组建地产基金合作协议 范本.docx

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组建地产基金合作协议范本

AA和BB地产基金合作协议

编号：

AA和BB地产基金合作框架协议（下称“本协议”）于2019年【】月【】日由以下各方在XX市朝阳区订立：

（1）湖南省CC房地产有限公司（下称“目标公司股东”）；

法定代表人：

住所：

（2）WWWWBB房地产开发有限公司（下称“目标公司”）；

法定代表人：

住所：

（3）XXAA地产集团有限公司（下称“AA集团”）

法定代表人：

住所：

（4）XXWWWW投资管理有限公司（代表拟设立的“XXSSS私募股权投资基金”）私募股权投资基金（下称“基金”）在本协议项下的权利义务均由XXWWWW投资管理有限公司作为基金管理人代为执行。

住所：

（在本协议中，以上各方分别称为“一方”，合称为“各方”。

目标公司、目标公司股东和AA集团合称“承诺方”。

）

鉴于：

（1）目标公司股东及目标公司是依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，主要从事房地产开发业务。

目标公司现有注册资本为人民币【】万元，目标公司股东持有目标公司100%股权；目标公司股东希望与XXWWWW投资管理有限公司（下称“基金管理人”）设立的基金开展股权合作。

（2）基金管理人系在中国证券投资基金业协会登记的私募基金管理人，拟设立“XXSSS私募股权投资基金”（系契约型私募股权投资基金）募集资金，并由该基金受让目标公司现有股东所持目标公司股权。

因此，经各方友好协商，达成协议如下：

第一条定义

1.1“交易文件”：

指本协议，以及相关当事方为实施本协议下规定的交易签署的各个协议和文件，包括但不限于股权转让协议、目标公司章程。

1.2“元”：

指人民币元。

1.3“工作日”：

指除公休日、法定节假日之外的日期。

1.4“中国法律”：

指届时有效的中国法律、行政法规、行政规章、地方法规、司法解释及其他有约束力的规范性文件。

第二条交易总体安排

2.1各方就转让目标公司股权一事达成共识。

2.2依据【】会计师事务所出具的《审计报告》，截至2019年4月30日，目标公司评估的净资产为【人民万元整】，小写【¥200.00元】（下称“目标公司经评估净资产”），各方同意参考前述数据协商确定，基金拟支付的股权转让对价款（下称“股权对价款”或“股权转让款”）总额不超过【人民币整，小写【¥100.00元】，拟受让的股权比例不超过60%。

基金实际受让的股权比例计算方式如下：

股权比例=实际支付的股权转让款/目标公司经评估净资产

各方同意，基金能否向目标公司股东支付股权转让款需以基金备案设立、募集完成为前提，且支付金额不超过基金实际募集的规模（基金分期募集的，可相应地分期支付股权转让款及办理相应比例的股权转让工商变更手续）。

基金管理人及基金不对最终支付的股权转让价款、支付日期做出任何承诺。

2.3基金仅在下述条件全部得到满足后或基金书面放弃或豁免的情况下，方向目标公司股东支付相应股权转让价款：

（1）本协议、《股权转让协议》已签署并生效；

（2）不存在任何禁止或限制交易、就交易安排施加实质性损害赔偿、实质性增加实施交易安排的成本的行政行为、行政决定、诉讼、仲裁或任何其他行政或司法程序或威胁；

（3）基金对承诺方的法律、财务和其他方面的尽职调查结果令基金满意；

（4）承诺方的经营和财务状况与本协议签署后在其资产、业务、财务状况等方面均没有发生重大不利变化，没有发生、或合理预计不可能发生有关承诺方的资不抵债事件；

（5）基金已成功备案设立并募集足够资金以进行本协议约定的股权投资；

（6）没有出现任何因法律的修改或颁布、国家宏观调控政策的变化、基金或其管理人监管部门提出新的监管要求等非基金或其管理人所能控制的原因致使基金无法向目标公司股东支付转让价款或实现其在本合同项下目的之情形。

