珠海市物业管理电子投票系统管理办法完整版.docx
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珠海市物业管理电子投票系统管理办法完整版
编号：
TQC/K255
珠海市物业管理电子投票系统管理办法（2021）完整版
Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.
【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】
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珠海市物业管理电子投票系统管理办法（2021）完整版
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本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。
可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。
珠海市物业管理电子投票系统管理办法
第一条为保护业主合法权益，提高业主物业管理活动决策效率，规范使用本市物业管理电子投票系统，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律法规、规章规定，制定本办法。
第二条电子投票，是指召集人以市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）建立的物业管理电子投票系统（以下简称电子投票系统）为平台，通过网站、微信、短信等互联网、移动通信技术手段，对物业管理活动中需要业主共同决定的事项投票表决。
前款所称的召集人，是指依法组织召开业主大会会议的业主大会筹备组、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者依据相关法律、法规、规章确定的其他主体。
第三条市物业主管部门负责建立全市电子投票系统与宣传、培训工作;负责向不动产登记机构调取业主信息。
不动产登记机构等有关单位应当予以协助。
区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）负责辖区内电子投票系统的宣传、培训工作;负责电子投票活动的指导和监督工作。
镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责辖区内电子投票系统的宣传、培训工作;负责辖区内召集人使用电子投票系统的指导和监督工作;负责调解处理电子投票活动中的纠纷。
第四条物业管理区域内下列由业主共同决定的事项，可以采用电子投票形式表决：
（一）设立业主大会;
（二）制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，监督业主委员会工作;
（四）决定是否设立业主监事会;
（五）选举业主监事会或者更换业主监事会成员;
（六）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人，决定或者变更物业管理方式、招标方案、服务内容、服务标准和收费方案;
（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金;
（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分、共用设施设备的用途;
（九）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告、收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;
（十）决定利用物业共有部分、共用设施设备进行经营及所得收益的分配和使用等方案;
（十一）申请调整物业管理区域;
（十二）决定业主大会、业主委员会、业主监事会等业主组织的工作职责和经费;
（十三）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;
（十四）法律、法规、规章规定或者管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的其他事项。
