华夏幸福基业模式简析.docx
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华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析
一、华夏幸福基业简介
（一）基本状况
华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，
于2011年9月在A股借壳上市。
初期致力于河北省内的城市住所开发，
2002年开
始营运固安工业园区后，渐渐向工业园地区营运开发商转型，向来坚持
"以产促城、
以城带产、产城交融、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的家产新城业务模
式其实不停延长价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的家产、城市增值服
务业态，成为全价值链纵向一体化的家产新城营运商，全力打造家产新城三条产品
线，当前已形成"园区+地产"的独到营运模式。
在环渤海地区成功营运
固安工业园
区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯地区、香河地区、无锡工业园区等。
（二）业绩状况
2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额合计
亿元，同比增加52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入
亿元，比上年同期增加29.58%；实现营业利润亿元，同比增加
56.21%；实现归属于母公司全部者的净利润23.01亿元，同比增加30.06%。
表1：
华夏幸福基业各年度主要财务指标:
营业收入
净利润
每股净
每股收
净财产
销售毛
截止日期
财产
利润
利润率
利率
营业收入
同比
净利润同比
（元）
（元）
（%）
（%）
（亿）
（%）
（亿）（%）
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
2004年
2003年
2002年
2001年
2000年
-
-
注：
以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。
二、华夏幸福基业模式
（一）业务模式
1、业务构造
华夏幸福基业业务包含房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳达成后，华
夏幸福基业间接控股的京御地产成为实质上的业务平台。
京御地产负责房地产二级
开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业
务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发
与经营的业务平台，对开发地区进行先期规划、基础设备投资建设与管理、市政公
用设备建设与管理、土地整理、家产发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房
建设租借等。
图1：
华夏幸福基业业务架构
2、业务发展模式
（1）战略聚焦：
华夏幸福第一环绕北京布局，渐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海地区，园区在地区选择上，聚焦中心大城市周边地带、迅速轨道线的连接地带、城乡落差较大的“凹地”。
当前已经营运的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。
（2）前瞻性规划先行：
先期接洽以地区的家产发展战略为牵引，经过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究地区的家产发展规划，明确地区的家产定位、发展方向、空间布局和家产发展策略，获取政府的高度认同，并经过丰富的一级开发、城乡兼顾建设、园区中心区建设、家产招商和住所建设等多样化得产品和服务获取政府的相信，在建设中获取政府的高度支持和配合。
（3）签署协议明确进度计划与结算方式：
并签署拜托开发协议，该拜托是排
他性的、非经华夏幸福基业赞同不行撤除或更改，且拜托限期一般长达50年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当利润和权利。
（4）分块开发：
华夏幸福对家产园的开发采纳逐渐分块开发的模式，每年平
