合肥地区建筑工程造价成本的深分析报告.doc

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2008年合肥地区建筑工程造价成本的深度分析报告（上部）

——总包方承包商的成本构成

（一）、认识“承包商”

一个建设工程的上马，首先要确定施工单位，也就是要开展所谓的施工招标工作。

在选择施工单位时，如果一个接工程的人——我们俗称“施工老板”或“包工头”的人所递交给业主（招标人）的企业资质等资料被认可的话，那么关于这个工程的承包商或承包人这个在法律层面上要对工程建设（质量、进度、造价、安全等）负责的主体就成立了。

在承接工程项目时承包商（承包人）需提交的资质资料一般为：

企业营业执照（副本）、企业组织机构代码证、企业税务登记证、法定代表人资格证明及身份证、代理人授权委托书、代理人身份证、企业负责人简历、公司章程、验资报告等。

“M综合楼”建设规模2万平米、12层、檐口高度54米，在建筑工程施工招标中“程某”（法人代理人）以浙江一家建筑总承包特级企业的名义中标。

在施工过程中，这家施工企业是以项目部的形式表达着对本项目的施工管理。

程某作为施工方的项目部的负责人，向分包商、材料设备供应商、施工管理人员、建设工人（含农民工）支付各项费用和价款。

当然，程某也是催要、收取建设方工程款的负责人。

程某不仅是施工企业的法人代理人也是所谓的“老板”，可是在本工程建造过程中，我们发现程某并不是真正意义上的“老板”，他的背后的“老板”是一个向业主打质量保证金（本工程是100万的质量保证金，到工程验收合格后才谈到返还的）、垫付工程进度款的人，当然也是试图从这个项目获取利润的人；不过，这个“老板”也许是一群人——那些对施工方投入资金参股出资的人。

近期，程某又以另一家总承包特级企业的名义在合肥地区接到一个住宅（区）开发项目的施工，但这次承建的方式是二次转包，将整体项目分成若干标段，在每标段的总包方那里收取一定的百分点（以决算造价的15%提成）。

于是乎，程某也成了建筑市场里你也许知道但在书上找不到的一个责任主体：

“二甲方”。

“建筑法”中的关于“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的条款，其实在现实的建筑市场是一纸空文，很多施工企业只是靠收取管理费生存的非管理型非生产型的“帽子”公司，谁给它交管理费谁就是它的施工队伍。

当然，就一个工程项目的责任而言，施工企业在法律上的主体责任并没有改变，但是项目承包商（施工承包人）与施工企业的内部合同以及项目承包商在道义上的经济责任使施工企业的主体责任淡化。

从实际的建筑市场中我们不难发现，所谓的承包商就是——以合同形式体现为“某某建筑安装工程公司”，在施工过程中体现为“某某工程施工项目部”，在造价、利润获取活动中以“老板”名义而体现出为“个体自然人”。

承包商，不一定是而可能是雇佣有建造师（项目经理）资格证的人；

承包商，就是一群“搞工程”的人，人们常称谓他们为“包工头”、“老板”；

承包商，对工程进行投资、投入从而获益；

承包商，决定了工程造价的成本。

（二）、承包商支出费用的构成分析⑴——“前期费用”

“M综合楼”是浙商投资建设的项目，业主自行招标，在落实施工单位时本地的行业管理单位也没有干涉。

招标法上说：

“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目必须进行招标”，如果政府的行业管理单位要求公开招标的话，业主已在招标时明确地向意向中标的投标单位说了：

假招标由业主组织负责，但在过程中投标单位所发生的费用由意向中标的投标单位负责，也就是说投标单位要自行找陪标单位和相应的费用。

好在本工程业主自行招标，这个“走程序”的费用就没有了。

“M综合楼”的招标要求承包商对图纸的工程量进行核算，而后报价，承包商有一个“投标报价编制费用”支出。

计算工程量且报价的造价编制费用约为总价的0.15%。

无论是政府招标工程或是私人投资的建设项目，承包商在获得参加投标报名、争取到项目施工时，或大或小要花去一笔“项目操作费用”的。

一个“项目操作费用”的具体形式有：

围标时投标书编制费用、购买其他投标人中标权利的买标费用（这个可能是动辄10万、几十万的啊对于一个大项目）、不招标项目的介绍、中介费用、抬高栏标价等与造价人员的沟通收买费用、投标保证金利息费用（有的项目投标保证金要上千万）、必要的与业主公关费用等。