第五条拟采用电子投票系统进行表决的，召集人应当在业主大会会议召开六十日前向镇街申请建立本物业管理区域的数据库。
经镇街审查，符合使用电子投票系统条件的，镇街应当书面报告区物业主管部门，由区物业主管部门向市物业主管部门申请调取业主的姓名、房号、建筑面积等信息，并根据调取信息建立本物业管理区域的数据库。
第六条本物业管理区域数据库建成后，镇街应当向召集人出具电子投票系统启用时间和使用期限的书面通知。
镇街应当在电子投票系统启用当日向召集人开放电子投票系统的使用权限。
第七条召集人应当在电子投票系统开始使用前二十日，将电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项书面告知镇街，并在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。
电子投票和书面投票的起止时间应当一致。
业主或者其他相关单位、个人对公示事项有异议的，应当在公示期内向召集人提出。
召集人应当在公示结束之日起五个工作日内予以书面答复。
电子投票和书面投票的起止时间、拟表决事项、表决规则等事项发生变更的，应当按照本规定重新公示。
公示期满后，召集人应当在电子投票系统开始使用前，在镇街的指导、监督下，将投票起止时间、拟表决事项、表决规则等事项录入电子投票系统。
第八条业主首次使用电子投票系统应当进行身份认证。
业主应当在召集人确定的投票期限内登录电子投票系统，并按照指引进行身份认证、投票。
无民事行为能力人和限制民事行为能力人由其法定代理人代为进行身份认证、投票。
第九条业主完成身份认证，并根据系统自动生成的账号和初始密码登录电子投票系统的，视为本次业主大会会议的表决事项已经依法送达该业主。
业主登录电子投票系统并完成投票，视为业主已经参与本次业主大会会议，电子投票结果视为业主本人的投票结果。
业主应当保管好登录电子投票系统的账号、密码及电脑、手机等设备，防止信息泄漏、资料被篡改或者被他人假冒业主身份进行投票。
第十条业主采用电子投票形式表决后，不得再通过书面投票进行表决。
出现电子投票和书面投票两种形式重复投票，且表决意见不一致的，以电子投票表决意见为准。
第十一条在投票期限届满前三日，召集人应当通过电子投票系统提醒尚未投票的业主投票。
在投票期限内，业主可以随时登录电子投票系统查询本人的投票信息。
第十二条业主仅对业主大会会议部分表决议题进行投票表决的，视为该业主出席业主大会会议;对于该业主未投票表决的其他议题，视为弃权或者根据业主大会议事规则中约定的方式进行认定。
第十三条召集人在镇街的监督下，将书面投票的数据录入电子投票系统，与电子投票系统的数据一并汇总计票。
召集人应当将投票结果向全体业主公示，公示时间不得少于三十日。
第十四条镇街应当会同召集人对汇总计票结果进行确认，并在汇总结果统计表上加盖公章确认。
第十五条因不可抗力、意外事故、技术故障以及其他不可控制的异常情况导致电子投票系统不能正常运行的，物业主管部门应当及时告知召集人，由召集人决定投票时间是否顺延或者采用其他投票方式。
第十六条任何单位和个人不得假冒业主名义进行投票，或篡改、泄漏业主身份信息和投票信息。
对违反前款规定的，由物业主管部门依法予以处理，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第十七条本办法中规定的公示、投票期限如无特殊说明，均以自然日计算。
第十八条本办法自2021年7月1日起施行，有效期至2024年6月30日止。
篇2：
产业投资集团自有物业管理办法（20xx第一版）
产业投资集团自有物业管理办法（20xx第一版）
为规范XX产业集团自有物业管理，提高出租率、减少空置率，进一步提高租赁收入，特制订本管理办法。
本办法适用于XX产业集团拥有的办公楼对外租赁服务，如申通信息广场等。
一、物业租赁基本任务：
XX产业集团物业租赁工作由总裁办负责管理。
总裁办物业人员应及时掌握房屋租赁信息动态，提高市场意识，对租赁价格的调整等适时提出合理化建议，按本办法的业务流程上报审批，并组织实施。
XX产业集团物业租赁必须遵照国家和上海市有关法律、法规和规定，必须遵守行业规则、诚实守信。
二、租赁价格、免租期形成机制：
