合富辉煌长沙房地产项目市场调研月报98页XXXX年.docx

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合富辉煌长沙房地产项目市场调研月报98页XXXX年

2011年4月XX房地产市场月报

合富辉煌房地产（XX）市场研究部

2011年5月6日

一、房地产政策与法规

规X城乡建设用地严禁强迫农民上楼

4月2日

4月2日

国务院

规X城乡建设用地增减挂钩试点，严禁在试点之外，以各种名义开展城乡建设用地调整使用；要建立完善增减挂钩试点项目区和农村土地整治项目在线备案制度，对增减挂钩试点和农村土地整治项目的实施情况，实行网络直报备案，并及时向社会公示。

同时强调，严禁在农村地区盲目建高楼、强迫农民住高楼。

切实保障农民利益，促进民生。

央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%

4月5日

4月6日

央行

央行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

近期市场上一直存在清明节前后将再次加息的预期，因此此次加息来的并不是很突然。

虽然宏观经济环境的通胀预期是引起此次加息的主要原因，但是加息这项措施对于楼市的影响也将比以往更为明显。

关于调整住房公积金存贷款利率的通知

4月6日

4月6日

住建部

从2011年4月6日起，调整住房公积金存的贷款利率。

具体调整如下：

一、上调个人的住房公积金存款利率。

当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。

二、上调个人的住房公积金贷款利率。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。

三、开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

公积金贷款利率上调后，会增加公积金房贷客户的压力，但影响有限。

禁止外商投资别墅

4月8日

4月8日

国土资源部

本月初，国务院法制办发布了新修订的《外商投资产业指导目录（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。

在禁止外商投资的项目中，新增“别墅的建设、经营”一项，原先则属于“限制外商投资”类别。

地产人士表示，新政的出台旨在抑制外资在国内的房地产投资热。

抑制外资在国内的房地产投资热。

限房价竞地价

4月15日

4月15日

国土资源厅

记者日前从国土资源厅获悉，国土资源部今年积极探索的“限房价竞地价”土地出让制度，在XX正在试点新模式。

售价提前确定意味着开发速度的加快和资金的快速回笼、提高盈利水平，在调控背景下或是良好的生存之道。

央行决定21日第四次上调存款准备金率

4月17日

4月21日

中国人民银行

从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

进一步收缩银行体系的宽裕流动性。

据估算，上调0．5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。

中央财政增拨180亿建设公租房及廉租房

4月20日

7月1日

国务院

20召开的国务院常务会议决定，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助；增加安排123亿元，用于新农保试点补助。

增加安排后，2011年新农保覆盖地区X围将从原计划的40％提高至60％，从7月1日起实施，城镇无收入居民养老保险试点工作同步推进。

保障民生，对控制房价有重要意义。

国土部增供普通商品房用地

4月20日

4月20日

国土部

在要求保障房用地应保尽保同时，国土资源部也开始督促地方政府增加普通商品房用地供应。

不过，由于当前楼市前景未明，即便地方政府增加了供地，这些土地能否成交出让还存在不确定因素。

《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》

4月25日

2011年5月25日

XX省直单位住房公积金管理中心

本轮政策调整将执行差别化贷款政策。

具体分三类，即：

一、缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下无房产而购房的，贷款利率不上浮，但视具体情况，首付款比例分不同梯次。

二、使用公积金购二套房的，贷款利率上浮至1.1倍。

三、使用公积金购三套房的，停止发放公积金贷款;购商住两用住房和购别墅的，沿袭既有政策，同样实行禁贷。

本轮调整对市场将产生一定影响，但具体来说，利率上浮的影响不会太明显，毕竟银行的个人房贷已经普遍出现利率上浮。

“准备用公积金购第三套房的职工家庭受影响最大，这类信贷将直接‘一刀切’。

”

《XX省商品房销售明码标价实施细则》

4月25日

2011年5月1日

XX省物价局

商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。

开发商可能放缓开发速度，分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；另外，开发商有可能在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。