这些投入都是承包商希求有回报的投资，那些“从家带米来干工程的”承包商早在无情的商海里淹死了。

以上所发生的费用，承包商是一定要在接到工程项目后要拿回来的。

从这个角度看，低于“成本”造价的工程确实是承包商不能做也不会愿意做的事情。

不过，这些“前期费用”却不能编入定额清单而显摆在桌面上的，它们以隐身的方式消化在承包工程的利润里的。

“前期费用”的事实告诉我们：

承包商是需要赚钱的。

承包商在接工程项目时所发生的“前期费用”=项目操作费用+投标报价编制费用。

“M综合楼”的前期费用约为合同总价的0.2%。

（三）承包商支出费用的构成分析⑵——开工前后的“规费”

在取得合法施工前，承包商必须到行业主管单位（建设局或建委）窗口办理工程合同备案。

在办理合同备案时承包商须交纳以下费用：

定额测定费0.12%（09年始取消）、技术服务费0.4%、意外伤害保险0.1%、劳务管理0.1%、工伤保险0.15%，合计合同备案规费为0.87%（这些取费的基数是合同金额）。

但这并不意味着就可以开工了，承包商可能还要给工程所在地的“居委会”交一笔“材料上下车等的管理费”、可能还有不能说出的一笔开支：

与当地有影响本工程开工动土的“一些人”的交涉费用。

在开工后，还有些规费性的收费：

市容、环保的收费。

不过随着政府办事效率和透明度的提升，目前建筑市场的政府行为的“规费”之灰色程度已经很浅淡，其“规费”在造价中的成本所占的百分比并不很高。

“M综合楼”的以上类“规费”约占合同价的1%。

在工程项目的施工过程中或结束后，承包商还有一笔给签订工程合同的建安公司的挂靠费用或美其名为管理费的费用，目前施工企业的“管理费”市场行情是合同金额的1%~2%。

所谓“规费”就是按照“规定”应该交纳的费用。

从“规费”内容上我们不难了解到“规费”有能说出的，还有不能说出且又说不出的（对于有些承包商老板来说可能是有一部“血泪史”的啊）。

另外，当我们把实际发生的“规费”与“安徽省2005清单计价规范”的“规费”作个比较时，我们不难发现一个大家都知道、大家都不说、大家都这么做的特别事实：

有些“规费”是政府要业主一定要给承包商的、而且一定要计入总造价的、并且如果承包商在投标时不列入报价就废标而不要不行的、可是在实际造价成本中决不会发生的，这些规费是：

1.社会保障费（养老、失业、医疗）、2.住房公积金。

在工地这么多年从没有听说承包商老板给工人、特别是农民工买过什么养老、失业、医疗保险和住房公积金。

（当然，一个建筑安装企业会给它的员工买社会保障费和住房公积金，但这个费用是消化在对各个工程项目收取的管理费里的）。

清单计价规范中“规费”其实成了承包商的利润。

应该说，个别的“规费”是个特别的“漏洞”。

“M综合楼”的“规费”约合同总价的2.5%（其中上交企业管理费为1.5%。

另外，建筑工程税金由承包商程某自己交。

）

（四）承包商支出费用的构成分析⑶——工程实施时的“组织措施费用”

