房地产开发贷款项目评估报告44页.docx
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房地产开发贷款项目评估报告44页
盛华国际广场房地产贷款项目评估报告
本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。
报告综合运用财务管理、工程技术经济与房地产估价知识，通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论，并提出规避风险的措施，为金融机构贷款提供了参考依据。
该报告可为其他评估机构借鉴。
第一章概要
根据盛华投资公司开发“盛华国际广场”工程申请贷款的需要，于2007年12月22日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2008年1月2日）。
根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2007年12月30日完成评估工作。
现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。
法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。
公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
截止2007年12月，公司资产总额为17146万元，负债总额为5315万元，所有者权益为11831万元。
大唐盛华在建设银行A市支行开有基本结算帐户。
截止2007年12月1日，在建设银行A市支行存款余额为1500万元；公司无借款逾期现象发生。
企业无不良信用记录。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：
企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“盛华国际广场”项目位于A市中心位置，山东路与江苏路入口处，连通1万余平方米的文明广场，位于城市中轴黄金核心地段。
，地理位置优越，交通便利。
该项目总占地28804.4平方米（约合43.2亩），建筑总面积222669.90平方米。
根据上述规划经济指标，其中住宅93839.70㎡，商业部分79553.13㎡（其中商场61553.13平方米），停车场为49277.07平方米，共828个地下车位。
项目总建筑面积222669.90㎡，拟建一栋大型商业广场和6栋22层的住宅楼。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“盛华国际广场”项目定位为大型商业购物广场及高端住宅，该项目具有地理位置优越。
四、投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的规划方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及A市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况进行计算。
本项目总投资估算为44927.64万元，单位楼面成本为2017.68元/平方米。
具体见下表：
（开发投资估算表）
序号
工程项目（费用）名称
造价或费用
（元）
楼面造价
（元/㎡）
百分比
（%）
1
一、征地费及土地契税等
113971313
511.84
25.37%
2
二、斟察、设计和前期费
21067332
94.61
4.69%
3
三、建筑安装工程费
247163589
1110.00
55.01%
4
四、（小区）配套建设费
8295000
37.25
1.85%
5
五、管理费
13269130
59.59
2.95%
6
六、开发期税费
672670
3.02
0.15%
7
七、利息（财务费）
40932398
183.83
9.11%
8
八、不可预见费
3904972
17.54
0.87%
合计
总投资造价
449276405
2017.68
100.00%
注：
详细计算见附件：
成本计算明细表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。
资金动作方式如下：
Ø自有资金全部用于投资，共20000万元，（其中包括武汉惠远经济发展有限公司资金10000万元）；
Ø银行贷款15000万元；
Ø销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，总收入为9928万元。