二、全国及重点城市房地产重要动态

1、全国房价、房屋销售等情况

2011年4月：

六成城市成交面积环比下降，平均降幅达25%。

（来源：

中国指数研究院）

成交情况：

2011年4月底，主要城市市场供应普遍增加。

XX商品房可售量增加超过60万平方米，XX商品住宅可售量增加25万平方米，仅XX商品住宅可售面积下降20万平方米。

监控的30个城市中，6成城市成交面积环比下降，8城市跌幅接近或超过30%。

其中跌幅最大的是XX，下降幅度达87.13%，受当地调控政策影响，XX市场需求在3月提前释放，导致本月成交量大幅缩水。

其次是XX和桂阳，下降幅度分别为68%、45%。

成交量环比上涨的城市中，均属低位盘整。

XX收到当地热销项目带动，位居涨幅榜首，涨幅达141%。

其次是XX，涨幅高达57%；XX、XX、XX成交量也有明显上涨，涨幅皆接近或超过10%。

本月，少数城市成交价格变动显著。

XX商品房成交均价环比上涨22.31%，其次是XX、XX以及XX，其成交均价涨幅接近或超过10%。

XX个别区域（上城区、江干区等）高端项目销售，推动其成交均价明显上涨；XX则是因产权酒店成交均价的飙升推动全市均价大幅上涨。

2011年4月中国主要城市住宅市场交易情报

注：

1、、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX数据为商品住宅数据，其它城市为商品房数据；带*城市的成交价格通过报价计算，仅供参考；数据统计截止日期为2011年4月27日18时；数据来源：

CREIS中指数据、fdc.soufun.。

2、重点城市住宅市场2011年4月成交分析

◆：

单月成交量持续下跌，同比下降64%；2011年4月，商品住宅成交5550套，面积53.29万平方米，环比下跌10.07%。

1-4月总成交面积281.23万平方米，同比2010年下跌38.37%。

2011年1月商品住宅成交面积虽环比有所下降，但仍高于2010年平均水平。

2月的住宅市场，在春节假期和限购政策的双重影响下，成交量大幅缩水。

3月，适逢传统供需旺季，成交量环比上涨，但受限购政策影响，较去年同期下跌逾四成。

4月商品住宅成交量继续下跌。

◆ XX：

成交量下滑11%，价格上调；2011年4月XX市商品住宅成交9944套，成交面积99.29万平方米，环比下跌11.36%；均价14390元/平方米，环比上涨4.23%。

1-4月总成交面积433.22万平方米，同比2010年下跌5.69%。

进入2011年，XX市商品住宅市场活跃依旧，1月成交量环比虽有所下滑，但同比大幅上涨。

2月，房产税开征、限购令出台，春节淡季的三重影响致使商品住宅成交量同环比均有一定比例下降。

3月，调控政策持续消化，但对楼市冲击乏力，商品住宅成交量出现大幅反弹后，本月成交量开始回落。

◆ XX：

成交量持续大幅下跌，均价创新高；2011年4月XX市商品住宅成交3926套，成交面积40.93万平方米，环比下降34.01%；均价9707元/平方米，环比上涨16.59%。

1-4月总成交面积297.32万平方米，同比2010年下跌7.17%。

2011年1月，XX商品住宅成交量大跌，重回90万方水平，均价有所回落，但仍处于高位。

2月，虽有春节假期影响，但处于对本地限购令的预期，市场需求抢先释放，导致成交量逆势上涨。

受限购令“津十条”的影响，3、4月XX楼市成交量持续大幅下滑，降至去年春节以来的最低点。

今年1-3月XX商品住宅成交均价持续下降，4月优质项目入市推动均价上涨至新高。

◆XX：

成交量继续上涨，但仅接近去年同期一半；2011年4月XX市商品房成交13967套，成交面积128.26万平方米，环比上涨3.82%，均价7321元/平方米，环比上涨5.59%。

