新乡市城市规划管理技术规定.docx

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新乡市城市规划管理技术规定

（征求意见稿）

新乡市城乡规划局

2012.3.30

1总则

1.1为加强和规范新乡市城市规划管理，有效地实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的实施，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《新乡市城市总体规划》等规定要求，结合新乡实际制定本规定。

1.2各类工程建设除应满足本规定外，还须符合有关法律、法规、规章及技术规范。

2规划编制体系

2.1城市总体规划

编制城市总体规划前，应首先进行各项专题研究，然后根据需要组织编制城市概念规划或城市发展战略规划。

总体规划的规划期限为15～20年；近期建设规划期限为3～5年。

依据近期建设规划，可编制年度的规划实施方案，作为城市用地年度供应计划的依据。

2.2控制性详细规划

2.2.1控制性详细规划地域划分

根据新乡市城市总体规划确定的城市布局结构，确定“片区-街坊-地块”三级地域划分体系。

“片区”一级由市规划局划分、确定编码；“街坊-地块”两级由规划设计单位划定、确定编码。

2.2.1.1片区划分原则

在城市总体规划确定的中心城市建设用地范围内，由规划结构确定规划编制片区，一般面积在20km²左右。

2.2.1.2街坊是为实现“一张图管理”而建立的地域单元。

应以街坊为载体，进一步通过划分地块全面表达规划确定的各类指标。

街坊划分时应考虑以下因素：

（1）居住社区、行政辖区界限范围；

（2）明确的四边及围合界线（如主次干道、河流、铁路等）；

（3）土地使用功能的内在关联性和兼容性；

（4）合理的公共设施服务半径；

（5）适度的用地规模（旧城中心区以30－50公顷为宜，新区以50-100公顷为宜）。

2.2.1.3地块是规划用地强度赋值的基本单位。

地块划分时应考虑以下因素：

（1）保持用地性质的完整性和协调性；

（2）与土地权属相关，便于土地出让；

（3）考虑土地价值的区位差异；

（4）兼顾交通疏散和消防通道等要求，每一地块必须与一条以上城市道路或街坊支路相毗邻。

2.2.2地域边界及调整

地域边界划分应根据城市规划确定的城市结构、用地性质、地理特征以及行政界线确定。

各级地域边界可以根据规划编制时的实际作调整。

边界调整时，相邻地域边界应作相应调整，以确保无缝衔接。

2.2.3地域划分的原则

2.2.3.1在总体规划确定的建设用地范围内，可根据城市规划结构先行确定规划编制片区；在总体规划确定的生态用地、外围城镇的规划编制片区可以视社会经济发展背景另行确定。

2.2.3.2各编制片区除以编码表达外，还应以片区内最主要地理名称命名本编制片区，一般以编码后加括号形式标明。

2.3修建性详细规划

2.3.1修建性详细规划图纸内容

2.3.1.1规划地段区位关系图。

反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。

2.3.1.2规划地段现状图。

标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。

2.3.1.3规划总平面图。

标明规划四至范围，各类规划控制线；标明规划建筑性质，建筑位置、层数、间距，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车、非机动车停车场位置和方式；确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；确定地下设施范围、地下设施出入口；附具用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表。

2.3.1.4规划、现状对照图。

将规划总图中的建筑、道路、水际、停车场（库）外轮廓线等主要内容与规划地段现状图的地物地貌进行叠合，并可辅以必要的标注，真实反映规划与现状的对比情况。

2.3.1.5地下停车场车位分布平面图。

标明地下停车场与相应标高建筑平面的关系，柱网尺寸，停车泊位的数量与编号，出入口位置、宽度及纵坡。

2.3.1.6日照分析图。

对各类有日照要求的建筑的日照分析结果。

2.3.1.7空间分析模型或者效果图。

表达设计意图，反映空间环境关系。

2.3.1.8道路交通以及竖向规划图。

标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、标高、转弯半径以及停车场用地界线。

2.3.1.9工程管网规划图。

标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意。

2.3.1.10绿地规划图。

标明各类绿地的位置和界线；标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；附具绿化用地指标表。

3用地适建范围与建设容量

3.1城市建设用地的使用应当按照经批准的控制性详细规划实施。

3.2建设用地分类，按其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137――90）执行。

3.3各类建设用地的划分，应当遵循土地使用相容性的原则，按照城市总体规划确定的建设用地分类和本规定表一确定的建设用地适建范围执行。

凡表一未列入的用地类别或建设项目，可以由市城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和用地基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出表一规定范围的，应先提出调整意见，按法定审批程序批准后执行。