租赁价格包括报价、成交价、续租成交价，物业租赁价格的确定应按本办法执行，每年价格的确定由年初物业主管人员根据上年度租金单价、出租率以及周遍商务楼租金情况提出报批文件，部门经理审核，并经总裁办公会议讨论，报总裁批准后执行。
l价格授权管理流程
1.定价会议：
每年一月份初，根据上年度本大楼租金、空置率以及周遍商务楼租金情况，决定本年度租金指导价授权、续租指导价以及对外挂牌报价。
2.每季度对年初定价、续租价格以及报价进行评估，根据市场以及本大楼实际空置率及时进行调整。
3.指导价授权分：
租赁主管人员授权、部门经理授权、总裁授权，特殊情况经总裁办公会议确定。
租赁主管权限为：
±2%
部门经理权限：
±3%
总裁权限：
±5%
总裁办公会议：
特殊情况单独议价。
4.制导价调整流程：
根据上年度本大楼租金、空置率以及周遍商务楼租金情况，决定本年度租金指导价以及报价，特殊情况需调整指导价，由物业主管人员提出，部门经理审核，并经总裁办公会议和总裁批准方可进行调整。
5.免租期：
免租装修期的确定应根据不同面积和租金单价情况，原
则上由年初定价会议确定各单元面积对应的免租装修期，延长报总裁
审批。
租赁价格、免租装修期不得随意变动，如特殊情况报总裁批准。
6.中介佣金：
根据中介公司带看确认单，部门经理审核并报总裁批准，按合同约定期限支付（银行转帐或支票）。
三、合同的签订与解除：
根据双方谈判结果由物业主管人员制作房屋租赁合同或合同解除协议，经部门经理审核后由总裁批准签订;。
四、入住、退租与纠纷处理：
l入住：
物业主管人员应协助租户办理物业管理处入住手续，并提供相关资料。
l退租：
1、正常退租：
由物业主管人员按合同规定期限提出退租及退还押金说明（双方合同退租盖章页），经部门经理审核总裁批准后，按财务押金操作流程进行操作。
2、提前退租：
如发生提前退租违约责任应按合同违约责任条款处理。
3、欠费纠纷：
如发生欠费纠纷或欠费提前退租，物业主管人员应以书面形式催讨，如催讨无效，物业主管人员书面情况说明，违约责任处置意见由部门经理提出并报总裁审批，必要时可按合同条款约定向法院起诉。
五、奖励：
总裁办公会议决定全年租金收入指标。
为了鼓励实现更高的租赁
价格，实现更高的入住率，对于贡献大的骨干人员可以实施奖励。
具体要求在完成指标后，指标增量部分给予一定比例奖励。
六、工程项目立项与实施：
物业中涉及到工程改造项目，由总裁办经理及总裁讨论决定工程改造方案，必要时请专业人士参与讨论决定。
工程项目实施由聘请的工程监理，总裁办相关人员及经理参与项目的招投标，选择施工单位，并总裁审批。
单元之间隔断工程项目由总裁办负责选择施工单位，报总裁审批，总裁办负责派出监理人员。
七、工程项目监督与审计：
所有工程项目均需由指定的会计师事务所跟踪审计，并出具审计报告。
少量的低额小工程按照实际情况可进行合并审计或免除审计，但须财务总监审核和总裁批准。
八、工程项目费用的确定与支付：
工程费用的确定由工程承包方制作工程预算，由财务总监审核和总裁确认，并以此为基础按合同规定进行阶段性工程费用的支付。
根据会计师事务所的工程决算审计，经由财务总监审核总裁确认后结清总工程费用。
九、本管理办法的解释权在总裁办公室。
篇3：
物业管理作业指导书：
游泳池水处理技术
（2）
物业管理作业指导书：
游泳池水处理技术
（2）
二、游泳池水的净化
1、为什么游泳池的水要进行净化?
游泳池的水绝大部分是自来水，自来水管道输送过程中，受到管道的污染，另外，我公司各会所的泳池是露天的，每天有大量的泳客下水游泳，人的皮肤会给水中带来许多的细菌和病毒，再加之空气中的尘埃也容易落入游泳池中，因此游泳池的水必须进行净化处理，才能保证泳客的身体健康。
国家对游泳池制定有质量标准（见表），游泳池只有经过净化处理才能达到国家标准。
游泳池水质卫生标准
项目内容标准
1室内游泳池池水温度22~26℃,儿童池24~29℃
2PH值6.5~8.5
3混浊度不大于5度或在两端能看清水深1.5m的池底第4、第5泳道线（25m×50m泳池）
4耗氧量mg/l不超过6
5尿素mg/l不超过2.5
6余氯mg/l游离态余氯0.3~0.5,化合性余氯1.0以上
7细菌总数,个/ml不超过1000
8总大肠杆菌,个/ml不超过18
9有毒物质参照TJ36—79«工业企业设计卫生标准»中地面水水质卫生标准执行实行
选自:
1987.4.1国务院«公共场所卫生管理条例».
2、游泳池水净化处理采用那些方法?