1-4月总成交面积484.55万平方米，同比2010年下跌33.77%，下降幅度较上月显著扩大。

2011年1月，XX商品房成交量大幅下滑，价格却持续攀升，创下历史新高。

2月，受春节假期及主城区开征房产税的影响，商品房市场量价齐跌，成交量同比下跌38.4%。

3、4月XX楼市成交量持续上涨。

本月XX商品房成交均价再次创新高。

◆XX：

成交量下降30%，价格高位调整；2011年4月XX市商品住宅成交1624套，成交均价14.12万平方米，环比下跌38.11%，均价20189元/平方米，环比上涨3.94%。

1-4月总成交面积86.71万平方米，同比2010年下跌12.77%。

2011年初，XX商品住宅成交量环比小幅滑落，价格上扬。

2月，受春节假期影响，XX商品住宅成交量虽环比大幅下滑，但是同比10年2月上涨70.92%。

3月，由于对限购政策的预期及传统旺季的影响，XX商品住宅成交量超过20万平方米，4月则步入下行通道，成交量不足15万平方米；本月XX商品住宅距吖哥小幅上扬，达20189元/平方米。

◆ XX：

商品房成交量环比上涨5%，价格上涨9%；2011年4月XX商品房成交2349套，成交面积27万平方米，环比上涨5.46%，均价20083元/平方米，环比上涨9.43%。

（本月不含萧山和余杭地区XX商品房成交1107套，成交面积13.51万平方米，均价27180元/平方米）。

2011年1月，XX商品房成交量达85.54万平方米，开端良好。

2月，XX商品房市场在春节假期和国八条的影响下，成交量大幅缩水，成交价格上行。

XX调控细则的适时出台，令3月的XX楼市继续下挫，量价齐跌。

4月XX商品房成交面积与上月接近。

个别地区（如上城区、江干区）高端项目销售拉动本月XX商品房均价明显上涨。

◆ XX：

成交量持续下滑，低至低谷；2011年4月XX商品住宅成交1802套，成交面积18.24万平方米，环比下跌17.97%。

1-4月总成交面积139.14万平方米，同比2010年下跌18.14%。

2011年初，XX市商品住宅成交量持续增长，而与去年同期相比，上涨幅度近90%。

2月，在春节假期和限购令的双重考验下，环比下滑68.88%，但相比去年同期，上涨16.87%。

3、4月份，限购令影响日趋深入，XX楼市表现暗淡，成交量持续下滑，4月再次降至低谷。

◆ XX：

成交量持续下滑，同比降4成；2011年4月XX市商品房成交面积57.29万平方米，环比下降13.26%，其中商品住宅成交3143套，成交面积29.86万平方米。

1-4月总成交面积393.95万平方米，同比2010年上涨34.63%。

2011年1月，XX市商品房市场开端良好，较去年年底有所回升，并处历史较高水平。

2月，商品房成交量环比下滑，但远高于去年同期水平。

3、4月，受限购令影响，XX商品房成交量持续下滑。

◆ XX：

成交量环比涨13%，价格高位调整；2011年4月，XX市商品住宅成交2577套，成交面积28.67万平方米，环比上涨13.73%，成交均价为10399元/平方米，环比上涨3.27%。

1-4月总成交面积147.05万平方米，同比2010年下跌5.03%。

2011年1月，XX市商品住宅成交量较上年年底略有回落，价格持续上涨。

2月，受春节影响，成交量较上月大幅下跌，比去年同期上涨151.66%，价格较上月略有上涨。

3月初，XX调控细则出台，导致本月商品住宅成交量持续萎缩，楼市一片暗淡，较去年同期下降42.85%。

本月价格虽有小幅下调，但仍处于高水平。

三、XX房地产重要动态

【XX今年将增公租房8362套】

3月31日，XX市召开保障性安居工程建设工作会议，省委常委、市委书记陈润儿要求，要加快发展公共租赁住房，积极推进安居工程建设。

2011年全市保障性安居工程建设的总任务为37592户（套），其中新建（筹建）廉租住房7288套，新增公共租赁住房8362套，新增经济适用房5000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户，完成城市棚户区改造11000户，完成国有工矿棚户区改造4942户。