五、财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：
（详见评估主表项目财务现金流量表）
1、项目建成后将实现净利润21392.69万元；
2、内部投资收益率（所得税后）：
按全部投资计为31.49%；
3、财务净现值（还原利率10％，所得税后）：
按全部投资计为10245.78万元；
4、动态投资回收期（还原利率10%）：
按全部投资计为3.81年；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按建设银行财务评价标准可行。
六、贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
七、评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：
“盛华国际广场”项目建设条件具备，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章借款人评价
一、借款人概况
盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。
法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。
公司主营房地产开发与经营，具有房地产三级开发资质。
2003年1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。
在A市激烈的市场竞争中，“红山新城一期工程”累计开发门面房、仓储、商品房9.7万平方米。
二、经营者素质及管理水平
盛华投资公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。
公司下设总师办、投资发展部、人力资源部、工程部、项目管理部、物业管理部、规划技术部、广告策划部、市场营销部、财务部。
公司现有员工30人，其中硕士生2名、本科生9名，大专生15名，高级工程师2名，工程师5名，助理工程师2名，高级会计师1名，会计师1名，经济师2名，房地产高级策划师2名。
公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。
三、信用状况评价
该公司在建行开有基本结算帐户。
截止2007年12月末，该公司在建行存款余额为1520万元；信用社存款余额为500万元。
公司借款均按时付息，无借款逾期现象发生。
企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2007年度信用等级为未评级。
在人行查询系统查询，盛华投资公司无任何不良记录，信誉良好。
附：
借款人基本情况表：
借款人名称
经营情况
资质等级
三级
年开发规模
年竣工量
年销售量
竣工产品合格率
100%
竣工产品优良率
100%
财务情况
注册资本
5300万元
实收资本
5300万元
总资产
17146万元
所有者权益
11831万元
资产负债率
31%
流动比率
151%
存货周转率
1735.1
利润总额
11831
资产报酬率
10.62%
应收账款周转率
37%
利息保障倍数
58.07
资本积累率
82%
信用情况
贷款利息实收率
100%
贷款不良率
0
客户信用评级得分
88.3
信用等级
AA
授信控制量
我行已提供信用量
贷款纪录
贷款行
起止时间
金额
余额
利率
贷款形态
担保方式
建设银行
2006.5-2008.5
1600
1600
6.5315%
正常
抵押
保证记录
被保证人
起止时间
金额
余额
利率
贷款形态
担保方式
四、企业前景评价
盛华投资公司具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。
2003年1月起正式进行“红山新城一期工程”项目开发。
在A市激烈的市场竞争中，“红山新城一期工程”累计开发门面房、仓储、商品房9.7万平方米。
因此大唐盛华自身具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章项目建设条件评价
一、项目建设必要性
“盛华国际广场”项目位于A市中心位置，人民路与江苏路入口处，连通1万余平方米的文明广场，位于城市中轴黄金核心地段。
，地理位置优越，交通便利。
该项目总占地28804.4平方米（约合43.2亩），建筑总面积222669.90平方米。
拟建大型商业广场和6栋22层的住宅楼。
根据上述规划经济指标，其中住宅93839.70㎡，商业部分79553.13㎡（其中商场61553.13平方米），停车场为49277.07平方米，共828个地下车位。