表一各类建设用地适建范围表

序

号

用地类型

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政公

用设施

用地

绿地

第一类

第二类

第三类

商贸

办公

C1C2

教科

文卫

C3-C6

第一类

第二类

第三类

普通

危险品

低层独立式住宅

√

其他低层居住建筑

√

多层居住建筑

√

高层居住建筑

√

单身宿舍

√

居住小区教育设施

（中小学幼托机构）

√

居住小区商业服务设施

√

居住小区文化设施

（青少年和老年活动室、文化馆等）

√

居住小区体育设施

√

居住小区医疗设施

√

居住小区市政公用设施

√

居住小区行政管理设施（派出所社区等）

√

居住小区日用品维修加工场

√

小型农贸市场

√

小商品市场

√

居住区级以上行政办公建筑

√

居住区级以上商业服务设施

√

居住区级以上文化设施

√

居住区级以上娱乐设施

√

居住区级以上体育设施

√

居住区级以上医疗卫生设施

√

特殊病院（精神病院、传染病院）

办公建筑、商办综合楼

√

一般旅馆

√

旅游宾馆

√

商住综合楼

√

高等院校、中等专业学校

√

职业学校、技工学校、成人学校和业余学校

√

科研设计机构

√

对环境基本无干扰、污染的工厂

√

对环境有轻度干扰、污染的工厂

√

对环境有严重干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

√

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

社会停车场、库

√

加油站

√

汽车修理、专业保养场和机动车训练厂

√

客、货运公司站场

√

施工维修及废品场

√

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

√

其他市政公用设施

√

注：

√允许设置；×不允许设置；〇允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

3.4建设容量控制

3.4.1在新乡市城市规划区内新建、改建、扩建的建筑工程，其建设容量（建筑容积率和建筑密度）应按表二的规定执行。

表二建筑容积率、建筑密度控制指标

容积率

建筑密度

住宅

多层

1.7

28%

高层

3.5

20%

一般办公建筑

多层

3.0

45%

高层

5.0

40%

商业服务建筑

多层

4.0

55%

高层

5.5

50%

注：

表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建设容量指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行。

对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建设容量控制指标换算建设容量综合控制指标。

3.4.2对未列入表二的仓储、科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托（简称科、教、文、卫建筑，下同）等设施的建设容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表二中相应居住建筑的控制指标。

3.4.3原有建筑的建设容量控制指标已超出经批准的控制性详细规划建设容量控制指标时，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

3.5建筑面积

一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；特殊情况下，容积率按照下列建筑面积计算值计算：

3.5.1标准层层高超出常规指标的建筑

3.5.1.1住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米（2.8米＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。

跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

3.5.1.2办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米（3.6米＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。

3.5.1.3普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。

门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。

3.5.2地下、半地下空间

建筑物地下、半地下空间不用于经营性使用的，其建筑面积不计入容积率。

建筑底层、层高小于2.2米、不用于经营性使用的，其建筑面积不计入容积率。

地下室作为商场或其他营业性公共场所的（用于经营性使用的停车场、库除外），应计算建筑面积，并计入容积率。

3.5.3架空层、设备层

3.5.3.1建筑底层设架空层，空间开敞，无特定功能，只作为通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共开敞空间使用，其建筑面积可不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等部分建筑面积应计入容积率。

