汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告.docx

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汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称：

XX汤湖温泉度假村旅游开发项目

1.1.2建设单位：

XX汤湖温泉度假村有限公司

1.1.3建设单位基本情况：

我公司由原XX县汤湖温泉休闲山庄经XX省XX县工商行政管理局批准变更于2007年1月19日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围：

温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、温泉房地产、餐饮服务；旅游产品零售；法人代表为：

xx；注册资本：

1000万元。

1.1.4项目建设地点：

XX县汤湖镇汤湖村

1.1.5建设期限：

4年（2007年6月-2011年5月）。

1.1.6建设规模：

该项目建设规模为日接待游客量0.15万人，年接待游客量30万人。

建设目标为国家4A级旅游景区。

1.1.7建设内容：

公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建为汤湖温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将待受让的200亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造相当数量的别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级宾馆、餐饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐服务公司。

总面积达228.51亩。

1.2项目可行性研究报告的编制依据

1、《XX省XX县旅游发展总体规划2005-2025》；

2、项目建设单位提供的关于《XX汤湖温泉度假村旅游开发项目总体规划》；

3、国务院《关于进一步加快旅游业发展的决定》（国发<2001>9号）；

4、国务院《风景名胜区管理暂行条例》

5、国家旅游局《中国旅游业发展“十五”计划和2010—2020年远景目标纲要》；

6、国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；

7、建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》；

8、林业部《森林公园管理办法》；

9、中共XX省委、省政府《关于加快发展旅游产业的决定》；

10、《XX省旅游管理条例》。

1.3研究结论

通过对本项目建设的可行性进行分析，得出以下结论：

1、本项目的实施可改善汤湖景区生态环境，促进生态系统良性循环；

2、对整个景区甚至整个汤湖流域实行退耕还林，能有效地保护周围地区的生态环境；

3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识；

4、有利于珍稀动植物资源的保护；

5、能调整汤湖地区产业结构，促进相关行业的发展；

6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗的繁荣和发展；

7、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力的问题；

8、推动汤湖地区经济发展和脱贫致富。

9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业。

第2章项目建设背景

2.1项目区域位置

XX省XX县所辖23个乡镇，包括泉江镇、雩田镇、珠田乡、巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江乡、大坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、黄坑乡、左安镇、汤湖镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘圩乡。

县境南北宽81公里，东西长83公里，总面积为3144.17平方公里，即北纬25°58′-26°42′，东经113°56-114°45。

本项目位于XX县汤湖镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近邻。

汤湖与县城的交通已经改建为二级公路标准，以后需要向西延伸到湖南境内。

2～4小时车程可以抵达XX、南昌等地。

湘赣省级公路—XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在5小时左右；XX机场、京九线紧邻其侧。

内部交通比较落后，目前公路为三级，有待升级拓宽。

2.2目前旅游现状

汤湖景区是已经开发成功的温泉休闲旅游产品，原有固定资产规模为547万元，占地面积18500余平方米，其中：

温泉宾馆共有客房42间，面积2300平方米，大小泳池9个，面积2000余平方米，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访的游客仅2万余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费。

随着社会经济的迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断增长，公司现有的营业规模不能满足当今市场需要，如遇黄金周及中大型会议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客人来过后普遍反映旅游点太少。

迫于公司经营发展需要，在XX县委、县政府等各级领导的支持下，公司已于2007年9月30日以630万元价格成功竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产的使用权及所有权，另购置土地200亩用作配套旅游房产建设。

2.3资源条件

本县位于罗霄山脉的万洋山中南段和诸广山北段的东侧，境内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复杂，地貌类型多样。

县境总地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜。

县境属赣西南山区，以山地为主，占全县总面积的81.14%。

县境西界为万洋山及诸广山主脉，构成县域西部的屋脊，海拔2000米以上的山峰6座，其中南风面海拔2120.4米，为县境内最高点，也是XX省第一高峰。

县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布。

县内河网密布，集雨面积在10平方公里以上的小溪河有165条，总长度为1459.1公里，河网密度为每平方公里0.46公里，其中集雨面积在20平方公里以上、长度在10公里以上的支流43条。

汤湖温泉是省内最大的天然温泉，有一定的知名度。

汤湖温泉出井温度为84摄氏度，天然自热，是XX省境内温度最高、出水量最大的热水泉。

温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等十多种矿物质。

用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。

汤湖温泉分布于度假村区内，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和利用。

2.4社会条件

2.4.XX旅游发展前景

近年来，XX省委、省政府十分重视和支持全省旅游业的发展。

XX省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省的支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑本省经济发展的重要手段之一，作为XX对外开放和国际接轨的重要桥梁。

