商业金融酒店项目可行性论证报告.docx

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商业金融酒店项目可行性论证报告

1.2.3建设规模、内容

项目规划建设用地5500㎡，总建筑面积23000㎡，配套建设地下库40个，地面停车位80个，规划容积率4.1，建筑密度22%，绿化覆盖率35%。

按照建设部《商品住宅性能评定方法和指标体系》有关规定，在住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等方面均达到“3A"标准。

项目考虑人车分流，地面停车及地下停车，建筑节能、节水、节材、垃圾分类处理等。

1.2.4项目实施期限

2011年11月2012至12月。

1.2.5总投资及资金筹措

本期投资3900万元。

资金来源，全部自行解决。

1.4项目建设条件

1.4.5建设条件

该项目附近的道路、供水、供电、通讯、燃气、热力等市政设施基本齐全，为项目建设提供了有利的条件。

1、供水：

自市政给水可满足消防和生活用水的需要。

2、排水：

室内采用污、废水合流，室外采用雨、污水分流。

雨水经雨水管汇总后排入市政雨水管网。

厨房废水经隔油池处理后接入室外污水管网。

污水管道经化粪池排入市政污水管网。

3、供电：

由海西路与纬一路双回路接入。

4、供暖：

热源由市政管网提供的70℃热水经板式换热器换热后供末端使用。

1.5报告编制依据

⑴《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发[2011]1号

⑵《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

⑶《中华人民共和国房地产管理法》

⑷《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》

⑸《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）

⑹《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2000年版

⑺《乌拉特中旗城镇总体规划》

⑻《乌拉特中旗国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》

⑼建设单位提供的有关资料。

1.6建设方案

1.6.1规划设计方案

1.6.1.1规划理念

新城市主义：

借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不可少，避免城市空洞化；

多元化的城市综合体（HOPSCA）

尊重城市传统，体现在对城市文化的尊重。

本项目的定位为一个将大型商务办公、星级酒店，提供一个多元化的、具有独特风韵的城市空间。

根植于华夏大地深厚土壤中的河套文化，时尚、现代与国际化是现代人的消费模式，将两者结合精心打造出独一无二的城市空间。

从分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地和现有设施。

外形设计与色彩的选用，既要和周边地区域相统一，又要独树一帜，有一定特色。

保证功能、设施的现代化同时，节约投资，降低成本。

1.6.1.2设计原理

以城市总体规划为依据，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计。

·坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展；

·坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合，

·创建大型商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心；

·充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力；

·合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流；

·充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值；

1.6.1.3规划创意

以《城市综合体》理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑“外城内街”的城市新地标。

城市化、信息化、国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统的开发模式已无法满足高度综合、高效率、大容量的服务。

其次，回归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要求，即酒店、商务、商业，休闲、市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的“城中城”。

这就是城市发展的新模式――“城市综合体”（HOPSCA）。

1.6.1.4景观设计构思

1、整个项目着眼于城市功能和发展构架，依托基地得天独厚的城市景观资源，重视城市景观价值的提升与营造，强调城市景观、公园景观、社区景观三者之间的交融互动，使社区景观成为城市景观的组成部分。

2、景观设计配合现代化建筑本身及业主的国际化开发理念，用现代化景观思想、手法和材料成就一种流畅、简洁、浪漫和丰富的现代景观，以简洁弧形、流线型等几何造型理念达到整个大环境于微景观的整体性。

1.6.1.5规划原则

1.绿地不减的原则

在保证现有绿地面积不减少的情况下，维持现有生态肌理，保持生态系统的稳定性，连续性及多样性，达到人与环境的和谐统一。

2.空间开放的原则

A、视线通透

B、交通可达

C、体验畅通

3.引入活力的原则

A、积聚人气

B、促进活动的多样性

4.特色鲜明的原则

A、整体景观

B、标志性景观

5.城市经营的原则

A、公园范围各类建筑的易地安置

B、已批租土地的应对措施

C、促进周边土地升值

1.6.2工程方案

1.6.2.1建筑方案

1、建筑设计规范及标准

①《民用建筑设计通则》GB50352-2005

②《建筑设计防火规范》GB50016-2006

③《屋面工程技术规范》GB50354-2004

④《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

⑤《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

⑥《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

2、楼体基本上为南北朝向布置，体现人与自然相协调的原则，无论在平面设计还是在立体空间布局方面，均细致地考虑了合理的通风、采光、消防、隐私安全等诸多方面，确保消费者的生活质量。

墙体工程：

框架结构外墙300、内墙采用200厚页岩多孔砖，非承重内隔墙及管道并隔墙均采用120厚页岩多孔砖。

外墙保温：

按照国家《民用建筑节能设计标准》采用的是复合式外墙外保温。

门窗工程：

建筑外窗采用单框双玻中空玻璃塑钢窗，窗的抗风压性能不小于3.5KPa，空气渗透性能不小于O.5m3（m.h），雨水渗透性能不小于500Pa，传热系数不大于3.OW/m2.k，隔声性能不低于40dB．保温性能要求达到7级以上。

