房地产估价师房地产金融与项目融资三.docx
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房地产估价师房地产金融与项目融资三
房地产金融与项目融资（三）
（总分：
118.00，做题时间：
90分钟）
一、
（二）多项选择题（总题数：
22，分数：
44.00）
1.融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括{{U}}{{/U}}。
∙A.政策风险
∙B.资金供应风险
∙C.经营风险
∙D.利率风险
∙E.汇率风险
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
2.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是{{U}}{{/U}}。
∙A.协议中规定的贷款利息
∙B.协议中规定的有关费用
∙C.可分配利润
∙D.股利
∙E.预售收入
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析：
3.房地产贷款担保的形式有{{U}}{{/U}}。
∙A.保证
∙B.保险
∙C.质押
∙D.抵押
∙E.信用
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析：
4.可以依法发行公司债券的公司有{{U}}{{/U}}。
∙A.股份有限公司
∙B.国有独资公司
∙C.一般合伙公司
∙D.两个国有企业投资设立的有限责任公司
∙E.有限责任合伙公司
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E.
解析：
根据我国《公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。
5.中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是{{U}}{{/U}}。
∙A.自筹资金
∙B.国内商业银行贷款
∙C.风险投资公司的资金
∙D.租赁公司的资金
∙E.预售收入
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E. √
解析：
6.房地产权益融资的方式有{{U}}{{/U}}。
∙A.上市
∙B.增发新股
∙C.发行企业债券
∙D.住房抵押贷款
∙E.合作开发
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E. √
解析：
7.从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得{{U}}{{/U}}的项目，不得发放任何形式的贷款。
∙A.《国有土地使用权证》
∙B.《建设用地规划许可证》
∙C.《建设工程规划许可证》
∙D.《建设施工许可证》
∙E.《建筑施工合同》
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
8.房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着{{U}}{{/U}}的矛盾。
∙A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
∙B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
∙C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
∙D.资金投入后无法按计划使用的矛盾
∙E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
9.土地储备贷款的风险因素有{{U}}{{/U}}。
∙A.土地储备中心自有运作资金严重不足
∙B.房地产市场状况变化的不确定
∙C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
∙D.土地出让计划不明确
∙E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D. √
E. √
解析：
10.抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有{{U}}{{/U}}。
∙A.抵押物的流动性
∙B.抵押人信用等级
∙C.抵押物价值取得的情况
∙D.贷款期限长短
∙E.通货膨胀预期
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E. √
解析：
11.房地产抵押贷款包括{{U}}{{/U}}。
∙A.土地购置贷款
∙B.个人住房抵押贷款
∙C.商用房地产抵押贷款
∙D.在建工程抵押贷款
∙E.个人住房质押贷款
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
12.与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括{{U}}{{/U}}。
∙A.房地产开发贷款
∙B.土地储备贷款
∙C.个人住房抵押贷款
∙D.个人住房公积金贷款
∙E.在建工程抵押贷款
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析：
13.金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括{{U}}{{/U}}。
∙A.财务内部收益率
∙B.销售利润率
∙C.成本利润率
∙D.贷款偿还期
∙E.敏感性评价
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
14.影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有{{U}}{{/U}}。
∙A.资金实力
∙B.企业信誉
∙C.企业偿债能力
∙D.项目获利能力
∙E.资金担保方式
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
15.债务资金筹措的主要渠道有{{U}}{{/U}}。
∙A.信贷融资
∙B.信托融资
∙C.债券融资
∙D.投资基金
∙E.证券融资
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D.
E.
解析：
16.房地产企业债务融资的主要资金来源有{{U}}{{/U}}。
∙A.上市
∙B.增发新股
∙C.发行企业债券
∙D.住房抵押贷款
∙E.信用贷款
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D. √
E. √
解析：
17.土地储备贷款对象是{{U}}{{/U}}。
∙A.县级以上人民政府
∙B.土地储备机构
∙C.进行土地购置的房地产开发企业
∙D.对一级土地进行开发的企业
∙E.一般房地产开发企业
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E.
解析：
18.影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有{{U}}{{/U}}。
∙A.资金实力
∙B.企业信誉
∙C.企业偿债能力
∙D.项目获利能力
∙E.资金担保方式
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
19.金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下{{U}}{{/U}}方面的要求进行审查确定。
∙A.合法设定房地产抵押权
∙B.择优选择设押的房地产
∙C.合理确定抵押率
∙D.处置抵押物的渠道畅通
∙E.抵押物收益丰厚
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
20.房地产投资者的债务融资方式有{{U}}{{/U}}。
∙A.合作开发方式
∙B.建成房地产抵押贷款
∙C.在建房地产抵押贷款
∙D.发行企业债券
∙E.房地产企业流动资金贷款
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D. √
E. √
解析：
21.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有{{U}}{{/U}}。
∙A.贷款价值比率通常不超过50%
∙B.贷款期限最长不超过10年
∙C.贷款期限最长不超过20年
∙D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
∙E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
22.我国个人住房抵押贷款还本付息方式有{{U}}{{/U}}。
∙A.按月等额还本付息
∙B.按季等额还本付息
∙C.按且递增或递减还本付息
∙D.期间按月付息期末还本
∙E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E. √
解析：
二、（三）判断题（总题数：
37，分数：
74.00）
23.对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：
一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：
一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度（折算为货币工作量）和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。
24.金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
25.国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
26.一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
27.多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
这种灵活的股权交换，不但使RElTs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
28.某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限为6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。
按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。
代入上述公式得：
贷款综合风险度：
30%×50%×140%×70%=14.7%，银行可以发放贷款。
29.多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REIIs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
30.金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
通常情况下，BBB级及其以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
31.贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确傈贷款得以足额偿还。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
32.对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
33.个人住房抵押贷款的利率，有同定利率和可调利率两种类型。
我国目前采用的是固定利率方式。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
我国目前采用的是可调利率方式。
34.由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。
很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
35.伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
36.个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
37.在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A、BBB、BB、B六个风险等级。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
在确定项目风险等级系数时，将项目风险划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。
38.某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额／某笔贷款额）×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。
按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60%的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。
代入上述公式得：
贷款综合风险度=70%×100%×130%×80%=72.8%大于60%，属于高风险贷款，银行不会发放贷款。
39.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%～70%。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%～60%。
40.抵押型RElTs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
41.根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型。
有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。
股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。
42.一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的30%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预信许可证。
43.伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
44.遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
45.抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
46.权益型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
47.权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
48.债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
49.建设贷款除用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本外，还用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
50.在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
51.王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。
王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。
王某的房产支出与收入比=（2000+300）/6000=38%＜50%，此项符合要求，王某的所有债务与收入比=（2000+300+500）/6000=47%＜55%，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。
52.商用房地产抵押贷款是开发商以其销售的商用房地产作为抵押担保物，向金融机构申请的贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
53.REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
54.目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
55.在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
56.当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
57.在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确 √
B.错误
解析：
58.伞型合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
59.建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。
{{U}}{{/U}}
（分数：
2.00）
A.正确
B.错误 √
解析：
建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。
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