房地产开发管理制度房地产项目运作要素管理.docx
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房地产开发管理制度房地产项目运作要素管理
1总则
1.1为加强开发项目的经营管理，实现开发项目的各项经营目标，集团要求建立、完善项目经营目标管理体系。
《项目经营策划书》是集团对开发项目进行经营分析和策划的基础文件，《项目经营决策文件》是集团项目经营决策的指令性文件，《项目经营目标管理责任书》是集团规范和激励项目公司的执行性文件。
1.2推行项目经营目标管理必须以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
1.3项目管理中心计划部是集团负责项目公司经营目标管理的专责部门，全面牵头组织项目经营目标的制订、执行监督和考核。
2项目经营策划
2.1项目管理中心计划部负责督促集团各项目公司按指引文件的规定编制、完善《项目经营策划书》，具体时限明确如下：
2.1.1项目开发立项获得批准及土地合同签订后30天内，项目公司负责根据批准的《项目经营控制决策文件》、项目获取时集团组织的规划方案、相关评审资料及市场调查分析，拟定《项目经营策划书初稿》，同时完成并制定出公司组建计划、资金计划、商业筹划计划、市场定位计划、规划设计计划等前期工作计划。
在《项目经营策划书初稿》中，项目公司需一并上报“项目非销售物业或低效资产配置一览表及相关配置依据文件”。
《项目经营策划书初稿》由项目管理中心计划部牵头组织营销部、成本控制部、财务部、规划院等部门进行联合审议后，形成审核意见书报项目管理中心总经理批准，集团各职能部门和各项目公司遵照执行。
项目的商业业态规划建议书需与《项目经营策划书初稿》一并完成，商业业态规划建议书主要由商务部牵头编制，组织商管公司和规划院进行会签确认。
各项目在接收土地时，项目公司必须按合同约定条件（拆迁是否达到交地标准、红线外配套是否达到交地标准、规划设计条件是否符合合同约定等）进行验收，达到合同约定方可接收土地，达不到不准接收、直至不留隐患地解决后再接收土地。
接收土地前，项目公司须邀请国家有资质单位，按土地合同进行实地测绘并与合同进行核对，如有误差立即按合同约定进行处理。
在《项目经营策划书初稿》中需将测绘情况和处理结果一并上报。
2.1.2在项目规划方案经过集团和政府沟通或审批确定后15天内，应对《项目经营策划书初稿》进行修订、完善，形成《项目经营策划书中间稿》，报项目管理中心计划部备案。
项目的建造标准需与《项目经营策划书中间稿》一并上报，由集团规划院牵头组织计划部、营销部、成本控制部、商务部和项目公司进行研讨，并进行会签确认，经主管规划副总裁签批后生效，以指导编制项目的目标控制成本。
各项目由商业管理公司负责管理的物业部分（包括地下室、机房、中庭步行街等部分）的房产技术条件需与《项目经营策划书中间稿》一并完成，此部分物业房产技术条件主要由集团商管公司牵头编制，组织规划院、成本控制部和项目公司进行会签确认。
2.1.3在项目开工前一个月，应对《项目经营策划书中间稿》进一步修订、完善，形成《项目经营策划书正式稿》，并报集团项目管理中心计划部。
项目管理中心计划部牵头组织营销部、成本控制部、财务部、规划院等部门对《项目经营策划书正式稿》进行联合审议，通过后形成审核意见书报项目管理中心总经理、主管项目和成本的副总裁批准。
《项目经营策划书正式稿》审核意见书经批准之后方可开工。
经批准后的经营目标及总体和分项计划，由集团各职能部门和各项目公司遵照执行。
通过其它途经获取的项目，根据项目的进展情况比照本制度执行。
2.2在项目经营策划书阶段，视项目类型需商务部、商管公司、物管部、酒店建设公司、院线等参与联合会审。
2.3在项目开盘前一个月时，集团成本控制部负责根据审批通过的《项目经营策划书》完善形成《项目经营决策文件》，《项目经营决策文件》内容应至少包括：
1）项目总体经营目标计划：
项目总目标净利润、项目总目标成本、项目总销售收入、总体现金流等计划；
2）项目分期经营目标：