宾馆户门采用钢制四防门（即防火、防盗、隔声、保温）；门窗每扇玻璃超过1.5m2以上者和窗台低于600处的均采用安全玻璃。

低于900的窗台均安装防护护杆。

屋面工程：

屋面防水等级为三级，防水层合理使用年限为8年；SBS高聚物改性沥青防水卷材，不小于4mm厚；保温层纵横铺设聚苯乙烯板，总100厚，ρ=18㎏/m3。

屋面突出坡物均应与屋面防水相同材料相互搭接完全封闭，并增加一道防水涂膜。

屋面变形缝空隙处添加60㎜厚聚苯板添实。

室外工程：

室外台阶、散水均在基础下设300厚中粗砂防冻层，散水每隔4米设10宽的防裂内嵌沥青膏。

阳台窗底无封闭做100厚聚苯板保温。

凡设有地漏房间应做防水层，均在地漏周围1米范围内做1%坡度向设施地漏。

有防水的房间楼地面均应低于相邻房间或走道的楼地面20㎜。

防水防潮工程：

卫生间、楼地面除采用高聚物改性沥青防水卷材外，在找平层上做一层高分子防水涂膜防水层，其防水涂层沿四周墙面高起150㎜。

有防水要求的房间穿楼板立管处均应作防水套管。

墙身防潮层：

在室内地坪下-0.0060米处做20厚1：

2水泥砂浆，内掺5%防水粉，室内地坪有变化，防潮层应重叠设置，并在高低差埋土一侧做防潮层。

目录

第一章总论1

1.1项目概论1

1.2项目建设单位基本情况1

1.3项目建设规模2

1.4项目建设内容2

1.5建设方案2

1.6主要经济技术指标（项目达产后）3

1.7编制依据3

1.8综合评价4

第二章项目背景及现状评价5

2.1项目建设背景5

2.2地理位置与自然资源8

2.3社会经济状况与现状评价10

第三章项目投资环境分析14

3.1项目建设有利条件14

3.2项目区产业优势17

3.3项目提出的必要性19

第四章产品市场分析25

4.1农业观光旅游的基本属性25

4.2农业观光旅游市场前景25

4.3目标市场分析27

4.4目标市场定位33

4.5市场营销策略35

第五章规划布局及设计方案37

5.1规划原则37

5.2规划布局设计方案38

5.3规划布局要求41

第六章建设内容与建设标准46

6.1主导产业建设46

6.2辅助设施建设51

6.3建设标准56

第七章产品工艺技术设计方案59

7.1网箱养鱼技术59

7.2优质水果种植技术63

7.3优质饮用水生产工艺技术66

7.4大力推广引进设施农业新技术70

第八章环境影响评价73

8.1影响环境因素分析73

8.2环境保护措施73

8.3环境保护应用标准75

8.4劳动保护与安全75

8.5环保部门结论与建议76

第九章企业组织与劳动定员77

9.1项目建设单位基本情况77

9.2组织机构78

9.3管理体系79

9.4劳动定员81

第十章投资估算及资金筹措84

10.1投资估算依据84

10.2投资估算86

10.3资金使用计划88

10.4资金筹措89

第十一章实施进度与措施90

11.1实施计划90

11.2工作措施92

第十二章财务分析与效益评价94

12.1产品成本和费用估算94

12.2销售收入估算95

12.3财务评价96

第十三章结论与建议100

13.1结论100

13.2建议100

目录

第一章总论1

一、项目概况1

二、项目提出的理由与过程6

三、项目建设的必要性8

四、项目的可行性12

第二章市场预测15

一、市场分析15

二、市场预测16

三、产品市场竞争力分析19

第三章建设规模与产品方案22

一、建设规模22

二、产品方案22

三、质量标准22

第四章项目建设地点25

一、项目建设地点选择25

二、项目建设地条件25

第五章技术方案、设备方案和工程方案28

一、技术方案28

二、产品特点30

三、主要设备方案32

四、工程方案32

第六章原材料与原料供应35

一、原料来源及运输方式35

二、燃料供应与运输方式35

第七章总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37

一、总图布置37

二、运输38

三、总体布局38

四、公用辅助工程39

第八章节能、节水与安全措施44

一、主要依据及标准44

二、节能44

三、节水45

四、消防与安全45

第九章环境影响与评价47

一、法规依据47

二、项目建设对环境影响48

三、环境保护措施48

四、环境影响评价49

第十章项目组织管理与运行50

一、项目建设期管理50

二、项目运行期组织管理52

第十一章项目实施进度55

第十二章投资估算和资金筹措56

一、投资估算56

二、资金筹措58

第十三章财务评价与效益分析61

一、项目财务评价61

二、财务评价结论65

三、社会效益68

四、生态效益68

第十四章风险分析70

一、主要风险分析识别70

二、风险程度分析及防范风险的措施70

第十五章招标方案72

一、招标范围72

二、招标组织形式72

三、招标方式72

第十六章结论与建议74

一、可行性研究结论74

二、建议75

附件77

一、附表77

二、附件77

三、附图77