房地产登记基本单元编码.docx

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房地产登记基本单元编码

编码规则1：

房地产登记基本单元编码

（讨论稿）

3.1一般规则

3.1.1房地产登记机构必须按照本规程为房地产登记基本单元编排房地产登记基本单元代码。

3.1.2房地产登记基本单元代码应固定不变。

每一房地产基本单元与所描述的房地产基本单元空间具有确定、唯一并且不变的对应关系。

3.1.3房地产登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。

3.2分段规则

3.2.1房地产登记基本单元代码必须由行政区划代码和基本单元代码两个码段组成。

3.2.2行政区划代码由三级行政区划代码9位组合构成。

第1－4位为市（地区、州）行政区划代码，5、6位为区（县、旗）行政区划代码，7－9位为街道（乡、镇）行政区划代码。

行政区划代码应采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》和GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的相应代码。

3.2.3基本单元代码由基本单元栋号代码和户号代码组合而成。

3.2.3.1栋号代码以房地产基本单元所在栋为单位，在3.3各种不同编制方法中按一定顺序的编号。

3.2.3.2户号代码以每栋房地产内基本单元为单位，按一定顺序的登记流水编号。

3.3基本单元代码编制方法分类及组合结构

3.3.1基本单元代码编制可采取房地产基本单元所在栋地籍宗地代码定法位（简称分宗法），房地产基本单元所在栋房产分幅分丘代码定位法（简称分幅法），房地产基本单元所在栋横纵坐标代码定位法（简称坐标法）。

a）分宗法

房地产基本单元所在栋号代码采用土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（4位）、栋号（4位）构成。

分宗法组合代码共24位结构，示例见图1。

行政区划代码（9位）︱地籍宗地代码（11位）︱户号代码（4位）

××××︱××︱××××××︱××××︱××××××××

户号

栋号

宗地号

街坊号

街道（乡、镇）行政区划代码

区（县、旗）行政区划代码

市（地区、州）行政区划代码

图1分宗法组合代码结构示例

b）分幅法

房地产基本单元所在栋号代码采用房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图（6位）、分丘图号（4位）、栋号（4位）构成。

分幅法组合代码结构共27位，示例见图2

行政区划代码（9位）︱分幅分丘代码（14位）︱户号代码（4位）

××××︱××︱×××××××××︱××××︱××××××××

户号

栋号

分丘图号

分幅图号

街道（乡、镇）行政区划代码

区（县、旗）行政区划代码

市（地区、州）行政区划代码

图2分幅法组合代码结构示例

c）坐标法

房地产基本单元所在栋号代码采用栋的西南角坐标或几何中心点坐标表示。

为应用方便一般采用几何中心点坐标表示，由横坐标（6位）、纵坐标（6位）构成。

坐标法组合代码结构共25位，示例见图3

行政区划代码（9位）︱横、纵坐标代码（12位）︱户号代码（4位）

××××︱××︱×××××××××︱××××××××××

户号

纵坐标代码

横坐标代码

街道（乡、镇）行政区划代码

区（县、旗）行政区划代码

市（地区、州）行政区划代码

图3坐标法组合代码结构示例

3.4简化规则

房地产登记基本单元编码组合的第一节市（地区、自治州、盟）代码四位和第二节区（县、县级市、自治县、旗）代码二位共六位可由各地采用英文字母A、B、C……顺序进行区划简称（包括已有已实施的简称），报本规程归口单位备案。

3.5赋码规则

3.5.1房地产基本单元编码应以房地产基本单元所在栋为单位，按3.6编码方法统一排序后进行编码。

房地产登记基本单元合并、分割重新赋码的，原代码不得再赋予其他房地产登记基本单元；房地产登记基本单元拆除或灭失，其已使用的编码不再使用。

3.5.2房地产登记基本单元编码应记载于登记簿，并应标注于房地产权属证书、房籍图、房地产权属登记档案中。

3.6编码方法描述和说明

房地产基本单元的编码方法见表1。

分段

大类

子类

编码

描述和说明

第一段

行政区划代码

市、地区、自治州、盟

××××

采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》规定的6位数字代码

区、县、县级市、自治县、旗

××

街道、乡、镇

×××

参照GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的3位数字代码

第二段

栋号代码

街坊号

×××

在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001－999

宗地号

××××

在街坊内统一按一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999

分幅图号

××××××

参照GB/T17986.1－2000《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》和

GB/T17986.2－2000《房产测量规范第2单元：

房产图图式》规定的分幅图号6位，分丘图号4位数字代码

分丘图号

××××

横坐标

××××××

以房地产几何中心点或西南角点的测量坐标值，以米为单位，各取6位数值，横坐标数值在前，纵坐标数值在后，编码位数为横、纵坐标各6位，用阿拉伯数字进行编号，按顺序从000001-999999

纵坐标

××××××

栋号

××××

在同一宗地的栋号、按照自南向北、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999

户号代码

户号

××××

在同一栋内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自南向北、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-9999

