市场报告.doc

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2011年一季度桂林房产市场预期分析

摘要:

第一季度向来不是楼市旺季，今年更是如此，新国八条令各地看楼客稀疏，两会政策尚未明了，发展商的促销力度也不大，市场成交非常冷清，新一轮调控政策下楼市可谓备受打压。

但就桂林而言目前还存在不限购、总价低、升值潜力巨大等因素，再者一、二线城市更为高昂的房价和更为严厉的政策已经挤出了相当一部分购买力流向三城市，使得桂林这座小城市的房子依然充满了吸引力。

政府层面

关键词：

限购威慑保障

2010年（以农历计算）政府3次调控出台政策累积22条，调控的力度一次比一次大，但对房价的影响微乎其微。

这似乎证明了某些人“政府行政手段左右不了市场经济”的预言，然而住房问题是关乎国计民生的大事，政府只能用高压手段来限制市场行为，限贷、限购、提首付等众多措施也一定程度上压低了成交量，呼之欲出的房产税在上海、重庆正式试点后也成为了悬在炒房者头上的一柄利剑，众多业内人士推测，如果一季度房地产市场运行情况没有达到政府预期，那么在今年两会后将有更大的政策出台。

“稳定房价保民生”成为了当前的首要任务。

除了调控市场，政府更认识到了中国日益高涨的住房需求的存在，因此加大保障性住房成为了目前化解危机的另一个手段，保障性住房的供应量预计在2011年下半年会达到一个高峰，桂林市目前在建的万福路安居小区、桂磨路安置小区都是桂林的重点保障房项目，可以化解部分城市居民的住房难问题。

只是在房地产捆绑地方经济的今天，地方政府对保障房的投入力度总是让民众雾里看花，到底保障房建设有没有达到国家指定标准在老百姓心里永远是个谜。

银行层面

关键词：

供应难加息提首付取消优惠

　　按照习俗，没过正月十五都是年，但央行这个年礼来的实在有点出乎意料。

节前就加息问题曾采访桂林多位业内人士，大多数人认为加息是必然的，但是怎么也得到过完节的周末，还有不少人判断在正月十五之前央行都不会有动作。

可这次央行的迅猛出手，再次让大家惊讶。

这进一步验证了2011可能会成为“加息年”的市场预测，并且今年的加息节奏仍扑朔迷离。

据了解去年不少拿到了7折、8.5折优惠利率的“老”房贷客，对于这次加息态度相对平和。

一位去年就买了房贷了款的王先生庆幸的说：

“2010年就有两次加息了，我如今可就是按照5.44%的85折利率来还贷的，好在，这次加息要到明年1月份才能体现出来，我还有1年的缓冲时间，不要紧。

”

案例：

加息前后首套、二套房加息还款变化

购房情况

贷款额

之前执行利率

月供

总利息

一套房

40万

8.5折

加息前

5.44%

2738.012

257122

加息后

5.61%

2776.46

266350

40万

基准利率

加息前

6.40%

2958.792

310110

加息后

6.60%

3005.888

321413

二套房

40万

1.1倍

加息前

7.04%

3110.808

346593

加息后

7.26%

3163.928

359342

40万

1.3倍

加息前

8.32%

3425.86

422206

加息后

8.58%

3491.572

437997

（说明：

央行加息前后对比，以贷款额40万，贷款20年计算）

目前我们看到银行为了防范风险，已经通过多个步骤向买房者释放了信号，从2010年9月的首套比例恢复30%，取消7折房贷到2011年1月的二套房首付提至60%以及部分地方取消85折房贷，再到新年前后的2次加息，所有的一切都在暗示银行已经不愿意把贷款毫无节制的放向疯狂的购房大军了。

二手房买卖双方

关键词：

恐惧抛售售转租

本次国务院出台新“国八条”对二手住宅市场影响颇深，平静的二手住宅市场，一夜掀起满城风雨。

以前以是差额征税，业主以80万元购房，再以100万元卖出，20万元差额乘以5.5%的税率，其税费仅1.1万元。

现在对房产证不足5年交易的全额征税，即收取100万元的5.5%，税费为5.5万元，直接翻了5倍。

若这笔高额税费都是买家承担，将大大削弱买家入市的积极性。

同时政策也对买房投机的投资者增加了心理压力。

然而从桂林市房产局公布的1月份二手房成交数据来看，1月份桂林市二手房成交面积达5万多㎡，约占新房成交面积的50%，较以往每月3万平米左右的成交量提升了40%。

看来是部分卖家嗅到了政策的风声，提前出手抛售了。

某二手中介人员透露：

“受到新政影响，客户的观望情绪又开始重现。

业主方面，与年前相比，撤牌就有一成左右，既然不能买房，他们也就不卖房了，将挂牌转入租赁市场。

过完年租赁生意陆续变旺，大多数房东都将租赁价格拉高至少100元/月，但节后需求量大，所以即便涨价，租赁成交也相当不错。

”

