写字楼市场调研报告doc.docx
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写字楼市场调研报告doc
写字楼市场调研报告
2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）
市场回顾
2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。
供应量
CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。
金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。
长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。
北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。
但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。
近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。
朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求
北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。
在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。
它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。
例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。
市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。
此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。
空置率
根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。
3％，为近年来最高。
租赁市场
租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。
从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。
相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。
在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。
其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。
本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
销售市场
销售市场方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。
本季度，多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心，表现出很强的市场活跃性。
此外，作为北京外向型经济最为发达的区域，CBD还吸引了许多贸易公司在此购买写字楼用于自用。
预计在短期内，该区域的购买力量仍将主要来自于这两个行业。
相比较而言，其他区域的高档写字楼销售市场表现不如CBD活跃。
市场展望
供应方面，继承过去一年的趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰。
据戴德梁行统计，2006年北京预计将有近160万平方米写字楼面积供应市场，约为过去三年供应的总和。
其中，金融街和CBD是供应最多的两个区域。
在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化的情况下，市场整体还将承受新增供应带来的压力。
因此，总体租金预计仍将面临下调压力。
但值得注意的是，在这些新增楼盘中，能满足最高端客户需求的顶级项目仍是极少数，预计此类项目租金将会继续保持稳定。
业内人士认为北京写字楼市场现今和未来租售情况，市场持续放量，存量写字楼已为数不少，这些新增楼盘面临的市场形式较为严峻。
2006年－2007年写字楼的租售价格都会在原地徘徊。
2006年是中国加入WTO过渡期的最后一年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的空置，北京市国民生产总值交连续八年保持两位数的高速发展，可以预见，政策开发和经济的稳步发展，将给北京写字楼带来持续稳定的需求。
人济大厦营销中心
2006年5月30日