3.5.3.2层高高度不超过2.2米的设备层，其建筑面积可不计入容积率。

3.5.4坡屋顶、屋顶层

住宅建筑坡屋顶部分不作为单独套型而是和其下面一层通过户内楼梯连为一体作为跃层式套型使用的，可按坡屋顶部分建筑面积的1/2计入容积率。

3.5.5详细规划总图上应注明计入容积率的总建筑面积，并分别注明每一栋建筑计入容积率的建筑面积。

3.5.6工业类、仓储类、文化体育类、教育类等类建筑暂不按本规则计算容积率，其计入容积率的建筑面积计算分别按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）及《河南省工业项目建设用地控制指标》的规定执行。

4建筑控制

4.1建筑间距

4.1.1主要朝向

4.1.1.1多、低层居住建筑与多、低层居住建筑之间的建筑间距不小于南侧建筑高度的1.36倍，最小间距不能小于7米。

并同时满足大寒日满窗日照2小时的日照标准和视觉卫生要求。

4.1.1.2高层居住建筑与高层、多层、低层居住建筑之间的建筑间距必须满足大寒日满窗日照2小时的日照标准和视觉卫生要求。

4.1.1.3非居住建筑位于居住建筑南侧时，应按以上两款规定执行。

4.1.1.4医院病房楼、（休）疗养院住宿楼和中、小学的教学楼与相邻多层建筑之间的间距不小于南侧建筑高度的1.5倍，南侧为高层时，必须满足冬至日满窗日照2小时的日照标准；托儿所、幼儿园活动室必须满足冬至日满窗日照3小时的日照标准。

4.1.1.5非居住建筑位于居住建筑北侧或非居住建筑之间的间距应满足消防、抗震、疏散、视觉卫生及建筑退让的要求。

高层建筑在南侧的同时满足正面间距不小于35米，在北侧的间距不小于30米。

4.1.2次要朝向

4.1.2.1居住建筑，多层之间不宜小于6米；高层与各种层数住宅之间在满足消防间距和居住区规划设计规范要求的同时，必须满足视觉卫生要求。

4.1.2.2高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。

4.1.2.3非居住建筑与居住建筑之间应满足消防间距和视觉卫生要求。

4.1.2.4非居住建筑与非居住建筑侧向之间满足以下规定：

高层与高层之间不小于13米，高层与多、低层之间不小于9米，多层与多、低层之间不小于6米，低层与低层之间不小于6米。

建筑最小间距祥见表三

表三新乡市规划建筑主要朝向最小间距标准

1-3层

4-6层

7-9层

10-18层

19-26层

27-33层

1-3层

4-6层

7-9层

10-18层

19-26层

27-33层

注：

①、居住类、学校、医院、养老院等建筑在满足规定日照标准同时满足上述间距要求

②、建筑主要朝向间距指两建筑正面相对最突出部位间距

③、非居住建筑按以上间距要求执行

④、100米以上超高层建筑间距另行规定

双限控制指标制定综合考虑了城市空间环境及景观，视觉审美，心理感受等因素。

4.2建筑与景观

4.2.1建筑面宽

多、低层建筑面宽不得超过80米，中高层（7-9层）建筑不得超过70米，10—18层建筑不得超过60米,19层以上的建筑不得超过50米，其中临新飞大道、和平大道、新中大道、金穗大道、平原路五条主干道的19层以上高层建筑面宽不得超过45米。

高低搭配的建筑面宽遵从高者。

4.2.2建筑屋顶

4.2.2.1中高层、多层、低层建筑屋顶一般应采用有组织排水的坡屋顶形式，且不宜使用轻钢坡屋面。

4.2.2.2高层建筑屋顶形式不作要求，可以根据建筑群体的外部空间形式需要适当选择。

采取平屋顶的建筑应专门对屋顶进行景观和绿化设计，特别是突出屋面的电梯机房、楼梯间、水箱间、排气道以及对需要设置在屋顶的冷却塔等做适当的造型处理或艺术遮挡，绿化率不得低于30%。