基金有权但并无义务放弃或豁免前述所列的任何一项或多项先决条件。

如上述条件未能得到满足或放弃，则基金有权解除本协议而不需承担任何责任。

2.4除基金单方书面放弃受让目标公司股权外，目标公司股东应当根据基金通知的时间，按时配合基金签署《股权转让协议》，具体交易要素在各方另行签订的《股权转让协议》中约定。

2.5目标公司股东及目标公司承诺，根据本协议约定修改公司章程、改选目标公司董事会，在基金支付相应股权对价款的同时，将相关工商变更手续递入工商窗口。

2.6承诺方保证，在基金持股期间目标公司股东不向第三方转让目标公司股权，目标公司股东、目标公司应据此修改公司章程，且，在基金持股期间，目标公司的控股股东、实际控制人不发生变化（变更为基金的除外）。

2.7本协议签署前目标公司股东已向目标公司提供的股东借款如下表所示（下称“股东借款”），在基金向目标股东支付首笔股权对价款前，下列股东借款需转为目标公司注册资本或资本公积，以保证目标公司的股权价值。

出借时间

借款金额

剩余本金

利率

借款期限

第三条经营业绩考核

3.1在基金对目标公司进行股权投资的期间，对目标公司经营业绩指标按如下标准进行考核，基金将于其支付首笔股权对价款之日起满六个月之日考核目标公司是否达到如下全部业绩标准（下称“业绩标准”）：

（1）自2019年5月至2019年11月，【AAWWWW】项目的累计销售收入不低于2亿元；

3.2各方同意按照以下任一种方式确定考核标准是否达标：

（1）以基金支付首笔股权对价款满六个月之日作为审计基准日，由基金和目标公司股东认可的审计机构对目标公司进行审计，如果双方对审计机构的选聘无法达成一致的，以基金的意见为准。

审计费用由目标公司股东承担。

目标公司保证在五天（自审计基准日起算）内完成审计，无论因何种原因导致审计机构未能在审计期限内出具审计报告的，视同目标公司未达到业绩标准，各方对此均无异议。

（2）目标公司股东及目标公司书面通知基金，确认并提供目标公司经营业绩未达标的相关材料，经基金同意，可不再选聘审计机构进行审计。

（3）经审计，目标公司未能达成第3.1条约定的业绩标准的，视同目标公司业绩考核不达标。

3.3如果根据上述条款约定的方式确定目标公司业绩考核不达标，则基金有权要求AA集团（或其指定的任意第三方）收购基金持有的目标公司全部股权或收购基金投资者持有的全部基金份额。

AA集团（或其指定的任意第三方）应按基金要求的时限无条件履行收购义务，配合签署相应的转让协议等文件，且AA集团（或其指定的任意第三方）对本协议约定的收购义务及违约金给付义务承担连带责任。

收购价款计算标准如下：

收购价款=募集资金规模×（1+8%）×核算时间÷365；

核算时间为自首笔股权对价款支付之日起至AA集团（或其指定的任意第三方）实际支付全部收购价款之日止的实际天数。

3.4自基金支付首笔股权对价款之日起至审计基准日期间，若发生以下任一情形的，基金有权直接要求AA集团（或其指定的任意第三方）按照3.3条的价格及方式履行收购义务：

