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契税基本知识提纲
契税基本知识提纲
一、契税的基础知识
（一）契税的起源——起源于东晋的“估税”，到宋代渐趋完备。
（二）现行的契税条例的实施时间——1997年10月1日起施行。
（三）契税政策的法律体系——契税征管的基本法律体系分为实体法和程序法两大类，分别由六个层次构成：
第一层次：
法律，由全国人大及其常委会制定颁布，即《中华人民共和国税收征收管理法》，是所有税种适用的程序法；
第二层次：
行政法规，由国务院制定的规范性文件，包括《中华人民共和国契税暂行条例》，这是契税征管的根本之法；《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》，是对征管法的补充解释；
第三层次：
财政部、国家税务总局发布的部门规章，即《中华人民共和国契税暂行条例细则》；
第四层次：
由地方省级政府颁布的地方性规章，即《广东省契税实施办法》；
第五层次：
由财政部、国家税务总局发布的规范性文件，是根据国务院授权对部分契税政策进行调整，以及对具体征管问题的规定和解释；
第六层次：
省及省以下各级征收机关发布的规范性文件，是在授权范围内对落实有关政策和具体征收办法与程序等作出的适合本地区的规定。
（四）与契税征管相关法律法规有哪些：
1、宪法——根本大法；
2、民法——民法通则、合同法、继承法、婚姻家庭法；
3、行政法——行政处罚法、行政复议法、行政诉讼法、国家赔偿法；
4、经济法——个人独资企业法、公司法、土地管理法、城市房地产管理法；
5、刑法及相关司法解释
（五）契税的特点
1、强制性、无偿性、固定性。
2、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税，属行为税。
3、契税是由取得土地、房屋权属的一方缴纳。
这一点与其他税种有着明显的区别，例如营业税、土地增值税、个人所得税等都是由取得收入的一方缴纳。
二、契税法规解析
（一）契税纳税人
《契税暂行条例》第一条规定：
“在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人”。
承受——是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
（细则第三条）
1、特点：
（1）属地原则——我国境内的所有单位和个人。
（2）单位——是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。
（细则第四条）
（3）个人——是指个体经营者、城乡居民个人、外国人及其他个人（含个人独资企业和个人合伙）。
（细则第四条）
2、纳税人的确定
（1）一般的确定——房地产权属转移过程中，双方签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权证的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。
（2）土地、房屋权属交换的纳税人确定——由于交换双方的土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。
在确定计算征收税额时，是按照差额计算征收。
因此，条例规定，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
交换价格相等的，双方均免纳契税。
（条例第四条、细则第十条）
（3）法院裁决书等文书中确定的产权人是否纳税人——一般情况下，法院裁决书、仲裁委员会的仲裁书等具法律效力的文书（一般指裁定书、判决书、调解书、仲裁书）确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押或是进行多次交易的情况。
法院生效的裁决具法律效力，因此不用做产权登记，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可据此对产权人征收契税。
（二）契税的征税对象
契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为。
应具备三个条件（判断标准）：
第一：
转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。
第二：
权属必须发生转移。
首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。
其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更为另一个权属人。
第三：
必须有经济利益关系。
除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
1、土地权属转移行为
应税的土地权属转移行为——仅对国有土地使用权的出让和土地使用权转让征税，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换。
（条例第二条）
土地物权的种类
土地使用权是物权的其中一种。
按照物权法理念，土地物权有多种表现形态。
其中法规明确规定的有：
国有土地所有权、农民集体土地所有权、农村集体土地承包经营权、国有土地使用权、集体土地使用权等。
我国实行土地公有制，城市土地的所有权属于国家，单位和个人没有土地所有权，但可依法取得国有土地的使用权，在规定期限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
土地使用权属物权中的用益权，是由财产所有权派生出来的。
是土地使用者依法取得土地的实际经营权和利用权，在相应的法律规定范围内享有的对土地占有、使用和部分收益、处分的权利。
（1）国有土地使用权出让
国有土地使用权目前只能向由国家取得，包括国有土地使用权的划拨、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股。
即所谓的土地一级市场。
其中，只有国有土地使用权出让属于契税的征税范围。
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为，属于政府垄断的土地一级市场。
在土地使用权出让活动中，出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地出让金。
国有土地使用权出让年限：
⑴居住用地70年；⑵工业用地50年；⑶教育、科技、文化卫生、体育用地50年；⑷商业、旅游、娱乐用地40年；⑸综合或其他用地50年。
国有土地使用权出让的方式包括竞价和协议两种。
竞价方式包括招标、拍卖和挂牌。
（2）土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
属于土地二级市场。
包括国有土地使用权转让和农村集体土地使用权有条件转让，这两种转移方式均属于契税的征税范围。
2、房屋权属转移行为
（1）房屋所有权
房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。
属物权中的财产所有权。
（2）应税的房屋权属转移行为——对房屋买卖、房屋赠与、房屋交换征税。
（条例第二条）
①房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
（细则第七条）
②房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
（细则第七条）
③房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
（细则第七条）
3、需注意的问题
（1）农村集体土地承包经营权的转移
土地使用权是一种物权，而土地承包经营权是一种授权。
承包经营是在土地权属未发生转移的情况下，对土地实行经营、管理的方式，因此，不属于土地使用权转让范围，不征收契税。
