013年入市，推广力度大，引发当时市场爆炸式轰动
一品南庭
达州市达川区南外镇三号干道旁
四川升华集团有限公司
多层、小高层、高层
26万
2.83
2013.12.31
60-150
5300
尾盘，剩余80套左右
该区域公认的品质楼盘，2011年房地产顶峰时期入市，价格较高
上观南城
达川区南外三号干道
四川省广卫房地产开发有限公司
高层
36万
3
2015.8.30
75-130
5200
在该区域销售量靠前项目，月成交量40-50套左右
现阶段该区域的品质楼盘，规模大
一新国际社区
达川区南城兴盛东街
四川一新投资实业有限责任公司
高层
46万
3.7
2012.12.31
75-105
5000
现开盘户型采用20%的大赠送做为卖点，销售活跃
一期已交房，现开盘销售二期剩余楼栋，房源为61-83平套二和小套三户型，
侨兴·锦华广场
达川区文体中心旁
达州市侨兴房产开发有限公司
高层
7.2万
3.9
2016.10.31
40-90
5300
90小套三已售罄，现剩余300套左右为套一、套二户型
项目定位为高端商住综合体，但体量过小，周边学区不多的情况下，小户型销售较困难
观澜国际
达县南外火峰山下公安局旁
四川星科房地产开发有限公司
高层、小高层
12万
4.6
2013.10.31
50-120
4600
现房销售，但去化不明显，月销在15套左右，现剩余500套左右
项目在该区域中为最偏、差楼盘，来访低、关注度不高的情况下，唯有以价格吸引刚需客群消费
统谊·江山里
南外三里坪同安路
四川省统谊置业有限公司
高层
56652
5
2016.12.31
70-90
4800
虽为河景房，但现目前位处较偏，周边环境较差销售难度大
现以特价房做这噱头吸客，最高优惠4.2万
瑞城·龙湾
达县南外通达西路487号
达州中铁瑞城置业有限公司
高层
1.2万
5.85
2015.1.31
56-100
5400
尾盘，剩余30套左右
地处交通要塞，人口密集，销售较快
承天胜景
达州市南外龙湾片区
达县光正置业有限公司
高层
55175
6
2015.12.31
80-95
5000
销售慢，月销量15套左右
品质不高，环境较差，楼间距小采光不够好
时兴·尚上城
南外二号干道
四川时兴置业有限公司
高层
13万
3.5
2013.6.30
50-150
5000
早期楼盘，通过老带新有一定销售量
一期已交房，二期在售，房源为50-100平户型约400套左右
仁和·锦绣城
州南城·汉兴北街大家集团旁
达州市达裕房地产开发有限公司
高层
11万
3.87
待
60-100
待
预告盘，现只接受预定
没有环境优势，地段较差
万兴世家
达州市南外文体中心旁
四川·达州·万兴实业
高层
98125
3
2016.6.30
70-100
5000
去年开盘，销售较差
处于区域发展地段，但位置较偏
城市之星
达州市南外中华花园对面
四川省达州市华标房地产有限公司
高层
36710
5
2015.12.31
40-110
5100
尾盘，剩余30套左右
地理位置好，周边配套完善，关注度高
凌天妙境
达州市南外龙湾片区
达县昌明建材有限责任公司
高层
26304
5
2015.12.31
50-100
4800
现房发售，已售一半
楼盘密集，品质较低
瑞城·金兰湾
达州市南外临江路
达州中铁瑞城置业有限公司
高层
10万
2.4
待
65-90
待
预告盘
成熟地段，关注度高，优势明显
南城·好一新
达川区南城一号南北干道（好一新机电市场广场1号楼）
四川一新投资实业有限责任公司
高层
2万
/
2015.8.30
65-100
3500
以价格优势拨来访成交，但去化少量
专业市场住宅，没有居家条件
中华花园3期
达州南外华蜀南路中华花园A栋斜对面
达州市侨兴房产开发有限公司
高层
5万
6
2014.12.31
50-120
4800
现房发售，剩余200套左右
多期开发项目，有客户积累优势
云山喜景
达县南外三叉路口
达州市诚兴房地产开发有限公司
高层
4.5万
5
2014.12.31
36-120
4700
现房发售，剩100套左右
刚需购房客群，有区域环境优势
升华广场
达州市达川区南外南北二号干道
四川升华集团有限公司
高层、小高层
14万
/
2015.10.31
110-135
5000
区域首个规模城市综合体，销售较好
城市综合体项目，商业31万方，住宅14万方
中央公园
达县南外南北三号干道（文体中心旁）
四川国鳌房地产开发有限公司
高层
10万
3
