工作报告之房地产项目考察报告.docx

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工作报告之房地产项目考察报告

房地产项目考察报告

【篇一：

九江房地产市场考察报告】

九江城市考察报告

第一部分九江城市概况..............................................................................

..............2

一、城市概况..............................................................................

...........................2

1、九江城市概况............................................................................................22、九江交通概况............................................................................................23、辖区与人口................................................................................................34、历史沿革与人文景观................................................................................3二、城市经济发展情况..............................................................................

...........3

1、整体经济发展............................................................................................32、经济结构....................................................................................................43、社会收入与消费情况................................................................................44、城市规划....................................................................................................5三、城市发展特点.................................................................................................6第二部分九江房地产市场概况..............................................................................

..6

一、房地产宏观市场情况..............................................................................

.......6

1、固定资产与房地产投

资............................................................................6

2、土地市场情况............................................................................................73、房地产市场供给与需求情况....................................................................84、房地产价格分析........................................................................................85、二手房市场分析..............................................................................

..........9二、房地产市场项目分析..............................................................................

.....10

1、全市在售楼盘分布情况..........................................................................102、全市在售楼盘基本情况..........................................................................103、在售项目特征分析..................................................................................12三、房地产典型项目分析...................................................................................15四、房地产市场整体特征分

析...........................................................................17第三部分城市房地产市场发展状况评

估..............................................................18

一、市场特征详细分析..............................................................................

.........18

1、宏观特征分析..........................................................................................182、中观片区特征分析..................................................................................203、项目微观分析..........................................................................................21二、公司进入九江的swot分

析.........................................................................24

三、房地产市场未来发展趋势预测...................................................................25四、九江房地产市场对于公司战略发展的思考...............................................26第四部分结论与建议..............................................................................

................26

第一部分九江城市概况一、城市概况

1、九江城市概况

公里，占江西省总面积的11.3％。

2、九江交通概况

九江凭借较好的地理位置，也拥有四通八达的交通。

九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。

铁路有京（北京）九、武（武汉）九、合（合肥）九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。

九江机场正在积极运作。

在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。

从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、

皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。

3、辖区与人口

2008年，九江市总人口475.56万人，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口60万人。

辖九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县等九县，瑞昌市，浔阳、庐山两区，九江经济技术开发区、共青开发区和庐山风景名胜区管理局。

4、历史沿革与人文景观

九江开发历史较早。

夏、商时期，九江属荆、扬二州之域，春秋时九江属吴之西境，楚之东境，因而有“吴头楚尾”之称。

九江作为行政区划最早出现在秦代，秦始皇划天下为三十六郡，就有九江郡。

此后九江又有江州、柴桑、浔阳、汝南、湓城、德化等古称，但

主要以九江、柴桑、浔阳、江州著称于世。

九江名山、名江、名湖、名城于一体，有400多个景点景观，已开发景点120处，旅游线路30多条。

有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。

2001年被评为中国优秀旅游城市；庐山为国家重点风景名胜区，市区主要景点有九江长江大桥、长江大堤外广场、周瑜点将台--烟水亭、因白居易《琵琶行》而得名的琵琶亭和当年宋江醉题反诗的浔阳楼等景点，市中心的甘棠、南门两湖，面积120万平方米，两湖间的李公堤系唐代江洲刺史李勃所建。

悠久的历史与多个人文、自然景观，使九江拥有较多旅游资源，能够吸引众多的游客到来。

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展

根据九江历年经济发展情况可以看到，自2005年以来，九江gdp保持了快速增长的态势。

受金融危机的影响，2009年gdp增长率有所放缓，全年gdp总量为831.36亿元，同比增长13.8%，相比上年增长率下降约5个百分点。

2010年上

半年全市gdp为404.27亿元，同比增长15.7%。

全市经济经过近5年的快速发展之后，开始出现回调的态势，预计全市经济增长水平将保持在15%左右。

2、经济结构

根据历年产业结构可以看到，目前九江以第二产业为主，随着旅游业的进一步发展，第一产业比重逐渐降低，第三产业比重逐步提高。

第三产业迅猛发展，提供了多个就业机会与社会流动性，使得城市对于流动人口的吸引力大增。

3、社会收入与消费情况

根据九江历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，居民收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度略快，城市居民的消费习惯也趋于积极，为房地产市场提供了机会。

