中国房地产上市公司50强排行榜解读.doc

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2010年中国房地产上市公司50强排行榜解读

2010-12-01来源：

新浪地产

【摘要】：

进入2010年中国房地产上市公司50强榜单的企业，最低房地产业务收入为24.59亿元，平均房地产业务收入为81亿元，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿-100亿元的有15家，50亿元以下的24家。

　　1、中国房地产上市公司50强业务规模和类型分析

　　进入2010年中国房地产上市公司50强榜单的企业，最低房地产业务收入为19.81亿元，平均房地产业务收入为80.35亿元，房地产业务收入在100亿元以上的企业有11家，50亿-100亿元的有15家，50亿元以下的24家。

在平均值以上的有14家。

前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，表明房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。

　　图2　50强上市公司房地产业务收入分布

　　2009年房地产上市公司50强的规模比2008年大幅增加。

前50强公司的总资产为17791.68亿元，同比增长38.804%，营业收入为4060.41亿元，同比增长48.30%，净利润为838.41亿元，同比增长了67.38%。

　　图3　前50强上市公司规模指标

　　在房地产业务类型上，房地产上市公司商业模式的发展表现为：

逐步健全房地产全业务链运营能力，发挥酒店、零售百货、物业管理的专业品牌组合和互动优势，开发住宅和商业地产，并通过良好的商业物业营运能力实现持有物业的经营升值。

目前房地产开发销售业务模式处于主导地位，平均毛利率为35.2%，低于租赁物业和酒店平均近60%的毛利率。

　　在物业租赁方面，随着城市发展和城市规划的调整，上市公司逐渐加大商业项目的开发，并在重点城市核心地段逐渐持有投资性物业。

方兴地产、华润置业、陆家嘴等公司持有相当规模的投资性物业。

2009年的华润置地和陆家嘴的出租收入分别为10.69亿元和4.76亿元，占主营业务收入比重分别为6.44%和13.66%，毛利润率分别高达69.1%和85.77%。

保利、华润置地等加大了投资性房地产的开发和持有比重计划，行业龙头万科也表示在坚持住宅开发的业务模式基础上，尝试与住宅相配套的其它商业地产物业类型；同时城市化的发展导致核心地段的投资性物业升值潜力巨大，例如金融街持有的金融街中心及德胜国际中心部分房产新计入投资性房地产产生公允价值变动损益7.69亿元，投资性房地产的公允价值变动损益占营业利润的约41%。

华润置地投资物业资产账面价值为167.42亿港币，占总资产比重达17.3%，公允价值变动收益为23.62亿港元，比2008年账面多20亿港元的收益。

　　图4　典型上榜公司物业租赁收入情况

　　在酒店等服务性经营业务方面，酒店业务的经营能促进品牌的塑造和项目价值的提升。

方兴地产2009年的酒店业务账面资产为75.57亿元，占总资产20.82%，酒店业务收入达15.77亿元，同比增加13.08%，其中王府井饭店为自营，其他酒店委托国际酒店管理公司经营，在公司的品牌塑造起到潜移默化的作用。

碧桂园已有4家五星級酒店、5家五星级标准酒店和1家四星级酒店开业，大部分分布于广东省，共拥有2982间客房，另外还有10家酒店在建。

　　图5　典型上榜公司酒店经营收入情况

　　2009年酒店经营收入3.14亿元，同比增长14.5%。

大多数酒店位于综合发展项目内，星级标准酒店的建立提升了项目物业的附加值，对项目销售起到促进作用。

　　在物业管理方面，一些实力公司旗下物业管理业务都具有一定规模，组建集团附属的物业管理队伍。

优质房地产物业管理对提升公司的房产的品牌优势和资产价值发挥着重要的作用。

　　图6　典型上榜公司物业管理收入情况

　　中海外旗下的中海物业管理实现管理费收入达港币5.7亿（其中香港地区港币1.8亿，内地港币3.8亿），比2008年增长26%，管理面积达1786万平方米，占领香港商场和车厂管理较大的份额。

