云南曲靖房地产发展历程.docx
《云南曲靖房地产发展历程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《云南曲靖房地产发展历程.docx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
云南曲靖房地产发展历程
曲靖城市发展及房地产市场发展概述
目录
第一部分曲靖城市规划发展及宏观经济运行情况1
一、城市规划政策2
1、规划目标和空间布局2
2、城市性质和规模3
3、曲靖总体布局3
二、相关土地政策4
三、相关旅游政策5
四、文化产业政策5
1、云南文化产业特点5
2、云南文化产业发展的总体目标7
3、文化资源8
4、经济资源8
五、交通资源11
第二部分曲靖房地产发展历程回顾11
一、曲靖房地产发展历程回顾12
1、曲靖房地产市场启蒙期12
2、曲靖房地产住宅市场发展期13
二、曲靖房地产市场竞争结构14
1、目前房地产开发分布14
2、市场供求情况16
3、在售楼盘产品特征分析21
第一部分曲靖城市规划发展及宏观经济运行情况
一、城市规划政策
曲靖市于云南省东部，处在滇东高原向黔西高原过渡地带，是珠江的发源地，具有典型的高原地形地貌特征。
市域总面积2.89万平方千米。
1、规划目标和空间布局
优化市域城镇体系格局，促进城乡协调发展；保持良好的生态环境，创造有特色的城市人文景观；创造环境优美、生活方便的城市人居环境；形成具有高原地区丘陵地貌特色的城市空间形态；实现曲靖市社会、经济、环境的可持续发展。
市域城镇空间结构形成市域中部沿320国道东西向城镇发展主轴、市域南部沿南昆线东西向城镇发展副轴、市域南北向沿326国道城镇发展副轴。
图1：
珠江源头大城市规划构想
2、城市性质和规模
曲靖是滇东中心城市及陆路交通枢纽，全市政治、经济、文化中心，以烟草、化工、能源、机械和生物工程为主导产业的现代综合工业城市。
2005年城市人口29万人左右，城市建设总用地约28.51平方千米，人均城市建设用地约98.3平方米；远期（2020年）将达到50万人左右，城市建设总用地为49.12平方千米，人均98.2平方米。
3、曲靖总体布局
规划确定曲靖城区的用地发展方向应以向西发展为主，适当向东、南发展，以曲胜、曲陆高速公路为界，中心城区采用延续旧城向西生长的单中心集中型城市布局结构。
随着教场西路和麒麟西路的向西延伸，城市公共设施轴同时向西生长，形成城市中心由现在的南北向自然过渡到东西向，城市的发展方向由向北转为向西。
规划设想远景曲靖主要由中心城区、沾益片区、珠街片区、三宝片区等共同构成“大曲靖”城市地区。
各片区功能明确，规划适度，相互之间由大面积的生态绿地间隔，整个城市环境容量合理，景观风貌协调。
图2：
珠江源头大城市规划总体布局
以麒麟区为中心，沾益、马龙为次中心
二、相关土地政策
国有土地开发指导思想
●土地国有前提下，土地都是国家统一管理，统一控制，计划性开发；
《云南省土地管理条例》规定：
依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的；依法改变土地用途的，必须自改变或者批准之日起30日内持相关批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。
县、乡级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。
县级土地利用区，由县级人民政府土地行政主管部门组织划定。
乡级土地利用区，在县级人民政府土地行政主管部门指导下，由乡级人民政府组织划定
征用基本农田以外的耕地不超过35公顷、耕地以外的其他土地不超过70公顷的的由省人民政府批准，超过的，报国家批准。
●国家限制耕地占用，开发过程中注重农民利益的保护；
《云南省土地管理条例》规定：
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