均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，此中征地和拆迁占60％，基础设备建设占40％。
（5）同时利用廉价土地进行园区配套及周边配套住所同步开发建设。
其详尽的园区开发运作模式以下列图所示：
图2：
园区开发营运模式
（二）盈余模式
1、主营业务构造
华夏幸福基业营业收入主要来自于家产新城开发与建设以及城市地产开发，此中家产新城开发与建设又可分为土地整理、基础设备建设、家产发展服务、公用事业服务以及园区住所配套开发。
土地整理、基础设备建设、家产发展服务及公用事业服务依照当期公司与政府结算额确认收入，园区住所配套开发和城市地产开发以商品房实质交予客户作为收入确认的依照，故影响其当期收入变化因素主假如政府结算和交房。
其家产发展服务毛利率极高，2013年家产发展服务占公司整体收入的11%，毛利率达98%，这必定程度上保证了公司整体利润率水平，也是差别于其余家产地产
商的重要标记之一，同时也让资本市场对其将来家产地产发展寄托和期望，是华夏幸福基业能在2011年房地产政策收紧背景下成功借壳上市的主要特点（多半家产地产均是“举家产之名，行地产之实”）。
但从表3看出，园区配套住所销售在2013年占整体收入的62%，毛利率为27%，
支撑其规模迅速增加的主要贡献来自于经过“家产园区+地产”模式中配套住所销售。
2、盈余模式
表2：
华夏幸福基业盈余模式简表
业务范围
内容
结算金额
结算方式
备注
在拜托地区进行道
路、供水、供电、供
一次性或分期不超
基础设备建设
暖、排水设备、公共
实质投资*10%
项目等基础设备建设
过三年
管理
土地整理
对拜托地区内进行土
实质投资*10%
一次性或分期不超
地整理
过五年
协议商定
对拜托地区内工业园
新增落地投资额一次性或分期不超
家产发展服务
区进行宣传、推行并
*45%
过三年
进行招商引资
对拜托地区内进行物
一次性或分期不超
园区综合服务
业管理、公共项目经
实质投资*10%
过三年
营与保护等
地产销售
配套住所、保障房开
园区有30%的
发
住所用地，公
司经过招拍挂
拿地，进行大
规模的宜居的
商品房开发。
表三：
华夏幸福基业2010年-2013年分行业营业收入构造状况
华夏幸福基业
2010年-2013年营业收入分行业构造状况
2010年
2011年
2012年
2013年
分行业
营业收入占
比营业收入占
比营业收
入
营业收
入
（万）
（％）
（万）
（％）
（万）
占比（％）
（万）
占
家产发展服务
0.
基础设备建设
-
-
-
-
0.
土地整理
0.
综合服务
0.
物业管理服务
0.
园区住所配套
0.
城市地产开发
0.
其余
0.
合计
1.
注：
①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。
②家产发展服务是指在拜托工业园区内进行家产定位、家产规划、城市规划、招商引资、投资服务等家产发展服务；
③基础设备建设包含在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设备、公共项目等。
④土地整理包含在拜托工业园区内进行的土地拆迁及整理。
⑤园区综合服务包含在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与保护等。
三、华夏幸福基业成功因素剖析
（一）宏观环境
1、家产转移
华夏幸福基业起家于北京地区固安工业园，以北京周边为中心展开工业园区开发与营运，
适应了以北京为首的国际性多半市老工业区升级、转移大背景。
2、家产集聚与规模效应
华夏幸福基业深入研究家产发展趋向，着力打造有关家产链齐集平台，切合全面深入改革
和加速转变经济发展方式，逐渐形成五大家产线，家产基地、家产港（制造业）、科技港
（科技型公司）、商务港（商业贸易）、孵化港（高新技术公司）。
（二）政府方面
1、地方政府着力发展经济，但专业能力、资本实力及商业资源整合能力等不足，需专业公
司与其共同发展，实现政企双赢。
2、政策的必定及支持：
河北省政府下发鼓舞开发区（园区）采纳市场化运作方式，引入公
司制开发模式，走市场化开发的门路的有关文件，使得开发区“合法合规”采纳该模式，
其最开始的三个项目均限制在河北省；经过华夏幸福基业2011年景功借壳上市，其盈余模式已证监会、交易所及政府有关部门的严格审查并获取资本市场认同，保障了其模式在全国范围内迅速扩充。
3、降低资本投入：
一级土地市场开发的先期资本由政府投入变为华夏幸福投入，在审计完
成阶段才予以结算支付，而届时政府已有了土地出让收入、家产税收收入及招商引资收入
等，其资本的运作发生根本改变，而且10%的结算溢价较低。