继下发《加快XX旅游业发展的决定》以后，又出台《关于进一步加快XX旅游业发展的决定》。

这对全省旅游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的重大机遇。

随着国家西部大开发战略的实施，XX已成为中国经济由东向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮的交汇点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等的流动，必将为XX旅游乃至经济发展注入极大的活力，为XX旅游事业的发展提供更为有力的支持。

目前，XX旅游"十一五"规划已对旅游业进行了支柱产业的定位，给XX旅游发展展示了极为美好的前景。

2.5.汤湖旅游开发前景

XX县旅游产品丰富，历史底蕴深厚，XX县八条精品旅游线路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游产品。

虽然XX县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及休闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所。

近年来，在XX1+7”的都市经济圈的有效带动下，XX县在旅游、经济方面取得了高效的发展、长足的进步，尤其是“济青”高速公路的建成通车更充分完善了XX县区位交通贯通八方的功能，XX县作为“中国优秀旅游城市”有着极强的城市美誉度。

投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宝地。

近年来，在省、市、县各级党委、政府的领导关怀和支持下，汤湖旅游的开发得到了一定的程度的发展。

汤湖生态旅游开发已纳入省市两级旅游规划开发重点：

《XX县旅游总体规划》已把汤湖生态旅游项目列为2005-2015年重要开发项目，XX县旅游十一五规划已将汤湖列为全市重点建设的旅游区之一，并把汤湖原始生态旅游开发项目列为XX县十一五期间的十大旅游工程之一。

汤湖景区自身已有规划基础，已编制出台的《XX省XX县汤湖风景区总体规划》中已对汤湖景区作了重点规划设计。

到目前为止，汤湖旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游客前来观光旅游。

正是因为有了这样一些发展的基础，极大地增强了汤湖旅游发展的后劲，为汤湖的旅游发展展示了一个极为美好的明天。

第3章项目建设的必要性

3.1项目发展规划分析

3.1.1符合XX县“十一五”规划纲要

按照《XX省旅游发展规划》，XX县属于二级旅游区中一类地区，开发汤湖风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发展的产业以及XX省繁荣发展服务业、加快发展旅游业的精神；符合二级旅游区优先发展旅游项目建设的要求，是保护自然资源、人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转化的需要。

3.1.2是开发南部旅游区，带动旅游业发展的需要

XX县旅游业经过近几年的发展，已初具规模，旅游实力逐年提高。

但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发建设还没形成足够规模，尤其是各自为战、盲目开发现象比较严重。

因此，需要在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、有步骤、有前景的特色旅游开发区，来带动其它单位的发展，进而规范旅游开发秩序。

随着XX县以红色旅游的开发，这一项目的开发建设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发建设意义深远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游业的精神。

3.1.3是保护自然和人文资源，加快发展经济的需要

旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受到任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既有利于经济发展，也有利于保护环境，十分必要。

3.1.4是建设XX生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”的需要

旅游是一项系统工程，任何地区单位的旅游开发只有置于最大范围的旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势互补，才能实现利益“双赢”。

旅游区定位为“休闲娱乐和田园民俗旅游”是适合的，项目建成后，对于XX大旅游格局的形成，对于推动全省旅游业发展必将有积极的意义。

3.2产业政策分析

3.2.1项目建设符合《产业结构调整指导目录（2007年版）》

汤湖风景区开发项目属于国家《产业结构调整指导目录（2007年版）》第一类鼓励类二十五、其它服务业21、旅游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其他旅游资源综合开发项目。

3.2.2发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策

发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。

随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。

我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和XX省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，XX县县委、县政府出台了一系列优惠政策鼓励发展。

这为开发建设汤湖旅游休闲度假区项目带来了良好的契机。

第4章社会效益评价

4.1带动地区社会综合发展

旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产业和生态产业。

汤湖景区的开发，将极大地增加区域的人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的积极作用。

4.2扩大对外开放

从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士光临汤湖，了解汤湖，进一步拓展XX县的对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济的发展。

从汤湖旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以XX县以及周边大中城市（XX、XX等）构筑的核心圈层、以XX、湖南、广东地区构筑的发展圈层、以其他国内市场构筑的拓展圈层。

汤湖旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览汤湖山水的目的，也有进行学术交流或发展贸易的愿望。

因此，可以说，通过汤湖景区的开发，将会极大地促进XX的对外开放。

4.3推动经济发展，带动周边农户致富

从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域脱贫致富步伐，促进区域经济的发展。

根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅游就业，全球旅游行业每2.4秒就创造一个新的就业机会。

因此，开发汤湖旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设的发展。

4.4实现资源可持续利用

从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的有效保护与合理开发，促进区域资源的可持续发展。

汤湖自然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生产条件一般，如若不能为当地居民找到一个好的生活出路，为了生存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式不可避免，开发汤湖景区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提供了可能。