分期利润、成本、销售收入等；
3）资产经营分析：
商业经营物业和地上、地下停车位、会所、学校、幼儿园的经营分析；
4）项目开发前期工作计划及工程总进度计划要求；
5）项目开发周期及关键节点时间（项目开工、竣工、开盘、清盘、商家进场及开业、业主入伙等）要求；
6）项目投资计划表；
7）项目风险提示；
8）本文件修改权限说明。
2.4由主管成本的副总裁牵头，集团成本控制部组织项目管理中心计划部和营销部、规划院、财务部、审计部、项目公司等相关单位对《项目经营决策文件》进行会审，通过后报集团分管项目和成本的副总裁、总裁批准。
2.5在《项目经营策划书》和《项目经营决策文件》的经营目标研讨、制订过程中，项目公司与项目管理中心、各相关职能部门应充分沟通，从项目客观条件和市场需求出发，在满足集团目标的基础上，进行项目经营策划与决策。
3项目经营目标的责任落实
3.1《项目经营决策文件》批准后，项目管理中心计划部负责根据《项目经营决策文件》拟订《项目经营目标管理责任书》，以合约形式确定项目经营目标、奖罚规则和考核办法。
3.2项目管理中心计划部复核后的《项目经营目标管理责任书》，由集团主管副总裁或授权项目管理中心总经理代表集团与项目公司签订《项目经营目标管理责任书》，《项目经营决策文件》批准后30天内必须完成《项目经营目标管理责任书》的签订。
3.3《项目经营目标管理责任书》签订后，集团各项目公司总经理应组织本公司中层以上管理人员进行研讨将各项管理目标进行分解、细化，落实到具体的工作部门。
4项目经营目标的监控与调整
4.1项目经营过程中，项目管理中心计划部负责组织跟踪集团各项目公司项目经营目标的实现情况，可根据月报的反映情况和业务需要对项目经营目标进行阶段评价，并形成书面报告。
4.2项目管理中心计划部发现集团各项目公司实际经营情况严重偏离经营目标时，应及时要求集团各项目公司总经理提出书面报告，分析原因、明确改进时限、措施和责任，上报集团相关部门和主管副总裁批准。
4.3在项目实际经营过程中，如项目开发环境发生重大变化，或经营策略进行重大调整时，可对项目经营目标进行相应调整。
调整建议可由集团各项目公司或项目管理中心计划部提出，集团各项目公司提出的调整建议应以书面形式报项目管理中心计划部。
4.4所有突破原《项目经营目标管理责任书》规定的经营目标的调整必须以《项目经营决策文件》为前提，由项目管理中心计划部负责牵头组织集团相关部门根据项目变化情况对《项目经营目标管理责任书》进行修订、审议，并重新报集团主管副总裁审核、总裁批准。
4.5对不突破原《项目经营目标管理责任书》规定的经营目标调整，以及上述《项目经营目标管理责任书》经修订批准后，项目管理中心计划部负责重新修订《项目经营目标管理责任书》，或以《项目经营目标管理责任书》修订案的方式明确项目经营目标的调整内容，并牵头组织集团相关部门联合会审。
4.6修订后的《项目经营目标管理责任书》或其书面形式的修订案，仍须履行签署手续，由主管副总裁或授权项目管理中心总经理代表集团与项目公司签署。
5项目经营目标的考核办法
5.1按《项目经营目标管理责任书》约定的项目经营目标考核办法对经营成果进行考核。
5.2按《项目经营目标管理责任书》约定的项目经营目标奖罚规则和考核评定结果对集团各项目公司实行奖罚。
6项目经营目标的考核流程
6.1《项目经营目标管理责任书》约定的项目经营期结束时，集团各项目公司根据《项目经营目标管理责任书》约定经营目标的实际完成情况逐项核对目标完成要求并形成书面《项目经营目标评估报告》（含费用及税金决算书、工程结算复核报告），报集团项目管理中心计划部。
6.2项目管理中心计划部组织财务部、成本控制部对费用及税金决算书、工程结算复核报告、《项目经营目标评估报告》进行经营考核评审，并组织其它相关部门对本期经营成果提出评价意见和考核系数打分。
6.3项目经营目标的考核评审报告经集团计划部、成本控制部、财务部联合会签确认后送集团审计部审核，然后由项目管理中心总经理或主管副总裁审核后报集团总裁办公会讨论确定，形成会议决议（或纪要），集团按会议决议（或纪要）对各项目公司进行奖罚。