盛华投资公司多年来在房地产开发中积累了丰富的经验，此次推出的“盛华国际广场”是A市中心城区的大规模大型商业广场及精品住宅，也是决心在A市树立的样板工程。
A市政府通过对旧城改造和新城的开发，确立了向新的发展战略，该项目定位符合A市旧城改造的战略规划。
随着国家西部大开发战略的实施，A市作为西部的重要城市，吸引了众多前来参与投资开发的公司。
该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。
同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
（表：
项目主要技术经济指标）
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积（平方米）
28804.40
2
总建筑面积（平方米）
222669.90
3
地上建筑面积（平方米）
127522.37
其中
商场
21378.16
高层住宅
93839.70
车库
12304.51
4
地下建筑面积
95147.53
其中
商场
58174.97
停车场
36972.56
5
建筑层数
地上
1-3层，4-22层
地下
4层
6
建筑总高
80米
7
建筑层高
地上
2.8—4米
地下
4米
8
总户数
836
9
建筑容积率
4.00
10
绿地率
30％以上
11
车位
828个
本次评估计算项目分为住宅、商业及车库三部分，其中考虑商业和车库含分类销售，估算商业中商铺（门面）约18000平方米，可销售车库约20000平方米，具体见下表：
编号
项目
分类项目
总建筑面积（㎡）
合计（㎡）
1
住宅
住宅
93839.70
93839.70
2
商业
商场
61553.13
79553.13
商铺
18000.00
3
车库（位）
车位（出售）
20000.00
49277.07
停车场
29277.07
合计
222669.90
该项目建筑设计方案由深圳市ABC建筑师事务所有限公司设计，并报A市规划局，现将规划设计方案简介如下：
1、“盛华国际广场”项目定位为高档，由一栋大型商业广场和六栋高层及会所等组成。
绿化率达30%以上。
2、配套商业结合场地特点在兼顾文明广场与公园的同时采用周边布局，沿东侧与西侧分别布置两个单元塔楼，保证了大部分户型都能坐拥最佳的观景效果。
商业基本沿市府路与文明广场布置，最大化利用文明广场的资源来提升商业价值。
3、在交通组织上，采用人车分流，在西南与市府路衔接处西侧与人民路衔接处及北侧各设一个车库入口，这样车辆能直接便捷地进出车库，消减停车对周围的影响。
人行主入口设置在南侧，次入口设置在北侧，减少商业及车辆对人行的干扰。
4、项目景观设计两条景观轴，东西向景观轴把文明广场气氛与山地公园的景色引入小区，使小区的人随处可享受商业文化气氛与自然景观。
南北景观轴把小区内不同层次的景观串联起来，制造一种富有动态的空间效果。
5、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。
三、项目实施进程评价
略。
四、设计单位资质评价
该项目设计方案由深圳市ABC建筑师事务所有限公司设计完成。
深圳市ABC建筑师事务所有限公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
第四章项目市场情况评估
一、宏观经济状况
（一）A市经济格局
●A市第一商圈的形成
A市经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以人民中路、人民路为顶点，东西两翼发展，以人民路为轴线，人民中路、人民路为中心，各经济因子点状散布着城市空间的经济格局。
人民路是A市的商业中心，由此可见，人民路在A市商圈中占据重要的地位。
在A市5-10年发展蓝图上，将会形成“双环”结构的新商业中心，即以人民路、人民中路为轴心约10平方公里的地区将建设成为A市的中央零售区，与北京路形成的中央商务区紧密联系，成“双环”结构。
●盛华国际广场发展潜力巨大
按计划盛华国际广场、人商扩建工程、广电大楼二期工程、农贸市场、建委大楼的原址基础的开发等，到2010年，人民路将有实力成为A市“第一商圈”，发展潜力无限。
盛华国际广场处于目前A市第一大商圈核心地，位于广场前的城市主干道人民路车流量日均达一万辆以上，人流量在30万以上，在以其为中心5公里半径内人口达50余万人，2公里内半径内有20万人的强大消费群体支持。
●交通成熟——五位一体交通网点
盛华国际广场位于人民路与江苏路交汇处，与北京路毗邻。
正对文明广场，西通人商集团、商贸大厦，距新建的农贸中心隔路相望，具有优越的地理位置及交通状况。
广场集公交车站、巴士站、停车场、的士站、直通火车站站点五大交通功能于一体，瞬间即通达全城。