4.5促进人民生活质量的提高

随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，生态旅游随之应运而生。

汤湖正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷景观和迷人的农家文化吸引着成千上万的城市居民。

可以说，汤湖景区开发项目的实施，是不断满足城市居民日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们日益增长的物质文化生活水平、提高生活质量的作用。

第5章汤湖旅游客源市场分析、定位

与预测

对汤湖景区旅游客源市场发展现状、问题的认识及对未来客源增长趋势的预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、建设规模和制定整合营销策略的基础，本专题研究应用定量分析方法在对汤湖景区旅游客源市场现状分析的基础上，剖析汤湖景区成功开发后所面临的旅游客源消费特征，明确其客源市场定位，并预测客源增长趋势，为本项目经济效益分析奠定基础。

5.1调查方法

由于汤湖景区是新建景区，目前只有零星的自发的游客，无法对景区现有的游客进行抽样调查，故本研究采取对未来主要客源地的潜在游客（当地居民）进行抽样调查的方法进行。

5.1.1抽样问卷调查

本次客源市场抽样调查分别在可能的主要客源地XX、XX二地区进行。

调查时间：

1月18-20日和2月5日到8日；

调查地区：

根据汤湖生态旅游开发的需要，本次调查在三地同步进行。

调查份数：

共800份。

三地分配如下：

表5.1调查样本分配表

调查地区

XX

XX

总计

发放份数

400

400

800

有效份数

378

385

763

5.1.2旅行商访问

为了解这三个地方旅行商对经营汤湖旅游产品的情况和主要客源地——XX、XX居民对汤湖旅游的认知状况，于2007年5月对部分旅行社进行了调研或电话访谈。

5.2旅游客源市场现状分析

5.2.1游客人口学特征统计分析

本节对抽样调查旅游地区游客的性别、年龄、文化程度、职业、家庭收入、家庭结构和游客客源地的构成情况进行分析，以了解旅游抽样地区的人口学特征，为汤湖景区旅游开发提供依据。

1.游客性别结构分析

数据显示：

从总体情况看，被试游客的性别构成中男性多于女性，其中男性在被试游客总量中占49%，女性占51%。

不同性别游客身体条件和心理特征的不同影响其出游能力。

2.游客年龄构成分析

数据显示：

从总体情况看，32.2%的被试游客集中在31岁-45岁年龄段中，游客数量随年龄的增大呈减少的趋势。

30岁以下的游客占被试游客总量的20.5%，这个年龄段的游客虽然不具有雄厚的经济实力，但具有很强的旅游欲望，是旅游的主要客源之一，尤其是20岁以下的中小学生，也是不容忽视的旅游群体。

45-60岁年龄段占29.6%，此年龄段游客具备一定的经济实力，是旅游消费的潜在主体。

3.游客文化程度构成分析

4.游客职业构成分析

数据显示：

从总体情况看，被试游客的职业分布以国有、民营企业职员和学生为主，占被试游客总数的49.86%。

事业单位、国家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为11%，8%和9.71%。

企事业单位职员和国家机关干部的工资水平相对稳定，使其出游能力较强，他们有更多的机会借出差之际到目的地旅游，且度假休养的机会也相对较多。

学生在此次调查中所占比例在各职业中居于第二位，为16.43%，他们的经济实力虽然低下，但出游欲望强烈，可以依靠家庭的经济基础，是不容忽视的旅游群体，为汤湖景区开发峡谷探险、生态教育、山地野营度假等旅游活动项目奠定了广阔的客源基础。

此外，农民经济收入的增加，使其出游需求随之增长，是旅游消费中重要的潜在群体。

5.游客家庭人均收入构成分析

表5.2游客家庭人均收入构成

家庭人均月收入（元）

500以下

501～1000

1001～2000

2001～2500

2501～4000

4000以上

总计

XX

5.1

32.20

41.3

12.07

6.13

3.20

100

XX

5.48

38.28

39.10

6.27

4.95

5.92

100

总体

9.36

35.24

36.13

9.17

5.54

4.56

100

数据显示：

从总体情况看，游客的经济收入水平总体上呈正态分布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在2500元/月以下，占被试游客总量的80.54%。

其中以收入在500～1000元/月的游客数量最多，占被试游客总量的35.24%；月收入在500元以下和1001～2000元的游客所占比例分布较为平均，分别为9.36%和36.13%。

综上所述：

抽样调查旅游地区的游客以男性为主，且年龄结构偏轻。

游客的职业构成多样，青少年学生是不容忽视的一个旅游群体。

5.2.2旅游行为特征

1.游客的出游方式构成

二地居民的出游方式以单位组织为主，其比例占43.23%；其次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为26.67%和14.44%，这与国内旅游的发展阶段特征是相符合的。

