永长小区商铺营销策划方案新版精品资料.docx
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永长小区商铺营销策划方案新版精品资料
永长小区商铺营销策划方案
□方案背景:
永长小区商铺的销售工作,经开发公司各级领导的全力推动,将于7月份重新启航。
对于本次项目的启动,我公司顾总与贵公司杨总均抱着“毕其功于一役"的想法,经过多次的协商、探讨,终于在项目营销的几个重要方面达成共识,并重新制定《永长小区房屋销售补充协议》。
根据协议,报人策划将在三个月内完成项目90%的销售任务,开发公司也将在各个领域内给予全面支持。
面对开发公司的信任,报人策划有决心,有信心在短期内结束项目长达5年的销售历史.
□策划目的:
1、通过扎实的宣传,积极的沟通,迅速圈定目标客户.
2、重整河山,快速建立项目的商业地位及市场美誉。
3、在三个月内完成90%的销售指标。
1、产品策略-—抛开过往,轻装上阵:
本项目落成5年,产品形式已经固定,在无法进行项目改造的背景下,我们应尽量为消费者营造一个全新的理念环境,方便消费者在最短的时间内了解项目的市场地位及经营内涵。
同时,重新树立项目的外在形象,给看房者以良好的第一印象。
1。
1、案名更新:
“财富好望角"一名,在1年多的营销过程中,经历了退房、断水、断电、银行查封等诸多风波,所代表的形象已经无法承担新的销售任务,应给予更换。
根据开发公司领导的指示,报人策划在综合了项目的商业地位及商业内涵等因素后,给出如下建议。
建议案名:
“泰武士”商业广场
案名解析:
泰晤士河是英国最繁华的一条水系,自西向东流经牛津、伦敦等经济发达地区,众多的商家和货物沿河往来,哺育着英国灿烂的经济文明。
本案地处亚泰大街、长春大街、光复路等商业带的交叉点,经济地位显赫,其地理位置与泰晤士河有着异曲同工之妙.
同时,在中国的风水学中,一向认为水是财富的象征,我们在项目命名上采用泰晤士的谐音,就蕴涵着对项目销售前景、经营前景的美好祝愿。
永长小区的商铺经历5年的时光蹉跎,在销售上屡屡受挫于客观因素,本次由高新集团牵头,重拳出击,使项目再次看到曙光,因此,报人策划将案名谐音定位“武士”。
是冀望项目能够在激烈的市场竞争中挺立潮头,披坚执锐,所向无敌。
1。
2、形象包装:
在项目查封期间,由于缺乏有效管理,待销门市的内外形象损毁严重,不但影响着自身的销售,也制约着项目整体商业氛围的形成。
正所谓“工欲善其事,必先利其器”,为此,我公司建议:
A)长期保持未销售门市的内外卫生;
B)对损毁的门窗及外立面进行修缮;
C)参照现有经营门市进行门前石阶铺装,统一项目形象;
D)在销售时间内,长期布置沿街彩旗,营造现场气氛;
E)转角处大广告牌实施亮化,内容根据规划定期更换,展示项目卖点,设置活动背景.
1。
3、弥补缺陷:
相比与其它项目40—50年的土地年限,本案的土地年限仅余11年,必然导致客户消费成本增加,对未来经营产生顾虑,从而制约消费行为.对此,报人策划认为应给予客户明确的说法,即在使用年限到达后,怎样依据有关政策进行解决.并对由此产生的额外消耗进行买单(将在销售中根据具体情况提高价格,弥补损失).以消除负面影响。
2、价格策略—-紧守底线,适时加价:
2。
1、紧守底线:
在本套方案之前,我公司曾根据市场调研、前期销售价格、商业现状及产品自身进行了价格定位,经开发公司领导审核,向我公司出具了项目销售价格表。
对此,我公司有如下理解:
□此价格为开发公司的成交底线。
□此价格不包括营销中执行促销措施所付出的经济代价。
根据以上了解,报人策划将在土地续约成本计算完成后,以下表为基础重新制定销售价格,以高出底价的部分充抵进行上述消耗,从而保障开发公司的实得利益。
房源价格表
栋号
楼层
房号
面积(㎡)
单格元/㎡
总价(元)
备注
1#
1—2层
101、201
607.165
7588
4607168.02
捆绑销售。
1#
2层
20(西)
306.805
4388元
1346260。
34
1#
5层
501
413。
86
2788元
1153841.68
无产权
1#
6层
601
413.86
2688元
1112455。
68
无产权、顶层
2#
1—2层
107
278。
61
7588元
2114092.68
3#
1—2层
103
279
7188元
2005452
室内有隔断剪力墙
3#
1-2层
105
274.06
7188元
1969943。
28
室内有隔断剪力墙
3#
1-2层
106
342。
4
7688元
2632371.2
4#
1—2层
104
1921。
89
6688元
12853600.32
地上2层连同地下室一起销售
4#
-1层
-102
632。
22
2488元
1572963.36
合计
5875.42
5338.88元
31368148。
56
2.2、适时加价:
在市场调研中,我们发现亚泰大街、长春大街沿线的门市价格均高于本案,同时,长春房地产蓬勃的发展势头,使本案存在很大的升值空间。
所以,报人策划将派遣得力人员进行门市价格跟踪,并根据实际情况适当的加价,使开发公司获得的利益最大化。
3、推广策略——清晰定位,重拳出击:
3。
1、明确功能:
项目仅余10套可售房源,且产品形式、面积差别巨大,不利于我们进行统一定位,为此,报人策划屡次研究产品,为每一个商铺进行了精细定位,以保证我们在宣传中有的放矢.
