个人信贷业务标准化操作手册.docx
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个人信贷业务标准化操作手册
个人信贷业务标准化操作手册
个人购房贷款（分册）
为促进我行个人信贷业务健康规范发展，更好地配合我行个金业务（个人信贷中心）机制建设，根据《上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法》、《上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）》、《上海浦东发展银行个人消费信贷业务综合管理办法》及相关法律法规，通过对个人购房贷款业务操作及管理的标准化与流程化，提高工作效率与服务质量，控制贷款风险，为树立我行个人信贷品牌、扩大市场份额、实现业务规模效应打下夯实基础。
特制订本操作手册。
各行在执行本手册过程中，若遇到与国家法律法规、地方规章制度、行业规范不相一致的地方，应及时反馈总行，以便根据具体情况对相关规定作权宜调整。
第一部分个人购房贷款业务总体规定及基本环节
第二部分
第一章业务总体规定--------------------------------------4
第二章
第三章业务基本环节--------------------------------------7
第四章
第三部分个人购房贷款业务标准化操作规范
第四部分
第一章贷款咨询------------------------------------------8
第二章
第三章贷款受理------------------------------------------11
第四章
第五章贷款审核------------------------------------------13
第六章
第七章办理手续------------------------------------------16
第八章
第九章贷款发放------------------------------------------21
第十章
第十一章贷后管理------------------------------------------23
第十二章
第五部分附件
第六部分
附件1个人购房贷款利率表--------------------------------27
附件2
附件3申请个人购房贷款资料一览表------------------------27
附件4
附件5有效的婚姻状况证明--------------------------------28
附件6
附件7非我行签约楼盘暨单套住房按揭贷款的补充审核要求----29
附件8
附件9个人贷款五级分类要点------------------------------30
附件10
第一部分
个人购房贷款业务总体规定及基本环节
第二部分
第一章业务总体规定
第二章
一、个人购房贷款定义
个人购房贷款（以下简称购房贷款），是指贷款人向申请用于购买普通住房、商业用房以及其他个人用于合理用途产权房的借款人发放的商业性人民币担保贷款。
个人购房贷款与其他贷款结合的综合授信类产品（如“理财房贷”），亦纳入本手册规范。
二、个人购房贷款的基本规定
（一）贷款对象
（二）
购房贷款的对象是中华人民共和国公民和中华人民共和国境内居民。
具体来说，依照中华人民共和国法律具有完全民事行为能力的自然人，并且属于以下两种情况中的任何一种，都可以向我行申请办理购房贷款：
1、居住在中华人民共和国境内的中国公民；
2、
3、在中国境内居住满一年（以签证时间为准）以上的外国人及港澳台同胞。
4、
（三）贷款的基本条件
（四）
作为购房贷款的借款人除了符合对于贷款对象的基本要求外，还应当具备以下条件：
1、借款人应当具有稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；
2、
3、借款人已签订了普通住房、商业用房或其他个人用于合理用途产权房的合法购房合同，并办理有效合同登记手续；
