农贸市场项目可研报告.docx
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农贸市场项目可研报告
盐湖巷农贸综合市场项目可行性研究报告
委托单位青海尚宏商业管理有限公司
编制单位安徽省四维环境工程有限公司
编制时间二〇一六年九月
目录
第一章项目总论
项目概述
项目名称
项目名称盐湖巷农贸综合市场项目。
项目地址
项目地址城西区盐湖巷6号一号楼负一楼。
项目性质
项目性质新建。
建设周期
建设周期2个月。
项目承办单位
公司名称青海尚宏商业管理有限公司
公司地址西宁市城西区盐湖巷6号1号楼地下第一层
注册资本100万元人民币
公司法人高玉芳
注册时间2016年8月18日
企业类型有限责任公司（自然人独资）
经营范围市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
项目可行性研究报告编制单位
安徽省四维环境工程有限公司。
项目可行性研究报告编制依据
《国家产业结构指导目录（2011年）》（2013修订版）；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；
《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；
《全国农产品市场体系发展规划》
《农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值》；
《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；
《农贸市场建设标准》；
《农贸市场建设项目验收规范》；
10.《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
1《西宁市城市总体规划（2001—2020年）（2015年修订）》；
1《西宁市农贸市场管理办法》（西宁市人民政府令第87号）；
1《西宁市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；
1建设部颁布的现行建筑工程设计规范；
1可行性研究报告编制委托书；
1建设单位提供的基础资料；
17相关法律、法规、政策、标准。
项目建设内容及规模
本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目。
该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。
项目总投资及资金来源
本项目总投资为万元，全部为发起单位自筹。
项目经济效益和社会效益
本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。
项目可行性研究结论及建议
研究结论
本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。
经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。
项目建议
建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。
建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。
项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。
建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。
工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。
建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。
第二章项目建设背景及必要性
项目建设背景分析
行业国家产业规划及政策背景
2015年8月3日，商务部等10部门联合发布《全国农产品市场体系发展规划》。
《规划》明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。
2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。
在文件中，中央明确指出加强农产品流通设施和市场建设。
健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。
加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。
完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。
西宁市发展背景
近年来，随着西宁市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。
为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，青海尚宏商业管理有限公司拟在城西区盐湖巷6号负一楼建设农贸市场一处。
项目建设必要性分析
项目建设是推动西宁市城西区城市化建设的需要
由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。
本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。
项目建设是加快农产品流通体系建设的需要