（1）承诺方出现违反本协议约定的目标公司治理结构的情形；

（2）承诺方严重违反其在本协议中作出的声明、保证与承诺的；

（3）目标公司发生停业、被吊销或注销营业执照、申请或被申请破产、解散等情形；

（4）目标公司、目标公司股东与任意金融机构签署的相关协议出现逾期等违约事件。

第四条投资退出

4.1基金可通过向第三方转让目标公司股权、目标公司清算等方式实现退出。

4.2基金向第三方转让目标公司股权时，有权强制要求目标公司股东按照基金与第三方达成的转让价格和条件，和基金共同向第三方转让目标公司股权。

4.3若目标公司股东拟转让目标公司股权，在取得基金书面同意的前提下，基金有权但无义务要求跟随目标公司股东出售基金持有的全部或部分股权。

目标公司股东应保证促使受让方以同等条件及价格收购基金同意出让的目标公司股权。

如果受让方拒绝购买基金出让的全部或部分的股权，目标公司股东不得向该受让方出售其所持有的目标公司股权。

第五条目标公司的治理结构

5.1鉴于基金可能分期募集、分期受让目标公司股权，各方对目标公司董事会作出如下约定：

（1）在首笔股权对价款支付后，各方同意目标公司设立董事会，由三名董事组成，其中，基金有权委派一名董事，且该董事对目标公司董事会决议事项拥有一票否决权；

（2）在本协议项下最后一笔股权对价款支付后，各方同意将目标公司董事会改选为五名董事组成，其中，基金有权委派三名董事。

5.2目标公司的下列事项需经目标公司全体股东一致同意方可通过：

（1）修改公司章程；

（2）增资或减资；

（3）合并、分立或解散；

（4）变更公司形式；

（5）清算、破产、重整或类似程序；

（6）股东会认为需特别决定的其它事项。

5.3目标公司的下列事项需经目标公司全体董事一致同意方可通过：

（1）提供融资、接受融资、对外担保，以及金额在1,000万元以上的合同；

（2）在资产上设定抵押等他项权利；

（3）关联交易事项；

（4）年度预算、年度经营计划、工程建设计划、销售进度计划、利润分配方案、资产处置方案；

（5）向基金以外的股东进行利润分配；

（6）设立、终止子公司、分公司；

（7）收购其他公司的股权或全部或重要资产；

（8）财务审计机构、项目咨询服务机构、税务服务机构、资产评估机构、法律服务机构的选聘和更换；

（9）处分目标公司金额超过100万元的资产；

（10）基金委派的董事有合理理由认为将（或可能）对目标公司经营和财务状况产生重大不利影响的其他事项。

第六条陈述与保证

每一承诺方与其他承诺方连带向基金管理人及基金陈述与保证：

6.1该承诺方是根据中国法律适当注册并合法存续的公司，具有独立法人资格；具有完全、独立的法律地位和法律能力签署、交付并履行其为签约方的交易文件，可以独立地作为一方诉讼主体。

6.2该承诺方为签约方的交易文件经该承诺方适当签署，对该承诺方构成合法、有效和具有约束力的义务。

6.3该承诺方拥有签订和交付其为签约方的交易文件及其他所有与该等交易文件所述交易有关的、其将签署的文件的公司内部的完全权力和授权，其拥有完成该等交易文件所述交易的完全权力和授权。

6.4该承诺方之签署和履行其为签约方的交易文件与其适用的所有法律、以其为一方的或对其资产有约束力的任何协议、任何法院判决、任何仲裁机关的裁决、任何行政机关的决定并无违反或抵触。

6.5就该承诺方为签约方的交易文件的签署和履行及该等交易文件之交易须获得的任何第三方的同意、许可、弃权、授权或任何政府机构的批准、许可、豁免或向任何政府机构办理的登记或备案手续（如依法需要）已经获得或办理，并将在该等交易文件有效期内充分有效。

6.6目标公司股东是转让股权的唯一合法所有权人，没有任何现存的有关转让股权所有权的争议或限制。

基金受让后即有权处分转让股权及其任何部份。

6.7在任何法院或仲裁庭均没有针对任何承诺方、或其财产、或转让股权的未决的或就承诺方所知有威胁的诉讼、法律程序或请求，同时在任何政府机构或行政机关亦没有任何针对任何承诺方、或其财产、或转让股权的未决的或就承诺方所知有威胁的诉讼、法律程序或请求，将对承诺方的经济状况或其履行交易文件下之义务和担保责任的能力有重大的或不利的影响。

