房地产估价师比较法及其运用精选试题.docx

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房地产估价师比较法及其运用精选试题

房地产估价师-比较法及其运用

1、在百分率法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格

2、不适宜用市场法评估的房地产是（）。

A.商品住宅

B.写字楼

C.纪念馆

D.标准工业厂房

3、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其所出购买价格可能（）这块土地单独存在时的价格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于

4、房地产的价值量大，成交价格往往采用（）的方式支付。

A.一次付清

B.分期付款

C.以一定时日为最后期限一次付清

D.银行借贷低息支付

5、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。

A.楼层单价

B.地面地价

C.楼面地价

D.地产总价

6、可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。

由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为（）。

A.交易情况修正

B.价格情况修正

C.估价情况修正

D.理论情况修正

7、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往会（）。

A.偏高

B.大致不变

C.偏低

D.抵押

8、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格（）。

A.往往偏低

B.往往偏高

C.往往不发生变化

D.往往偏向于双方的协商情况

9、对于土地使用权出让而言，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。

A.往往偏高

B.与市场行情大致是相符合的

C.随情况不同而高低不同

D.往往偏低

10、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是（）。

①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金。

A.②③④⑤

B.①②③④

C.②③④

D.①②③④⑤

11、有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会（）。

A.偏低

B.与市场吻合

C.偏高

D.其他

12、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A.可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格

B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格

C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格

D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格

13、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：

可比实例的成交价格×（）=正常价格。

A.1／（1±5%）

B.5%

C.1+5%）／1

D.（1-5%）/1

14、交易情况的修正中应该（）。

A.以成交价格为基准

B.以可比实例的成交价格为基准

C.以实际成交价格为基准

D.以正常价格为基准

15、可比实例的成交价格是（），是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

A.签署协议时价格

B.双方达成基本一致的价格

C.成交日期时的价格

D.双方口头许诺进行交易时价格

16、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。

经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。

A.估价时点时的价格

B.正常情况下的价格

C.交易修正时的价格

D.市场前提下的价格

17、采用百分率法进行市场状况修正的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×市场状况修正系数=（）。

A.在估价时点的价格

B.在当前状态下的市场价格

C.交易价格

D.正常价格

18、（）调整也称为交易日期调整。

A.交易情况

B.市场状况

C.估价早点

D.房地产状况

19、以某个固定时期作为基期的价格指数，称为（）。

A.定基价格指数

B.固定价格指数

C.长期价格指数

D.涨落价格指数

20、（）不属于房地产状况调整的因素。

A.区位因素

B.市场因素

C.实物因素

D.权益因素

21、对交易税费非正常负担的修正属于（）的范畴。

A.房地产状况调整

B.市场状况调整

C.比准价格修正

D.交易情况修正

22、运用市场法估价时，可以采用（）进行交易日期调整。

A.价格变动率

B.价格浮动

C.价格修正系数

D.价格变化期

23、众数是（）数值。

A.一组数字中出现次数最多的

B.一组数字中最接近的那个数字

C.一组数字中出现次数最少的

D.一组数字中关系最大的一个

24、如果可比实例房地产与估价对象本身有差异，则在进行了交易情况和市场状况修正后，还要进行（）修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。

A.交易状态

B.市场状况

C.房地产状况

D.房地产位置因素修正

25、（）的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。

A.房地产状况调整

B.市场状况调整

C.比准价格修正

D.交易情况修正

26、间接比较法是（）的一种方法。

A.房地产状况调整

B.市场状况调整

C.比准价格修正

D.交易情况修正

27、进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其（）的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

A.区位状况下

B.实物状况下

C.权益状况下

D.房地产市场状况下

28、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格做（）修正。

A.增价

B.减价

C.不变

D.相对比例的调整

29、采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况（）=在估价对象房地产状况下的价格。

A.百分率

B.修正系数

C.变动率

D.其他

30、房地产状况修正系数应是以（）的房地产状况为基准来确定的。

A.可比实例

B.市场状况

C.估价对象

D.社会需求

乙>丙>丁

B.乙>丁>甲>丙

C.乙>丙>甲>丁

D.丙>乙>丁>甲

50、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元／m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

51、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元／m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

