强烈推荐星级酒店建设项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐星级酒店建设项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目简介1
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围2
1.3项目建设单位简介3
1.4研究的主要结论与建议4
第二章项目建设背景与建设必要性6
2.1项目建设背景6
2.2项目建设必要性9
第三章 市场分析与预测12
3.1 惠州市惠城区旅游市场简析12
3.2 惠州市惠城区星级酒店市场简析14
3.3 项目周边市场环境分析15
3.4本章小结16
第四章项目建设条件分析和需求分析17
4.1项目建设条件分析17
4.2县域经济基础分析18
4.3发展优势18
第五章建设内容与规模20
5.1建设内容与规模20
5.2经营内容22
第六章工程设计方案25
6.1设计依据25
6.2工程概况25
6.3建筑设计25
6.4结构设计27
6.5辅助工程29
第七章环境影响分析34
7.1周边环境现状34
7.2环境影响分析34
7.3环境保护措施及治理效果35
第八章节能37
8.1 设计依据37
8.2节能措施37
第九章消防与安全卫生39
9.1消防39
9.2 劳动安全40
9.3 卫生防护41
第十章项目的组织机构与运作方式44
10.1 组织机构44
10.2 部门职能44
第十一章 经营方式与营销策略51
11.1 经营方式51
11.2 营销策略51
第十二章项目实施进度55
12.1项目工程实施计划55
12.2项目实施横道图55
第十三章投资估算57
13.1 估算编制依据57
13.2 估算编制范围57
13.3 估算编制方法57
13.4 投资估算58
13.5 资金筹措及还贷59
第十四章 经济效益评价60
14.1成本核算60
14.2利润估算60
14.3财务评价结论62
第十五章结论与建议64
第一章总论
1.1项目简介
1.项目名称：
《金信宇大酒店装修》项目
2.项目建设单位：
金信宇大酒店
3.项目负责人：
4.项目建设地点
金信宇大酒店位于广东省惠州。
5.项目建设内容和建设规模：
金信宇大酒店按四星级标准设计，酒店内设有客房，棋牌，私房菜，沐足；地上总建筑面积36006m2。
地下一层建筑面积1270m2。
6.投资估算及筹措资金
总投资5000多万元，其中：
设计装修投资4500万元，店内流动资金500万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：
项目单位自筹2000万元；
融资3000万元。
7.可行性研究报告编制单位：
惠州市惠城区金信宇大酒店。
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》；
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
4.《惠州市惠城区土地利用总体规划》；
5.《惠州市惠城区城市总体规划》；
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》；
7.其他相关的政策法规和技术规划；
8.金信宇大酒店建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、生活养生、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。
为国内城市贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照惠州市惠城区惠城区总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3项目建设单位简介
金信宇大酒店由实力潮商投资，公司成立于2013年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司惠州天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。
目前公司以服装、房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸、服饰"四大板块。
惠州金信宇大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为惠州市惠城区城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为惠州市惠城区最优秀的的酒店业、地产业和运营商之一。
1.4研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
总投资
5000万元
其中：
1、固定资产投资
18250万元
2、铺底流动资金
500万元
正常年份销售收入
5340.7万元
正常年
正常年份总成本
3005.8万元
正常年
利润总额
2326.4万元
正常年
所得税
581.6万元
正常年
税后利润
1744.8万元
正常年
内部收益率（％）
11.6%
税后
财务净现值（万元）
1299.6
税后
静态投资回收期（年）
7.9
含建设期1年
动态投资回收期（年）
10.7
含建设期1年
投资利润率（％）
10.8%
投资利税率（％）
11.0%
盈亏平衡点（产量）
70.5%
第二章项目建设背景与建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1惠州市惠城区惠城区简介
惠城建制于1988年，作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”的美誉。
全区总面积1471平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、惠环、龙丰、小金口、水口、陈江10个街道办事处和汝湖、三栋、沥林、马安、潼湖、横沥、芦洲、潼侨等8个镇，总人口120万。
经济建设取得了瞩目的成绩，相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号，城区的面貌日新月异，三个文明建设齐头并进。
惠城区已逐步形成了以市区重点发展第三产业、以市郊重点发展工业和城郊型商品农业的“内外双环”经济格局，成为全国电子信息产业基地和中国男装名城。
惠城区经济总量排头兵优势明显，2006年七项经济指标在全市各县（区）排名第一：
实现生产总值394.03亿元，同比（下同）增长16.4%；完成区本级生产总值210.99亿元，增长16.6%；完成全社会固定资产投资125.49亿元，同比增长20.3%；完成社会消费品零售总额138.16亿元，同比增长18.5%；完成规模以上工业（年销售收入500万元以上）增加值220.39亿元，同比增长14.5%；实现财政一般预算收入24.64亿元，增长23.1%；实际使用外资2.01亿美元，增长44%。
如今，已有25家境外世界500强在惠城辖区投资设立了32家企业。