6.8任一承诺方向基金和基金管理人提供的，有关转让股权、承诺方、交易文件所规定交易有关的一切报告、文件及信息在所有方面都是真实、完整和正确的。

6.9目标公司是根据中国法律适当注册并合法存续的有限责任公司，具有独立法人资格。

目标公司的注册资本5555万元人民币已由目标公司股东全额缴付。

目标公司的股权上没有任何担保权益或第三人的权益及其他任何限制。

目标公司未曾在重大方面违反适用法律。

目标公司不存在未向基金管理人和基金披露的债务或责任（包括或有债务或责任）。

目标公司已按照适用法律按时进行税务申报并按时足额缴纳到期应付税赋。

目标公司未收到要求其解散、清算、破产、终止、注销或中止营业的行政或司法命令，且没有为此通过内部决议。

第七条承诺

每一承诺方与其他承诺方连带向基金管理人和基金承诺：

7.1确保目标公司有效存续，遵守适用的法律和法规。

7.2该承诺人应严格履行和遵守其在交易文件下的责任和义务，并确保其他承诺人严格履行和遵守它们在交易文件下的责任和义务。

7.3如有涉及任一承诺方的任何重大诉讼、仲裁或行政程序，无论是未正式进行但已为该承诺方所知悉，或是已经开始，该承诺方需在知悉有关情况后尽快将详请通知基金管理人。

7.4如发生任何交易文件项下的任何承诺方违约，或发生可能影响任何承诺方履行其在交易文件项下义务的能力的任何事件，该承诺方应尽快将有关详细情况书面通知基金和基金管理人。

7.5该承诺方应当根据基金和基金管理人的合理要求采取有利于基金实现交易文件项下权利的行为，签署必要的文件，并及时向基金管理人提交基金管理人合理要求的其他资料和文件。

7.6自本协议签署之日起至在工商行政管理部门将基金（或其代表）变更登记为目标公司股东之日前，目标公司及其股东承诺：

（1）采取一切合理的措施保存和保护目标公司资产，尽最大努力使目标公司正常经营、营业。

（2）目标公司如采取下列任一行动的，应立即通知基金管理人，在征得基金管理人书面同意之前，目标公司不得：

1）开展非正常业务经营行为（如对外投资、对外担保、对外借／贷款等），增加、调整负债，抵押；

2）合并、分立、股权变动、减资、与第三方合营、改变组织形式等；

3）宣布、支付任何红利或进行其他形式的利润分配；

4）放弃重大资产或债权；

5）从事关联交易；

6）修改、补充现有重大合同和签署新的重大合同（重大合同指单项金额超过1,000万元的合同文件）；

7）以任何方式处置其房地产项目资产；

8）章程或其他文件所规定的事项。

（3）向基金管理人及时披露其知道或了解到的任何预计可能违反陈述和保证的事实或事件，或重大不利变动的所有相关情况。

（4）对目标公司的营业执照、公章、财务章等一切证照和章进行共管，对目标公司银行账户进行共管。

第八条违约责任

8.1如任何一方（下称“违约方”）实质性地违反某一交易文件项下所作的任何一项约定，或实质性地未履行或迟延履行某一交易文件项下的任何一项义务，即构成本协议项下的违约（下称“违约事件”），守约方有权要求违约方在合理期限内补正或采取补救措施，并依法要求违约方承担违约责任。

违约方应赔偿因其违约而给其他守约方造成的全部损失，包括本协议履行后可以获得的利益。

8.2本条规定不排除或限制守约方根据适用法律可以获得的救济。

8.3任一承诺方违反本协议约定，即视为全体承诺方的违约，基金有权向任一或全部承诺方主张违约责任。

8.4本条规定的效力不受本协议终止的影响。

8.5若触发本协议约定的AA集团（或其指定的任意第三方）收购义务，AA集团（或其指定的任意第三方）未在基金通知的履行期限内履行收购义务的，基金有权同时采取以下救济措施：