附件
2006年上半年北京各商圈新项目
商圈
序
号
项目名称
地理位置
开发商
总建筑
面积
使用率
入住日期
物业费
（￥/m2/月）
售价
（￥/平米）
租价
（$/m2/月）
CBD
商圈
1
华贸中心商务楼
朝阳区西大望路6号
北京国华置业有限公司
20000
80%
2005-10
23
17500
2
国际创展中心
朝阳路与青年路交汇处
北京利晖房地产开发有限公司
70000
72%
2005-12
5.95
10000
3
万通中心
朝外大街与关东路交汇处
北京万通世界房地产有限公司
136000
71%
2006-12
28
22000
4
北京国际中心
朝阳区东三环京广桥东北角
首创置业股份有限公司
43000
70%
2007-5
24.8
20000
5
非中心
朝阳北路沿线，定福庄常营乡
北京中弘兴业房地产开发公司
446500
85%
2006-5
5.6
8300
6
东方梅地亚中心
朝阳区光华路4号
北京东方梅地亚置业有限公司
119775
68%
2007-1
28
19500
朝外
商圈
7
第五广场
东四十条西南角
北京第五广场置业有限公司
124332
70%
2007-1
待定
24000
长安街
商圈
8
CBD国际大厦
建外永安里
北京达美房地产开发公司
73730
72%
2006-4
26
20000
9
通用国际中心
朝阳区永安里地铁站南100米
北京通润房地产开发有限公司
59175
70%
2006-1
22
16800
20
10
光彩国际中心
建国门内大街
北京光彩物业发展有限公司
250000
70%
2005-12
28
20
2006年上半年北京各商圈新项目
商圈
序号
项目名称
地理位置
开发商
总建筑
面积
使用率
入住日期
物业费
（￥/m2/月）
售价
（￥/平米）
租价
（$/m2/月）
金融街
商圈
11
长安兴融中心
西城区闹市口大街1号
北京长安兴业房地产开发有限公司
23310
70%
2006-3
29
21000
25
12
盈泰商务中心
金融街G区8号地
北京盈泰房地产开发有限公司
23000
70%
2006-4
25
24-26
13
财富西环
西二环广安门南滨河路
北京豪威嘉业房地产开发有限公司
43000
70%
2006-5
2.98
9400
中关村
上地
商圈
14
中坤大厦
高粱桥斜街
北京中坤锦绣房地产开发有限公司
60000
70%
2007-6
19.42
13000
15
总部大厦
西直门北大街
北京金悦鑫房地产开发有限公司
52400
70%
2006-4
待定
13800
整栋出售
16
第三极
海淀南大街北侧
中关村文化发展股份有限公司
60000
70%
2006-3
25
14000
安定门商圈
17
中青旅大厦
东直门立交桥西南
中青旅控股股份有限公司
65000
70%
2006-1
28.97
只租
24
三元桥
商圈
18
时间国际
三元桥东北
北京颐德房地产开发有限公司
38000
73%
2005-12
5.5
13000
12
望京
商圈
19
卷石天地大厦
望京桥东北角
中非地质工程勘察研究院
21661
70%
2006-6
21
14
注：
以上项目入住日期为2005年12月以后（仅供参考）
CBD商圈项目
序号
项目名称
地理位置
开发商
总建筑
面积
使用率
入住日期
物业费
（￥/m2/月）
售价
（￥/平米）
租价
（$/m2/月）
1
国贸中心
建国门外大街一号
中国国际贸易中心物业管理公司
430000
70%
1990-8
42
42-65（使用）
2
中服大厦
朝阳区建国路99号
中服集团
39348
68%
1996-10
28.98
14
3
招商局大厦
朝阳区大北窑东环南路2号
招商局航华科贸中心有限公司
60002
70%
2000-
29
27
4
新保利大厦
东二环东四十条桥西南侧
北京新保利大厦房地产开发有限公司
103308
70%
2006-10
30
30000
5
LG双子座大厦
建国门外大街12号
LG集团
150000
70%
2005-11
31.45
30
6
新华保险大厦
长安街建国门桥东800米
新华人寿保险股份有限公司
70000
70%
2005-1
33.11
28-40（使用）
7
北京万达广场二期
朝阳国贸中心正东500米
北京万达广场房地产开发有限公司
136000
70%
2006-12
28
24000
8
中环世贸中心
朝阳区建国门外大街6号
北京华熙新苑房地产开发有限公司
235000
76%
2005-10
29
26500
30
9
富尔大厦
朝阳区东三环中路25号
北京美迪亚房地产有限公司
51732
70%
2005-5
25
16500
21
10
东环国际中心
朝阳区东三环路18号
北京嘉利恒德房地产开发有限公司
130000
70%
2004-10
20
15600
18
11
世纪财富中心
朝阳区嘉里中心的西侧
世源光华房地产开发有限公司
142000
70%
2006-12