加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。
自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”
工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。
在城西区盐湖巷建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。
加快西宁市城西区第三产业发展的需要
本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。
城西区盐湖巷农贸市场建成启用后，将使城西区盐湖巷地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使城西区的经济结构更趋于合理。
促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要
原先松散的菜市场、蔬菜店铺、路边摊点、地方集市由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现“有市无税”的现象。
而建设现代化的农贸市场，可以使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收，使本项目的建设运营成为税收新的增长点。
提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要
以现代化的农贸市场逐步取代松散的地方性集市、流动摊位，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。
目前，投入经营的农贸市场中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。
同时，现代化的农贸市场对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，现代化的农
贸市场对农副产品的安全性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。
此外，以往农产品集市、流动摊位等仅仅限于“卖商品”，而现代化的农贸市场实行“卖商品+服务”，人性化服务正越来越受到农贸市场经营者的重视。
同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。
有效改善西宁市城西区就业环境，增加社会就业的需要本项目的建设及运营，将成为西宁市城西区的重要生活配套之一，可以有效改善西宁市城西区的生活环境。
同时，本项目的建设及运营将需要大量的经营管理人员、采购人员、销售人员、物流人员等，同时，农贸市场的建设运营还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员，可以有效改善城西区就业环境，增加社会就业，社会效益明显。
第三章需求分析与建设规模
项目需求分析
本项目位于西宁市城西区盐湖巷6号，辐射范围东至宁贵高速、南至昆仑西路、北至湟水河、西至海湖路，涉及周边的虎台街道、胜利路街道、古城台街道等，覆盖周围平方公里，涉及人口近10万人。
目前，本项目辐射范围内有大通丰源蔬菜直销店、小蔚水果蔬菜店、绿田公司菜蓝子惠民蔬菜水果便利店、诚信精品水果蔬菜等个体蔬菜店、瓜果店等，同时还存在一些路边摊点、流动摊点，缺乏管理，交通拥挤，甚至占道经营，即使个体工商户蔬菜瓜果店面也存在设施不配套、卫生条件差、蔬菜瓜果质量监控缺失等诸多问题。
项目所在地及周边街道，目前称得上星级市场的没有一家，而盐湖巷一带目前无规范农贸市场。
为彻底改善和提升城西区农贸市场面貌，满足群众的生产经营和消费需求，青海尚宏商业管理有限公司通过详细的市场调研，拟在城西区盐湖巷6号1号楼负1楼通过租赁的形式，建设一个综合性的农贸市场，总面积为3100平方米，符合西宁市城市总体规划及农贸市场建设标准。
同时，本项目的建设运营，将间接带动就业人口200多人，为下岗工人再就业提供一个平台。
在盐湖巷农贸市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。
解决了项目所在地周边街道的沿街摆摊的现象，还清洁宽阔的道路，解决交通阻塞现象，对城市管理的规范化，起到积极作用。
项目建设规模
（1）根据国家及西宁市现行有关建筑规划法规、规范及规定。
（2）盐湖巷农贸市场可行性报告编制委托书。
（3）建设单位提供的总平图规划图及提出的设计要求。
本项目将以租赁方式建设城西区盐湖巷农贸综合市场项目，主要建设内容包括农贸摊位、水电配套工程、办公场所改造等。
项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。
第四章项目建设条件及厂址选择
选址原则
本项目选址遵循以下原则
农贸市场建设选址必须符合西宁市城市总体规划和农贸市场专项规划的要求。
具体的建设地点宜结合居住区服务中心，选在交通方便的相对独立地段。
其通道出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。
农贸市场的建设地点附近应具有满足农贸市场使用的电源、给排水和交通条件。
新建居民小区农贸市场宜单独建设、不宜与住宅建筑连体开发，可结合商业、娱乐设施整体开发。
当与其他建筑连建时，应处理好同整体建筑物的关系，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准。