（1）要求其继续履行收购义务，并要求AA集团自逾期履行之日起，按收购价款总额每日千分之一的标准支付迟延履行违约金；

（2）要求将第2.8条所述的股东借款（届时应已转为目标公司资本公积）全部转为目标公司注册资本，且基金可以每股（注：

“每股”指1元注册资本所对应的股权）1元的价格受让目标公司股权，受让比例最高为基金支付首笔股权对价款之日起满六个月之日所持股权比例的一倍。

8.6承诺方有以下行为之一的，基金有权要求其继续履行，同时有权要求承诺方人支付1,000万元的违约金：

（1）单方终止或解除本协议；

（2）拒绝转让目标公司股权或拒绝签署《股权转让协议》；

（3）违反本协议第4.2条、第4.3条或第8.5条

（2）款约定的。

第九条税费承担

9.1本协议履行过程中所发生的税费，由本协议项下各方依法各自承担，各方另有约定的除外。

第十条通知与送达

10.1本协议项下要求的或允许的向任何一方作出的所有通知、要求、指令和其他通讯应以书面形式做出并且应由发出通知的一方或其代表签署。

10.2通知送达日期按下列约定确定：

（1）如通过邮寄方式发送，则以邮戳记载之日视为送达；

（2）专人送达的，接收人签收回执之日视为送达；（3）以传真传送，在收到电码或成功发送确认章的情况下，则以发出后的第1个工作日视为送达。

各方用于通知用途的地址和传真号码如下：

湖南省CC房地产有限公司

地址：

【】

邮编：

【】

邮箱：

【】

电话：

【】

联系人：

【】

WWWWBB房地产开发有限公司

地址：

【】

邮编：

【】

邮箱：

【】

电话：

【】

联系人：

【】

XXAA地产集团有限公司

地址：

【】

邮编：

【】

邮箱：

【】

电话：

【】

联系人：

【】

XXWWWW投资管理有限公司

地址：

【XX】

邮编：

【】

邮箱：

【】

电话：

【】

联系人：

【】

10.3各方确认上述送达地址（包括传真送达地址）适用范围包括各方非诉时各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审、执行程序和督促程序等。

通过任一有效的送达地址进行送达的，视为已完全履行送达义务。

10.4一方通讯地址或联络方式发生变化，应自发生变化之日起【10】个自然日内以书面形式通知其他各方。

如果通讯地址或联络方式发生变化的一方（简称“变动一方”），未将有关变化及时通知其他各方，除非法律另有规定，变动一方应对由此而造成的影响和损失承担责任。

第十一条其他事项

11.1本协议的订立、生效、履行、修改、解释和终止均适用中国法律。

11.2本协议项下发生的及与本协议有关的任何争议应由争议双方协商解决，如争议产生后三十（30）天内双方无法达成一致意见的，任何一方均有权向本协议签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。

11.3本协议任何条款赋予一方的任何权利、权力和补救并不能排除该方依据法律规定及本协议项下其他条款所享有的其他任何权利、权力或补救，且一方对其权利、权力和补救的行使并不排除该方对其享有的其他权利、权力和补救的行使。

11.4一方不行使或延迟行使其根据本协议或法律享有的任何权利、权力和补救（下称“该等权利”）将不会导致对该等权利的放弃，并且，任何对单个或部分该方权利的放弃亦不排除该方对该等权利以其他方式的行使以及对其他该方权利的行使。

11.5本协议各条的标题仅为索引而设，在任何情况下，该等标题不得用于或影响对本协议条文的解释。

1.6各方为执行本协议将签署一系列其他交易文件。

如为执行本协议而签署的交易文件对于某一事项的规定与本协议存在冲突，以本协议的规定为准。

11.7本协议的每一条款均可分割且独立于其他每一条款，如果在任何时候本协议的任何一条或多条条款成为无效、不合法或不能执行，本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性并不因此而受到影响。

11.8本协议的任何修改、补充必须以书面形式进行，并由本协议各方适当签署后方能生效。

11.9本协议对各方的合法受让人或继承人均具有约束力。

（以下无正文）

（本页无正文，为AA和BB地产基金合作框架协议之签字页）

XXWWWW投资管理有限公司（代表拟设立的“XXSSS私募股权投资基金”）（公章或合同专用章）

法定代表人或授权代表（签字）

_____________________________________

省CC房地产有限公司（公章或合同专用章）

法定代表人或授权代表（签字）

_____________________________________

WWWWBB房地产开发有限公司（公章或合同专用章）

法定代表人或授权代表（签字）

_____________________________________

XXAA地产集团有限公司（公章或合同专用章）

法定代表人或授权代表（签字）

_____________________________________