各级人民政府必须加强土地管理，制止乱占耕地和滥用土地，维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益。
●土地利用开发与当地经济和城市发展相结合，与社会主义新农村建设相结合；
三、相关旅游政策
对于旅游项目开发相关规定，遵守相关旅游政策。
另就本项目，我们走访了曲靖市麒麟区旅游局杨倩杨局长，杨局长介绍了曲靖的旅游发展情况。
曲靖旅游成线发展，三线政策：
巩固南线——罗平、陆良、师宗；打造北线：
会泽；拓展中线：
麒麟区、马龙、富源；中南线发展前景非常好，也是发展重点，连成一线就是麒麟区、罗平、陆良、师宗。
曲靖的酒店发展环境非常好，酒店入住率常年保持在70%以上，是商务旅游的重点区域。
对酒店的需求和对商务旅游的配套需求呈不断上升趋势。
四、文化产业政策
1、云南文化产业特点
云南是一个文化资源富矿，其丰富而独特的文化资源蕴藏着极高的经济价值，是我省塑造巨大的文化力和全新的形象力的无穷宝藏和财富。
主要体现在以下3个方面：
1）从纵向来看，云南悠久的历史积淀了丰厚的历史文化资源。
云南是人类的发祥地之一，其历史的久远可以追溯到170万年前的元谋人。
始于春秋的古滇文化、魏晋的爨文化、宋元时的南诏大理文化和元明清以来以汉文化为主体的各民族文化，构成了云南2000多年文明史的纵向脉络，使云南的历史文化资源雄浑而厚重。
如古滇青铜文化，禄丰恐龙文化及腊玛古猿文化，近现代史上的护国运动、红军长征、滇西抗战（驼峰航线）、“一二一运动”以及西南联大在昆明的组建等等许多重大历史事件，几乎每一项都可能成为文化产业发展的强力助推器。
这些丰富而又独特的历史文化资源，一是可以努力做成旅游精品，提升云南旅游业的品质和吸引力；二是可以坚持保护为主，对古建筑、古遗址遗存、古墓葬等进行适度开发利用，使文物保护与产业发展有机结合起来；三是可以精选出如古青铜器、古碑刻造型艺术、宗教文物等馆藏精品，运用现代科技手段和新材料进行复制，做成精美的文物复制品推向市场； 四是可以从中汲取大量素材，创作一批符合市场需求的优秀文艺和影视作品。
2）从横向来看，云南多民族的共生共存孕育了绚丽多彩的民族文化资源。
云南是中国少数民族最多的省份，是一个世界少有的多民族群体、多文化形态共生带。
各民族在漫长的历史发展中，形成了各具特色的民族文化及歌舞、风俗、工艺品、服饰、建筑、饮食、节祭等等，构成了云南特有的山山水水各见人间千秋的人文景观，为文化事业的繁荣和文化产业的发展提供了肥沃的土壤。
主要包括以下几方面：
一是民族歌舞资源。
云南现已收集到的各民族民歌民曲2万多首，舞蹈6718套，戏剧2000多个，器乐200多种，叙事长诗50多部。
人们已经在民族民间歌舞的市场化运作方面进行了许多有益尝试，《云南映象》就是把展示、保护和开发云南民族歌舞资源融为一体的成功例证。
二是民族民间工艺品资源。
如鹤庆县新华村的金属手工艺品，剑川的木雕，大理、巍山彝族白族的扎染，会泽生斑铜工艺，香格里拉尼西制陶，建水紫砂陶，镇沅黑陶，大理石制品等等。
各地正在不断吸取和借鉴国内外先进的设计理念、工艺技术，力图展现其质朴、独特的艺术灵性，充分焕发市场活力，并已摸索出了路子，奠定了一定的产业基础。
三是民族服饰文化资源。
云南各民族在服饰上造型异彩纷呈，色彩缤纷艳丽，制作工艺多种多样。
世界时装服饰需求的多样化、个性化给民族服饰提供了生存拓展的空间和土壤。
四是民族节庆文化资源。
傣族的“泼水节”，白族的“三月街”，彝族白族的“火把节”，傈僳族的“刀杆节”，景颇族的“目脑纵歌”等。
这些是云南少数民族特有的、巨大的文化精神财富和审美需求的载体，也是产生巨大物质财富的源泉，都可能给区域经济发展带来巨大的拉动效应。
五是民族饮食文化资源。
云南各民族的美食具有浓郁的绿色餐饮色彩，非常符合现代人的饮食需求。
要站在产业开发的角度，利用和提炼民族餐饮文化中的精华，不断推出特色鲜明的绿色餐饮及民族风情餐饮，弘扬云南民族传统餐饮文化并取得经济效益。
