国内外商业地产发展历程53页.docx

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国内外商业地产发展历程53页

国内外商业地产发展历程53页

国际零售业的发展分析......................3一、国际零售业的发展理论阐述..................3

（一）国际零售业态发展理论及启示................................3

（二）国际零售业的发展特点......................................6二、国际零售业的发展趋势分析.................12

（一）购物中心成为发展的主流...................................12

（二）购物中心发展的原因分析...................................14

（三）购物中心的作用...........................................16三、国际主要购物中心模式及特征分析..............18

（一）美国的购物中心...........................................18

（二）英国的购物中心...........................................23

（三）日本的购物中心...........................................30

（四）新加坡购物中心...........................................35

（五）东南亚购物中心...........................................38第二节中国零售业的发展分析..................39一、中国零售业的发展趋势分析.................40

（一）中国零售业的现状特征.....................................40

（二）中国零售业的发展趋势.....................................42二、中国购物中心的演变规律分析................44

（一）、购物中心在中国的发展历程...............................44

（二）、中国购物中心发展的趋势和背景...........................47

（三）、购物中心在中国发展的市场基础...........................50

国际零售业的发展分析

重要提示——

购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。

一、国际零售业的发展理论阐述

（一）国际零售业态发展理论及启示

目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。

我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。

从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:

零售业态发展的循环理论和进化理论。

1、零售业态发展的循环论

循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。

循环论又包括以下三种理论:

1）、车轮理论

零售业态发展的车轮理论认为:

创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。

而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终

发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。

对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。

百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，成为几十年来占统治地位的业态。

而时至今日，百货商店却在与超级市场的折扣商店的较量中处于下风。

2）、生命周期理论

这一理论认为，零售业态具有生命现象，即存在一个从产生到消亡的过程，而在每一不同阶段，零售业态表现出不同的特征。

生命周期理论将零售业态的发展分为四个阶段:

?

创新阶段。

在此阶段，出现新型的零售业态，由于新型的零售业态的许多特点都与传统的零售业态不同，因此，新型业态具有差别优势。

企业的投资回报率、销售增长率和市场占有率都迅速提高。

?

加速发展阶段。

由于新型的零售商在竞争中获得优势，因此有大批模仿者开始效法，而最早进入市场的新型的零售商也开始进行地区扩张。

市场竞争异常激烈，市场占有率和收益率达到最高水平。

?

成熟阶段。

在此阶段，更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占有率和收益率降低。

成熟期可能持续很长时间，处于此阶段的业态可以进行创新以维持中等赢利水平，从而避免被市场淘汰。

?

衰退阶段。

市场范围明显萎缩，反应迟钝，最终退出市场。

3）.综合化与专业化循环理论

这一理论认为，在零售业态的发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化，再到综合化的循环往复的过程。

也就是说，商品系列从注重深度，再到注重宽度的循环往复过程。

按照这一理论，可以将美国的零售业发展分为五个阶段:

?

杂货店时

期——综合化;?

专业店时期——专业化;?

百货店时期——综合化;?

方便店时期——专业化;?

商业街、购物中心时期——综合化。

从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨;70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展;进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起;而90年代则朝细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、效外大型专门店、产地直销及家庭购物等兴起。

因此，世界范围内零售业的发展轨迹也表明了这种综合化与专业化的循环趋势。

2、零售业态发展的进化论

在西方，零售业态发展的进化论主要包含两种理论，即辨证过程论和自然选择论。

1）、辩证过程论

这一理论主要来自于黑格尔的辩证法思想，该理论认为，任何观念，就其本性而言，均会导致对其本身的否定，起初提出观念，称之为“正”，对它的否定称之为“反”，其结果称之为“合”，又称之为“正”，从而又开始新的辩证过程。

例如，百货商店是高价格、高毛利、低周转率的零售业态，而其对立面——折扣商店，则以低价格、低毛利、高周转率为特点。

而随着零售业的发展，这两种相反特点的融合形成新的零售业态:

折扣百货商店，如KMART和WAL-MART等。

2）、自然选择论

此理论以达尔文的“适者生存”为基础，认为零售业态的发展必须与社会环境的变化相适应，只有那些能够适应消费者需求，社会、文化和法律环境变化的零售商才

能生存下来。

例如，二战以后，在美国发生了城市人口向郊区转移的情况，原来的百货商店由于都开设在市中心而发生经营困难。

为应付这一变化，百货商店进行革新，在店内开设专门店，并在郊区的购物中心开设分支机构。

又如，近年来，由于妇女参加工作的人数增加，一些零售商为迎合这一变化而开设了以职业女性为目标市场的女性用品专门店等。

（二）国际零售业的发展特点

1、零售业态的多样化

西方零售业经过几次流通革命，基本上形成了以百货公司和超市这两种业态为骨干的多层次、多形式、多功能的适合不同消费群体需求的零售经营体系，但这两种主导业态并没有取代其他多种业态。