    “M综合楼”的组织措施费用有：

用于工人住宿、后勤生活和项目部办公的活动板房，其它临时搭盖，围墙，场区场地硬化，一些现场绿化。

在工程承接过程中，一般的承包商都会根据具体项目的具体情况有个比较精确的测算。

“M综合楼”的围墙是用拆房旧砖、场地硬化以基本平整、施工道路以能跑车为标准，活动板房有部分是旧房翻新的，总之做这个事情以去繁就简凑合能用就行。

这些“组织措施”对应于“清单计价”的就是“环境保护、安全施工、文明工地和临时设施”，其相应发生的费用大小与现场情况、项目所在、承包商精心安排有着密切的相关，显然在市区与在县郊施工时、在临街闹区与偏远乡村施工时、在市容市貌文明创建程度高的城市与一般要求的集镇施工时都有不同的“组织措施费用”。

 “M综合楼”的“组织措施费用”先期投入约30万，工程施工期遇到08年的大雪而对活动板房加固花去10万，总计支出约40万，占合同总价的2%（如果去掉意外的活动板房加固费用，约为1.5%）。

当然，在有的地方、有的项目承包商为此只要支出很少的费用。

在“安徽省2005清单计价规范”里根据合建管[2006]15号文件精神：

“承包人报价时，安全防护、文明施工措施费不得低于规定费率计算所需费用的90%”，从而也使这个“组织措施费用”变成了规费。

显然这个“规费”在很多情况下变成了承包商的利润追逐点。

（五）承包商支出费用的构成分析⑷——工程实施中的“项目管理成本”

项目管理成本的开支主要体现在管理人员的工资上。

某工程有3栋单体约1万平方米，老板只雇佣一个施工员，施工员的工资是4000元/月，有关施工资料（保证资料、管理资料、验收评定资料）以1.2元/m2包给一个专业做资料的人（在现在的建筑业里有一种职业叫资料员，他们在电脑前做“施工组织设计”、睁着眼睛在想像中填一些验收表格的偏差值、也睁着眼睛在各个签字表格的栏目里代签什么项目经理的名字。

没有施工资料就无法验收交房子，资料员是个必备的岗位，虽然它在很多情况下只是摆设、甚或为造假员）。

施工员在放线等有需要协作的时候，其相关施工工序的分包商按照合约要求提供人员并无偿工作。

所以这个工程的项目管理费用就很低，约为合同总价的0.8%。

“M综合楼”的承包商的施工管理就不一样了，他成立了一个以“程某”为项目负责人的“M综合楼施工项目部”，貌似很规范很正规，但在实际运作中却反映出人浮于事、管理效率低、管理成本高的特点，这个承包商将过去“国营企业”的管理模式运用到现在的施工管理团队中的作派让人很惊讶。

“M综合楼施工项目部”里的人员有：

项目负责人1人（工资7000元/月）、施工技术人员4人（每人工资4000元/月）、材料员1人（工资2000元/月）、现场电工1人（工资2000元/月）、看门值班人员4人（每人工资1000元/月）、小车驾驶员1人（工资2000元/月）、日常杂工3人（每人工资1500元/月），以上在工程合同工期内的人员工资支出加其他管理开支共计约50万，占合同总价的2.5%。

就实际的施工情况而言，管理人员的组成不可能是以同一的构成而用于不同的工程中，在合理组合管理人员上体现了承包商的管理水平。

（六）承包商支出费用的构成分析⑸——工程实施中的“直接成本”

“直接成本”是承包商完成一个工程项目的设计图纸内容所需要投入的人工、材料、机械等费用总和。

承包商在工程施工中更多地表现为一个组织者，外在形象多为手臂夹着一个高档真皮皮包（不过，现在好像时兴改为肩挎有着长带的挎包了）、抽着“中华”香烟进出豪华酒家的样子，有很多的承包商是帅哥型的或书生型的，并不一定是大腹便便肥头大耳型的。

有能力有经验的承包商会拥有很多的关于工程专业分包队伍、建筑劳务、材料方面的信息和资源，在对项目实施施工生产的过程中，承包商会充分地利用这些信息和资源使自己的利益最大化。