万科物业管理系统有员工14205人，继续向物业买家提供优质的综合售后管理和服务。

2009年度的物业管理营业收入达3.29亿元，同比增30.06%。

　　2、中国房地产上市公司50强区域布局分析

　　以上市公司的注册地来划分前50强的区域分布，前50强的上市公司有37家集中于北京、上海、广州、深圳一线城市，由于城市化进程的推进强化了这四大城市的核心地位，这四大城市房地产市场容量大，发展也较成熟，2009四大城市的房地产开发投资额为5057亿元，占全国的13.96%，商品房销售金额为9990亿元，占全国的22.71%，商品房的销售均价达12690元/平方米，高于全国平均水平的170.31%。

而且，四大城市上市公司的发展表现出先立足本地市场获得资本和经验的积累，再逐步扩张布局全国的规律。

　　图7　50强上市公司中北上广深一线城市上榜情况

　　另外，从全国区域来看，前50强上市公司分布华东、华北、华南、华中和西南五大区域，其中华东、华北地区高达30%以上，西北地区则无缘前50强，但随着中西部地区的投资开发推进，中西部重点城市的房地产企业将崛起，借力于资本市场。

例如成都房地产龙头企业蓝光和骏实业可能借壳迪康药业实现房地产资产注入上市。

　　图8　前50强区域分布情况

3、香港市场房地产上榜公司分析

　　在前50强榜单中，香港市场上市公司26家，有7家位于前10强之列，2009年房地产业务收入在100亿元以上有8家，其中中国海外发展以340.81亿元收入成为香港市场上市房地产业务最大的上市公司。

26家香港市场上市公司2009年平均营业收入为89.02亿元，同比增长62.14%；平均总资产为425.25亿元，同比增长38.68%；平均净利润20.72亿元，同比增长73.14%；由于2009年销售回款以及发行优先票据等方式融资，导致大部分公司持有的货币资金充足，净负债率下降，26家的货币资金总量为1716.63亿，比去年年末增长153.29%，增强了抗风险能力。

力。

　　今年恒盛、恒大、龙湖成功IPO，融资额分别约为83.77亿港元、64.6亿港元和70.7亿港元，2009年业绩显著，营业收入分别为61.71亿人民币、57.2亿人民币和113.7亿人民币，分别同比增加56.3%、58.4%和154.2%，在50强榜单中占据一席之位。

　　4、沪深市场房地产上榜公司分析

　　在前50强榜中，沪深市场上市公司24家，平均房地产业务收入64.57亿，2009年房地产业务收入在50亿以上的公司有8家，其中万科以486.45亿收入成为行业龙头，也是连续两次问鼎全球最大的房地产开发公司。

22家沪深市场上市公司2009年平均营业收入为72.75亿，同比增长33.23%；平均总资产为280.63亿，同比增长39.01%；平均净利润12.49亿，同比增长57.94%；尽管有些公司2009年结算项目多为土地成本较高时取得以及2008年房价下跌销售的项目，但是通过压缩三项费用成本，反而使销售净利润高于同期。

　　上榜24家沪深公司持有的货币资金总量为1283.59亿，同比增长78.89%，充沛的现金大部分来源于预收账款，锁定2010年部分业绩。

　　5、沪深、香港市场上榜公司比较

（1）香港市场上榜企业平均规模实力比沪深强。

　　上榜26家香港市场公司平均总资产、平均营业收入、平均净利润分别比上24家沪深市场公司的高51.53%、22.36%和65.89%。

可见，香港市场上市公司的经营更具效率，成本费用率相对较低，保持很高的销售净利润率。

　　图9　香港市场和沪深市场规模比较

（2）由于香港资本市场成熟完善，国际资本多，香港市场上榜公司融资渠道多，所以香港上市公司可以通过多种方式获取资金，缓解经营资金困境，一般趋向于发行票据，发债利率比较高，具有很强融资吸引力。

　　碧桂园2009年先后发行3.75亿美元的优先票据；龙湖于2010年2月启动20亿的无抵押银团境外贷款。

此外，龙湖计划与平安合作预计信托资金的规模将达到上百亿元；恒盛地产4月中旬公告拟发行优先票据，向亚洲、欧洲以及美国的机构投资者推介；恒大地产2010年4月宣布，向香港地产公司华人置业及华人置业主席刘銮雄，分别发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据。

相反，沪深上市公司一般采取发行企业债、增发、配股等融资方式，行政审批周期长，限制条件多。