目前主要有以下四种类型:

一是以配送中心为基础的大型连锁超市，主要是通过配送中心辐射一批超市形成的区域化经营网络。

二是以大型超市为核心，在城乡结合部或高速公路边、连接众多专卖店的规模化购物中心。

三是以大型百货商店为主，包括餐饮、娱乐、住宿等为一体的综合性商场，这是大中城市主要的一种零售业态。

四是以中小型超市、便民店、折扣店、专卖店等形成的零售经营网络。

据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务。

西方商业业态的发展中值得注意的是:

1）.大型百货公司和超市的发展曾对小型商店的经营造成了冲击，威胁了个体经营者的就业，但其不便于消费者的零星采购和无汽车者及老年人的就近购买。

现实中，中小企业也会由于其具有的经济合理性而继续生存下去，英国的便利店数量近年已有所回升即是例证。

2）.西方国家政府对商业企业，尤其是大商店的建立和营业实行一定监控。

如美国在商业设施规划中将网点配置明确分为城市中心、地区中心、社区中心等层次，分别调控，以保证合理建设、规模适度和有效竞争。

3）.为适应不同层次消费者的需求，国外的百货商场、超市及专业店均按商品质量、价格和商店装潢不同而明显分为高、中、低不同档次。

这样十分便利不同顾客根据自己的消费水平到不同商店选购商品，也利于商店集中经营某一档次的商品。

2、经营国际化、连锁化

商业企业经营的国际化主要有以下几方面:

企业的经济活动不局限于本国，有很大比重在国外市场进行;企业的运行机制、制度规范与国际市场相一致;国内流通领域充分实现对外开放。

发达国家的商业企业已实现较高程度的国际化，表现为:

一方面，各国大商团均将经营范围扩展到国外市场，在国外开办商店，在国外采购商品。

另一方面，各国又在较大程度上向国外开放本国市场，与外商合资合作建立零售企业。

80年代末，美国的海外加盟连锁店已有,万余家，全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。

商业企业经营国际化的动因有两方面:

一方面，随着商品流通和生产的国际化，各国市场需求呈现多样化、国际化趋势。

另一方面，70年代中期以来，发达国家零售商业的发展受到两方面制约:

一是由于西方国家经济增长缓慢，消费不振，市场增长空间有限，制约国内零售商业的扩张;二是发达国家的零售商业经过多年发展，新型业态发育成熟，零售业实现了组织化和规模化，竞争激烈，国内市场渐趋饱和，而市场份额有限。

经营成本增加，商业利润下降。

各国大型商业企业的发展要求冲破本国市场局限而向国外拓展。

国际零售业界认为，现代零售商必须克服国内市场

饱和的局限性，实行国际化经营，才能实现销售的持续增长。

进入90年代以来，全球经济一体化进程大大加快，也为零售商业的国际化经营提供了良好的外部环境。

3、组织结构集中化、规模化

随着零售企业的大型化，西方零售业的组织结构呈集中化趋势。

商业企业组织的集中化，意味着主导商业企业的巨型化、规模化，可以达到规模效益:

大型商企尤其是大型连锁超市，可以集中批量采购，从供方得到价格优惠;可以通过各分店商业设施的统一化、标准化，降低成本;大型企业靠雄厚财力，可以进行小企业无力从事的广告宣传、市场调研、产品开发等活动;大型商企的统一性、集中性，决定了它便于接受社会监督，任何一家分店的经营过失都会影响整体信誉。

这就促使企业加强自律，保证商品质量及服务水平，又可以进一步增强企业竞争力。

近年来我国经济高速增长，商业企业规模明显扩大，但产业集中度及企业规模仍无法与发达国家相比。

美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34,，而我国1995年最大的50家零售商业企业销售总额仅为499亿元人民币，占全社会商品零售总额的2.45,。

美国最大的零售企业“沃尔玛”在全世界有3000多个连锁店，年销售额高达1000亿美元以上，而我国最大的百货商业企业上海第一百货公司年销售额仅30多亿元人民币。

最大的上海华联超市连锁店目前也只接近200家。

我国零售企业散、小、弱的状态有体制、生产力发展和产业结构等方面的原因，而体制方面的原因是主要的。

地区部门分割制约着商业资产的流动与重组和连锁业态的形成;国有商业企业在经营发展机制上的固有缺陷也严重制约企业的发展;从业态结构上看，近年来各地偏重发展高级商厦、连锁店发展迟缓是妨碍商业企业规模扩大的主要原因。