“直接成本”由承包商在施工中发生，其具体内容大致是：

工程分包（一般表现为专业分包）、劳务分包、施工设备（器具）租赁和材料采购。

以下是“M综合楼”承包商的工作分类——

专业分包：

机械土方挖填、人工挖孔砼灌注桩、玻璃幕墙、花岗岩干挂石材幕墙、彩铝门窗、外墙钢管脚手架。

承包商在专业分包上充分体现了GB50500－2003《建设工程工程量清单计价规范》全费用单价的精神：

综合单价内容包括直接工程费、间接费、利润和税金。

譬如在“人工挖孔砼灌注桩”上，程某就是以710元/m3（以护壁外围为直径而计算出的方量）、另加入岩费用180元/m3（破岩体积）的价格分包给一位专业做“人工挖孔砼灌注桩”的老板，分包商负责为完成“人工挖孔砼灌注桩”项目的一切费用。

劳务分包：

人工土方挖填、土建瓦工人工（浇砼、砌墙）、装饰瓦工人工（做保温、外墙打底、贴面砖）、屋面防水人工、砼模板支撑人工、钢筋安装人工、涂料人工、安装工程人工（安装人工费=定额人工消耗量*36元/综合工日）。

施工设备（器具）租赁：

QTZ125型塔吊一台（按照投标时还应该组织一台人货提升机，而在施工中承包商只是安装两台龙门吊，这样虽然节约了成本但工人要浪费点体力在爬楼梯上。

）、用于室内大于3米以上层高之模板支撑的钢管。

材料采购：

大宗材料——钢材、商品混凝土、水泥、沙石、外墙保温材料、防水材料、装饰（面砖、乳胶漆）材料、模板材料，安装材料及设备，其他零星材料（约占大宗材费用的2%左右）。

直接成本=（专业分包+劳务分包+租赁+材料采购）的支出费用。

（七）承包商支出费用的构成分析⑹——“资金成本”

承包商对承建项目投入的资金由自有资金和借贷资金两部分组成，就资金的投入而言本身就有个成本的问题，不用于投资的自有资本有利息的收益、借贷资金当然会有利息的负担。

现在搞工程很少有建设方给承包商预付工程款的事，目前建筑市场的带资垫资是个常识性的事实。

资金利息是承包商不可忽视的成本，具体这个成本占合同总额的多少就要看承包商的实力和资金市场的情况而定了。

有的承包商就是因为“资金成本”的支出大于工程利润额而亏空。

（八）承包商支出费用的构成分析⑹——“灰色成本”

一个工程项目从开工到竣工结算，承包商要与以下主体发生关系：

建设单位、政府部门、行业主管和监管（安全质量监督）部门、监理单位、设计勘探单位、质量检测单位、造价咨询单位、审计部门、竣工备案部门，每一个主体都或多或少、直接或间接地影响承包商的利润额度，所以承包商为此的人际协调有无奈也有自己别有用心的主动，这部分的开支在很大程度上表现出为“不可说的隐蔽和阴暗性”而变得灰色。

不过“灰色支出”有个“回报”的特性，承包商花出去的钱一般都不会打漂漂的，所以在总成本中的支出是很少的，虽然局外人觉得花了很多。

不过，个别的承包商在这个问题上“吃亏”也是有的。

综上所述，承包商的成本构成=前期费用+开工前后的“规费”+组织措施费用+项目管理成本+直接成本+资金成本+灰色成本。

做为一个有经验的承包商在承接、承建一个工程项目时，关于这个工程项目的“工程量清单”分部分项及其工程量是可以搞清楚的，对此相应的造价（更实际的说法应该是成本）承包商也能依据劳务、材料、机械设备租赁等的市场价格，结合有关消耗量定额（或定额消耗量）、建造同类型建筑的经验而估算出来的。

承包商窃喜的是：

一个工程项目的造价按照“定额”计算出来的额度总是比自己方法估算出来的大，并且还可以通过造价（预算）人员的业务能力而提高其额度——所谓的“赚钱不赚钱全靠预算员”。

在建筑行业内除了“资料员”一般是造假的，造价员往往也是造假的。

工程之造价，其实是个可以“造”的价，但工程成本却是个真实性的而非编“造”性的东西。