物业的维修管理与房屋维修计划.docx

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物业的维修管理与房屋维修计划

物业的维修经管

物业的维修经管是物业经管中的基础性工作。

它包括两大部分内容，其一为房屋的维修经管，其二为房屋设备经管。

物业的维修经管对象是物业本身，其经管的目的是为了物业的保值和增值。

  一、房屋维修经管  房屋维修经管又称房屋修缮经管，它是指物业经管机构的房屋经管与修缮部门对其所经营经管的房产，进行修缮技术经管。

具体内容包括：

房屋的安全检查，房屋维修的施工经管，房屋修缮的行政经管以及房屋的日常保养等内容。

在物业经管过程中，搞好房屋的维修经管，不仅有利于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业经管企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业经管行业的发展。

（一）房屋维修经管的内容  1．房屋的安全检查。

房屋的安全检查是房屋使用、经管、维护和维修的重要依据。

定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为房屋维修经管提供依据，以延长房屋寿命。

  2．房屋维修施工经管。

物业经管机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮技术方案。

在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工工程，物业经管部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。

  3．房屋修缮的行政经管。

根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。

因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。

对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。

  此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照《城市异产毗连房屋经管规定》承担责任。

（二）房屋完损等级的评定  物业经管机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施技术方案。

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。

评定房屋的完损等级是按照统一的规范、统一的工程、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。

这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。

目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定规范》作为依据的。

  1．房屋完损等级规范。

一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级规范。

（1）完好房。

指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

（2）基本完好房。

指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

  （3）一般损坏房。

指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

  （4）严重损坏房。

指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

  （5）危险房。

指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

  2．房屋完损等级的评定方法。

一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

  （l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损规范，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损规范，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损规范，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

  （3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损规范，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损规范，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损规范，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

  （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损规范，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损规范，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损程度来确定。

 3．房屋完好率及危险率的计算。

房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。

房屋的完好率是房产经营与经管单位（包括物业经管企业）的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

  （三）房屋维修的施工经管  1．房屋维修工程的分类。

根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

（1）小修工程（零修工程或养护工程）。

指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。

这类工程工程简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。

小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜，土建零修三日内有结果。

小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1％以下。

（2）中修工程。

指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。

这类工程的特点是：

工地较为集中，工程较少，工程量较多，带有周期性。

如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。

中修工程适用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；中修后的房屋，70％以上必须符合基本完好或完好房的要求。

  （3）大修工程。

指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋；公用生活设备（包括上、下水，通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。

这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需全部拆除，此外工程的地点集中，工程齐全，具有整体性。

大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。

大修工程往往适用于严重损坏的房屋。

房屋大修后应达到基本完好或完好规范的要求。

大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25％以上。

  （4）翻修工程。

指将原来房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。

当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。

翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。

翻修后的房屋必须符合完好房屋规范的要求。

  （5）综合维修工程。

指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片（幢）房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。

综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋规范要求，其费用应控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％左右。

  2．维修工程的施工经管。

（1）编制维修计划。

物业经管机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。

  维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。

物业经管机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主经管委员会（或单个业主）审批后方可实施维修。

维修的资金来源于物业的委托人（业主或使用者），对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。

  维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。

具体内容应包括：

施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工技术方案。

（2）落实施工队伍。

物业经管机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业经管机构则作为甲方对施工队伍进行经管。

  维修施工队伍的选择，最好也应采取招投标的方式择优录取，以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。

为了明确双方的责、权、利，一旦选定专业施工队伍，物业经管机构应与之签订施工合同，避免发生维修内容及要求不清等问题。

  （3）施工过程的经管。

物业经管机构在施工过程的经管中，相当于工程监理的角色，故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以确保维修工程按合同中规完的工期、质量规范及合同造价完成。

在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。

一、房屋维修的概念

　　房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。

房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。

　　所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。

引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。

例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。

　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。

对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。

房屋查勘鉴定是指房屋经管单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。

房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修技术方案、编制房屋维修计划的依据。

根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。

　　按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。

　　首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。

结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。

非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。

　　其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。

小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。

中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。

翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。

　　第三，按经营经管的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。

恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。

赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。

补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。

返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或经管失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。

救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按"赔偿性维修"规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。

　　二、房屋维修的特点

　　1.房屋维修是一项经常性的工作

　　房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。

　　2.房屋维修量大面广、零星分散

　　量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，工程多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。

　　3.房屋维修技术要求高

　　房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。

房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级规范的房屋，采用的维修规范也不同。

　　三、房屋维修经管的概念

　　房屋维修经管指物业经管公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

　　房屋维修经管的主体是物业经管公司，物业经管公司受业主（如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等）的委托开展相应的物业经管工作。

房屋维修经管是物业经管的重要组成部分。

在房屋维修过程中，实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司（或物业经管公司内部的专业房屋维修部门）。

而房屋维修经管的职能则是对房屋维修过程实施经管，做到在确保质量和实现合理工期的基础上，使整个房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　从经管过程讲，所谓房屋维修经管，主要是指围绕房屋维修的经管目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。

　　从经管层次讲，房屋维修经管一般可分成企业经管层次的维修经管和施工工程层次的维修经管。

所谓企业经管层次的维修经管是指物业经管公司的企业经管层为实现整个企业的房屋维修经管目标而开展的经管工作，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划经管、质量经管、编制维修工程预算、组织施工工程招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的经管。