4、
5、借款人已支付了不低于人民银行及我行规定的最低首付款比例的房款；
6、
7、借款人申请按揭的房产状态（期房、现房）必须符合现行制度规定；
8、
9、借款人应提供贷款银行认可的贷款担保（对于期房按揭，由房产商提供回购及相应阶段性担保；对于现房按揭，以所购房产做抵押担保）；
10、
11、银行规定的其他条件。
12、
（五）贷款的额度、期限、利率
（六）
1、银行应当根据借款人资信、经济状况、以及所提供的贷款担保等情况，确定购房贷款额度。
同时，用于购买普通住房的购房贷款最高额度不得超过购房合同中房屋总价的80%；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款最高额度不得超过购房合同中房屋总价的60%。
（具体贷款成数应符合人民银行及我行现行有关规定）
2、
3、贷款银行应当根据借款人收入状况和贷款本息偿还能力，确定购房贷款年限。
同时，用于购买普通住房的购房贷款最长年限不得超过30年；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款最长年限不得超过10年。
（具体贷款年限应符合人民银行及我行现行有关规定）
4、
5、用于购买普通住房的购房贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款（商业性）/个人住房贷款（公积金）利率执行；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，并可以根据中国人民银行有关规定，在规定的幅度范围内实行利率浮动。
（“利率表”参见——附件1）
6、
7、在贷款期限内，若遇人民银行利率调整，个人购房贷款利率调整方式原则上由借贷双方按商业原则确定，按借款合同具体约定执行；可按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。
目前利率调整可参照以下方式：
8、
（1）个人购房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息。
（2）
（3）个人购房贷款期限在1年以上的，从利率调整的次年第一期还款日起，利率实行一年一定，每年第一期还款日为利率调整日。
从每年的第一期还款日起，按当年首日人民银行规定的法定贷款利率执行新的利率规定，分段计息。
（4）
（七）贷款担保的有关规定
（八）
办理购房贷款，借款人可以选择以质押、抵押或保证方式为贷款担保。
作为贷款担保的质押物、抵押物、保证人应当符合《中华人民共和国担保法》及其他相关法律、法规有关规定，同时符合贷款银行对抵押物、质押物、保证人提出的具体条件。
1、抵押
2、
目前，在购房贷款的实务操作中，主要的贷款担保方式是以借款人所购产权房产作抵押担保，具体操作有以下规定和要求：
（1）以个人产权房作抵押担保的，借款人/抵押人应拥有抵押房产的所有权并有权支配；以期房作为抵押的，房产商应提供抵押物回购或阶段性担保（阶段性担保的期限为：
自借款合同生效之日起至办妥以个人购房贷款所购买的个人产权房的房地产权证，并办妥该房地产抵押登记手续，将抵押权证交付抵押权人时终止）。
（2）
（3）贷款银行有权对用作抵押的房产进行独立评估并以此确定抵押的产权房价值。
在抵押期限内，借款人或抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并且随时接受贷款银行的监督检查。
在抵押期间，未经贷款银行同意，借款人或抵押人不得将抵押的房产出租、转让、变卖、馈赠。
（4）
（5）抵押权人和抵押人必须签订抵押合同，并按照有关法律规定到有关部门办妥抵押登记手续，贷款银行应在落实有效担保后发放贷款。
（6）
3、质押
4、
借款人以质押方式提供担保取得贷款的，质押物的质押率计算应该遵循人民银行及我行有关规定。