6.4经批准的考核评审报告，由集团项目管理中心计划部将奖金发放总额下发项目公司，分配原则：
总经理20%，其他副总经理G级（含）以上人员30%到40%，其他员工40%到50%，最终以总裁办公会确认为准。
项目公司上报项目管理中心计划部具体分配方案，经项目管理中心、财务部和人力资源部会审后，报项目主管副总裁、主管人力资源副总裁批准后实施。
7支持文件
7.1《项目经营策划书编制指引》
7.2《项目经营目标管理责任书编制指引》
附件6：
…………
1．计算公式
2．系数计算
1）X≤－15％对应系数：
1.2
2）－15％＜X≤－5％对应系数：
1.1
3）－5％＜X≤5％对应系数：
1.0
4）5％＜X≤25％对应系数：
0.9
5）X＞25％对应系数：
0.8
成本费用超支率X
＝
考核节点
评分范围
权重
经办部门
前期税收筹划工作
0.8～1.2
15%
集团财务部
税收筹划实施工作
0.8～1.2
60%
争取税收优惠政策情况
0.8～1.2
10%
落实税收优惠政策情况
0.8～1.2
15%
考评节点完成情况优秀：
评分1.2
考评节点完成情况良好：
评分1.1
考评节点完成情况一般：
评分1.0
考评节点完成情况不足：
评分0.9
考评节点完成情况较差：
评分0.8
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占百分比
经办部门
考核机构
工期考核系数
0.8－1.2
25%
集团计划部
集团
工程质量及安全管理考核系数
0.8－1.2
15%
集团质量监管部
成本费用考核系数
0－1.8
5%
集团财务部
20%
集团成本控制部
税收筹划及落实税收政策考核系数
0.8－1.2
5%
集团财务部
销售及回款考核系数
0.8－1.2
20%
集团营销部
公司管理考核系数
0.8－1.2
10%
集团相关部门
综合调整系数B＝工期考核系数×25%＋工程质量及安全管理考核系数×15%＋成本费用考核系数×25%＋税收筹划及落实税收政策考核系数×5%＋销售及回款考核系数×20%＋公司管理考核系数×10%
注：
成本费用上下浮动10％（含）以内，成本费用考核系数取0.8～1.2；成本费用节支10％以上，成本费用考核系数取1.2～1.8；成本费用超支10％～20％（含），成本费用考核系数取0～0.8。
表1
奖金发放系数A
序号
实际完成净利润
发放系数A
1
目标净利润90%以下时
0.0%
2
目标净利润90%（含）至100%时
1%
3
目标净利润100%（含）至110%时
5%
4
目标净利润100%（含）至120%时
3%
5
超过目标净利润120%（含）以上的部分
1.5%
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占百分比
经办部门
考核机构
开发周期考核系数
0.8－1.2
15%
集团计划部
集团
工程质量及安全管理考核系数
0.8－1.2
20%
集团质量监管部
销售及回款考核系数
0.8－1.2
20%
集团营销部
公司管理考核系数
0.8－1.2
10%
集团相关部门
物业管理考核系数
0.8－1.2
5%
集团物管部或商管公司
成本费用考核系数
0－1.8
10%
集团财务部
20%
集团成本控制部
综合调整系数＝开发周期考核系数×15%＋工程质量及安全管理考核系数×20%＋销售及回款考核系数×20%＋公司管理考核系数×10%＋物业管理考核系数×5%＋成本费用考核系数×30%
注：
成本费用上下浮动10％（含）以内，成本费用考核系数取0.8～1.2；成本费用节支10％以上，成本费用考核系数取1.2～1.8；成本费用超支10％～20％（含），成本费用考核系数取0～0.8。
＝
7.如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。
11.自觉接受集团各职能部门在项目建设至全面竣工交付期间全过程的监督、检查、考核等。
项目资产盘点表