（来源：

《XX晚报》2011.04.01）

【XX房价调控目标出炉】

3月31日，XX市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》，正式提出今年的房价控制目标。

文件明确，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

（来源：

《潇湘晨报》2011.04.01）

【XX第31届房地产交易展示会5月26-29日举行】

4月7日，以“魅力XX·宜居城市”为主题的XX第31届房地产交易展示会新闻发布会正式举行。

会上宣布，本届房交会将在XX红星国际会展中心举办，从5月26日持续到5月29日。

展位的竞投于4月27日进行。

（来源：

《潇湘晨报》2011.04.08）

【XX今年拟建保障房44万套】

4月8日，XX省政府在XX召开全省保障性安居工程工作会议，面对今年44.72万套的保障房建设任务，XX省政府即将出台一系列的重大政策，以保障落实今年的保障房建设工作。

会上，全省14个市州政府分管副市州长向省政府递交了本地区保障性安居工程目标责任书。

（来源：

《潇湘晨报》2011.04.11）

【XX大部分银行停贷二手房】

据悉，进入四月份以来，XX除光大、XX、邮储等银行外，大部分银行对二手房已经停止贷款。

尚做二手房贷的银行中，光大因从其他业务板块腾出一定信贷额度，每月有三、四千万元的房贷规模。

其他少部分银行，尽管未停贷，但购房者仍然要排长队等候。

在已经全面收紧的信贷市场上，银行议价空间大增。

（来源：

《三湘都市报》2011.04.13）

【2011年XX省土地供应计划出炉】

《2011年住房供应计划汇总表》显示，XX全省供地计划总量为28810公顷，较上年增长117%；其中住房用地供应总量为7186公顷，较上年增长87%。

其中，XX的为4818.97公顷，占全省总量的16.7%。

（来源：

《XX晚报》，2011.04.15）

【XX住房公积金一季度运行形式良好】

2011年一季度，XX住房公积金管理形式运行良好，各项业务指标实现较快增长：

全市新增开户单位176个，开户职工23429人，同比增加7627人；完成归集8.02亿元，同比增加1.4亿元，增长20.98%；提取住房公积金3.6亿元，同比增长2.41%；向2699户家庭发放个贷6.6亿元，同比增长8.39%。

（来源：

《XX市住房公积金管理中心》，2011.04.18）

【XX住房公积金贷款政策收紧】

4月18日，XX市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。

通知规定，首套房90㎡（含）以下的公积金贷款首付比例不得低于20%；90㎡以上的公积金贷款首付比例不得低于30%。

对申请购买第二套住房的，住房公积金贷款首付比例不得低于50%，住房公积金贷款利率按同期首套住房个人贷款利率的1.1倍执行。

（来源：

《潇湘晨报》，2011.04.19）

【XX省商品房销售明码标价实施细则出台】

4月25日，省物价局制定了《XX省商品房销售明码标价实施细则》，要求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。

（来源：

《潇湘晨报》，2011.04.26）

【省直公积金执行差别化贷款政策】

继XX住房公积金贷款政策变动后，XX省直单位住房公积金管理中心又出台《关于调整住房公积金贷款和提取相关政策的通知》，通知要XX行差别化贷款政策，根据缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）曾有住房情况、现有住房情况和已办理贷款情况三大因素来确定住房公积金贷款的首付款比例、贷款利率和禁贷标准。