游客对出游方式的选择，将为汤湖景区旅游客源市场促销策略的制定提供主要依据，表明汤湖景区客源市场促销的重点应是企事业单位、社会团体或通过旅游旅行社组织的旅游团队。

2.游客的出游目的构成

通过对XX市、XX市居民的调查结果进行统计，发现潜在游客的最主要出游目的是休闲观光，其比率高达58%；“探亲访友”和“度假”的比例共占被调查游客的21.05%；

3.游客出游的时间构成

通过对本次抽取的全部样本进行统计，发现游客的出游时间基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节假日。

其中以周末的出游比例最高，为32%；其次为十一和五一。

可见，随着节假日的延长，人们出门旅游的愿望在不断增强。

4.出游喜好

图5-5XX游客对不同类型旅游地的喜好程度：

图5-6XX游客对不同类型旅游地的喜好程度：

从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地的喜好程度十分接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地的向往，XX和XX分别占30%和29%，表明两地居民的旅游消费尚处于启动期，处于观光游览的需求阶段。

而汤湖目前未开发的状况正好可满足游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和软件上下足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计项目，满足旅游者的中远期需求。

5.出游方式

图5-7主要客源地居民出游方式

由统计结果反映出：

XX居民更喜欢与家庭一起外出，占42.58%，其次是希望和亲戚朋友一起外出，占39.12%；XX居民也是希望和家人一起外出旅游，占45.46%，其次是希望和亲戚朋友以及单位组织外出旅游,分别占31.12%和11.65%。

这说明XX市场的家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而XX县场的自助旅游、家庭旅游前景广阔。

两地游客出游方式正好互为补充,十分利于旅行社进行客源组织。

同时，表明家庭自助游有较大的挖掘潜力，大多数游客愿意与家人一同出游，可加快开发以亲情为主题旅游项目，另外旅行社可开发情侣套餐式线路。

6.每次出游在景区的停留时间

表5-3主要客源地居民在景点出游停留时间

停留天数

XX比例

XX比例

1天

12.62

9.82

2天

26.76

25.20

3天

28.52

31.25

4天

15.70

17.63

5天以上

15.01

16.26

未注明

1.40

2.83

总和

100.00

100.00

外地被访者中，两地居民出游在外的停留时间多在2-3天，说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈。

XX居民选择在景区停留3天的比例占28.52%，停留2天的比例占26.76%，选择停留4天以上的比例占15.70%，而选择停留1天的比例占12.62%；XX居民选择在景区停留3天的比例占31.25%，停留2天的比例占25.20%，选择停留5天以上的比例占16.26%，说明XX居民的周末2-3日的休闲需求旺盛。

同时，两地居民选择5天的比例均较高，这反应出游客对于度假地的旅游时间需求普遍较长。

针对这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅游市场以及“五一”、“十一”长假度假旅游市场。

7.消费额度和住宿价格

表5-4主要客源地居民消费额度和住宿价格选择

消费额度

XX比例

XX比例

400元以下

32.14

25.70

400-500元

23.25

25.07

500-800元

18.66

21.45

800-1000元

13.12

15.22

1000元以上

11.04

10.26

未注明

1.80

1.30

总和

100.00

100.00

住宿价格

XX比例

XX比例

每晚50元以下

53.23

35.04

每晚50-100元

36.40

54.46

每晚100-200元

8.32

7.38

每晚200元以上

2.05

2.73

未注明

0.00

0.36

总和

100.00

100.00

统计显示：

两地居民的旅游消费能力均属于较强范围之列，从住宿要求来看，绝大多数居民都选择在100元以下，说明XX和XX居民旅游总体消费层次为中等水平。

因此，在进行景区配套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价位适中的旅游项目，满足大多数游客的需求；也要适当建设高档服务设施，迎合商务旅游者的需求；家庭旅馆的开发也是调整当地居民生产生活方式的重要途径。

8.购物行为

表5-5主要客源地居民在景点的购物行为

类型

XX比例

XX比例

小型纪念品

34.22

32.33

当地土特产如山野食品等

38.06

43.41

其他

18.64

11.58

什么也不买

6.32

9.32

未注明

2.76

3.36

总和

100.00

100.00

统计结果显示：

游客的首选是有地方特色的旅游商品（当地土特产如山野食品等），小型纪念品也有较好的市场，这正说明汤湖的地方特色旅游商品开发大有可为，需进一步大力开发具有浓郁地方特色的山野食品系列和以当地材料制作的纪念品，并创出品牌效应，提高知名度。

9.就餐行为

表5-6主要客源地居民就餐行为

餐饮类型

XX比例

XX比