年经济与社会发展战略规划》以建设山水文化名城、南粤旅游度假胜地、广东高新技术产业制造基地、南海石化产业配套服务中心、粤东（北）物流商贸中心为发展目标，努力把惠城区打造成山水生态城和文明富裕区。
为此，我司拟开发建设金信宇大酒店项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。
2.1.2本项目建设背景
依托资源和区位优势，惠城区积极实施“商贸兴区”战略，以“商贸流通业，现代物流业，休闲旅游业，房地产业”为重点的经济新体系，将惠城打造成为粤东现代商贸物流中心。
商贸业：
沃尔玛、吉之岛等国际商业巨头相继落户惠城。
国美，苏宁、百佳世纪联华、天虹、丽日等国内商业品牌也在惠城区百花齐放。
旅游业：
拥有雅居乐白鹭湖度假区，富力洲际温泉度假区，中信汤泉度假区等休闲度假区，并配套建成了康帝国际酒店，富力万丽酒店，富力洲际温泉度假酒店，皇冠洲际假日酒店，惠州凯宾司基饭店等五星级酒店，惠城区的旅游经济因此更显光彩夺目。
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。
我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。
展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。
由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
结合惠州市惠城区市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：
惠州市惠城区域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2项目建设必要性
2.2.1建设金信宇大酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
惠州市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。
金信宇大酒店的建设，不仅完善惠州市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个广东省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动惠州第三产业的发展。
鉴于惠州县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设金信宇大酒店具有客观必要性。
第三章 市场分析与预测
3.1 惠州市惠城区旅游市场简析
惠城区作为惠州市政府所在地和中心区，是惠州乃至整个东江流域的政治、经济、文化和交通中心。
发达的都市经济、繁华的中心城区与优美的自然环境完美地融合在惠城。
[惠州·惠城]——2006年，世界银行发布《中国120个城市竞争力排行榜》，外商反馈惠州政府效率名列第一。
[惠州·惠城]——2007年，中国社科院发布《中国城市竞争力蓝皮书》，企业管理竞争力在全国200个城市中惠州名列第七。
[惠州·惠城]——中国优秀旅游城市，国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市，中国人居环境范例奖。
3.2 惠州市惠城区星级酒店市场简析
3.2.1惠州市惠城区酒店一览表
惠州市惠城区星级酒店一览表
序号
酒店名称
星级
客房平均价格（元间天）
出租率（％）
年平均接待人数（万人次）
1
海螺国际大酒店
四星
580
90
20.8
2
汉爵阳明
四星
580
90
19.2
3
铁山宾馆
四星
580
80
16.5
4
惠州国信大酒店
四星
580
70
15.8
5
沃尔特大酒店
四星
580
60
12.2
6
花园酒店
三星
480
50
8.4
7
希亚德大酒店
三星
480
60
6.2
8
鑫海洋大酒店
三星
480
40
5.8
9
新南港大酒店
三星
480
50
6.5
10
奥顿酒店
三星
480
60
5.6
11
东湖大酒店
三星
480
50
6.2
12
明远宾馆
二星
280
60
4.8
13
海员楼宾馆
二星
280
40
5.2
14
东亚大酒店
二星
280
40
3.4
16
金山宾馆
二星
280
40
3.8
17
金傻子大厦
二星
280
50
4.6
18
繁阳宾馆
二星
280
40
3.7
19
天源宾馆
二星
280
50
3.6
20
龙津宾馆
二星
280
40
2.5
10
新环宾馆
二星
280
40
2.2
合计
137.1
3.2.2惠州市惠城区内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。
虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
3.3 项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
1.本项目建于位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的金信宇，东临惠州南路。
境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。
“陶辛水韵”被评为惠州市惠城区新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。
本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。
3.3.2市场分析
1.通过对惠州市惠城区星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在惠州市惠城区内，对本项目影响不大，惠州县境内只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。
2.随着惠州县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
3.惠州机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，累计引进入园企业697家，预计到2010年，园区内就业人口将达到3－5万人。
区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。
伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.4本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。
客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着惠州融入长三角，惠州县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动惠州酒店业的持续繁荣、兴旺。
第四章项目建设条件分析和需求分析
4.1项目建设条件分析
4.1.1县域概述
惠州县位于广东省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。
