电大本科房地产估价考试复习资料.docx

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电大本科房地产估价考试复习资料

2016年电大本科房地产估价考试复习资料

一、单选题

1、房地产估价从某种意义上讲是（b）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．确定2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（c）。

D．谨慎原则10、（a）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施

11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（c）。

A．一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B．一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C．一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D．一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性

4、因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（c）。

A．环境影响评估B．规划实施情况评估C．房地产评估D．风险评估

5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（b）的特性。

A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样6、房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（c）。

A．与估价活动有关系的单位B．估价服务的提供者C．估价服务的需求者

D．与估价活动有关系的个人7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（a）。

A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同

8、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（a）。

A．视为无租约限制的房地产来估价B．视为有租约限制的房地产来估价C．考虑房屋租赁者的意见

D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定9、房地产估价的最高行为准则是（c）。

A．估价时点原则B．合法原则

C．独立、客观、公正

等，这是由于房地产的（a）特性。

A．不可移动B．独一无二C．相互影响D．易受限制12、建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（c）。

A．居住用地为40年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年。

B．居住用地50年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年。

C．居住用地70年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

D．居住用地70年；工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年。

13、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（a）等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通信、燃气D．排水、电力、通信、热力

14、房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（b）。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．套内建筑面积D．套内墙体面积

15房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（b）m以上的永久性建筑。

A．1．20B．2．20C．2．40D．3．6016、建筑密度等于（d）/建筑用地面积。

A．总建筑面积B．土地总面积

C．建筑顶层面积D．建筑基底总面积

17、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为（c）。

A．8．0B．5．6C．5．0D．0．7

解析：

容积率＝总建筑面积/建筑用地面积＝5000/1000＝

5．0

18、某套住宅套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。

该套住宅的建筑面积为（b）㎡。

A．195B．150C．145D．130解析：

建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝125＋25＝150㎡

19、房地产价格是由房地产的（a）三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

20、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（d）房地产的供求状况。

A．全国B．本地区C．全国本类D．本地区本类21、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

（D）

A.物业协会B.不动产学会C.测量师协会D.测量师学会

22、“三通一平”一般是指某区域具备了（B）等设施以及场地平整。

A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通

C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通

23、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小（A）

A.买卖双方的知识水平B.买卖双方的偏好

C.讨价还价能力D.感情冲动

24、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（C）。

A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交25、在市场法中，土地使用权年限调整属于（A）调整。

A、权益状况B、区位状况

C、实物状况D、年限状况

26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。

A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法

C、该写字楼的实际收益D、无法估算

27、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（D）。

取三者的平均值B、取三者的中间值

C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定

28、路线价法估价的第二个步骤为（A）。

设定标准深度B、选取标准宗地

C、编制深度百分率表D、划分路线价区段

29、房地产价格是由房地产的（A）这两种相反的力量共同作用的结果。

供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求

30、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（A）是龙头。

估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象

31、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（B）。

A、大于报酬率B、等于报酬率

C、小于报酬率D、无法知道32、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（B）%。

A、6B、6.9C、8.8D、933、收益递增递减原理可以帮助我们确定（C）。

A、最佳用途和最佳规模B、最佳约度C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途34、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（D）。

A、2%B、3%C、4%D、035、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（C）。

A、2500万元B、3500万元C、3600万元D、3000万元36、一般来说，开发经营期的起点（D）。

A、与经营期的起点重合B、与运营期的起点重合

C、与建造期的起点重合D、与开发期的（A）。

起点重合A.收益法B.成本法37、路线价法主要适用于（A）。

C.假设开发法D.市场法A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的46、从广义的角度来看，价值可分为（A）。

估价A.使用价值和交换价值B.投资价值和市场C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的价值估价C.公开市场价值和非公开市场价值D.原始价值和账38、在市场法中，土地使用权年限调整属于（A）调整。

面价值A、权益状况B、区位状况C、实物状况47、假设开发法中，估价时点通常是（D）D、年限状况39、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。

A、9B、13.5C、15D、1830、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。

A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算41、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（D）。

A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定42、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。

A、1998年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期43、房地产价格是由房地产的（D）这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求44、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（D）A.拍卖价格>招标价格>协议价格B.拍卖价格>协议价格>招标价格C.招标价格>拍卖价格>协议价格D.招标价格>协议价格>拍卖价格45、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价

A.开发完成后的房地产价值所对应的时间B.开发结束时的时间C.全部租售出去的时间D.购买待开发房地产时的时间48、（C）是防范估价风险的最后一道防线。

A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.审核估价报告D.估价报告应用有效期转49、基本完好房的成新率为（D）。

十、九成新B、九、八成新C、八、七成新D、七、六成新50、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B）。

A、4858B、5200C、2700D、626451、收益递增递减原理可以帮助我们确定（C）。

A、最佳用途和最佳规模B、最佳约度

C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途52、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（D）。

A、2%B、3%C、4%D、053、收益法适用的条件是房地产的（D）。

A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化54、路线价法主要适用于（A）。

A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价55、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况。

有效经过年数B、实际经过