新房买卖双方

关键词：

政策抗体持币观望一次性购房异地购房难

面对一轮又一轮的房地产新政，桂林各大开发商似乎已经形成了政策抗体。

近期桂林在售楼盘大多无额外打折、无额外促销等变相降价手段，连广告的投放也显得格外冷清。

桂林大多业内人士表示：

“国家的房地产调控政策具有地域的针对性，桂林的市场走向还是以供需关系为指导，受政策的影响不大，公司并没有为此召开什么特殊的会议，也没有进行什么特殊的举措，一切如常。

”此次调控很大程度上打击了过快上涨的楼盘，同时也有可能是国家的习惯性政策，因为国家针对房地产行业，每年都有调控之举，只不过这一次的执行力度相对以往比较严厉而已，所以对开发商来说只要做好该做的事情，不违背市场规律，也没有什么过于忧心的。

另外一方面由于去年各盘的销量不凡，大多数开发商都是持有大量现金在手，面对着清淡的市场和政府尚未明朗的政策，更多开发商都选择了持币观望，原来预计的推货时间也都延期到了五一前后，因此我们可以预计在今年的五一前后将是一个桂林楼盘的集中推货期。

而一季度则会因为买卖双方的集体冷淡而平凡渡过。

购房者方面则从对国家调控的一次次希望到失望，已经变的更为理性，再加之现在各项政策性购房成本的增加，许多人即使在这样的政策调控关头仍旧选择了出手。

据悉春节期间桂林各楼盘共计成交近200套房源，为平淡的市场抹上了一笔鲜艳的色彩。

从我们了解到的众多购房者资料中来看，一次性付款的比例较以往有了很大幅度的提升，原因可能出自以下几个方面：

1、银行首付提高以及多次加息增加了贷款成本；2、政策限制使得部分购房群体失去了贷款资格；3、一次性贷款比按揭贷款享有更多的优惠。

而春节期间的成交房源大多数为桂林在外地工作的返乡置业客，这一部分群体大多因为工作原因将户口迁到了外地，面对着外地户口限贷的政策，他们无不表示苦恼，纷纷感叹成为了桂林母亲的弃儿。

广州回来的王先生说，当时好几个朋友一起来的，这边一开盘我们就都买了，基本都是作投资的。

最让王先生心动的是，当时他买的房子总价30多万元，首付五成后，剩下的五成居然能申请贷款。

不过春节期间天，跟王先生一起从广州来看楼的朋友就没那么幸运。

“听说去年底开始，外地人在桂林买楼也需要一年以上的社保或纳税证明才能申请到贷款，我买房的时候刚好政策松些还可以办理贷款，现在政策严了，虽然还没“限外”，但我广州的朋友们想来这里买，也只能一次性付款啦。

”

简析：

购房者选择按揭的有多少是二次置业。

提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控，不同群体受到的影响也不同，像外地炒房团，资金实力雄厚，多为一次性付清，这样的政策对其影响不大；而受此影响最大的，可能是本地炒房的工薪族。

更关键的是从连锁反应看，第二套房子提高首付，估计整个房地产市场30%左右的买主会受影响。

按照之前掌握的数据，首付比例提高10%，住房需求在短期内会出现明显下降。

不过由于桂林房价泡沫相对较少，所受影响也比其他城市小。

而多数开发商表示，不会轻易将楼盘降价促销，有的甚至还在近期进行了微幅上调。

但有开发商还是透出这样的隐忧：

新楼盘的价格定位，恐怕不会像预期的那样“涨声一片”了。

总结：

根据多种现象表明，一季度的桂林市场将保持相对平稳冷淡的态势运行，卖方市场的观望情绪甚至超过了买方市场，房价在这个阶段内将因为供应的减少而略微上涨。

预计分水岭将在国家两会过后的五一假期期间变得明朗，是更为强硬的政策压制市场还是集中推货的热销引领新一轮涨价潮，我们拭目以待。