出质人和质权人必须签订质押合同，完成质押物的交付，法律规定需要办理登记的，应当办理登记手续，贷款银行应在质押合同生效并且落实有效冻结止付、完成质押品交付后发放贷款。
5、保证
6、
借款人不能足额提供抵押（质押）担保，或借款人所申请的购房贷款用于购买的是非所有权房屋时，借款人可以提供贷款银行认可的、由第三方承担连带责任的保证担保。
保证人必须为自然人，具有完全民事行为能力，有本市常住户口，在本市有固定住所和固定工作，具有合法稳定的收入来源和足够的代偿能力，无不良信用记录。
保证人与债权人必须签订书面保证合同，需要办理公证的应当办理合同公证手续。
（九）保险
（十）
采用抵押担保的购房贷款，借款人应当按照贷款银行的要求办理抵押物保险。
保险金额为银行贷款本金，投保期限应不短于实际贷款期限。
贷款银行作为保险单注明的被保险人或保险赔偿的第一受益人，对保险金享有第一位的、全额请求权。
保险单不得有任何有损贷款银行权益的限制性条款。
在贷款本息结清以前，保险单正本由贷款银行保管。
（十一）涉及住房公积金的个人住房贷款
（十二）
住房公积金个人购房贷款（以下简称公积金贷款），是指以住房公积金为贷款资金来源，向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。
该贷款执行人民银行规定的公积金贷款利率（“利率表”参见——附件1），贷款年限及贷款额度由公积金贷款业务受理当地住房公积金政策确定。
个人购房组合贷款（以下简称组合贷款），指借款人在申请住房商业性购房贷款同时，申请公积金贷款。
组合贷款的贷款额度合计不得超过购房合同中房价的80%，贷款最长期限不超过30年。
（注：
凡涉及“住房公积金贷款”的业务办法及具体操作规程，应符合当地人民银行及公积金管理机构的有关规定，并结合我行个人购房贷款有关规定执行。
）
（十三）还款载体
（十四）
在办理贷前手续时，借款人向银行申请办理东方卡或存折，以此作为日后还款载体。
在与银行约定的每期还款日之前，借款人将应还本息之和足额存入此东方卡或存折账户（在借款合同中应授权银行从此账户主动扣收到期应还本息及相关费用），由银行在约定还款日统一扣收。
第三章业务基本环节
第四章
基本流程与环节
起始端
终止端
1、贷款咨询
——
——
2、贷款受理
取得借款人填写的《个人购房贷款申请书》
收验贷款资料，完成初审，交付后续审核
3、贷款审核
取得贷款资料
出具审批意见，签署《个人购房贷款审批表》
4、办理手续
取得审批同意的《个人购房贷款审批表》
办妥抵押登记，取得《房地产他项权利证书》（或《房地产抵押登记收件单》）（注1）
5、贷款发放
取得《房地产他项权利证书》（或《房地产抵押登记收件单》）（注1）
贷款发放
6、贷后管理
贷款发放
办理贷款结清或处置抵押物清偿贷款本息
注1：
对于部分分行所在地区的房地产抵押登记机构不能提供“期房抵押登记”的情况，相关分行在为“期房”提供按揭服务时，应结合各地抵押登记机构具体要求，在风险可控前提下发放贷款。
以北京地区为例，在办妥商品房预售登记，银行贷款审批通过，并由房产商提供回购或阶段性担保，办妥其他必要贷前手续的前提下，分行可以据此发放个人住房贷款；分行应在抵押房产符合“现房”抵押条件时，及时办理产权抵押手续。
录入、审查、审批、办证、放款、复核、档案、催收
第三部分个人购房贷款业务标准化操作规范
第四部分
第一章贷款咨询
第二章
“贷款咨询”是指银行工作人员根据个人购房贷款的有关方针、政策和规定，针对客户提出的有关问题或要求，提供有效的解答、可行的方案或其他信息的过程。
一、职责
二、
1、回答客户咨询；
2、
3、推介银行产品；
4、
5、汇总、处理客户端信息（反馈有关部门/答复客户）；
6、
7、提供初步贷款方案。
8、
三、基本操作规范
四、
个人购房贷款的咨询可通过多种方式实现，可供选择的咨询方式包括：
（一）电话咨询
（二）
（1）有条件的分行可设客户服务热线（自动接听、人工接听）；
（2）
（3）其他支行可在适当范围内提供个贷专员/理财专员服务专线；
（4）
（5）根据各行情况，建议使用电话录音系统，