4.2.3建筑山墙

城市主次干道山墙临街的建筑应专门对临街山墙进行景观设计；住宅建筑山墙临街的单元，在户型平面与外部造型设计上要能为城市创造良好的街道景观。

4.2.4建筑立面

4.2.4.1建筑立面设计应对空调外挂主机的位置统一安排并适当遮挡美化，空调外挂机位必须满足使用要求；对防盗装置、遮阳装置、广告、牌匾与夜景亮化灯具的位置统一设计。

4.2.4.2未经规划部门批准，不得对建筑的立面形式擅自改变。

4.2.5饰材及色彩

4.2.5.1建筑外饰材料应使用耐久性较好的环保科技饰材。

临平原路、金穗大道、和平大道、新飞大道、新中大道等重要道路及重要广场周边的非住宅类建筑应采用干挂石材。

4.2.5.2同一组建筑的主体色调应当统一，一般以不超过两种相互协调的主体色彩为宜，颜色的明度、色调应当与周边建筑相协调，提倡采用柔和雅致的色调。

4.2.5.3未经规划部门批准，不得对建筑的外饰材料、色彩擅自改变。

4.2.6建筑外部空间

4.2.6.1为营造丰富且具特色的城市景观，打造可识别性与归属感，避免风貌雷同和审美疲劳。

建设项目进行规划和建筑设计时，应针对建筑天际线和项目整体的建筑外部空间进行统一考虑。

具体为：

高度、体量、造型、色彩等完全一致的相邻建筑不得超过三栋；建筑天际线应错落有致；建筑外部空间丰富而不凌乱，避免临街建筑“一堵墙”现象。

4.2.6.2项目设计时，应对建筑的室外景观与环境、道路交通组织、停车泊位设置进行统一考虑并提供相应的设计图纸报审。

4.2.7市政基础设施景观控制

跨河桥梁、公交车站、立交桥、人行天桥、防洪堤岸工程等城市市政基础设施，公厕、垃圾站、加油加气加电站、变电室（箱）、燃气调压站（箱）、通信交接箱、无线发射塔、标志、标牌、广告等建构筑物应当进行专题建筑和景观设计，与城市空间形态和自然环境相协调，体现文化内涵和建筑艺术特色。

4.3建筑退让

4.3.1建筑后退用地界线

4.3.1.1主要朝向

①非居住低层建筑后退南（居住建筑退南侧用地界线不小于12.5米）、北侧用地界线不小于建筑高度的0.75倍，且最小距离不小于4米。

②多层建筑后退南、北侧用地界线不小于建筑高度的0.75倍，且退北地界最小距离不小于10米，退南地界不小于12.5米。

③高层建筑后退南、北侧用地界线不小于等高建筑日影长度的0.5倍，且最小距离不小于15米。

4.3.1.2次要朝向

①多、低层建筑后退东、西侧用地界线不小于建筑高度的0.25倍，且最小距离不小于4米，并满足消防间距要求。

②高层建筑后退东、西侧用地界线不小于6.5米，并满足消防间距要求。

③多层建筑南北长度大于15米，高层建筑南北长度大于20米的，其后退东、西侧距离按主要朝向计算。

4.3.1.3地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。

4.3.2建筑后退道路红线控制标准

4.3.2.1快速路和主次干道沿路原则上禁止设置底商。

沿支路设置底商建筑后退道路红线不得小于15米。

4.3.2.2商业、宾馆、餐饮服务等公共建筑及综合性建筑，严禁在绿带上开设出入口，后退城市主干路道路红线（或绿线）不小于25米，后退城市次干路道路红线（或绿线）不小于20米、支路道路红线不小于15米。

4.3.2.3沿城市道路两侧的居住建筑（底层非商业）临街正面最突出部位退让城市主干路道路红线不小于20米，后退城市次干路不小于15米、支路道路红线不小于10米。

4.3.2.4所有民用建筑退让城市主次干路绿带不小于5米。

4.3.2.5高度大于100米（含100米）的建筑、大型综合性建筑建筑后退道路红线距离，由城市规划行政主管部门根据性质、功能、停车和疏散要求论证后确定等实际情况确定。

4.3.2.6道路交叉口四周的建筑物后退交叉口

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