4、流通功能的主导化

经营业态的变化和企业规模的扩大，使商业企业在商品生产和流通中的地位和功能发生了重要的变化。

零售商业的商流、物流组织由批零分开向批零一体化、生产加工销售一体化、高度组织化转变。

从整个社会角度看，商业自有品牌的发展体现了商业在商品生产和流通中主导作用的增强，这对于整个社会生产流通模式的变革有十分重要的意义。

近年来消费品买方市场的供求状态给了商业企业一定的采购主动权，但工商关系的基本格局仍是工业企业居主导地位。

因为我国商业相对于工业高度分散化、规模小而无力承担引导、参与生产的重任。

当前产业集中程度不可能迅速提高，商业企业可在如下方面努力:

一是开展代销、代理等多种方式建立密切稳定的工商关系，随着营销规模与能力的扩大而逐步加强对生产企业的影响能力;二是通过参股投资等形式与工业资产实现一定程度的融合，从而直接影响生产，掌握资源;三是由易到难地自行开展流通加工业务，逐步将经营业务向工业延伸。

5、城市商业网点布局的转移

零售商业布局正由市中心向城郊结合部转移，呈集中化、规范化形态，中心城区出现空心化倾向。

发达国家商业中心区的形成，一般经历了几个阶段:

1）.城镇建设初期，随着居民迁入，在居民聚居区开设一些满足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。

2）.随着城镇规模扩大，主要道路的形成，商业在原有的点状结构上沿街道延伸，形成条状结构的商业街，进而形成街区商业中心。

3）.随着社会经济的发展，商业中心区交通日益拥挤、地价昂贵，一般居民无法继续在此地生活，向城郊结合部扩散，于是城效结合部又出现新的商业设施。

中心商业区因人流减少而销售增速减缓。

美国纽约的曼哈顿区、日本东京的银座、新宿区、巴黎的香榭丽大街都属于这种类型。

4）.随着生活水平的提高，汽车成为主要代步工具后，人们改变了就近购物的习惯，距离远近不再成为障碍。

所以，购物中心开始相对集中，条状商业街区向块状商业圈聚拢，城郊结合部商业向郊区特大型购物中心发展，新社区逐步形成，商品齐全、档次拉开，能满足不同层次的需要。

5）.中心区居民经过两次扩散，纷纷向边远城镇转移，小区安静，生活质量明显提高，中心商业区逐渐萧条。

据预测，按照大城市发展趋势，尤其在人口众多的国家，到2010年前后，城市人口的40,会分布于市区边缘，30,在市区，30,分布在郊县。

这种趋势对传统商业中心显然有影响。

道路、交通、停车场、购物环境在现代商业发展中占据重要地位。

目前，我国商业布局在一些大城市已开始向城郊结合部转移。

虽然旧有的商业中心客流量大大减少，但仍有许多城市还在市中心建商业网点，以求扎堆效应。

总之，随着经济发展水平的不同，不同地区处于商业发展的阶段不同，应结合当地实际情况，选择适宜的发展模式，不应盲目照搬国外现成模式或大城市的商业经营模式。

6、商业经营管理的高技术化、现代化

在商业经营管理中大量应用现代科技，是企业的竞争优势，也是流通产业现代化的必然之路。

发达国家的商业是新技术产品化应用最广阔的市场，不仅提高了商业企业的管理水平，而且适应激烈竞争的快节奏，加快了资金、商品库存周转，也是组

织大生产、大流通低成本高效益的需要。

现代商业应用的高新技术，主要有以下几方面:

1）.信息、通讯、情报处理技术。

这方面最主要的部分是MIS（管理信息系统）。

MIS的核心主要有以下几部分:

一是POS和各种数据库分析软件。

二是EDI（电子数据交易供方管理库存系统）。

三是EOS（电子订货系统）。

四是多媒体信息直销技术。

2）.物流系统机电一体化技术。

现代化的配送中心有现代化的分检技术、传输技术、堆码技术，形成高效率的现代化配送技术组合。

3）.自动传感技术。

如监控、摄像、报警系统，普遍应用了现代最新科技成果。

如法国家乐福超市为侦破营业员内窃问题，采用微型摄像镜头全天录像。

4）.商品包装技术。

要求牢固安全，美观轻便。

从造型、装饰到材料加工都要求用最新技术成果。

另外，食品保鲜、杀菌、干燥等技术应用广泛。

高新技术在我国商业的应用尚处于初始阶段。

当前商业系统技术装备水平低，缺乏专业技术人员，具有大专以上文化程度的各类专门人才只占,,左右，经营管理人才的缺乏和人才结构的不合理已成为制约我国商业企业发展的瓶颈之一。