所谓施工工程层次的维修经管又分两种情况，一种是物业经管公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修工程的施工而以工程施工过程为对象开展的经管工作，包括编制工程施工计划并确定施工工程的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好工程竣工验收。

另一种是物业经管公司自己没有施工队伍，施工工程是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工工程层次的维修经管主要是指物业经管公司的工程负责人对维修工程施工过程实施监督经管，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的工程成本、质量、工期目标。

我们把这种情况下的施工工程经管称作房屋维修施工工程的内部监理。

　　四、房屋维修经管的内容

　　为了做好房屋维修工作，物业经管公司要开展不同层次的维修经管工作，具体内容如下：

　　1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作

　　为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行经管，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业经管公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。

查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的经管基础工作，为维护和修理房屋提供依据。

查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。

　　2.房屋维修计划经管

　　计划是企业经管的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。

计划经管是企业经管的重要组成部分，是为了使企业的生产经营活动能够达到预期的目标所开展的综合性经管。

其目的是按计划对企业的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。

房屋维修计划经管是物业经管公司计划经管的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划经管，是整个企业计划经管的重要组成部分。

维修计划经管的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整及归纳总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划经管的基本工作方法。

　　3.房屋维修质量经管

　　保证质量是房屋维修经管的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业经管工作即质量经管。

房屋维修质量经管是指为保证维修工程质量而进行的经管工作，它是物业经管公司质量经管的重要组成部分。

房屋维修质量经管的内容一般包括对房屋维修质量的理解（经管理念）、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量经管基础工作等。

　　4.维修工程预算

　　维修工程预算是物业经管公司开展企业经管的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工工程经管中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段。

通过工程预算工作可以在工程开工前事先确定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包合同，在此基础上，一方面物业经管公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为规范进行成本控制。

从造价经管的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。

　　5.维修工程招标投标

　　招标投标是物业经管公司对内分配维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，确保实现维修工程造价、质量及进度目标的有效经管模式。

实现招投标制是我国建筑业经管体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分配施工任务，要求各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而确保施工任务能分配给具有最优表现的施工单位，同时也有利于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营经管和服务作风，促进建筑业的发展。

组织招投标是物业经管公司的一项重要经管业务，一方面，通过组织招投标构建企业内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在企业内部各施工班组之间的分配；另一方面，通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争，充分发挥市场竞争的作用，实现生产任务分配的最优化，从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。

　　6.房屋维修成本经管

　　成本经管是物业经管公司为降低企业成本而进行的各项经管工作的总称。

房屋维修成本经管是物业经管公司成本经管的重要组成部分。

房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本工程和核算对象中，就构成维修工程成本。

房屋维修成本经管是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。

维修成本经管工作的好坏直接影响到物业经管公司的经济效益及业务质量。

　　7.房屋维修要素经管

　　在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。

所谓房屋维修要素经管是指物业经管公司为确保维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。

所以房屋维修要素经管包括技术经管、材料经管、机具经管、劳动经管和财务经管。

　　8.房屋维修施工工程经管

　　房屋维修施工工程经管属于物业经管公司的基层经管工作。

它主要是指物业经管公司所属基层维修施工单位（或班组）对维修工程施工的全过程所进行的组织和经管工作。

房屋维修施工工程经管主要包括组织经管班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同经管及施工现场的协调工作。

　　9.房屋维修施工监理

　　房屋维修施工监理是指物业经管公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工期目标，以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和经管。

房屋维修施工监理一般由物业经管公司的工程部门指派工程经理负责，其主要经管任务是在工程的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制，进行合同经管并协调工程施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强经管工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。

第二节　房屋维修计划经管

　　一、房屋维修计划经管的意义和任务

　　1.房屋维修计划

　　计划作为企业经管的重要职能之一，它是对企业生产经营活动的事先安排。

房屋维修计划作为物业经管公司的一项重要经管职能，是对物业经管公司所管房屋开展维修活动的事先安排。

房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施技术方案和相应的保证性措施。

　　所谓房屋维修的计划目标是指物业经管公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的规范。

其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。

维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。

维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

　　作为房屋维修计划内容之一的实施技术方案，是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。

实施技术方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术技术方案及组织措施等内容。

　　房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施技术方案的实现而做的辅助性计划。

其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

　　房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业经管公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

　　2.房屋维修计划体系

　　从系统的观点讲，企业属于一个有着具体目标的人造系统，构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。

房屋维修作为物业经管公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。

所以房屋维修不仅仅是物业经管公司内部房屋维修部门的工作，而且是全公司生产经营活动的一部分。

为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。

而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业经管公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。

为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列相互联系、相互影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。

所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

　　房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类规范可分为不同的类型。

　　首先，按计划内容分，可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。

房屋维修施工计划是直接指导物业经管公司开展房屋维修工作的计划文件，具有主体计划的性质。

而物业经管公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。

制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。

同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业经管公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

　　其次，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。

房屋维修年度计划是物业经管公司对其年度维修工作的事先安排。

由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。

房屋维修季度和月度计划是经管公司对其季度和月度内预期