游泳池水净化处理一般采用以下步骤：
混凝澄清吸池消毒循环过滤
混凝：
利用铝盐、铁盐、高分子等混凝剂与水中的杂质通过絮凝和桥梁作用生成大颗粒沉淀物，然后通过吸污过滤予以除去。
澄清：
通过混凝剂作用形成的大颗粒在游泳池内静止分离，沉淀物沉在池底，上层得到澄清水。
吸池：
通过专用的游泳池吸污机，将沉在游泳池池底的沉淀物除去。
消毒：
加入消毒剂，杀灭水中的细菌、病毒、藻类等。
循环过滤：
将处理过的水，通过泵流经装有石英沙、活性碳或其他特殊过滤材料的装置，截留水中残留杂物，使水质进一步净化。
一般对泳池的水处理及施药方法为：
1）制止与防止青苔生长
投放硫酸铜，用量每1000m3水2~3Kg，每月投放1~2次（或发现小虫或青苔时使用）。
硫酸铜也称明矾，属杀藻药，为蓝色不对称三斜晶系结晶或粉末、易融与水，可杀、抗微生物生长，可使池水调节为海水样蓝色。
投放硫酸铜2小时以后，进行以下操作：
2）调节PH值（酸碱度），PH值调节药有两种：
碳酸钠（苏打），白色粉末或细粒，易溶于水，呈碱性，PH值偏低时使用此药，PH值约升高1度，1m3水15g。
盐酸，强酸性，在PH值达到8.2以上时，可按每1000m3投放5~10Kg。
当池水的PH值在7.5.~8.0时即为合适.
3）杀菌、消毒（见详细介绍）。
4）沉淀
使用聚合氯化铝（PAC）按1000m35~10Kg的剂量投放。
投放后开放循环系统半小时，使水中出现雪花状后，，静止6~8小时，在进行吸尘。
5）吸尘
以上程序完成后，进行吸尘。
注意：
在进行1~3步骤时，应打开循环系统，使药剂均匀地分散于水中，若没有循环系统，应想方设法使其均匀。
3、什么是混凝、混凝过程和混凝处理?
水中的微粒大多都带有负电荷，由于同性相斥，它们很难粘合起来成为较大的颗粒，只有向水中投入大量带有正电荷的混凝剂使得胶体之间相互聚结，这个过程叫凝聚。
向水中投入具有线性结构的混凝物（如聚合氯化铝），线的一段拉着一个胶体颗粒，另一个胶体颗粒在相距较远的两个微粒之间起着粘结架桥的作用，使得颗粒逐步变大，变成大颗粒的絮凝体（俗称矾花）这一过程称之为絮凝。
凝聚与絮凝合称为混凝。
所谓混凝过程是指在水处理过程中向水中投放药剂，进行水与药剂的混合，从而使水中其它胶体物质产生凝聚与絮凝的这一综合过程。
混凝处理是指在水中加入药剂后，产生电离子和水解作用，形成了胶体并与水中其它胶体颗粒进行吸附作用，使其絮凝成大的颗粒，最后产生沉降等的水处理过程。
4、什么是混凝剂?
常用的有哪些混凝剂?
在水处理中，能够使水中的胶体微粒相互粘合聚结的物质称为混凝剂。
1）、明矾：
呈白色固体状，又称钾、铝矾，实际是硫酸铝、硫酸钾的复盐，主要成分AL2O3含量10%，呈块状，溶于水起水解作用生成氢氧化铝胶状沉淀，其用量20~25Kg/1000m3水，适应于PH值6~8，因效果差又有酸涩味，已很少用于水处理。
2）、聚合氯化铝（PAC）：
是无机高分子物。
主要成分AL2O3含量30%+1为无色或黄色树脂颗粒状固体，其溶液为无色或黄褐色透明液体。
有时因含杂质而呈黑色。
固体产品中氯化铝含量为20%~40%，碱式氯化铝含量为20%左右，黄色聚合氯化铝含量>30%。
液体产品含氯化铝
8%左右。
聚合氯化铝适应PH值7~8。
聚合氯化铝在水解过程中拌有凝聚、吸附和沉淀等物理化学过程，可以除去水中悬浮物、除铁、除镉、除氟、除放射性污染、除漂浮物等。
其效果是明矾的5倍以上。
目前使用此药最为普遍，一般用量为每m3水5~10克。
3）硫酸铝：
主要成分AL2O3含量15%，呈块状、粒状。
5、什么是助凝剂?