表1房地产基本单元编码方法

编码规则2：

《房屋编码规则》编写说明

（讨论稿）

一、制定《房屋编码规则》的依据

《房屋登记办法》第十条第一款规定：

“房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

”

《房屋登记簿管理试行办法》第五条规定：

“房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。

房屋基本单元应有唯一的编号。

房屋分割、合并时应重新编号。

”

二、制定《房屋编码规则》的必要性

今后的权属登记将建立在登记簿的基础之上，一个房屋基本单元上建立一个登记簿，就要保证登记客体的唯一性，使每个基本单元对应唯一的房屋编号，这和每个公民拥有的居民身份证号是一个道理。

房屋登记簿按物编成主义生成，要求登记机构以房屋所在地行政区域、地段地号为序，相应地设置登记簿，房屋编码要按统一、科学地标准进行编制。

为满足《办法》的要求，建立“以图表管房，以房建簿，依簿发证”的管理模式、登记体系，保证登记的唯一性、准确性，就必须通过测绘基础数据，形成以房屋基本单元编号为基础的测绘图、楼盘表关联，在此基础上将房屋登记属性要素逐步添加，进而形成房屋登记簿的记载。

三、几个主要问题的说明

（一）关于对房屋编码及统一性的认识

房屋编码是房屋编号唯一识别码，从地理空间上唯一标定房屋位置。

改变以往依据地名、街道名称等动态确定位置，描述房屋空间位置的作法。

通过编制全国统一的房屋编码，使每套房屋具有唯一的、明确的房屋代码，使全国房地产登记信息系统联网成为可能，为国家实行不动产统一登记制度，提供技术标准、基础数据支持。

从技术标准上支持实现登记机构职能转变、管理创新。

房屋编码对基础信息关联度要求高，是建立房屋登记簿、房屋权属登记信息、土地登记信息、测绘数据关联的基础数据，有利于数字化房产信息系统数据整合、理顺关系，建立共享和交互的“数字房屋”信息平台。

（二）关于房屋编码结构中地籍码段采用土地地籍测绘数据的说明

大部分城市房产管理部门提出依据《房屋测量规范》（GB/T17986.1-2000）“房产分幅分丘”定位法确定房屋基本单元的幢定位，但由于我国长期存在房、地管理体制分离的现状，且全国各地房产登记部门基础测绘发展水平参差不齐，许多城市房产管理部门没有建立完整的基础测绘数据库。

通过调研发现，全国土地管理部门已建立了较完善的地籍数据库，且标准统一，数据完善，因此《规则》（草稿）对房屋编码地籍码段，直接采用土地管理部门地籍数据库中现有的栋地籍号即“行政区划——街道（乡镇）——街坊号——宗地号——幢号”的编码及编号方式。

目前，利用土地部门地籍号编制房屋编码在房、地管理体制分离的城市较难推行，但这只是管理体制上的障碍，技术手段上应该没有问题，从长远看《房地产管理法》早已推行两证合一制度，《物权法》也要求统一登记机构，房地产登记机构合并是大势所趋，至少在目前通过房屋编码促进房产、土地信息互通，降低房产部门房屋编码编制成本，减轻房产登记机构基础测绘压力，现阶段只需解决数据互通和交换问题，编码工作就可立即展开。

（三）关于房屋编码中房籍码段采用流水号的说明

房籍码中的户号采用4位数字，按每幢房屋内每一房屋基本单元登记的流水号顺序编号。

编排以面向整幢房屋的主要出入通道式楼梯，从下至上、从左至右、从前指后、顺时针方向从1开始连续排列流水号。

一般在初始登记时由测绘机构依此顺序编排。

很多城市房产管理部门提出房屋编码中幢内基本单元定位采用“单元号——楼层号——房号”方法，但通过分析，发现此种方法编立繁琐，位数长，不易识别，我们对房屋编码明确认识后认为，房屋编码不同于房屋编号，如果房屋基本单元像普通住宅设置简单，可通过房屋编码具体码数判定幢内基本单元定位，但对于商业用房中的商铺及复杂建筑，依靠房屋编码直接定位是不现实，也没有实际意义的，就像栋定位必须依靠地籍图定位，房屋基本单元定位也必须依靠房屋楼盘表、项目（幢）、测绘平面图等具体图表定位。

房屋编码实质上是房屋的一个唯一标识码，是登记簿同测绘图（反映基本单元的实际位置图）的关联编号，不需要反映房屋基本单元的具体信息。

（四）关于房屋编码实际位数的说明

《房屋编码规则》确定房屋编码分六个码段，共23位，其中第一码段为行政区划代码共6位，因各地行政区划相对固定，其变动性极小，因此可结合实际情况统一制定用英文字母代替，如湖北省武汉市江汉区行政区划代码为420103，用英文字母代替为B。

这样，实际房屋编码总位数可简化为18位。

例如B00102500040010001

湖北省汉兴街街坊宗地栋号户号

武汉市（丘）号

江汉区

完整含义为：

湖北省武汉市江汉区汉兴街第25街坊第4宗（丘）地内第1栋第1户。