4、城市规划

根据《九江市城市总体规划（2008-2020）》，九江将定位为省城副中心，长江中下游及京九沿线综合交通枢纽，著名的工业、商贸及旅游城市。

规划2020年中心城区人口将达到120万人。

城市规划方向以西、南向拓展为主，东向适度延伸为辅。

规划依据自然地形、生态保护的要求，以及经济发展的需求，将城市分为一核心三组团，即城市核心区、港口组团、金安组团、芳兰组团。

整个城市的发展方针为向开发区西扩，向庐山区南移，往新火车站片区东延，中部对浔阳区进行疏导。

未来城市发展重心将在庐山区与开发区两个方向，其中开发区将成为未来城市居住中心区，生活、娱乐、文化集合地。

三、城市发展特点

根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前九江的城市发展特点有以下几点：

?

位于湖北、安徽、江西三省交界，借助长江与京九铁路，拥有便捷的交通网络，地理优势明显

?

拥有2000多年的发展历史，有较多的文化历史与自然景观，能够吸引众多

的游客与外来人口

?

经济发展快速增长，第三产业借助旅游城市发展迅速?

居民收入保持平稳上升，消费习惯由储蓄型转为消费型?

未来城市发展重心将在开发区与庐山区两个方向

第二部分九江房地产市场概况一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

从九江历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持较为旺盛的增长，房地产开发投资基本与固定资产投资走势相同，除却2008年受国际金融危机与房地产市场调控影响略有下降之外，基本保持年均10%左右的增长率水平。

2009年固定资产与房地产市场投资呈现过热的趋势，可能会在2010年有所调整。

2、土地市场情况

根据对九江已成交的住宅用地情况可以看到，目前九江土地市场有以下特点：

?

土地成交较为透明，能做到公开成交；?

土地多集中在九江经济开发区；

?

成交量自2008年以来有所下降，预计2010年全年住宅用地成交将突破15

宗；

?

成交金额保持上涨态势；?

地价水平有所上涨

由九江土地市场成交情况可以看到，目前九江土地市场处于快速发展期，除相应的住宅地块之外，还有多宗工业地块也能通过招拍挂的方式进行交易，可见土地市场较为规范。

根据目前已成交土地的情况可以看到，未来开发区将作为九江重点版块，能够影响整个九江楼市的发展。

随着中心城区旧城改造的进行，预计在未来2-3年内浔阳区与庐山区也将出现一定的土地供应。

3、房地产市场供给与需求情况

据统计，2010年1-6月，全市商品房屋销售面积95.32万平方米，同比增长29.3%，增幅比1-5月提高1.3个百分点，商品房屋销售额26.77亿元，同比增长71.9%，增幅比1-5月回落10.2个百分点；按销售面积与销售额推算，1-6月份全市商品房屋销售均价2808元/平方米（含县区），比1-5月份（2901元/平方米）降低93元/平方米。

根据相关统计可以看到，九江房地产供给与需求有以下几个特点：

?

2007年以来施工面积较大，预计2010年至2011年可能会出现一波集中的放量期

?

从2007-2009年的竣工面积与销售面积对比来看，全市供需呈现基本平衡的状态，略有供不应求的状况

?

九江城区销售套数仅占全市比例约三分之一，下属各镇楼市有较大的体量?

2009年九江城区全年销售量为7358套，结合目前城区约30个项目而言，平

均每个项目有20套的月消化速度，去化速度相对较慢

?

2010年5月份以来，受宏观调控影响，6月份成交量与成交价格已经开始出现松动4、房地产价格分析

从九江房地产价格指数走势可以看到，2009年国务院各项房地产新政出台之后，从8月份开始九江市房屋销售价格开始回升。

2009年九江市房屋销售价格同比累计为100.8，环比102.2。

相对2009年全国房屋销售价格指数101.5而言，九江低于全国平均水平0.7个百分

点，与江西省其他两个城市相比，低于南昌0.8个百分点，高于赣州0.4个百分点。

在全国70个大中城市中居41位（与上海、深圳并列）。

从整体的价格走势来看，目前九江房地产价格仍然保持着向上的走势，上涨速度有所加大。

5、二手房市场分析

九江二手房市场发展较为迅猛，据统计目前全市房产中介公司有50余家，其中正规备案公司24家。

2009年九江市二手房完成4909套（含非住宅277套），与去年同期相比上涨181.6%，与2007年同期相比上涨108.8%；二手房交易面积42.75万平方米，与去年同期相比上涨252.1%，与2007年同期相比上涨119.8%；二手房成交金额9.98亿元，与去年同期相比上涨250.2%,与2007年同期相比上涨155.9%。