3）从自然环境的角度来看，云南气候、地形、地貌以及生物的多样性造就了旖旎迷人的自然风光，为影视拍摄业的发展提供了极佳的条件。
云南是各种气候类型的大融炉，是地形地貌多样性的博览馆，是生物多样性的大观园。
这些独特的自然条件，为云南造就了香格里拉、三江并流、石林、大理、西双版纳、腾冲火山热海等大批鬼斧神工般的自然景观，使云南成为一片世界少有的令人向往的神奇乐土，为把云南建成世界知名的影视拍摄基地创造了良好的条件。
云南在影视拍摄方面的独特魅力和“天然大摄影棚”的优越自然条件，近年来已经受到海内外影视界知名人士的广泛关注，到云南来拍摄的电影电视剧数量猛增。
从经济及开发的角度来认识文化资源优势，我们不难发现，只要在保护的前提下科学地对这些资源加以开发利用，就能够形成规模庞大的文化产业群。
一旦我们的资源优势真正发挥出来，具有云南特色的文化产业必然会引起全国、乃至世界的更多关注，赢得更大的市场。
因此，我们应该真正树立起“云南要吃文化饭”、“文化要吃市场饭”的观念，把文化资源优势转化为文化产业优势。
2、云南文化产业发展的总体目标
云南文化产业发展的总体目标是：
“以体制改革为突破口，经过努力，到 ‘十一五’末，形成一批主导产业、发展一批龙头企业、培育一批竞争主体、打造一批著名品牌，建成门类齐全、运转有力的文化产业体系，使城乡居民文化消费支出占全部消费性支出的比重显著提高，使文化产业增加值占云南生产总值的比重达到6～1 0％，成为我省一个新的经济增长点和新的支柱产业，把云南建设成为名副其实的民族文化大省。
”为此，省委、省政府确定了文化产业“三步走”发展战略，即“立足云南、走向全国、打入世界”。
立足云南，关键是充分发掘云南民族文化资源所蕴含的市场价值和开发价值，培育省内文化消费市场，挖掘城乡居民的文化消费潜力，把云南文化产业投资和文化市场做大。
走向全国，关键是把具有浓郁云南特色的文化艺术产品，全面推向全国，使云南产品在全国文化市场上占有较大份额。
同时，用云南具有良好投资前景的文化资源和文化产业项目，吸引发达省市的资本、人才、现代化管理模式、科学运作机制，参与云南文化产业发展，达到互惠互利的共赢目标。
经过2003年的“统一思想年”、2004年的文艺创作“全面繁荣年”，云南文化产业在2005年进入了“快速发展年”。
经过两年努力，我省文化建设在全国异军突起，全面丰收，文化事业和文化产业取得了实质性进展。
我省文学艺术全面繁荣、文化产业加速发展的现象，被国内外专家和舆论界誉为“云南现象”、“云南模式”。
通过加快发展文化产业的创新实践，云南已成为一片文化产业开发的热土和沃土，显露出发展文化产业的广阔前景，同时奠定了把文化产业培育为新的支柱产业的良好基础。
3、文化资源
在云南文化格局和中华文化发展史上，爨乡麒麟区是一颗璀璨夺目的明珠。
麒麟区既因南中大姓和爨氏在中国历史上留下光辉的一面，又因这里历史悠久、文化繁盛，而成为华夷交融与民族凝聚的缩影。
这里是云南文化的重要发祥地之一。
数千年的历史，使麒麟区积淀了层层叠叠的文化“矿藏”，无论掀开哪一层都是一幅波澜壮阔的画卷。
这里“华”文化与“夷”文化交融，“雅”文化与“俗”文化并存，山文化与水文化同在，各种文化浑然一体，蔚为大观。
从降都督移至味县起，麒麟区作为云南的政治军事、文化中心长达500多年。
在宋代成为统治滇东爨部的中心又是300年左右。
麒麟区在800多年间，作为政治、军事、文化中心，其文化的主要特点就是多元性与整体性的有机结合。
在公元前，麒麟区是劳浸、靡莫的居住地；当南中大姓崛起后，这里就是华夷交融的中心区域之一；南沼、大理时期，这里又是白族文化和爨文化交融的重要地区。
元朝至元十三年（1276），设置曲靖路，改石城为南宁县，为曲靖路治所在地。
明朝洪武十五年（1382），改曲靖路为曲靖府，治所在南宁县。
麒麟区从元代开始成为滇东重镇；从明代开始，随着汉族移民成为主要居民，儒家文化取代爨文化成为这里的主流文化。