（6）
电话服务热线应由专职人员负责，该人员上岗前应达到以下标准：
1、经过业务部门培训，正确掌握《个人金融业务问答》和《个人金融岗位培训教程》的相应内容，并能对我行各类个人购房贷款宣传资料中的内容进行准确的解释和说明。
2、
3、在提供的咨询服务过程中，专职人员执行以下规范：
4、
（1）电话接听率（以人工接听计）达到80%；
（2）
（3）规范用语、耐心听取、有问必复、准确回答；
（4）
（5）原则上应按照《个人金融业务问答》和《个人金融岗位培训教程》的相关内容回答；对于上述资料未能涵盖但确实合法、合规的内容，应根据相关规定做出回答；对于不清楚、不明白或不完全了解的问题不得随意回答；
（6）
（7）对于超出《个人金融业务问答》和《个人金融岗位培训教程》范围的咨询问题或客户投诉，如发生在工作时间（9：
00—17：
00），接听人员应填写《客户投诉处理单》（可采用电子邮件形式，并做好登记）当天反馈相关业务部门；如上述问题发生在工作时间以外的，可填写《客户投诉处理单》次日反馈业务部门。
（8）
（9）分行端设专人（岗）每天安排上、下午各一次接收《客户投诉处理单》。
原则上要求做到：
（10）
a、当天上午收到信息反馈，下午落实相关部门处理，次日上午回复客户；
b、
c、当天下午收到信息反馈，次日上午落实相关部门处理，次日下午回复客户；
d、
e、处理结果应由此分行工作人员记录在案，并根据记录内容定期修订《个人金融业务问答》和《个人金融岗位培训教程》及其他培训资料。
f、
（三）人员咨询（个贷专员/理财专员）
（四）
1、坐堂咨询
2、
（1）个贷专员/理财专员在各网点的“个人金融服务专区”（或类似相关职能的区域）向上门咨询的客户提供“面对面”的针对性咨询服务。
（2）
（3）要求在接待地点醒目处列出银行服务专线的电话号码，同时向客户提供相关业务宣传资料。
（4）
（5）为客户介绍我行个人购房贷款业务，推介我行相关资源，包括楼盘资源、与我行合作的中介公司资源以及我行网点资源等。
（6）
（7）根据客户情况，提供初步贷款/理财方案（如贷款金额、利率、年限、每期还款额等）。
（8）
3、外勤咨询（如售楼现场咨询、配合各类营销活动的需要的专场咨询）。
4、
外勤咨询是指我行直接派驻在售房现场或各类宣传、咨询活动现场（包括个人金融流动服务车）的工作人员所提供的咨询服务。
外勤咨询的服务规范基本可参照坐堂咨询内容。
（五）互联网咨询
（六）
接收并处理由总行转发的互联网留言咨询/投诉。
对于超出《个人金融业务问答》和《个人金融岗位培训教程》范围的咨询问题或客户投诉，可参照电话咨询服务规范进行处理。
第三章
贷款受理
第四章
“贷款受理”过程是指自借款人向贷款受理人员（岗）提出借款申请起，至银行受理人员收验所有贷款资料，完成贷款初审，并交付后续贷款审核的过程。
一、职责
二、
1.确定客户申请时的财务状况及本次融资需求，协商、确定基本贷款方案；
2.
3.告知借款人办理贷款应提供的资料；
4.
5.收验借款人提交的贷款资料，确保资料真实性、完整性；
6.
7.对贷款基本要素进行初审；
8.
9.与信贷调查人员做好资料交接。
10.
三、基本操作规范
四、
1.根据客户提供的有效身份证明，查询、确认客户在我行系统（核心、个贷系统）中是否已经有交易记录（包括资产、负债、中间业务等方面），结合分析客户本次融资需求，协商、确定本次融资的基本方案。
2.
3.根据人民银行及我行对个人购房贷款（或“理财房贷”业务，下同）的贷款成数、年限、利率、还款方式等方面的现行规定，与借款人协商、确定贷款方案。
4.
5.向借款人说明办理个人购房贷款所需提供资料及办理流程，做好对重要环节或事项的强调和解释。
6.
7.贷款受理人员应指导借款人正确填写《上海浦东发展银行个人购房贷款申请书》（办理“理财房贷”业务的，亦适用此申请书）；对于《上海浦东发展银行个人购房贷款申请书——特别提示》的内容，贷款受理人应进行详细解释和说明。
借款方签署人对《特别提示》合同条款确认无疑后，应签名予以确认。
8.