从二手房与一手房的价格对比情况可以看到，九江二手房价格走势与一手房基本相同，可见市场正在成熟过程中。

二、房地产市场项目分析

1、全市在售楼盘分布情况

从目前在售楼盘的分布情况可以看到，在售楼盘主要分布在浔阳区与经济开发区，其中经济开发区楼盘较为集中，庐山区目前在售项目仅有香域半山与十里华府两个，较为稀少。

从未来的供给情况来看，开发区未来供应量较大，有4个楼盘即将在今年推售，其中奥林匹克花园具有3000多套的体量，庐山区与浔阳区未来供应较少。

2、全市在售楼盘基本情况

浔阳区：

开发区：

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3、在售项目特征分析

（1）项目规模分析

根据对九江在售楼盘的规模进行分析，可见目前九江在售楼盘中普遍规模较小，主流项目规模在10-20万方之间，仅有柴桑春天接近100万方，市场上项目的影响力普遍有限。

（2）项目价格分析

从对九江城区在售楼盘的调研可以看到，目前九江在售楼盘售价在4000-5000元/㎡之间，相对收入水平而言处于中等偏高的水平。

同时已经超越了成本定价的阶段，项目普遍能够充分发掘项目的潜在价值。

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（3）典型户型分析

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三、房地产典型项目分析

?

新湖柴桑春天

【篇二：

房地产项目考察报告（共3篇）】

篇一：

房地产项目考察报告要点

房地产项目考察报告要点

项目考察要点及报告内容

为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。

一、项目考察的基本内容和步骤

1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况

2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。

3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。

4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。

5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。

6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。

7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。

8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。

9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。

10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。

有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。

11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。

12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。

二、考察报告要点

根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。

1、项目区位。

2、所在城市的地段。

3、交通状况。

4、当地经济、人口，收入情况。

5、当地房价，地价。

6、项目现状。

7、项目权利状况、开发手续办理情况。

8、项目公司股东情况。

9、出售的原因及报价。

10、出让的方式

11、成本的估算。

12、付款进度。

13、资金安排。

三、考察报告所附资料（如果有）

1、项目情况描述，

2、项目所在地地图，城市规划图。

3、项目的可行性研究报告。

4、立项批复。

5、用地规划、建设规划文件及证书。

6、土地出让合同，出让金缴纳单据。

7、项目的整体和建筑设计。

8、公司营业执照。

9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。

10、项目涉及的合同及履行情况资料。

11、项目或项目公司的财务资料。

12、成本与交易价格的核算说明

篇二：

房地产项目考察报告要点

房地产项目考察报告要点

项目考察要点及报告内容

一、项目考察的基本内容和步骤

1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况

2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。

3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。

4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。

5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。

6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。

7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。

8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。

9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。

10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。

有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。

11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。

12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。

二、考察报告要点

根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。

1、项目区位。

2、所在城市的地段。

3、交通状况。

4、当地经济、人口，收入情况。

5、当地房价，地价。

6、项目现状。

7、项目权利状况、开发手续办理情况。

8、项目公司股东情况。

9、出售的原因及报价。

10、出让的方式

11、成本的估算。

12、付款进度。

13、资金安排。

三、考察报告所附资料（如果有）

1、项目情况描述，

2、项目所在地地图，城市规划图。

3、项目的可行性研究报告。

4、立项批复。

5、用地规划、建设规划文件及证书。

6、土地出让合同，出让金缴纳单据。

7、项目的整体和建筑设计。

8、公司营业执照。

9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。

10、项目涉及的合同及履行情况资料。

11、项目或项目公司的财务资料。

【篇三：

地产项目考察报告】

房地产项目调研报告

模版（精华）

吉安项目调研报告1/225第一部分：

吉安城市综合概况及发展规

划.............................................................................

......3

一、吉安城市综合概

况.............................................................................

.....