由于麒麟区地处汉文化与川滇黔少数民族文化的结合部，为中原通往滇池地区、洱海地区，乃至东南亚、南亚的“蜀身毒道”的必经之路，世世代代生活在这片土地上的各族人民，在本土文化的基础上，广泛吸收各种文化养分，创造了灿烂多姿的本地民族文化。
深厚的历史文化内涵和多元文化特征，反映出麒麟区其有较好的文化区位，可从中领悟华夷文化的交融、民族凝聚的久远、中华文化的精深。
4、经济资源
曲靖市在云南省总体经济格局中，是经济基础较好的地区，属于云南省经济发展水平居于前列的地区。
1997年，在全省地州市中，曲靖市的国民工农业总产值达235.78亿元，仅次于昆明市（1596.39亿元）、玉溪市（350.73亿元），居全省第三位。
图3：
2003年云南省四城市城市化率对比情况
如图3所示，2003年曲靖城市化率就达到37%，具备了一定的城市化水平。
目前为止，城市化发展较快。
从图4可看出，2003年，曲靖市的GDP达到98.7亿元，在全省排名属于前列，而且增长率相对较高。
2004年、2005年曲靖的GDP均保持高速、稳定的发展态势。
图4：
2003年云南省四城市的GDP及增长率对比（单位：
亿元）
（数据来源：
云南省统计年鉴）
就产业结构来看，如图5所示，曲靖市在第二产业（如电力、矿业、制造业等）稳步发展的同时，第三产业的发展也取得了长足进步，诸如旅游、会议等产业有待开发，潜力巨大。
图5：
2003年四个城市三个产业的结构对比
（数据来源：
云南省统计年鉴）
从曲靖市范围来分析，麒麟区是曲靖市的政治、经济、文化中心。
在曲靖市9个区县中，经济实力位居第1位，1998年全区国内生产总值63.9亿元；1999年全区国内生产总值为69.7亿元；2000年全区国内生产总值75.13亿元，年均递增13.4%，人均国内生产总值12476元，年均递增11.3%。
因而，在曲靖市范围内，麒麟区经济区位属上游。
从发展态势上分析，1998年，麒麟区第一产业、第二产业、第三产业所占比重分别是7.54%、52.23%、40.23%。
从全国和世界经济发展趋势来看，第一、第二产业的产值增长是有极限的，而第三产业的增长空间却很大，只要合理调整产业结构，大力促进第三产业的发展则会有利的推动整个国民经济的全面发展。
这些对麒麟区旅游资源的开发与旅游业的发展都奠定了坚实的基础。
全省经济地位：
曲靖在云南省人口规模排名第一、经济总量排名第三、人均产值排名排名第六。
麒麟区经济状况：
麒麟区在曲靖市各县市区人口规模排名第四、生产总值排名第一、人均产值排名第一，人均产值相当于昆明全市人均产值的96%，相当于昆明四城区人均产值的54%。
麒麟区消费水平：
2004年末总人口数63.31万人，城镇居民人均可支配收入8425元，人均消费支出6811元，其中食品消费支出2210元，娱乐文教支出1074元，居住支出870元，麒麟区人均住宅面积25平方米。
以国际通用的恩格尔系数来衡量居民的生活水平，2004年曲靖市城镇居民食品消费恩格尔系数为26%，已经超过小康水平。
发展潜力：
曲靖市不仅仅经济基础较好，而且在农业、工业、第三产业各方面经济发展水平水平都比较均衡，而且在全省来看均具有巨大的发展潜力。
此外，随着几条通往贵州、四川的高等级公路的建成，曲靖的经济发展潜力更加巨大。
五、交通资源
麒麟区位于云南省东部，滇东高原中部，是曲靖市的政治、经济、文化中心。
位于东经103°29’~104°14’，北纬25°07’~26°06’，东接富源县、罗平县，南连陆良县，西靠马龙县、寻甸县，北邻沾益县。
南距云南省会城市昆明市118公里（直距），东距贵州省会贵阳市318公里（直距），距贵州省边界仅60公里。
区内贵昆铁路，滇黔公路、昆曲高等级公路、曲胜（境关）高等级公路。
曲陆（良）高等级公路均通过境内，是出入云南省东部的重要门户，也是省会昆明的屏障，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”之称，雄踞“东引西联”、“北进南游”的区域战略地位。