52、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

（2007年试题）

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150

53、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A.2021.80

B.2214.29

C.2336.45

D.2447.37

54、在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方（）元／m2。

A.2816

B.2823

C.2688

D.2632

55、某地区某类房地产2021年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。

其中有一房地产在2021年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2021年10月1日的价格为（）元/m2。

A.1376

B.2308

C.2558

D.1055

56、为评估某宗房地产2021年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／m2，成交日期为2021年4月末，该类房地产自2021年1月至2021年6月末每月价格递增1%，2021年6月末至2021年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

则该可比实例在2021年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

57、某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其在2006年10月25日的价格为（）元人民币（2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币）。

A.7935

B.7964

C.8260

D.8290

58、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？

（）

A.划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2005年3月的商品住宅

D.成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅

59、下列属于房地产可以采用市场法进行估价的有（）。

A.标准厂房

B.房地产开发用地

C.特殊厂房

D.学校

60、市场状况调整的方法有（）。

A.价格指数

B.价格变动率

C.时间序列分析

D.直接比较调整

61、下列哪些属于实物状况调整的内容？

（）

A.土地基础设施完备程度

B.容积率

C.建筑物设备

D.建筑物完损程度

62、选取可比实例的基本要求包括（）。

A.可比实例应是位于估价对象附近的类似房地产

B.可比实例的成交日期应与估价时点接近

C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格

E.可比实例的成交双方的户籍必须在同一城市

63、下列哪些税费应由卖方缴纳？

（）

A.营业税

B.土地增值税

C.契税

D.补交土地使用权出让金

E.房产税

64、下列哪些税费应由买卖双方共同负担？

（）

A.印花税

B.***费

C.测绘费

D.交易手续费

E.城市维护建设税

65、交易情况修正的方法，主要有（）。

A.指数法

B.差额法

C.分数法

D.百分率法

E.比较法

66、价格指数可分为（）。

A.定基价格指数

B.环比价格指数

C.定额价格指数

D.百分比指数

E.百分率指数

67、在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？

（）。

A.银行存款利率

B.建筑造价指数或变动率

C.建筑材料价格指数或变动率

D.建筑人工费指数或变动率

E.银行贷款利率

68、区位状况比较、调整的内容有（）。

A.位置

B.地形

C.环境

D.配套设施

E.附属物

69、权益状况比较、调整的内容有（）。

A.土地使用年限

B.容积率

C.建筑密度

D.地基承载力

E.绿化率

70、具体进行房地产状况调整的方法有（）。

A.直接比较调整

B.间接比较调整

C.环比指数法

D.定基指数法

E.年限比较法

71、从理论上讲，将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法有（）。

A.平均数

B.随机数

C.众数

D.去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均

E.质数

72、市场法估价时，影响估价结论准确性的因素是（）。

A.价格指数的准确性

B.比较实例与估价对象的一致性程度

C.路线价确定的准确性

D.基准地价的准确性

E.预测开发利润的准确性

73、市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是（）。

A.高档公寓

B.城市规划用地

C.写字楼

D.特殊厂房

E.学校

74、在市场法估价中需要进行（）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。

A.房地产状况

B.市场状况

C.交易情况

D.交易期望目标

E.估价时点修正

75、在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（）。

A.交易双方的收入情况

B.交易实例房地产的状况

C.成交价格

D.交易情况

E.交易双方婚姻状况

76、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括（）。

A.钢结构

B.框架结构

C.砖混结构

D.简易结构

E.网状结构

77、房地产的交易类型主要有（）。

A.抵押

B.买卖

C.租赁

D.征用

E.清算

78、建立价格可比基础具体包括（）。

A.统一付款方式

B.统一采用单价

C.统一划定价格上下限

D.统一面积内涵

E.统一利率

79、在货币单位方面，按照使用习惯，（）等通常都采用“元”。

A.人民币

B.美国货币

C.法国货币

D.英国货币

E.印度货币

80、在统一面积内涵方面，计算公式为：

建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（）÷建筑面积，使用面积下的价格=建筑面积下的价格×（）÷使用面积。