县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻惠州市惠城区，处于广东省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。
现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。
自2002年起，县域综合经济实力连续5年位居广东省经济“十强县”行列。
4.1.2县域自然条件
1.气候条件。
惠州县地处广东省的东部，惠州市惠城区的东南部。
东与马鞍山市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。
属亚热带湿润季风气候。
光照充足，雨量充沛，四季分明。
年平均气温15-16摄氏度，无霜期每年达243天。
年平均降雨量1200毫米，雨量分别比较均匀。
日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。
年平均风速3.3米秒，风向季节性变化不明显。
2.地质条件。
惠州县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5.8－25米之间。
西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。
东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。
4.2县域经济基础分析
2007年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33亿元，农民人均纯收入5382元。
全县三次产业结构为19.5∶52.2∶28.3。
农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。
工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。
广东省重点开发区——惠州机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
广东省重点开发区——惠州机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。
境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。
“陶辛水韵”被评为惠州市惠城区新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。
4.3发展优势
1.区位优势
惠州县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马—芜—宣经济核心区的重要组成部分。
北接惠州市惠城区区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。
随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，惠州县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。
2.交通优势
惠州县交通发达。
境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（惠州—宣城）、芜马高速（惠州—马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵—南陵—宣城）、芜雁高速（惠州—高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了惠州县到江浙地区的2小时高速公路网络。
县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。
3.其他资源优势
惠州县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。
经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。
第五章建设内容与规模
5.1建设内容与规模
*****************位于广东省惠州县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的金信宇，东临惠州南路，占地面积30000平方米。
酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。
地下一层建筑面积1270m2。
主要技术经济指标如下：
总用地面积：
30000m2
总建筑面积：
地上：
36006m2地下：
1270m2
其中酒店：
地上：
31683m2地下：
1270m2
贵宾楼：
2160m2（每幢432m2共5幢）
商务楼：
2208m2
建筑密度：
24%
容积率：
1.2
绿地率：
30%
机动车停车数：
100辆
详细技术指标：
序号
项目名称
建筑面积（m2）
备注
一
地上建筑面积
31638
1
底层
5354
1.1
酒店大堂
780
1.2
大堂吧
257
1.3
自助餐厅
452
厨房173m2
1.4
商店
36
1.5
风味餐厅
354
厨房75m2
1.6
KTV
477
1.7
棋牌室
11间（面积16～29m2）
1.8
行李房
18
1.9
电话机房
32
1.10
网络机房
38
1.11
前台办公
31
1.12
商务中心
18
1.13
办公
64
2间
1.14
变配电间
212
1.15
消防中心及安保BA
69
1.16
冷库
191
3间
1.17
采购部
25
1.18
收货
27
1.19
营销部
46
1.20
公关部美工室
37
2
夹层
2437
2.1
KTV包房
1083
18间（面积22～151m2）
2.2
办公室
162
4间
2.3
培训中心
86
2.4
职工餐厅
113
厨房98m2
2.5
男更衣室
146
300人
2.6
女更衣室
172
300人
2.7
布草间
126
2.8
瓷器银器库
67
2.9
干货库
42
2.10
面包房
45
2.11
花房
11
2.12
ARTS工作室
21
2.13
总库房
158
2.14
库房
89
2.15
工程部
116
3
二层
4377
3.1
带洗手间餐厅包房
3217
31间（面积19～162m2）
3.2
宴会厅
548
3.3
厨房
547
3.4
备餐
65
4
三层
2868
4.1
会议间
992
14间（面积32～235m2）
4.2
总经理办公室
134
4.3
财务室
148
4.4
酒店经理办公室
44
5
四层
1485
5.1
游泳池
511
5.2
健身房
336
6
五层
1267
6.1
男子SPA会所
534
6.2
女子SPA会所
396
7
六至十五层
12670
1267m2层
7.1
标准间
220间
7.2
套间
10套
8
十六层
1180
8.1
商务客房
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