2004年以来，围绕在2020年前把曲靖建成100平方公里、100万以上人口的滇东中心城市的目标，曲靖市根据曲靖中心城区“一区两片三组团”的城建规划，坚持“五个统筹”，强化规划的实施和管理，做好城乡发展的综合调控，大力推进大、中、小城市和小城镇的协调发展，加快市政公用事业的市场化进程、基础设施和环境卫生体系建设，改善人居环境，不断推进城镇建设步伐和城镇化。
如今，已完成修编新一轮《曲靖市城市总体规划》，以曲靖城为中心，以马龙、沾益为次中心，以南海子、花山为重要工业园，以越州、珠街、沿江、温泉、三宝为组团的珠江源大城市建设步伐正在加快。
第二部分曲靖房地产发展历程回顾
要研究目前的房地产市场竞争格局就必须对房地产市场的发展历程进行回顾，才能很好地把握目前的市场竞争格局，从而为项目面临的市场竞争提供参考。
一、曲靖房地产发展历程回顾
以福利分房政策结束为分水岭，曲靖市的房地产发展大体可以分为两个阶段：
市场启蒙期和市场发展期。
福利分房政策结束之前，曲靖的房地产市场主要是以国有房地产开发为主，房地产开发主要是按照国家计划进行生产销售，市场需求也是仅仅提留在低层次的解决“住”的需求满足上。
福利分房结束之后，到2001年底的一段时间，房地产市场受到了大量释放的需求的刺激，市场得到了非常快速的发展，得到释放的大量的公务员、企事业单位的需求得到了很大的满足，这一时间段内，市场中活跃的仍然是几家国有的房地产开发企业；从2002年开始，随着部分外地开发企业的进入，一批股份、民营房开企业的成立以及市场需求的多样化特征逐步显现，房地产市场开始进入稳步发展期。
1、曲靖房地产市场启蒙期
（1）启蒙时期市场概述
上世纪80年代中期至90年后期，是曲靖房地产市场的一个启蒙期。
这一时期，房地产开发企业的任务就是按国家计划征地、拆迁、建房，然后再按计划进行销售，生产模式简单而轻松。
而其住宅产品仅只满足简单的居住功能、解决“住”的问题、停留在低层次的需要满足上。
这一时期的房地产开发企业都是国有性质的企业。
如曲靖市房地产开发公司（金厦房地产）、曲靖东盛房地产开发公司等等。
国有性质并有开发资质的房地产企业，构成早期曲靖房地产企业的主要力量。
他们相继开发了一大批商品住宅小区：
南宁、梅苑等小区，极大地缓解了住房短缺的矛盾，开创了房地产综合开发的先河，为曲靖的房地产发展奠定了基础。
这些房地产综合开发给曲靖的城市建设、百姓生活带来了前所未有的巨大变化。
成片的土地开发、集中的住宅建设、齐全的公建配套，使曲靖市民的居住生活有了一种全新的体验，百姓居家置业从此进入了小区时代。
（2）启蒙时期住宅建筑形态
因为受经济水平发展的限制，整启蒙时期的住宅产品具有明显的时代特征：
建筑形式简单乏味、户型面积标准偏低、房间尺度明显偏小、功能配套欠缺、环境建设仅有“绿化”概念。
当时住宅户型面积受国家标准严格控制，两室一厅住房建筑面积是55平方米，三室两厅住房建筑面积是70平方米，标准是很低的。
用今天的眼光看，与如今住宅产品相比，相差甚远。
但是，在当时能拥有一套小区住房，却会吸引无数羡慕的眼光。
2、曲靖房地产住宅市场发展期
（1）发展期市场概述
这一阶段从上世纪90年代末开始至今。
随着国家福利分房时代的结束，21世纪的到来，让曲靖的房地产历史翻开了新的篇章。
曲靖的房地产业进入了快速发展阶段，一批股份制、私营企业房地产公司的成立以及外来房地产公司的介入使得曲靖的房地产业得到了全所未有的发展，这一时期可以说“群雄并起，逐鹿市场”，单一的是一家或几家公司已经不能满足人们对房地产产品年的需求。
这一阶段又可以分为两个阶段：
90年代末至2001年底的快速发展期和2002年至今的稳步发展期。
（2）这一时期房地产特点
第一阶段特点：
由于刚刚结束福利分房，因此为政府机关、国有企事业单位职工所建设的定向开发或者单位集资开发比较常见，销售，特别是头几年根本不用担心。
这一时期在市场占主角的依然是几家国有的房地产开发企业，各种房地产产品大片大片的出现，如幸福小区、西苑小区等。
这些小区的出现极大地满足了刚刚结束福利分房时期的人们的居住需求。
这一时期主要的产品形态是以普通住宅为主，还是以满足人们的基本的居住需求为主。