房源号
目标客户经营类别
原因分析
1#101+201
中型多功能网吧、酒吧
综合餐饮
面积过大,并且长春大街方向,没有正门,室内和2楼没有连通楼梯,旁边有东方洗浴和天地人夜总会,有带动作用,可引进同类娱乐行业。
1#501
装饰装潢公司
旅游公司
培训机构
符合此类企业办公需求,面积适中,本案有龙发装饰、一统木门相关产业。
1#601
2#106
品牌装修公司
餐饮企业
银行分行
符合面积要求,有同类公司进驻,关键是否能引进餐饮企业。
2#107
保健品公司
按摩足疗
美容健身
移动、联通、网通分行
摩托车、电动车经销处
延续大马路摩托车、电动车经销一条街;填补区域配套功能空白点公司;以同类公司为引进切入点。
3#103
3#105
3#106
4#104
大型餐饮企业
网吧旗舰店
著名企业办公、展示、仓储中心
2个单元需一起销售,面积为2554。
11㎡,而且地下室面积过大,成为投资负担,斜对面有中东新天地超市对比,无法引进超市,销售目标缩小很多,只能依靠亚泰大街商业氛围,以价格为武器打动投资者。
3。
2、锁定靶心:
寻找消费者是项目营销的关键所在,寻找范围越小,所耗费的单位成本就越低,本案在仅有10套门市的情况下,我们可以根据其自身特点,按照上文定位进行筛选,缩小对目标客户的包围圈。
经营型客户:
长春市门市经济方兴未艾,拥有大批门市经营的成功者,作为亚泰大街最后10套产权门市,本案拥有强大的商业吸引力,但个别商铺体量巨大,总价过高,严重制约了其投资可能,只能有目的的吸引大型门市的成功经营者。
所以,我们在营销中,将采取针对性措施,向这部分客户发布信息,同时缔造现场欣欣向荣的经营场景,吸引客户眼球。
投资型客户:
经过本公司对所余商铺的考察、分析,我们认为,本案所在区域是亚泰大街5大商业体系的交集所在,拥有强大的升值空间。
在整个投资领域产生极大动荡的前提下(股市),将有大批的闲散资金寻找出路,又适逢房地产业兴旺发达之际,本案500平方米以下的商铺,一定会对商业投资领域及社会闲散资金产生强大的吸引力。
3。
3、一鼓作气:
在延误了众多的销售良机后,2007年的房地产形式再次为项目提供了复兴的机会,对此,我们一定要快速启动,利用宣传冲市,一鼓作气,实现清盘。
4、宣传策略—-内外兼修,四面开花:
4。
1、主宣传语:
项目本身是客户消费的最终诱因,所以,我们在宣传中,应首先强调本案的商业地位、性价比优势及成熟的商业氛围,利用主打媒体反复进行强调,突出项目优势。
A)泰武士商业广场,长春商业名利场!
B)泰武士商业广场,起价6688元!
C)泰武士商业广场,发财不用等三年!
D)泰武士商业广场,财富增长新矿点!
4.2、卖点设置:
A)5大商圈交集,10席创富良机!
B)亚泰大街最后10套产权门市!
C)眼光就是财富——开业商家巡礼!