盛华国际广场三面环路，有5条公交线路在广场前设站，公交线路覆盖A市三大区，在A市的任何地方都可以轻松到达广场。
盛华国际广场西面是连成一体的大型文明广场。
将与广场负五层25米宽的过道相连通。
广场负五层在商场出口设有室内出租车，并通过负二层完全开放，挑高至负二层的中庭观光电梯，为全场人群提供便利的出租车接送服务。
广场地下二层至负四层，设有700个停车位的大型停车场，全面满足广场和居住自驾车的停车需求。
（二）A市经济发展水平
1、经济总量水平
●国民经济持续增长，GDP年平均增幅超过10%
2006年全年实现国内生产总值345.3亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。
（其中，第一产业增加值39.2亿元，增长8.2%；第二产业增加值160.8亿元，增长5.0%；第三产业增加值145.3亿元，增长14.0%，是1996年以来最快的一年。
）
图：
A市历年国内生产总值
（数据来源：
统计公报）
●2006年人均GDP达到1328美元
按照联合国对40多个国家的统计分析结果：
人均GDP800美元左右时，住房消费进入快速增长期，1300美元以上时进入稳定增长时期，达到8000美元时增长速度趋缓。
截止2006年末A市人均GDP为9965元即1328美元，现A市的住房消费已处于稳定增长的发展阶段。
2、经济结构状况
●三次产业以第二产业为主（46%），第三产业占42%
从国内生产总值结构看，A市的经济结构以第二产业为主，达到经济总量的46%，第三产业为其次，约42%左右，第一产业仅11%左右。
图：
A市国内生产总值结构分布（数据来源：
统计公报）
●第三产业发展速度大于第二产业，经济结构向好
从发展速度来看，随着各个产业的经济同步持续增长，A市第二产业在整个经济结构中的比重有所下降，而第三产业的经济比重却在上升，这表明A市的第三产业发展速度要高于第二产业的发展速度。
一定程度上反映了A市的经济结构正在向发达城市方向前进。
3、人民生活水平
●城镇居民可支配收入增幅加快，2005年以后已经突破万元大关
图：
A市历年城市居民可支配收入（数据来源：
统计公报）
在2005年以前，A市人均可支配收入都在一万元以内，2004年以后开始突破万元大关。
●恩格尔系数连续下降，已接近30%～40%的富裕水平
图：
A市历年恩格尔系数（数据来源：
统计公报）
从2002年至2006年5年间，A市恩格尔系数从39.3%降到31.3%，已达到30%～40%的富裕标准。
●城市人均居住面积逐年增加缓慢，居民改善居住条件愿望强烈
图：
A市历年城市人均居住面积（数据来源：
统计公报）
从1999年至2006年，A市人均居住面积从13.9平方米增加到了21.2平方米，8年时间增加了7.3平方米，增长比较缓慢，居民改善居住条件愿望强烈。
4、社会消费品零售情况
●城市社会消费品零售总额增长迅速
图：
A市历年社会消费品零售总额（数据来源：
统计公报）
2006年全市实现社会消费品零售总额144.7亿元，增长15.7%，扣除价格上涨因素，实际增长14.4％，是“九五”以来增幅最快的一年。
●分城乡看
城市市场消费品零售额为88.3亿元，增长17.2％，占全部零售额比重达61.0％；县及县以下农村消费品零售额56.4亿元，增长13.4％。
●分行业看
批发零售贸易业零售额121.8亿元，增长16.4%；住宿和餐饮业零售额达到22.1亿元，增长12.7%；其他行业零售额0.8亿元，增长2.6%。
连锁超市等新型业态较快发展，全市限额以上连锁零售、住宿和餐饮企业10家，商品销售额20.9亿元，增长44.0%。
全年成交额过亿元的市场10家，成交额达68.4亿元，增长27.9％。
在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类零售额比上年增长7.0%，石油及制品类增长62.8%，书报杂志类增长2.7%，电子出版物音像制品类增长10.2%，家用电器和音像器材类增长18.8%，日用品类增长37.8%，家具类增长65.3%，食品、饮料、烟酒类增长10.9%，服装类增长18.7%，化妆品类增长10.4%，金银珠宝类增长3.7%。
4、人均消费性支出情况
作为西部区域发展的一个重要支点，A市的发展得到省委省政府的高度重视和支持。
A市是一个以汽车产业为主导的城市，曾位居全国小康城市第6名、综合实力第22名。
近年来，由于受产业结构单一和外部环境变化的影响，A市经济运行波动较大。
据统计，2006年全市城市居民可支配收入达到10944元，同比增长5.1%，人均消费性支出8616元，同比增长9.05%.今年上半年，城市居民人均可支配收入6506元，支出为4974.74元，居民收入和支出都有较大幅度提高，也逐渐带动了房地产的火爆。