农贸市场的建设规模，新区不得小于2000平方米，旧城区不得小于1000平方米，并根据规划部门的要求确定适宜的建筑形式，核定规模类别，满足市民日常生活的需求。
项目建设选址
本项目位于西宁市城西区虎台街道盐湖巷6号一号楼负一楼。
本项目所在地
城西区位于西宁市西部，总面积平方公里，总人口万（人口未含海湖新区），全区辖1镇7个街道办事处，设12个行政村27个社区，是一个以科研、教育、文化、通讯为中心，集金融、商贸和旅游为一体的新
型城区。
辖区以汉族为主，区内共有汉、回、藏、土、蒙等34个民族。
经过多年的努力奋斗，城西区已经成为全市4区3县中教育、科研、文化、金融、商贸、旅游等较为发达的新兴城区，有着科教领先、商贸发达、基础完善、环境优美、人文氛围浓厚和行政事业单位集中的区位比较优势。
围绕建设现代服务业核心区、行政科研办公区和环境最佳居住区的目标定位，全力打造“全省高端现代服务业发展核心区”。
项目属地条件
西宁市城西区位于青海省东北部，青藏高原东部，地处在湟水及三条支流的交汇处。
呈东西向条带状，地势西南高、东北低。
四周群山怀抱，南有南山、北有北山，地理坐标东经101°77′、北纬36°62′。
经济发展条件
2015年，城西区完成地区生产总值亿元，增长%，地方公共财政预算收入突破14亿元，增长%。
居民收入不断提高，城镇居民人均可支配收入增长%，农村居民人均可支配收入增长%。
完成固定资产投资亿元，增长%，实现客商到位资金亿元，社会消费品零售总额增长%。
接待游客319万人次，实现旅游收入亿元，三产增加值首次突破两百亿元大关，占GDP比重达90%。
市政交通条件
公路
以西宁市城西区为中心辐射青海省的交通网络已形成。
公路汇总
铁路
铁道线路兰青铁路、青藏铁路、兰新铁路第二双线。
火车站西宁站、西宁西站。
航空
西宁曹家堡机场是青海省唯一的二级机场，也是青藏高原上重要的空中交通枢纽，已开通了直通北京、上海、西安等数十个大中城市的航班。
光缆
拥有“兰一西一拉”（兰州——西宁——拉萨）通讯光缆工程。
地区气候条件
西宁市城西区属大陆性高原半干旱气候，年平均日照为小时，年平均气温℃，最高气温℃，最低气温零下℃，属高原高山寒温性气候。
夏季平均气温17-19℃，气候宜人，是消夏避暑胜地，有“中国夏都”之称。
项目选址配套条件
供水条件
本项目建设地点在城西区盐湖巷6号一号楼，已有供水管网，可供
给本项目需要的营运及消防用水量。
水量及水压均能满足本项目的用水要求。
供电条件
本项目将接入盐湖巷6号一号楼市政用电，项目用电、供电条件非常方便，供电可靠性强，可确保本项目的用电要求。
通信条件
本项目通信将接入盐湖巷通信网络系统，完全可以满足本项目对通信的需求。
排水条件
施工排污经净化处理后便可排入市政排污管道系统最终排入下水道。
综上所述，项目建设的各种条件已具备。
第五章项目建设方案
建设原则及标准
建设原则
以人为本，便民利民的原则
在选址及规划安排上注重老百姓的需求，不太偏太远，周边环境相对宽敞，人流进出、车辆周转有充分回旋余地。
合理布局，精心设计的原则
农贸市场的设计符合现代化市场的标准，适应农副产品经营要求，充分做好采光、通风、排水、消防、卫生、垃圾处理、管理、输配电、内部通道及出入口等一系列合理设计，使农贸市场经营和居民消费能够在一个良好的、和谐的环境中进行。
适度超前，业态提升的原则
在内部结构优化设计的基础上，同时注重外围环境配套设施的同步完善，其外围要有足够的场地，可满足市场停车，物流运输配送等要求。
发挥优势，打造特色的原则
引导成立农贸市场自律协会，加强行业自律与指导。
把农贸市场建设和发展打造成成有地方特色的示范龙头市场，打造品牌，推动市场的健康稳步发展。
规范管理，人民满意的原则
盐湖巷农贸市场建成后，政府只进行宏观调控和政策引导。
蔬菜、肉食、水产、农产品、水果批发等商户全部进场经营，农贸市场的管理
引进市场化的经营管理方式。
进场经营后，其一便于加强市场统一管理，相关规章制度场内经营户更容易接受和遵守；其二利于和谐社会的建设，由市场来管理市场，政府与老百姓的摩擦减少，政府只在关键时候进行协调，利于政府与老百姓间良好关系的构建；其三便于引进竞争机制，进一步激活市场，使市场向更加健康活跃的新型现代化市场迈进。
建设标准
选址布局
盐湖巷农贸市场选址要符合西宁市及城西区城市规划和商业网点规划要求，做到布局合理、全区覆盖，切实满足城市发展、居民日常消费需求。
初步选择在盐湖巷6号一号楼负一楼。
设计要求
标准化菜市场作为公益性城市公共配套设施，要按照国家商务部、财政部《农贸市场建设标准》、《农贸市场管理技术规范》及《西宁市农贸市场管理办法》、《西宁市农贸市场建设标准》要求，选择单体建筑或非单体建筑中相对独立的场地进行建设。
经营范围
农贸市场主要经营蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别。
如需增加经营品种的，经批准后，由工商部门发放经营许可证。
安全设施
农贸市场要按照管理规范分行划市，统一设置消防、检验、通风、排水、废弃物处理、公厕等配套设施，做到“食品安全、管理规范、交
易公平、环境整洁、标识统一”。
农贸市场建设期间，各街道和相关业主单位要积极安排好临时经营场所，城管、工商部门要紧密配合，加强管理和服务，确保经营者经营和市民购物不受影响。
建筑工程方案
设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；
《农产品批发市场建设与管理指南》农市发[2004]10号；
《农贸市场管理技术规范》（GBT21720-2008）；
《农贸市场建设标准》；
《农贸市场建设项目验收规范》；
《西宁市农贸市场管理办法》（西宁市人民政府令第87号）；
《西宁市农贸市场建设标准》（宁政〔2008〕97号）；