项目名称：
资产分析（截至本期决策文件签署时的统计）
可售
不可售
其他
可租
不可租
需补贴
已售
未售
未建
已租
未租
面积
金额
功能
说明
资产分析（决策文件附表）
期区
期区
期区
期区
销售单价
经营期
工程进度形象
计划成本
实际成本
计划销售额
实际销售额
销售单价
建筑面积
净利润
可售面积
住宅
商业
车位
可租面积
会所
物业用房
人防
不可租售
面积
派出所
锅炉房
物业管理用房
1、本表需要在每期设计方案报审、决策文件、经营策划书、经营责任书中作为附件上报
2、分期工程进度形象应在各期对应栏填写已结算、末结算、末建设
大连万达集团股份有限公司经营决算文件
（经济技术指标）
项目：
时间：
项目名称
项目明细
单位
建筑面积
可售面积
备注
计划指标
实现指标
计划指标
实现指标
一、规划用地
m2
二、总建筑面积
m2
三、地上总建筑面积
m2
1、住宅地上建筑面积
m2
多层
m2
小高层
m2
2、公建地上面积
m2
物业用房
m2
会所
m2
商业
m2
四、地下建筑面积
m2
1、地下室人防：
m2
m2
2、地下车库面积
m2
五、停车位
个
⑴地上
个
⑵地下
个
六、容积率
七、覆盖率
八、总户数
户
开发设计副总经理：
营销副总经理：
项目所在公司总经理：
大连万达集团公司经营决算文件
（经营期暨销售收入）
项目：
时间：
内容：
经营期暨销售收入实现情况
保密等级：
绝密
项目
时间/金额（万元）
备注
期间
确认
项目实际经营期
200年月日至200年月日
共计月
1、销售回款额到达本期计划销售额的90%、本期工程结算完成且管理公司复核完毕，上述两种情况的较晚时间为经营期实际结束时点。
2、项目计划经营期：
200年月日至200年月日
共计月
完成销售
90%时点
200年月日
以销售实际回款额到达本期计划销售额为准
项目竣工验收
完成时点
200年月日
以竣工验收备案表签发的时间为准
收入确认
可实现
目标销售收入
1、可实现销售收入＝已销售合同金额+所有库存能实现合同金额（折后）
＝＋＝万元
2、以年月日为参考时点（经营期实际结束时点）
销售回款额
1、销售回款额以200年月日为截至时点（经营期实际结束时点）
项目公司
经办人
工程部：
营销（策划）部：
财务部：
项目公司
主管副总经理
工程副总经理：
营销副总经理：
财务副总经理：
项目公司
总经理
集团公司
确认
项目管理中心计划部总经理：
项目管理中心营销部总经理：
财务部总经理：
8.5PCG311工程结算控制指引
1各阶段目标成本的责任界定
2不同阶段的工作流程
2.1项目可研阶段
1）完成时间：
土地招拍挂前。
2）经办部门：
集团成本控制部。
3）审批：
集团经营决策委员会。
4）职责分工和流程:
a）集团项目管理中心：
确认项目的销售价格。
b）集团发展部：
负责项目行政事业性收费标准的收集整理并确认、项目相关“问题清单”内容的确认。
c）集团商务部：
对拟定的主力店业态进行确认。
d）集团规划院：
确认规划经济技术指标和项目描述，并会同项目管理中心、发展部、商务部、成本控制部讨论建造标准并获集团经营决策委员会确认。
e）集团成本控制部和财务部：
编制投资估算（含非工程成本）。
f）集团成本控制部：
牵头完成《项目经营控制决策文件》。
5）可研目标成本作为集团成本控制部审核设计、造价咨询、监理、地勘、营销招投标工作的依据。
2.2项目经营策划书初稿阶段
项目公司围绕实现《项目经营控制决策文件》的经营目标，结合规划条件和市场调研，全面梳理《项目经营控制决策文件》各项内容。
如：
可售物业的规划是否有修改建议（如有，应获集团规划院确认），形成可执行规划指标；对行政事业性收费和项目相关“问题清单”内容进行全面复核，提出增减内容（如有）和依据。
1）完成时间：
集团批准成立项目公司或土地合同签定之日起30天内。
2）经办部门：
项目公司。
3）审批：
项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4）职责分工和流程：