由此，A市中心城区土地的日渐稀少，加之“城中村”的拆迁难度，使得众多房产开发企业纷纷将投资方向转向了地价相对便宜，且开发难度较小的新城区，以及城市组团的副中心区。
此举不仅使A市的楼市发展已由原来的抢占城中心到呈带状向东西两极扩张，A市楼市发展已逐步呈现出东突西进的态势。
而就在“十一五”期间，我市将重点提升中部组团，在北京路、天津路、东风大道等沿线建设5平方公里城市新区，分散中心城区人口增长压力，同时要稳步发展东部组团。
人民路是A市商住密集区，据了解现总人口约20余万人，远远超过一般大型购物中心市场份额，覆盖面必须不少于20万人的固定消费群的标准。
而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。
这一居民结构，使广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。
二、A市房地产市场状况
（一）房地产经济运行状况
1、房地产业在国民经济中的比重
●房地产投资占全市经济比重明显提高
2006年全市完成房地产开发投资25亿元，比上年增长20%。
占全市GDP比重的7.24%，占全社会固定资产投资规模的20.64%。
●全社会固定资产投资投资逐年提高为房地产业发展提供动力支持
2001年以来，A市全社会固定资产投资明显提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北调工程等。
社会基础建设的发展必然为房地产业带来良好的机遇，加上旧城改造等，房地产业逐渐成为A市经济发展的重要产业。
图：
A市历年固定资产投资总额（数据来源：
统计公报）
2、历年房地产投资状况
●A市房地产开发投资6年时间保持较高的增长趋势
A市房地产市场自2000年后走出低谷，至今已连续6年保持快速增长的态势，6年间全市共完成房地产投资77.37亿元，年均增长超过30%%，目前逐渐走稳。
图：
A市历年房地产开发投资总额（数据来源：
统计公报）
●2005~2006年房地产投资急剧增加
●宏观调控，2006年房地产开发投资增幅理性回落，与国民经济发展相协调
进入2006年以来，A市土地开发投资开始减少，同时在国家宏观调控房产新政的指导下，房地产市场运行进入了合理调整期，主要表现为：
房地产投资增幅理性回落，开始低速增长，与国民经济发展水平相协调。
3、土地发展规划
根据（1997—2010）《A市土地利用总体规划》和《A市国民经济和社会发展“十五”计划及2010年远景目标纲要》确定，从2001年到2010年，我市土地开发整理总体目标为：
以提高国土资源对经济、社会可持续发展的保障能力为根本出发点，在保护和改善生态环境的前提下，宜农未利用土地资源得到适度开发；土地整理全面、有序开展；土地利用效率和产出率明显提高，促进土地资源集约、合理利用和社会经济可持续发展。
具体目标：
到2010年，补充耕地11000公顷，其中耕地整理增加耕地4843.4公顷，农村居民点新增耕地946.52公顷，土地复垦新增耕地733.62公顷，土地开发新增耕地4476.46公顷。
在确保划定的基本农田面积178629.8公顷得以实施的前提下，大力推进标准农田建设，通过对农村山、水、林、田、路的综合治理，改善农业生态环境。
计划新增灌溉耕地4万公顷，改造中低产田8万公顷。
规划期内将实施7个重点工程，实施面积为21664.84公顷，净增耕地5463.98公顷，工程投资为43063.82万元；实施重点项目82个，实施面积为15193.99公顷，净增耕地3525.37公顷，计划投资55401.07万元。
（二）项目所在地房地产市场状况分析
1、房地产市场发展描述
自土地使用制度与住房分配制度改革以来，A市房地产业得到了突飞猛进的发展，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。
2006年，全市房地产开发投资累计完成25.2亿元，，比上年增长21.7%。
具有资质等级的建筑企业121家，实现利润3.7亿元，上缴税金1.2亿元。
房屋建筑施工面积373.8万平方米，增长4.6%。
建筑企业劳动生产率为15.7万元/人，增长18.9%。
房屋建筑竣工面积203.7万平方米，下降43.0%。
房地产开发企业由1993年前中房集团A市公司一家发展到2006年的200多家。
房地产业的发展不仅有利地推动了城市建设步伐，改善了城市面貌与经济投资环境，提高了居民的居住水平，而且带动和促进了相关产业如建筑业、建材业、装饰装修业和房地产中介服务业的发展，同时也改变了居民的消费观念与投资观念，影响并推动了整个城市社会经济的发展。
2、房地产市场供求状况
●城区商品房供求逐年扩大，总体供求平衡
2003年到
升级会员 