由于人才匮乏，造成管理水平、技术水平低下，许多商业企业的采购、仓储、运输、销售等管理职能的分工与协作方面仍极为落后，有的连锁店根本没有建立POS、ESO及EDI等。

另一方面，受设备成本和网络条件方面的制约，新技术仍只限于商业企业内部信息网络的应用。

零售商业已不再是简单交易行为，它已跻身于市场经济的第一线，成为社会经济运行中的重要成员。

零售商业的经济活动对人民生活、社会生产都有重要影响作用。

要保持国民经济活跃和国内市场的繁荣，就必须重视零售商业的发展，并充分发挥其应有的作用。

二、国际零售业的发展趋势分析

（一）购物中心成为发展的主流

1、购物中心（SHOPPINGMALL）的概念

Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。

西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。

摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有:

Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。

Shopping+Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（DepartmentStore）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即"购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。

其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区"。

从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。

由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。

2、购物中心的起源与发展

第二次世界大战以后，西方工业发达国家的零售模式经历了深刻的变化。

产生这些变化的原应是多方面的其中既有环境和社会文化方面的，也有经济和政治方面的。

归结起来主要有:

经济的发展;国民收入水平的提高，尤其是用于随意性支出的收入的增加;教育水平的提高;人口流动性的增强;娱乐时间的增多;家庭结构和就业条件的改变;交通工具和设施的发达等等。

这些因素导致了零售商业大规模地在大城市中分散化和市郊化。

零售业的这一市郊化趋势在美国表现得尤为明显，购物中心作为西方零售业革命的标志之一，便在美国首先创立起来了。

因为新兴工业都市的产生、家庭组织形态的改变，住宅区域往都心外围的发展，再配合越来越扩张的美国高速公路系统，同时，应对市场产生的新的需求空间，房地产建造商在风景怡人的城市近郊，修建起大规模的摩尔购物中心。

摩尔购物中心的建设吸引了对郊区生活情有独钟的高收入人群，房地产建造商通过摩尔购物中心的建设提升周边土地价值而获益;因此，在50年代初期产生了第一期的邻里型购物中心，并接着在1950年代、1960年代、1970年代，又相继出现社区型购物中心、区域型购物中心以及广域型购物中心等各类型，形成购物中心的多元化现象。

60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。

50年代以后，西方其他一些发达国家也相继出现了与美国相类似的情形:

在英国，由于政府对郊区发展的控制，英国的中心城市购物中心得到更多的重视，而郊区的购物中心则不如美国发展得那么快。

法国在建造城外购物中心和超级市场方面一直被看作是欧洲国家的先锋。

60年代以来，作为对传统的市中心零售形式的补充，法国建设了不少大型的郊区购物中心。

在原联邦德国，由于人口在大都市中的分散化，也推动了郊区有计划的购物中心和超级市场的蓬勃发展。

在所有这些发达国家中发生的零售业的郊区化现象，产生了一个共同的结果，即城市中心的大规模购物中心（购物区）逐渐兴盛，多中心的城市结构得到发展。

由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。

在发展中国家，由于经济增长速度较慢，许多城市还没有经历零售业的这种革命性转变。

普遍偏低的收入、较弱的购买力和人口缺乏流动性，限制了零售设施在城市郊区的发展，但新加坡的情况则是一个例外。

新加坡作为一个既是发达的又是发展中的国家，其零售业的发展走过了与西方发达国家相似的道路，新加坡购物中心的发展得到了政府的大力支持。

（二）购物中心发展的原因分析

购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。

由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。

形成这种局面的主要原因在于:

1、经济和社会进步的需要

购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。

因而从购物中心产业化发展的角度而言，购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。

例如，六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，便具有经济发展与城镇建设的两层意义。

在此之后，随着购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的购物中心上。

购物中心集"买、吃、玩"三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。

但必须承认的是，"买、吃、玩"功能是对购物中心建立的必备要求，购物中心也就需要围绕这三大功能，确立自己的定位，搞好自己的经营。

为"买"，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因;为"吃"，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店;为"玩"，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。

在以消费者为导向的经济形势下，顾客可以到任何场所购物，包括百货公司、超市、大卖场，选择空间很大。

而购物中心抓住了"买、吃、玩"三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。

2、生活和消费的需要:

当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。

从生活面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内;消费面的最大转变，则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。

从美、日两国来看，生活与消费面的转变正

是大型购物中心兴盛林立的直接原因，因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式，而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变，也因此自然而然地推动了购物中心的发展。

（三）购物中心的作用

购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被零售业人士称为"流通革命