a）集团项目管理中心：
负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的确定。
b）集团商务部：
负责商业业态组成的审核（对可研阶段确定的主力店招商初步结果提出意见）。
c）集团规划院：
负责规划经济技术指标、销售面积、项目描述和建造标准的审核。
d）集团发展部：
负责土地价款、政府行政事业性收费标准审核。
e）集团成本控制部：
负责工程成本的审核。
f）集团财务部：
负责非工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编计划目标成本并报集团成本控制部、财务部审批后执行。
如计划目标成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。
完成计划目标成本的审批后，确定报批的规划设计方案。
2.3项目经营策划书中间稿阶段
根据目标控制成本编制和《目标成本确定指引》中第4条确定目标成本应遵循的基本原则，完成目标控制成本的编制，报集团成本控制部组织审核。
1）完成时间：
规划方案和建筑方案设计经政府批准之日起30天内。
2）经办部门：
项目公司。
3）审批：
项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4）职责分工和流程：
a）集团项目管理中心：
负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的审核
b）集团商务部：
负责主力店商业业态组成的审核。
c）集团商业管理公司：
负责非主力店商业业态组成的审核。
d）集团规划院：
负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
e）集团成本控制部：
负责工程成本的审核。
f）集团财务部：
负责非工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编目标控制成本并报集团成本控制部、财务部审批后执行。
如目标控制成本超出可研目标成本，报集团经营决策委员会批准。
2.4项目经营策划书正式稿阶段
除非集团分管项目副总裁批示同意，未完成预目标成本审批的，集团成本控制部不允许进行基础工程或土方工程的定标审批。
1）完成时间：
开工前30天。
2）经办部门：
项目公司。
3）审批：
项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团成本控制部组织审核。
4）职责分工和流程：
a）集团商务部：
负责主力店商业业态组成的审核。
b）集团商业管理公司：
负责非主力店商业业态组成的审核。
c）集团规划院：
负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
d）集团成本控制部：
负责工程成本的审核。
集团所属项目公司根据审核意见修编预目标成本并报集团成本控制部、财务部审批后，形成《项目预经营决策文件》报集团批准后执行。
如预目标成本超出目标控制成本，报集团经营决策委员会批准。
2.5项目开盘前
除非集团分管项目副总裁批示同意，未完成目标成本审批的，既未完成《项目经营决策文件》审批的，不允许开盘。
1）完成时间：
开盘前30天。
2）经办部门：
项目公司。
3）审批：
项目公司经营决策委员会（总经理组织）报集团财务部组织审核。
4）职责分工和流程：
a）集团项目管理中心：
负责销售价格的审核、物业管理费的审核、项目经营期的审核。
b）集团规划院：
负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、项目描述和建造标准的审核。
c）集团财务部：
负责非工程成本的审核。
d）集团所属项目公司根据审核意见修编目标成本并报集团成本控制部、财务部审核后，集团成本控制部牵头形成《项目经营决策文件》报集团经营决策委员会批准后执行。
3物业管理启动费的编制操作
升级会员 