10.与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。
平面设计
平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和设施布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
农贸市场的建筑密度不大于50%，按标准设置停车场地，合理组织
交通。
主出入口前留有适当集散地。
市场进、出口处应设护栏，禁止车辆进出。
市场内通道应保持畅通，满足经营与购物的需要。
主通道宽度应不小于3米，购物通道宽度不小于2米。
立面设计
建筑造型根据总体布置、建设规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同周边环境具有良好的视觉关系。
立面以灰色、白色为主，局部棕黄色面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。
档口工程
项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别。
商品大类科学分区，合理布局各档口。
生熟、干湿、鲜活经营区之间应有通道分隔。
水产品区与其他食品加工经营区间距应不小于5m或设有效的物理隔离；食品档口距离卫生间的距离应不小于5m，其中，熟食等直接入口食品档口距离活禽档口和卫生间应在10m以上。
档口
档口设置应整齐划一，台面、柜台外立面及外沿挡水凸边应光滑平整；柜台高度宜为70-80cm，挡水凸边应不低于5cm，台面尺寸宜为长100-200cm，宽80-100cm。
各档口应统一设置档口号牌、价格牌及相关证照的悬挂装置，高度宜为。
价格牌、档口号牌等标识牌应统一制作。
（1）蔬果档口
柜台宜采用斜面或阶梯摆放式设计。
（2）畜禽肉档口
应统一配置不锈钢操作台、砧板、冷藏柜、不锈钢制挂架等专用器具。
有条件的宜设置专间，配置空调。
（3）水产品档口
地面应有一定的排水坡度，有条件的宜铺设防滑地砖；应统一配置不锈钢或贴面砖的操作台、砧板、蓄养池或不锈钢盘、冷藏柜或冰台等专用器具；活水鱼销售可在鱼池、鱼缸前设挡水板，挡水板高于鱼池、鱼缸20cm。
（4）熟食、散装酱菜、糕点类档口
应配备全封闭式防尘、防蝇罩，有条件的宜设置营业专间，配备带滑门的玻璃或有机玻璃柜、加热或冷藏设备、洗手池。
从事熟食、糕点、馒头等现场加工的应设置加工间，配备相关设施设备，有条件的宜将加工间与营业专间分开。
有条件的档口可以安装空调，设置缓冲间供营业员洗手、更衣和消毒。
（5）活禽宰杀档口
市场活禽经营区应封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域应适当分离。
存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设
施；应设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。
保鲜、计量经营器具设备
应根据《农贸市场管理技术规范》的有关要求，统一配备相应的保鲜和依法检验合格的计量器具及设备。
市场应在明显位置设置公平秤。
主要工程经济指标
项目主要工程经济指标汇总
配套工程方案
给排水
市场内地面、下水道合理设计，排污性能良好。
给排水设施除应符合建筑给排水设计标准外，还应满足以下要求
1、经营水产、熟食、肉类的摊位供水到摊，且给水单独计量。
农贸市场内设置冲洗地面的给水龙头。
2、市场内部的污水管道（沟）与建筑本体的污水管道共用。
为确保通畅，方便市场污水管道清理和疏通，污水管道管径不小于300毫米。
3、水产摊位前设置明沟，断面尺寸不小于×米，上覆盖板。
其余摊位前设置明沟或地漏，便于污水排放，污水入口处设防鼠网罩。
市场排水沟用不锈钢、PVC塑料、瓷砖等防污自洁性好的材料，宽度不小于20厘米，弧度深度不小于15厘米。
埋地排水管与明沟连接处设置水封防臭气溢出。
腌、卤熟食加工摊位的污水排放设置除油池，经除油池除油处理后方可进入下水管道。
4、排水系统统一按环保要求经化粪池（三级过滤处理设施）处理后才能排入市政污水管网。
水产、冰鲜、禽类经营区（档）内排放污水要设置初级隔渣过滤设施，然后才能排入化类池（三级过滤处理设施）。
灯光
农贸市场为负一层，靠自然采光不能满足要求，需配置相的照明设施。
电气设备除符合建筑电气设计标准的要求外，还满足以下要求
1、市场内照明符合有关技术规范的规定。
市场用电容量按40瓦/平方米的标准配置。
照明灯采用高效灯具，节能光源。
荧光灯采用电子
镇流器或节能电感镇流器。
2、插座须用防溅插座，每个摊位不少于1个，水产摊位和鲜肉摊位至少2个，插座高度不低于米；水产、鲜肉类每个摊位前至少安装照明灯1只。
3、熟食、家禽冷冻制品等营业房的照明灯具、插座，根据经营户不同需要安装并设计量装置。
4、市场内电气管线宜采用暗敷，电线必须穿管敷设。
通风
市场要配置完备的通风系统。
市场出入口虽然较多，但自然通风达不到场内无臭味、空气质量好等条件，设置机械通风。
附属设施
1、市场设置公共卫生间。
卫生间不得设置在熟食经营区域内、建设标准不低于二级标准。
2、市场内统一设置密闭式垃圾桶，集中设置规范的垃圾箱房。
3、农贸市场内设置市场管理办公室。
4、农贸市场内、辅助用房及周边停车场地设置安防监控系统，不留死角。
管理服务设施设备
办公设施
办公室面积应能满足日常管理及服务需要，受理投诉、索赔，调解纠纷，维护市场治安秩序，配备投诉电话、档案管理柜等基础设施。
服务设施
市场应设立导购图、公
升级会员 