9.贷款受理人员根据《上海浦东发展银行个人购房贷款申请书——申请个人购房贷款资料一览表》（参见——附件2）要求借款人提供相关资料。
其中，有效的婚姻状况证明审核要点参见附件3。
10.
借款人申请贷款用以购买非我行签约楼盘暨单套住房贷款申请时，除提供上述的资料外，请借款人应另行提供以下材料：
（1）房产销（预）售许可证或《房地产权证》（大产证）复印件；
（2）
（3）对于所购房产为期房的，借款人须提供房产开发商签署的回购协议或房产商向我行提供的阶段性担保协议（相关内容已在《个人购房借款合同》中单独列示）。
（4）
11.收验借款人提交的资料，并将复印件与原件核对无误；对于可以当场识别的、明显存在伪造、变造、涂改、冒用等嫌疑的资料应立即退回借款人，给予警告，同时将此情况记录在案；若借款人在提交资料过程中有不符合我行要求的情况，应当场提醒，要求补齐。
12.
13.初审，即判别借款申请是否符合以下最基本贷款条件：
14.
（1）借款人年龄（应年满18周岁，且贷款到期日借款人年龄不超过65周岁）；
（2）
（3）贷款/授信总额度（不应超过房价8成；购置商业用房的，不应超过6成）；
（4）
（5）贷款期限（不应超过30年；购置商业用房的，不应超过10年）；
（6）
（7）贷款利率（“利率表”参见——附件1）；
（8）
（9）其他。
（10）
若客户提供资料不能同时符合上述条件，受理人员应在不超过两个工作日内告知申请人，并提请客户修正贷款方案。
15.贷款受理人员收验全部资料后，应办理签收。
16.
此外，我行贷款受理人员可适当将“受理”环节中除的部分工作委托我行认可的第三方（如房产开发商、房产销售人员、房产中介公司、律师等）进行办理，但必须与之签订相关合作协议，并加强对受托方的培训。
我行贷款受理人员将最终对可户提交的资料的真实性、完整性负责。
第五章
贷款审核
第六章
“贷款审核”是指信贷调查人员（岗）、信贷审查人员（岗）和信贷审批人员（岗）根据个人购房贷款业务的有关方针、政策和规定，对借款人及其借款申请进行真实性、合法性、合规性和可行性审查的过程。
一、职责
二、
1.信贷调查人员（岗）
2.
（1）根据受理人（借款人）提供的申请资料，对贷款申请进行贷前调查和评估；
（2）
（3）对贷款的可行性和风险性，提出专业分析意见、结论和建议（即信贷调查意见），并对其贷款调查意见负责；
（4）
3.信贷审查人员（岗）
4.
根据信贷调查人员（岗）提交的材料和其他外部信息，依据我行个人信贷政策和相关管理办法，对信贷风险进行合法、合规性审查，并对贷款的可行性和风险性提出意见。
5.信贷审批人员（岗）
6.
在审阅信贷审查人员（岗）分析报告的基础上，出具最终贷款审批意见。
三、基本操作规范
四、
1.信贷调查人员（岗）操作规范
2.
（1）根据借款人提供的个人公积金账号，查询并确定其公积金贷款额度，并打印《住房公积金可贷额度查询清单》作审查资料（此条适用于开办个人住房公积金贷款业务的分行。
具体操作应从当地管理机构有关规定，下同）；
（2）
（3）通过个人信用联合征信机构，查询借款人及其配偶的信用报告（此条适用已经建立个人信用联合征信机构地区的分行。
具体操作应从当地管理机构有关规定，下同）；
（4）
（5）通过分行（直属支行）辖内的个贷系统，查询借款人及其配偶的历史借贷记录，以综合考虑借款人的资信及综合偿债能力；
（6）
（7）在调查工作中，应加强对借款人还款能力、抵押物权属及其价值等核心要素的客观核实，收集有效资料，出具相应意见。
（8）
（9）根据贷款资料显示的借款人综合情况（有条件的分行，可以适时引入经我行认可的律师事务所出具《法律意见书》或律师见证等法律程序），进一步证实其资信程度、还款意愿等非经济因素；必要时应实地调查取证；
（10）
（11）如最终确认符合要求，在《上海浦东发展银行个人购房贷款申请书》上填写贷前调查意见；
（12）
（13）将上述所有文件、证明、资料交由信贷审查人员，并做好交接手续。
（14）
3.信贷审查人员（岗）操作规范
4.