（答案顺序对应）

A.使用面积

B.建筑面积

C.房屋整体面积

D.建设外使用面积

E.公摊面积

81、由于房地产具有（）等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。

A.不可移动性

B.独一无二性

C.永保其值性

D.价值量大性

E.增值性

82、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：

有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（）。

A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易

B.特殊交易方式的交易

C.交易税费正常负担的交易

D.相邻房地产的合并交易

E.成交价格的不确定

83、相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（）方面的影响。

A.地理位置

B.土地面积

C.土地形状

D.建筑规模

E.邻里关系

84、实物状况比较修正的主要内容有（）。

A.建筑物坐落位置

B.土地形状

C.土地面积

D.建筑物工程质量

E.容积率

85、属于权益状况比较修正的主要内容的是（）。

A.土地使用权年限

B.城市规划限制条件

C.公共设施利与弊限制

D.文化生活限制条件

E.交通管制

86、房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括（）。

A.区位方面的

B.权益方面的

C.实物方面的

D.房地产市场方面的

E.交易当事人方面的

87、如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：

可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100=在估价对象房地状况下的价格。

（答案顺序对应）

A.可比实例房地产得分

B.估价对象房地产得分

C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分

D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分

E.标准房地产的得分

88、市场法估价需要进行（）三方面的修正。

A.交易情况

B.市场状况

C.房地产状况

D.交易过程

E.测算过程

89、修正系数连乘形式：

估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。

答案顺序对应）

A.交易情况修正系数

B.市场状况修正系数

C.交易结果修正系数

D.房地产状况修正系数

E.权益状况修正系数

90、交易情况、市场状况和房地产状况的修正，可视具体情况采用（）等方法：

A.百分率

B.差额法

C.回归分析法

D.顺序法

E.递归法

91、比较法适用的对象有（）。

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

E.纪念馆

92、下列哪些难以采用比较法估价（）。

A.特殊厂房

B.普通住宅

C.存量成套住宅

D.博物馆

E.在建工程

93、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。

A.可比实例一定是交易实例

B.可比实例不一定是交易实例

C.交易实例一定是可比实例

D.交易实例不一定是可比实例

E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

94、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。

A.以正常市场价格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以协议方式进行的房地产交易

D.受迷信影响的交易

E.相邻房地产的合并交易

95、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。

根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金

B.营业税

C.土地增值税

D.契税

E.所得税

96、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。

根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由卖方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金

B.营业税

C.土地增值税

D.契税

E.所得税

97、房地产状况调整可分为（）。

A.实物状况调整

B.权益状况调整

C.区位状况调整

D.土地状况调整

E.房屋状况调整

98、对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.形状

B.外部配套设施

C.环境景观

D.基础设施完备程度

E.场地平整程度

99、权益状况比较、调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.城市规划限制条件

C.周围环境和景观

D.基础设施完备程度

E.建筑规模

100、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

101、相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

（）

102、间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。

（）

103、在市场法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行市场状况修正。

（）

104、由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。

（）

105、市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。

（）

106、市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。

（）

107、即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用。

（）

108、交易情况包括交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

（）

109、交易实例房地产的状况，包括坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等。

（）

110、可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同-供求范围内的类似地区。

（）

111、可比实例的成交日期应与估价时点接近。

（）

112、如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短。

（）

113、在统一采用单价方面，土地除了单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。

（）

114、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。

（）

115、如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。

这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况修正。

（）

116、买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。

（）

117、如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

（）

118、在急于购买情况下的成交价格往往偏低。

（）

119、父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常高于其正常市场价格。

（）

120、房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。

形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。

（）

121、在对交易税费非正常负担的调整中，买方实际付出的价格加上应由买方缴纳的税费所得的结果就是正常成交价格。

（）

122、在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。

（）

123、交易情况调整主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。

（）

124、正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格。

（）

125、可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

（）

126、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。

这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

（）

127、当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。

（）

128、市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。

（）

129、房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

（）

130、最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

（）

131、从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。

（）

132、进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。

（）

133、间接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。

（）

134、对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

（）

135、可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。

（）

136、经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

（）

137、中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。

（）

138、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多时，可以采用平均数和众数。

（）

139、因为房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。

（）

140、运用市场法估价的第一个步骤是搜集交易实例。

（）

141、用市场法估价时要有针对性地收集一些交易实例。

（）

142、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。

（）

143、如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

（）

144、如果为土地使用权出让，一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。

（）

145、交易实例的成交日期与估价时点相隔2年以上的不宜采用，因为难以进行市场状况修正，即使修正也可能出现大的偏差。

（）

146、可比实例的成交价格应就是正常成交价格。

（）

147、在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产