常用的有哪些助凝剂?
在净水过程中，有时使用单一的混凝剂不能取得良好的效果，需要投加辅助药剂以提高混凝效果，这种辅助药剂称为助凝剂。
助凝剂的作用在于：
加速混凝过程，加大凝絮颗粒的密度和质量，使其更迅速沉淀;并加强粘结和架桥作用，使凝絮颗粒粗大且有较大表面，可充分发挥吸附卷带作用，提高澄清效果。
常用的助凝剂有两类：
1）调节或改善混凝条件的助凝剂
有Na2CO3、Na（OH）2、NaHCO3、Ca（OH）2等碱性物质，可以提高水的PH值。
2）改善絮凝结构的高分子助凝剂
有聚丙酰胺、骨胶、海藻酸钠、活性硅酸等。
6、影响混凝效果的因素有那些?
1）水温
低温时混凝效果差，絮凝很缓慢，那是由于无机盐类混凝剂在水解时是吸热反映，水温低时，水解十分困难。
其次，低温的水粘度大，水中杂质的热运动减慢，彼此之间接触碰撞的机会减少不利于相互凝聚。
水的粘度大，水流的剪力增大，絮凝很缓慢。
因此，只有在水温高时，分子之间的扩散速度加快，有利于凝结反应进行。
通常最佳水温为20~29℃。
2）水的PH值和碱度的影响
PH值对于铝盐凝合剂的混凝过程影响很大。
由于铝盐在水解过程中所生成的氢氧化铝胶体是典型的两性化合物，当其离解时能生成带正电的阳离子，而混凝过程中胶体物质需要大量带正电荷的混凝剂微粒，这个关键取决于PH值，一般地说，铝盐作混凝剂要取得良好的混凝效果，要求控制PH值7~8。
3）水中杂质的成分、性质和浓度的影响
水中的杂质像粘土之类，如粒径细小而均一，则混凝效果差;颗粒浓度过低也不利于混凝;水中如存在大量的有机物质，会吸附于胶粒表面，使失去了原水胶体微粒的特性而具备了有机物的高度稳定性，这样混凝效果就差;水中盐类的浓度，如果引起了阴离子增加，与胶体微粒带的电荷相同，也影响混凝效果。
此外，混凝效果还与使用混凝剂的品种、用量、质量、投加时的混合速度以及均匀性有关。
6、游泳池出现矾花上浮是什么原因?
所谓出现矾花上浮是指游泳池加入混凝剂后，未发生沉淀，而在水面出现了大量矾花，形成这一现象有以下原因：
1）混凝剂量小，难以形成矾花，混凝效果差，悬浮物未能分离和沉淀;混凝剂量过大，产生反离子现象，难以凝聚，也会产生矾花上浮现象。
2）水温突变，水流因此而扰动，致使矾花移动上浮。
3）没有及时吸污或沉淀太厚，造成一次吸污不净，矾花在吸盘推动下上浮。
4）吸物操作不当，吸盘走的过快。
7、砂缸过滤的原理是什么?
砂缸里一般放置一定规模的石英沙，在一定范围内石英沙的大小规格不同，在砂缸里，石英沙从上到下、由小到大依此排列，正常过滤时，水是从砂的上层进入，由下层出来。
当水从上流经滤层时，水中部分的固体悬浮物质进入上层滤料形成的微小空眼受到吸附和机械阻留作用被滤料的表面层所截留，同时，这些被截留的悬浮物之间又发生重叠和架桥作用，就好象在滤层表面形成一层薄膜，继续过滤着水中的悬浮物质，这就是所谓滤料表面层的薄膜过滤。
这种过滤作用不仅滤层表面有，而当水进入中间滤层时也有这种截留作用，为区别于表面层的过滤，这种作用称之为渗透过滤作用。
此外，由于砂粒彼此之间紧密地排列，水中的悬浮物颗粒流经沙层中那些弯弯曲曲的孔道时，就会有更多的机会与时间与滤料表面相互碰撞和接触，于是，水中的悬浮物在砂层的颗粒表面与絮凝体相互粘合而发生接触混凝过程。
综上所述，砂缸的过滤就是通过薄膜过滤、渗透过滤及接触过滤过程，使水得到进一步净化。
7、循环过滤在泳池水净化过程中有何作用?