对于缴存职工家庭名下现有一套住房，再使用住房公积金贷款购买第二套普通自住房的，贷款首付比例不得低于50%，公积金贷款利率上浮至1.1倍。

（来源：

《潇湘晨报》，2011.04.26）

【XX年内筹建5万套公租房】

XX市住房保障局局长石长松介绍，今年公租房确保完成3万套，力争完成5万套任务。

其中新建8000多套，余下的将通过盘活存量房、回租安置房等方式解决。

在建设标准上，要求公租房单套建筑面积不得超过60平方米。

同时，公租房租金标准原则上不高于同地段同类型住房平均租金的70%。

（来源：

《XX日报》，2011.04.26）

【今年XX拟启动34个旧城改建项目】

2011年XX拟启动34个旧城改建项目，年度计划投资106.4亿元，改造户数1.16万户，改造面积110.7万平方米。

XX市政府所报请审批的34个项目中，芙蓉区11个项目，天心区9个项目，岳麓区3个项目，开福区7个项目，雨花区4个项目，均属于保障性安居工程和旧城改建调整X围。

（来源：

《XX在线》，2011.04.27）

【房交会黄金展位60万拍出】

4月27日，XXXX第31届房地产交易展示会展位竞投会吸引了近百家房地产开发商参与。

其中，房交会展王引得8家企业竞相争夺，最后由XX天元房地产开发XX以最高价60万一举斩获。

而另外两处黄金片区分别由XX市房地产经营公司和XX金海岸投资XX投的。

（来源：

《潇湘晨报》，2011.04.28）

【5月1日起继承、遗赠住房开始免收转让手续费】

省物价局近日下发的《关于降低部分建设项目收费标准有关问题的通知》，决定从2011年5月1日起，降低部分建设项目收费标准，据统计，降低的收费共减轻社会负担约3.7亿元。