2015.12.31
80-115
4900
现房发售，有价格优势
未通过验收，口碑较差
石化南苑
达州南外南北2号干道中段
四川嘉阳房地产开发有限公司
高层
7万
3.5
2015.6.30
65-100
5000
现房发售，剩余70套左右
小体量，认可度低
罗浮·南山美庐
达县南外三号干道
罗浮集团
多层、高层
22万
2
2012.12.31
68-130
5200
尾盘，剩余大户型产品50套左右
区域名片楼盘，环境打造利好
瑞城·麓岛国际
达州南坝路
达州中铁瑞城置业有限公司
高层
77万
5
2012.12.31
86-135
4800
尾盘，剩余大户型产品10套左右
小户型早已售罄，大户型销售成瓶颈
富丽楠山
达县南外翠屏山
达州全成房地产开发有限公司
高层
13万
4
2012.12.31
75-115
特价房4000
剩大户型产品10套左右
早期项目，尾盘销售
西外片区
西外片区
在建楼盘，后期冲击市场主力军
西外片区
雍河湾
达州市西外朝阳中路8号
香港中渝置地·雍桥置业
高层
41万
5
2015.10.31
50-137
5000
区域大盘，但地段较差，月成交量30套左右
一期已售罄，二期在售中，
御菁园
达州·西外·白塔路与紫荆花路交汇处
四川西晶集团有限责任公司
多层、高层、小高层
8.3万
3.6
待
76-105
待
现办理VIP卡中
预告盘
格凌西城
达州市通川区西外新区金龙大道48号
四川省鸿鑫房地产开发有限公司
高层、小高层
10万
3.6
2016.12.31
80-130
4800
放大价格优势，月成交25套左右
环境恶劣，地段差，没有核心竞争力
西城名苑
达州西外新区凤凰大酒店军分区旁
四川达竹嘉兴房地产开发有限责任公司
高层
17万
4.5
2014.8.25
40-137
5050
区域重点关注楼盘，月成交45套左右
一期已交房，二期在售中，
兴华苑
达州市西外时尚家苑往旺角城方向上行50米
四川兴华旭房地产开发有限公司
高层
33318
4.5
2016.12.31
64-110
4900
销售难度大
没有环境优势，规模小，认可度低
西汇名都
达州市西外金山南路
四川鸿鑫房地产开发有限公司
高层
5.6万
3.5
2016.6.30
80-100
5000
周边环境脏、乱、差，销量不高
一期已交房，二期在售中
信德·观天下
达州市西外南北干道与朝阳西路交汇处
四川信德房地产开发有限责任公司
高层
11万
2.5
2016.10.31
80-110
5100
月成交量40套左右
前生品质楼盘二期，市场认可度高
熙河湾
达州西外凤凰大酒店旁
四川盛德房地产开发有限公司
多层、小高层
13万
4
2016.12.31
33-72
6000
以总价取悦市，但客户抗性单价过高
主力户型均为70平左右的小套三，赠送面积极大，以低总价满足市场资金短缺客户群体
一号公馆
达州市花水湾房地产开发有限公司
达州市西外凤凰大道新达一中正对面
高层
24335
/
2015.10.31
32-63
5600
尾盘，剩余40平套一户型30套左右
学区房
万锦城
西外凤凰国际大酒店旁
四川嘉凯房地产开发有限责任公司
高层
8万
3
2015.12.31
70-137
5100
尾盘，剩余套三户型50套左右
产品丰富，满足不同客户需求
蓝润·十年城
达州西外朝阳中路海棠湾
四川蓝润集团·鸿源星房地产开发有限公司
高层、洋房、别墅
15万
4
204.12.31
72-120
5200
尾盘，剩余套三户型10套左右
早期项目，地段优势明显
香榭国际
达州西外凤凰大道中段
成都市捷帝置业有限公司
高层
19万
4
2015.12.31
68-110
5400
已售大半，月成交50套左右
成熟区域，交通利好，环境优势大，学区房
金利多·青华园
达州西外金龙大道凤凰国际大酒店旁
四川金利多集团
高层
28万
5
2014.10.31
45-114
5000
尾盘，剩余套三户型100套左右
开盘较早，有规模优势，但密度较大，舒适度不高
通锦·国际广场
达州市西外新区金龙大道
四川路桥通锦房地产开发有限公司
高层、洋房
138214
3.3
2014.10.30
36-196
5400
尾盘，剩余洋房跃层户型20套左右
商业广场项目，品质楼盘，环境好，交通利好
恒阳骊都
达州市西外国粮路口
达州市恒阳实业有限公司
高层
33万
2.8
2015.6.
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