公务员、企事业单位职工是这一时期主要的消费群体。
开发也主要集中在曲靖市的南部和西部，尤其以南部为主。
可以说这一时期曲靖的房地产市场得到了快速的发展，政府部门、开发企业、消费者也在这一轮快速发展期内认识到了房地产市场化的优势。
第二阶段特点：
这一阶段市场上，国有房地产开发企业也依然活跃在市场上，占据着市场的很大份额，但是外来开发商的进入以及一批股份制、私营开发企业的加入使得房地产市场开始出现一定程度的竞争，房地产市场出现了“群雄逐鹿”的局面，同时福利分房结束后的一轮需求基本上都得到满足，市场需求更多地转向面向普通大众消费者，消费需求也不再仅仅是满足基本的居住的需求，需求越来越多样化、个性化。
这一阶段产品形态呈现多样化特点：
连排别墅、独栋别墅、空中别墅、花园洋房、多层、高层、小高层；商场、产权式酒店、商业街、写字楼、SOHO；平层、错层、跃层；大、中、小户型等基本上在曲靖市场都能够找到，但是占市场主体的产品主要还是多层；商业街；别墅等大中户型产品。
这一阶段的消费者来源也呈现出多样化的特点：
本地公务员、企事业单位职工、个体工商业者、外来群体等都已成为市场的购买者。
这一阶段的需求特征也从单纯的满足居住需求转向舒适性居住、甚至第二居所等为主：
这一阶段的大部分消费者已经开始进入二次甚至多次置业阶段，他们具有一定的置业经验，因此在产品的选则上更加注意和认真，居住的舒适性更受关注，因此也更偏向于别墅、洋房等建筑形态。
同时，由于大部分都是三口或两代甚至三代之家，因此对于户型面积的需求较大。
而这一阶段的开发区域也呈现出多点开花的特点，城市中心区、南市区、西市区以及北市区都已经成为房地产开发的热点区域，而且各个区域之间也呈现出各自不同的区域性开发特点。
二、曲靖房地产市场竞争结构
本部分我们讲主要从目前房地产开发分布、房地产产品特点以及部分代表性楼盘分析来进行说明。
1、目前房地产开发分布
从我们本次调查来看，目前曲靖市在售楼盘有28个，主要分布在城市的西片区（开发区）、城市的中心片区、城市的南片区和城市的北片区四个区域。
这四个区域也构成了目前曲靖房地产主要的竞争板块。
城市的西片区（开发区）有6个楼盘在售，主要集中在开发区的翠峰路、胜峰路、迎霞路几条路构成的区域范围内。
城市的中心片区有5个楼盘在售，主要集中在以麒麟路、南宁路构成的区域范围内。
城市的南片区有7个楼盘在售，主要集中在目前政府正在大力开发的城市南片区的中心区域附近。
城市的北片区有10个楼盘在售，主要集中在麒麟北路和珠江源大道两条北部城市干道周边范围内。
曲靖市目前主要在售楼盘分布图
从曲靖市目前主要在售楼盘的分布特点来看，房地产市场发展与目前城市规划发展方向基本一致。
城市西片区（开发区）和城市南片区是城市发展的主要方向，因此房地产项目开发较多，并且这两个区域目前主要都是以新兴、有一定品质的住宅小区的开发为主，产品形态也最为丰富，有别墅、多层住宅、酒店、商场等；而城市的中心片区由于历史原因，因此目前的开发主要是以旧城改造以及城市中的少量空地的开发为主，因此是目前曲靖市商业项目、高层项目的供应地；城市的北片区虽然按照珠江源头大城市的规划来看不是城市主要的发展方向，但是由于北部片区历来是曲靖的工业企业比较集中的地方，而且地域比较开阔，连接城市次中心——沾益县，因此目前房地产开发也很红火，这一片区的房地产开发主要集中在以麒麟北路为中轴，白石江附近的区域以及目前已经通车的珠江源大道两旁的区域内。
2、市场供求情况
（1）住宅楼盘
1）楼盘的供应情况
从本次调查的情况来看，目前曲靖市在售的28个楼盘总供应量为20379套，供应量非常的大。
其中供给最多的是多层建筑形态的住宅，总供应量为14450套，其次是别墅形态的住宅，总供应量为2753套，最后是小高层、高层和花园洋房形态的住宅，总供应量分别为1992套、984套和200套。
从供给区域来看，北市区是目前住宅楼盘供给最多的区域，住宅楼盘总供应量为7608套，其次是城市西片区和城市南片区，在售楼
升级会员 