通知明确，降低保障性住房转让手续费，减免保障性住房租赁手续费；因继承、遗赠、婚姻关系共同发生的住房转让免收住房转让手续费；取消住房抵押手续费。

（来源：

《潇湘晨报》，2011.04.28）

四、XX城市建设与规划发展情况

●天心区南二环沿线20栋老旧房屋7月穿新装

此次平改坡由XX市建筑XX设计，20栋整修房屋将对屋顶、外墙、空调栅栏等统一风格。

所有屋顶全部平改坡，采用“XX红”屋顶，立面集体安装阳光板雨阳棚，以往的鸟笼式防护窗一律拆除，统一内嵌式。

根据部署，包括天心区20栋老旧房屋在内，全市共有187栋平改坡房屋都将于5月初全面开工，7月份全部完成验收。

（2011-4-6）

——简评：

平改坡是政府的利民工程，除了外观打造，主要对老房子进行防渗、防漏和隔热处理。

●营盘路湘江隧道预计今年9月通车“丁”字形高架桥工程

营盘路湘江隧道西主出入口设在咸嘉湖路上，长约900米，双向4车道。

现有的咸嘉湖路仅双车道，必须拓宽为双向4车道，才能适应隧道西主出入口车辆通行要求。

为不影响龙王港行洪，咸嘉湖路此次拓宽，设计在咸嘉湖路侵占龙王港河道规划防洪线部分，通过架设一座高架桥高跨龙王港形成咸嘉湖路桥。

而西湖文化园滨湖路跨越龙王港对接咸嘉湖路，设计也以高架桥形式跨过龙王港形成滨湖路桥。

东西向的咸嘉湖路桥与南北向的滨湖路桥，构成对接西湖文化园、王陵公园和营盘路湘江隧道高跨龙王港河道的“丁”字形大桥。

（2011-4-6）

——简评：

滨湖路建成通车，咸嘉湖路和枫林路实现对接，将起到过湘江交通的疏导作用。

●XX汽车南站就地升级对接城铁地铁

继汽车西站于去年底公布升级为综合性交通枢纽后，汽车南站于近日开始征集规划方案，也拟在原址升级为综合交通枢纽。

综合交通枢纽将在汽车南站原址上重建，地处时代阳光大道、韶山路、洞和路和先锋路的围合地块内，规划用地13公顷。

主要建设内容为主站房、长途立体停车楼、地下停车场、经营性配套设施等。

XX市城乡规划局相关负责人称，和现在的汽车南站相比，综合交通枢纽增加了与地铁和城际铁路的接驳功能。

长株潭城际铁路设有汽车南站站，规划地铁9号线将从汽车南站经过，实现长短途车、公交、地铁、城际铁路、出租五种方式换乘。

（2011-4-7）

——简评：

强化和提升交通基础设施服务水平。

●湘江第一隧南线后天贯通三环内过江道达48条

4月10日，XX市营盘路湘江隧道率先凿通南线，湘江第一隧的梦想触手可及。

从中铁隧道集团XX传来消息，隧道争取5月底凿通北线，9月竣工通车。

届时，已有的过江通道加上在建的两桥一隧，XX市三环内过江车道数将达到48条。

（2011-4-8）

——简评：

“两桥两隧”将极大缓解XX过江交通压力。

●潇湘风光带景观二期北段今年8月免费开放

今年8月，位于三汊矶大桥和福元路大桥之间的潇湘风光带景观设计二期北段全面动工。

大河西先导区滨江公司相关负责人透露，二期北段包括北津城汉文化广场、城墙及观景瞭望台、湘江生态科普教育馆、生态亲水步行大道等数十处景观，计划今年7月底以前全面建成，今年8月免费向市民开放。

南起北津城东路，北至三汊矶大桥，潇湘风光带二期北段长约1.7公里，占地约25.45公顷，属整个潇湘风光带XX城区段的“收尾”处，也是北津城遗址公园的起始点。

在潇湘风光带总体设计中，该段定位为湿地区。

（2011-4-8）

——简评：

XX大河西先导区滨江新城又将新添一处市民休闲和健身的好去处。

●黄花机场新航站楼月底竣工有望在7月初试运行迎客

4月10日晚间，XX黄花国际机场新航站楼主楼最顶端已完成吊装的“XX”二字通电亮灯，这标志着新航站楼建设进入最后的攻坚阶段。

据悉，新航站楼将于4月30日竣工验收，并有望在7月初试运行。

建筑面积达21万平方米的新航站楼于2009年6月开工，去年7月主体工程成功封顶。

据介绍，新航站楼面积为第二代航站楼的5倍，由前端主楼、中间连廊、空侧三个“半岛”式候机厅等部分组成，是XX迄今最大的钢结构桁架结构单体公共建筑。

（2011-4-11）

——简评：

届时，市民开车送客、旅客停车过夜都很方便。

●XX司门口建省内最长最宽天桥

11日，XX市民逛黄兴中路步行街可以走司门口天桥以避开车流了。

今日，从XX市天心区城管局了解到，位于步行街司门口街口的人行天桥主体工程竣工，11日下午开始进入试运行阶段。

司门口人行天桥桥体全长154.63米，桥面宽6米，桥面净高4.7米，桥面栏杆高1.1米，最大跨径33.85米，是我省最长、最宽的城市人行天桥，位于XX最繁华的商业和娱乐中心，地处黄兴中路与解放西路交会处。

（2011-4-11）

——简评：

天桥的建设实现黄兴中路步行街的人车分流极大得缓解了交通压力。

●XX县16个污水处理厂同时开建年底全面完成

昨日，XX县16个乡镇的污水处理厂建设同时开工，计划在今年年底全面完成。

届时，XX县加上去年已经完工的金井、北山两个污水处理厂，XX县形成以星沙污水净化中心为主体，城北、城南污水处理厂为两翼，乡镇污水处理厂为网络的城镇污水处理设施系统，XX县将成为XX省第一个实现乡镇污水处理设施全覆盖的县，全面治理人居集中区域水源污染。

（2011-4-12）

——简评：

项目建成投入使用后，将起到减少环境污染、保护水体、改善居民生活环境等作用。

●XX投资三千万整治老旧社区不合格排水管