D)金街门市,6688元超低起价!
4。
3、宣传通路:
宣传推广主体为每周的报纸媒体平面广告结合4#楼户外楼体大型喷绘广告和每周一次的热街娱乐互动现场活动,辅助《交通之声》和目标市场派发项目海报等,全方位轰炸市场。
A)主打媒体:
报纸广告信息传播及时,覆盖面广,历来是商业宣传的首选媒体.其中,《新文化报》以日200万的销量远远领先同侪,其广告效果也在报人策划长期的营销实践中得到了证实。
因此建议本次攻坚,我们的炮兵阵地首选《新文化报》
报纸广告虽然宣传力度强,但效果的持续性较差,因此,我们需要设置一个有持续宣传效果的“永久火力点”,与报纸相辅相成。
经过遴选,我们建议对两街转角处的大型广告牌重新亮化、包装,与报纸宣传配合,定期更新内容,阐释项目卖点.
B)辅助媒体:
本次营销时间集中,开发公司资金支持充足,使我们有条件进行一次立体式宣传轰炸,对主打媒体进行补充。
广播广告:
《交通之声》面向有车族及经常打车的人,其经济实力较高,宣传目标与我项目对接准确。
而且相比于报纸,性价比非常合理。
短信广告:
短信广告是一种强迫式的宣传方式,其特点主要体现在信息传达率为100%,宣传人群可以主动选择。
而且现在的发布价格十分低廉,向10万人发布,费用仅为5000元。
海报派发:
由于项目各产品总价很高,并不是大众消费品,所以,我们在派发中,将侧重高端人群的聚集场所,如高档写字楼、经营火爆的门市、高档购物中心等。
而且,为了避免消费者随手丢弃,我们会根据杨总建议,在海报设计上注重实用功能,并力求精美。
C)媒体计划:
项目
时间
费用
备注
现场SP活动
8.15—10.31
60000元/10次
利用场地优势,在亚泰大街空地上每周六定期举行互动热街娱乐活动,派发小礼品。
6000元×10次=60000元
《交通之声》
8。
15—9。
15
60000元/月
目标客户均为有车一族,选择该媒体到达率高,B段,每天11次。
直播
另行制订
20000元/次
配合现场活动,营造气氛
《新文化报》
8。
15—10.31
75000元/10次
楼市导航地产专栏,彩版,1/8版,7500元/次,每周五刊登,共计10次。
《东亚经贸》
8.15—10。
31
120000元/4次
周五正版半版彩版硬性广告,每月2次,30000元/次,共计4次。
项目包装
7。
1-8.1
65000元
售楼处从新包装,围挡喷绘更新、大门、水泥台阶、室内装修等
项目DM海报
8.15—10。
31
15000元
30000张×0.5元=15000元
派单人工费
8.15—10。
31
甲方负责安排相关人员
项目4#楼路牌喷绘
8.15—10.31
8800元
220㎡×10元/㎡×4次=8800元
短信群发
8.15—10。
31
10000元
100000条×0.05元×2次=10000元
不可预见支出
8。
15—10。
31
10000元
合计
443800元
4。
4、活动设置:
本项目被亚泰大街、长春大街环绕,两条主干道路宽车快,人流来往不便,致使项目现场呈现冷淡、萧条的感觉,不利于营销.因此,我公司建议,作为旺场最直接手段,“现场活动”必不可少。
活动的时间为前两个月每周一次.配合交通之声的现场直播,营造现场红红火火的商业场景。
地点就设置在亚泰大街与长春大街交汇处,以大广告牌为背景。
具体活动方案,报人策划届时提供。
5、现场执行——补充人员,整装待发:
项目的重新启动,双方公司均倾注了极大的热情,报人策划秉承善始善终的服务宗旨,在双方会谈之后,已经开始着手销售人员的补充工作,重新培训,定岗定编,待到销售条件许可,就可以马上进驻,开始工作。
6、工作推进--层层递进,脚踏实地:
见附表
结语
开发公司重整河山的气魄,为项目带来曙光,报人策划在苦等半载之后,也守得云开。
回想1年多的合作时光,虽然项目屡屡遭受“寒流”侵袭,但两家的合作关系却依旧和谐!
本次,报人策划也会一如既往,倾注全部努力,和贵公司精诚合作,把本案带入正轨,在规定时间内完成销售目标,达到双赢.
吉林报人策划有限公司
2007年7月5日