4、专业全面的服务团队：
华夏幸福在城市规划、项目招商、基础建设、家产营运等各方面
予以了承诺及保证，特别是招商及家产营运（比如酒店建设等）方面拥有的优势，解决了
政府最棘手的问题，使园区价值最大化；
5、成功事例，提高相信度，助其全国扩充。
（三）华夏幸福基业方面
1、政府关系默契，保证其有关园区家产服务结算收入及土地政策顺利落实。
2、模式当先：
公司家产新城业务模式，经过城市发展定位、城市空间规划、家产促使、城
市建设、城市营运等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为地区发展供给健
康有效的综合解决方案，有效实现地区综合价值提高。
3、开放的姿态，合作开放模式，多利益主体共存：
坚持市场化运作、多元化投入、公司化
经营、专业化招商、标准化集体、个性化服务。
4、战略规划先行，精确定位家产机会：
成立自己的家产研究部门并按期与国际著名地产机构合作；在工业园区开发建设前，深入研究地区从政治、经济、人口、家产、规划等，拟订出切合地区发展的战略规划，并邀请国际著名规划设计机构进行市场调研、产品定位、规划设计，同时公司组建高水平的战略及规划设计队伍。
5、坚持家产需求导向从事园区投资开发建设。
6、强盛招商引资能力
以招商龙头公司为中心，依靠中心公司进行家产链招商，打造家产集群为目标，经过职业营销、圈层营销达到招大商、招好商目标：
①按期举行政策沟通会，齐集公司、科研高校、研究所等；②深入梳理与家产园区定位有关的家产链，成立公司信息库，形成家产集群；③强盛招商团队：
拥有超500人的招商专业团队，齐集各行各业精英，招商团队浸透到项目所在地政府（如固安片区的招商团队，其名片直接印的是固安招商局，往常公司内的招商总监，基本上就是政府的招商局局长）；④职业营销与圈层营销为主：
参加或组织展会、推介会、家产园俱乐部。
7、资源整合能力
整合国内外一流资源，以全世界视线与国际标准参加高质量的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、
罗兰贝格、AECOM、HOK等全世界顶尖咨询机构成立长久的战略合作关系。
8、平台建立能力：
成立华夏研究院、家产园区网、家产中国等三大家产信息平台；充足运
作园区公司平台，为园区公司供给全方向服务，充足运用入园公司资源。
9、融资优势：
上市公司经过定增、刊行公司债、股权质押等方式融资；成立多支家产基金，
保持国家开发银行优秀关系；售后回购、应收账款转让等。
10、城市营销模式：
连续打造城市魅力系统，塑造城市的精神；经过品牌、媒体、家产圈
层、政府不停宣传打造品牌。
四、启迪
华夏幸福基业“园区+地产”模式难以复制、门槛高，此中心竞争能力，如与政府的默契关系及议价能力、资本运作及垫付能力、极强的招商能力、全家产链开发覆盖的能力、战略研究定位等家产营运的能力；这些能力对昊昇三农来说亦很重要，但公司当前阶段尚不具备上述任何一个中心能力，但能够借鉴。
1、研究家产规律，运用家产思想解决开发、营运中的难题，清楚模式
政治经济学重申生产三因素-土地、资本、劳动，而在家产地产中更需要“家产”因素。
有效认知家产发展分化、交融、演进的规律和阶段是我们拟订战略目标、项目规划定位及项
目招商营运策略的必备条件之一。
公司原有战略称致力于大农机家产地产开发、营运，但关注家产研究的职能缺失，我们把大农机家产定位为：
农机、载货汽车、工程机械、通用机电等有关领域，公司可从头审察并仔细研究有关家产发展趋向与发展阶段（工程机械、载货汽车连续萎缩是事实，有关上市公司业绩下滑即可看出规律），研究怎样指引大农机家产集聚，怎样整合商业资源。
研究家产发展规律、清楚战略发展方向和商业模式、盈余模式不只利于团队稳固，也有益于公司长久发展。
2、整合资源，打造招商能力
商业资源、战略资源整合对从事商贸家产地产开发营运商至关重要，商业资源整合不妥，项目或将成为“建成没法销售、销售但没法运创造活”的难堪，公司银川、宿迁项目当前的窘境除了项目选址、规划定位失误外，重要原由是当地商业资源有限，同时又无更好方式整合地区外资源入场。
华夏幸福基业诸多中心竞争力中，我们独一能够模拟学习的是打造属于昊昇的招商营运能力（昊昇无强盛资本、战略规划、政府关系等能力），经过搭建资源平台，以圈层营销、职业营销、协议结盟、股权等为手段团结大农机家产全家产链的厂家、商家资源，这样才能为公司连续发展供给保障，公司成为真实的资源整合者。
3、家产园区培养及市场造活需较长时间，需考虑招商销售策略（先招商仍是销售）与现金
流均衡关系，考虑长短期利益。
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