泳池水混凝、沉淀和吸池之后，已把水中一部分较大的固体颗粒或容易沉降的杂质予以除去，要进一步使水得到净化，就必须用过滤的办法，使水通过砂滤层后，将水中的细小微粒杂质截留下来，从而使水得到进一步净化，把水的浑浊度再降低。
过滤还可以使水中的有机物质、细菌、病毒等随着浊度的降低而被大量除去，并为滤后的消毒创造了良好的条件，
因为水中细菌失去浑浊物的保护和依存而呈现裸露形态是有利于杀菌的。
8、过滤砂缸为什么要进行反冲洗?
反冲洗应注意什么?
过滤砂缸在循环过程中，因为砂层截留水中的悬浮物，当悬浮物到一定量时，就会影响过滤速度和质量，特别是在砂缸前加混凝剂就更要掌握反冲时间。
反冲洗是用以除去砂缸截留的悬浮物，以恢复砂缸的过滤能力，反冲洗必须掌握反洗的速度和时间，如用石英砂作滤料，反洗强度应不低于15L/（S.m2）,反洗时间5~6mim或观察反冲洗出的水无悬浮物为止.
9、目前应用于游泳池的消毒剂有哪几种?
目前应用于游泳池的消毒剂有漂白粉、漂水（次氯酸纳）、液氯、三氯异氰尿酸（TCCA）。
1）漂白粉:
它是次氯酸纳、氯化钙和氢氧化钙的混合物，为白色至灰白色的粉末或颗粒。
有显著的氯臭，性质很不稳定，吸湿性强，易受水分、光热的作用而分解，亦能与空气中的CO2反应。
水溶液呈碱性,水溶液释放出有效氯成分,有氧化、杀菌、漂白作用，但有沉渣，水表面有一层白色漂浮物,对胃肠粘膜、呼吸道、皮肤有刺激，并会引起咳嗽和影响视力。
用量：
每1000m3约20~30Kg。
2）漂水（次氯酸纳）：
为烧碱溶液通过氯气而制得。
其有效含氯量大于（等于）10%（国家标准），其余90%为盐水，。
是无色或淡绿黄色液体。
它可与水无限比例混溶，一般来说，商品漂水有效氯含量参差不等都低于国家标准。
漂水呈碱性，当遇热、遇光、遇还原性物质、遇有机物易爆炸分解，属于强氧化剂类危险品，在光合作用下迅速分解成氯化钠、氯酸钠和氧气，次氯酸钠在水中PH值大于6.5时就开始电离分解成大量Na+（钠离子）和CIO_（次氯酸根）,在碱性环境下,次氯酸根杀生效果很差,只有次氯酸的1%,显然如果能稳定次氯酸，使其不能离解为次氯酸根，则杀菌效果可以增加99倍。
因此，近年来，开发出的三氯异氰尿酸（TCCA）逐步取代了漂水。
3）三氯异氰尿酸（TCCA）
三氯异氰尿酸（TCCA），别名强氯酸，白色结晶粉末，亦有加工成粒状、片状，是有机氯类消毒剂，不易分解，在干燥环境里保存1年，其有效氯含量仅降低1%，三氯异氰尿酸（TCCA）水解过程中几乎全部以次氯酸形式存在，次氯酸是一种强氧化剂，可使病源菌的蛋白质氧化变性致死，因次氯酸分子小，穿透能力强，因此，其杀菌效果就高，据测定，在同样浓度下，
杀菌力比漂水强80~100倍。
另外，TCCA药效持续时间长，具有氧气的消毒作用，能增加水中的氧气含量，下水后沉淀速溶等优点。
加药量每m
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