贷款审查的操作按照《上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范》（浦银发[2001]96号）及相关现行规定执行。
（1）审查贷款是否符合人民银行及我行信贷政策及相关管理办法的规定；
（2）
（3）对信贷调查人员的贷前调查意见是否正确、合规做出专业判断；
（4）
（5）对借款人还款意愿和还款能力、抵押房产的担保能力提出评估意见，对信贷风险提出分析意见；
（6）
（7）对非我行签约楼盘暨单笔的个人购房贷款业务，应补充审核相关资料（参见附件4）；
（8）
（9）在《上海浦东发展银行个人购房贷款申请书》上填写贷款审查意见，表明是否同意发放贷款；
（10）
（11）将上述所有文件、证明、资料交由信贷审批人员，并做好交接工作。
（12）
5.信贷审批人员（岗）操作规范
6.
信贷审批工作由分行行长或行长授权审批人（须授权范围内）负责。
若该笔贷款超过分行审批权限，应根据我行风险管理有关规定，逐级报上级行审批。
（1）审阅贷款审查人员信贷分析报告，并考虑贷款投向的基础上，做出贷与不贷、贷多贷少的专业判断；
（2）
（3）在《个人购房贷款申请审批表》上填写贷款审批意见（终审）；
（4）
（5）通知原信贷审查人员领回有关资料后，交由原受理人员作后续处理。
按不同情况，操作如下：
（6）
a.审核（包括信贷调查、审查与审批）通过
b.
贷款受理人员领回全部资料，负责通知贷款“相关各方”，在约定的时间、地点签署合同，办理保险、公证（如有必要）等相关手续。
“相关各方”应包括：
借款人及其配偶、抵押财产共有人及其配偶、房产商、保险公司、公证处（如有必要）等。
c.审核未通过
d.
（a）贷款受理人员领回全部资料，负责通知借款人领回申请资料，并告知银行拒绝贷款的原因；
（b）
（c）若借款人认为有必要补充其他资料并准备再次申请贷款的，则应按我行原贷款受理、审核程序重新办理手续。
（d）
第七章
办理手续
第八章
“办理手续”是指贷款经银行审核通过后，由银行工作人员安排、协调借款当事各方正式办理贷款发放前的所有手续的过程。
一、职责
二、
（一）东方卡/存折（建议办理“借记卡”）办理人：
（二）
可由“贷款受理人”担任，负责受理借款人的东方卡/活期储蓄存折（日后还款载体）办理申请，并办理有关手续。
（三）合同文本准备人：
（四）
贷款通过审批后，可由贷款受理人准备相关合同文本。
根据总行个人购房贷款合同标准文本，准备借款合同。
a.贷款受理人可以根据《个人购房贷款审批表》内容，填写合同基本要素，并空出位置供相关各方签章；
b.
c.将东方卡/存折（日后还款载体）的账号填入合同中相应位置。
d.
（五）贷款方（银行）签署人：
（六）
按照办理贷款相关手续的步骤，贷款方签署人员包括：
a.贷款审批人员（行长或其授权人员）完成贷款终审后在借款合同和借款凭证上签署；
b.
c.保管“合同专用章”的银行人员在借款人（抵押财产共有人）、房产开发商（若须提供阶段性担保）签署合同后，在合同上加盖合同专用章，完成合同的最终签署。
d.
（七）借款方签署人：
（八）
借款人及其配偶、抵押财产共有人及其配偶作为借
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