（2）土地使用权的划拨
土地使用权的划拨不征收契税。
土地使用权划拨不是土地使用权出让，其权属并不完整，不成为一项独立的财产权。
但当原划拨的土地转让或出让时，须补征契税。
（3）土地的征用
土地的征用不征契税。
按照有关法律规定，土地所有权不允许转让，但是国家可以通过征用的方式把集体土地所有权转移为国有土地所有权，权属的承受主体为国家，这种转移并没有规定为契税的征税范围。
（4）企业股权转让
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
按照我国公司法规定,在有限责任公司和股份有限公司中，出资者所有权与企业法人财产是分离的。
股权是企业所有者的权利，而土地、房屋是企业法人财产。
因此，股权转移不会导致企业法人财产的权属转移，不涉及契税问题，不征收契税。
（5）企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
企业分立所派生或新设的企业,其投资主体和原企业相同,派生或新设的企业所承受的原企业土地、房屋权属虽然名称有所变化，但实际权属性质没有发生改变，所以对企业分立后派生或新设的企业承受原企业土地、房屋权属，不征契税。
（6）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移
政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
主要注意:
A、发生土地、权属变动行为的企业即主体必须是国有独资公司或国有企业和其他国有产权主体；
B、土地、房屋权属变动行为以政府部门的相关文件为依据；
C、土地、房屋权属变动行为是单方面的资源流入，不会引起受让企业经济利益的流出。
（7）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划拨，不征收契税。
主要注意：
A、转出与受让企业是否拥有共同的投资者，即其投资主体是否相同；
B、该项行为不属于市场的交易行为，转出方并未因此获得经济利益，受让方也并未付出经济利益。
（8）房屋租赁
房屋租赁未发生房屋所有权转移，因此不征契税。
（9）土地、房屋继承
根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号），对于《中华人民共和国继承法》第十条：
“遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：
配偶、子女、父母。
第二顺序：
兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。
没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
”、第十一条：
“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。
代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
”规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱继承死者生前的土地、房屋权属，即遗赠，属于赠与行为，应征收契税。
（10）房地产抵押
房地产抵押过程中没有改变土地、房屋权属，因此，对房地产抵押行为不征收契税。
（11）夫妻共有房产归一方所有
根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》﹙国税函〔1999〕391号﹚规定,对《婚姻家庭法》中规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征契税。
对《婚姻家庭法》第十八条：
“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
”规定的属于夫妻一方所有的房产,离婚时房产权属发生变化的,应按赠与征收契税。
（12）家庭财产分割
家庭财产分割中涉及房地产的分割，是指由于分家而发生的土地、房屋权属分立行为。
家庭财产分割是否征税，应根据具体情况确定。
对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按赠与征收契税。
（13）将个人房地产投入自己投资的个人独资企业
以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。
按照《个人独资企业法》的规定，个人独资企业属无限责任企业，企业的财产与投资人的财产不可分割。
因此，将房地产投入自己投资的个人独资企业，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地、房屋登记时仅需办理更名手续，不征收契税。
（14）将个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下
个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，由于同属于一个投资主体，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权更名手续时，不征收契税。
（15）购买车库
《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》﹙财税〔2004〕126号﹚规定：
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（16）以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
A.土地、房屋权属作价投资、入股；
B.以土地、房屋权属抵债；
C.以获奖方式承受土地、房屋权属；
D.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（细则第八条）
（17）以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权征税
《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）， 对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税〔2008〕175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。
（18）对于承受经济适用房不得免征契税
《财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]096号）中明确规定，应对购买安居房、经济适用房者照章征收契税。
（三）税目
契税的税目，按照土地、房屋权属转移行为分为土地契税和房产契税两大类五个税目：
1、国有土地使用权出让；
2、土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）；
3、房屋买卖；
4、房屋赠与；
5、房屋交换。
（四）契税税率
1、契税暂行条例的规定（全国各省在规定幅度内自定）
1997年10月1日起实施的《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税税率为3%—5%。
比原条例规定的税率（6%）下调了1-3个百分点。
2、广东省契税税率3%
《广东省契税实施办法》规定:
1997年10月1日起，广东省的契税税率是3%。
（“一般税率”）
3、减半征收税率%
1999年财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干契税政策的通知》﹙财税字〔1999〕210号﹚规定：
“从1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
”
在实际执行中，应注意以下几点：