28.98
26800
35.5-42
CBD商圈项目
序号
项目名称
地理位置
开发商
总建筑
面积
使用率
入住日期
物业费
（￥/m2/月）
售价
（￥/平米）
租价
（$/m2/月）
12
温特莱中心
朝阳大望桥西北角
世纪恒丰房地产开发有限公司
92000
70%
2005-6
24
20000
23
13
嘉都大厦
朝阳区光华路14号
北京柏宏房地产开发有限公司
27000
70%
2004-12
22
16000
14
14
优士阁商务MALL
国贸桥正南1500米，双井桥西南角
华润置地（北京）股份有限公司
90900
70%
2004-2
3.9
9000
15
外企大厦A座
朝阳区西大望路与广渠路交叉路口的西北角
北京市新地房地产开发有限责任公司
25794
70%
2006-8
12600
16
富邦国际大厦
朝阳区东三环中路16号
北京德嘉置业有限公司
43000
70%
2004-7
20
16
金融街商圈项目
序号
项目名称
地理位置
开发商
总建筑
面积
使用率
入住日期
物业费
（￥/m2/月）
售价
（￥/平米）
租价
（$/m2/月）
1
盈泰商务中心
金融街G区8号地
北京盈泰房地产开发有限公司
23000
70%以上
2006-4
25
24-26
2
长安兴融中心
西城区闹市口大街1号
北京长安兴业房地产开发有限公司
23310
70%
2006-3
29
19000
25
3
鑫茂大厦
西城区金融街中心处
金融街控股股份有限公司
130000
70%
2005-5
24
19
4
新盛大厦
金融大街5号
北京新盛房地产开发有限公司
107000
70%
2005-10
26
17500
24
5
英蓝国际
金融中心
金融街A区七号地
金融街控股股份有限公司
100000
70%
2004-11
29
20
6
国际投资大厦
西城区阜成门北大街
北京亚华房地产开发有限责任公司
147000
70-75%
2003-12
28
19
7
富凯大厦
金融街中心区,月坛南桥东100米路北
金融街控股集团
120000
70%
2003-12
25
22
8
平安大厦
西城区复兴门金融街
北京平安房地产开发有限公司
55000
70%
1997-10
29
20
9
投资广场
西城区金融大街27号
新协国际有限公司
64000
70%
1998-
23
14
10
通泰大厦
金融街南端
金融街股份有限公司
112000
70%
1998-
28
16
11
远洋大厦
西城区复兴门内大街158号
北京远洋大厦有限公司
117000
70%
2000-
29
26
望京商圈项目
序号
项目名称
售价
（￥/平米）
租金
（￥/天/平米）
物业费
（￥/m2/月）
位置
出租率
性质
1
洛娃科技大厦
2.9
包含在租金内
利泽中园二区
85%
写字楼
2
爱慕大厦
2.8
包含在租金内
望京产业区
80%
写字楼
3
博泰大厦
8800（均价）
2.8
不含在租金内
望京新兴产业开发区
100%
写字楼
4
叶青大厦
2.8
包含在租金内
经济技术开发区
90%
写字楼
6
望京大厦
3.6
包含在租金内
望京中环南路
90%
写字楼
7
众运科技大厦
2.5
包含在租金内
望京新城
75%
写字楼
8
娜丽莎大厦
3
包含在租金内
望京广顺南大街
70%
写字楼
9
望京科技创业园
3
包含在租金内
望京高新技术产业区利泽中园
70%
写字楼
10
电子城科技大厦
3.2
10.5
酒仙桥路12号
75%
写字楼
11
卷石天地大厦
11000（均价）
3.9
21
望京桥东北角
新楼
写字楼
12
蓝涛中心
2.8
包含在租金内
大山子万红路
60%
厂房改造
望京商圈项目
序号
项目名称
售价
（￥/平米）
租金
（￥/天/平米）
物业费
（￥/m2/月）
位置
出租率
性质
14
丽园中心
4
27
朝阳区芳园西路5号
70%
写字楼
15
鑫佳泓大厦
9500（整售）
3
24
新兴产业区19号
60%以上
写字楼
16
星城国际
12500
28
大同子环岛东南
无
写字楼
17
兆维大厦
3.2
包含在租金内
酒仙桥路14号
80%
写字楼
18
星科大厦
2.6
24
酒仙桥路10号
88%左右
写字楼
19
国宾大厦
4.5
包含在租金内
电子科技园内
100%
写字楼/公寓/酒店
22
博雅国际中心
12000（均价）
待定
新兴产业开发区
新楼
写字楼、公寓
23
中辰大厦
8000（均价）
18
利泽口二路一号
无
写字楼
24
798创业园
3.8
24
酒仙桥路4号
刚招商
厂房改造
25
四强写字楼
2.6
18
望京医院
80%
写字楼
26
正汇科技大厦
2.5
24
利泽中园
70%
写字楼
27
七星01商务楼
2.2
18
酒仙桥路2号
80%以上
厂房改造
28
银时国际大厦
14600（整售）
大山子环岛东南侧
新楼
写字楼
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