⑴享受减半征收的主体是个人购买；⑵所购住房为普通住宅；根据广州市财政局、广州市国土房管局、广州地方税务局《关于广州市享受优惠政策普通住房标准的通知》规定：
“我市享受优惠政策普通住房标准通知如下（三项条件必须同时满足）：
A、住宅小区建筑容积率在以上；
B、单套住房建筑面积144平方米（含144平方米）以下；
C、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍（含倍）以下。
”
该普通住房标准认定的执行时间：
以上标准从2005年6月1日起执行（以房管部门受理房屋交易备案时间为准）
执行%税率的时间认定：
210号文从1999年8月1日起执行，此时点以纳税义务发生时间为准。
凡是1999年8月1日后（含8月1日）签订购房合同的，按调整后的政策执行；1999年8月1日前已经签订售房合同并已取得首期售房预收款的，应按原政策执行。
4.个人首次购房税率1%
财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
具体操作：
市政府批准的《关于贯彻财税〔2008〕137号文及相关问题的请示》（穗财农〔2009〕64号）。
5、家庭购买唯一住房的适用税率
财税〔2010〕94号文规定，2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税
具体操作：
按向市政府请示的适用范围、执行时点等操作。
6、需注意的问题：
（1）商业住宅混合用途房屋适用政策
广州市财政局《关于商业住宅混合用途房屋适用契税政策的批复》（穗财农[2005]2830号）：
“对个人购买商业和住宅混合用途的房屋不享受普通住宅契税减税优惠政策。
”因此，个人购买的商业和住宅混合用途的房屋（以单个房产证为准）按照3%税率计征契税。
（2）因拆迁重新承受房屋超过补偿标准部分的适用契税税率
广东省财政厅《关于因拆迁重新承受房屋超过补偿标准部分适用契税税率的批复》（粤财法[2005]112号）规定：
“一、对按照《广东省契税实施办法》第八条第（四）款规定，纳税人因房屋被县级以上人民政府征用、占用后重新承受房屋，所承受房屋属普通住宅的，其成交价格或补偿面积超出规定补偿标准的部分，按%税率征收契税；所承受房屋属非普通住宅的，其成交价格或补偿面积超出规定补偿标准的部分按3%的税率征收契税。
二、对按照《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，拆迁重新购置住房，所购置住房属普通住宅的，成交价格超过拆迁补偿款的部分按%税率征收契税；所购置住房属住宅的，成交价格超过拆迁补偿款的部分按3%税率征收契税。
”
（五）契税的计税依据
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。
交换价格相等的，免征契税。
土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。
4、前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（以上条例第四条、细则第十条）
《国家税务总局国家土地管理局关于契税征收管理有关问题的通知》﹙国税发〔1998〕31号﹚规定：
“对于需要按评估价格计征契税的，应当委托具备土地评估资格的评估机构进行有关的评估，以规范房地产市场交易行为，确保国家税收不受损失。
”
5、需注意的问题
（1）以协议方式出让土地的计税依据
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：
“以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格：
由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价：
由县以上人民政府公示的土地基准地价。
”
土地基准地价是指某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。
基准地价具有全域性、分用途、平均性、有限性和时效性等特点。
（2）以市场竞价方式出让土地的计税依据
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：
“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
”
（3）以划拨方式取得土地使用权经批准转让时的计税依据
以划拨方式取得土地使用权经批准转让时,转让方和承受方都应缴纳契税。
转让方与国家关系转变为受让与出让的关系，视同为相当于划拨地的国有土地出让的权属，因而要补缴国有土地出让的契税。
其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用（细则第十一条）；承受方为国有土地转让的受让者，按国有土地转让缴纳契税，其计税依据为成交价格或竞买价格。
（4）以划拨方式取得土地使用权改为出让使用的计税价格
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：
“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
”
（5）政府减免土地出让金的,计税依据不得作相应扣除
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》﹙国税函[2005]436号﹚规定:
“根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金，而减免契税。
”
（6）对于因改变土地用途补交土地出让金的计税依据
对于因改变土地用途的原因而补交土地出让金的，应当补征契税。
计税依据为补交的土地出让金。
（7）对于原属免税范围的土地、房屋改变用途后的计税依据
《中华人民共和国契税暂行条例》第七条规定：
“经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
”因此对纳税人原属免税范围的土地、房屋改变用途后，应补征税款，计税依据为原计算减征、免征税款的计税价格。
（8）对于一方出地,一方出资建房的计税依据
财政部、国家税务总局在对河南省财政厅《关于契税有关政策问题的请示》的批复中规定：
“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。
乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
（9）对于承受房屋附属设施所有权的计税依据
《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（ 财税¡²2004¡³126号）规定：
“采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
”
（10）以外汇结算税款的应纳税额
《中华人民共和国契税暂行条例》第五条规定：
“转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
”汇率中间价为外汇买入价和卖出价的算术平均数。
（11）契税税额计算时应特别注意的政策界限时点
1997年10月1日以前执行原《契税暂行条例》，1997年10月1日起执行新的《中华人民共和国契税暂行条例》，新条例与原条例相比，在税目、税率、减免税范围等方面都有较大调整；契税暂行条例（旧条例）要点：
一、该条例对土地所有权转移课税，由于有关法律规定，土地所有权不允许转让，因此，实质上没有对土地征税。
二、凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的企业与事业单位，以及合作社等，凡有土地房屋的买、典、承受、赠与、或交换行为者均免纳契税。
（六）契税的减免
1、《中华人民共和
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