广场工程建设项目可行性研究报告.docx
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广场工程建设项目可行性研究报告
广场工程建设项目可行性研究报告
第一章概述
一、项目名称
**广场工程建设项目
二、项目组织实施与建设单位
1、项目组织实施单位：
******股份有限公司
2、项目建设单位：
**房地产开发有限公司
**房地产开发有限公司是******股份有限公司全资子公
司。
三、项目建设的背景
****区位于市的西南部，是1991年3月经国务院首批批
准的国家级****区。
一个代表与西部****科技产业前沿的领
地，以其众多的“第一”成为****和最强劲的经济增长极和对外
开放的窗口。
20年来，****区主要经济指标增长迅猛，综合指
标位于全国56个国家级****区前列。
如今，****区已成为关中-天水经济区中最大的经济增长
极、中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活
跃的区域之一，是国家确定要建设世界一流科技园区的六个
****区之一，是我国发展****技术产业的重要基地。
2007年8月、2008年8月，市委、市政府，****省政府
分别出台了关于把****区建设成为世界一流科技园区的若干意
见。
对此，****区实施三步走战略，在该战略中提出到2015
年，进入建设世界一流科技园区示范区行列，使****区自主创
新能力、规模经济能力、国际竞争能力、可持续发展能力有新
的突破。
到2020年，力争成为高端人才荟萃、创新创业活
跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城，成为具有一流
机制、一流环境、一流要素、一流绩效的世界一流科技园区。
****区“十二五”发展规划与目标（2011）中也提出：
“十
二五”末，把****区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、
人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新
城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世
界一流科技园区示范区。
在产业形态上，重点发展研发及处于价值链高端、技术含
量高、具有高附加值的先进制造业、创新型服务业和总部经
济;在产业类别上，重点发展电子信息、先进制造、生物医药
和现代服务业，尤其要培育通讯、光伏与LED、新型电子元
器件、汽车、电力设备、能源技术、软件与服务外包、创新型
服务业等具有较强竞争力的新兴产业集群。
****技术开发区作为我国非沿海地区规模最大、层次最高
的****技术开发区，是西北地区乃至中国内陆地区最有影响
力、最具投资吸引力的“经济特区”。
四、项目编制依据
1、《城市总体规划（2008年-2020年）》
2、《****区经济和社会发展“十二五”规划纲要》3、国家
发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）4、建筑
科技大学建筑设计研究院关于《**广场》建筑设计方案5、建
设单位提供的基础资料；
五、项目选址
项目地点位于****区****三路与****四路之间，****三路与
光夏路交叉口西北角。
该区域是****区一期用地改造范围内的现代商业聚集区
内，是一期产业用地改造五大规划片区中重点打造的金融中
心。
而随着****区新一轮的整体产业升级，本项目用地正处在
未来规划“商业聚集区”CCD的核心地段。
在商业聚集区的未
来规划中，本项目用地东侧将建成大型城市中央绿地，地下配
臵大规模停车库，并以该广场为核心打造中央商务圈，是该区
域未来的城市门户和中轴线。
项目用地坐阵金融街轴线的终
点，扮演着中央绿地的形象地标和景观中心的重要角色。
是未
来该区域城市天际线的支撑点。
地理位臵平坦，环境优越，交通方便，无地质灾害，符合
建设要求，是合适的建设地点。
六、建设规模
本工程总用地面积7836.2㎡（11.75亩），总建筑面积
131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。
地上主体五
十二层，其中裙楼七层，功能为商业（含1层设备/避难
层），8-49层为办公（含2层设备/避难层），50-52层为会
所，地下四层，设有人防、设备用房和汽车库。
建筑总高
234.15m。
七、投资估算及资金筹措
经估算，该建设项目总投资60574.85万元,其中工程费
用45918.66万元，工程建设其他费用12326.39万元，预备
费2329.80万元。
资金筹措：
项目建设资金由建设单位自
筹。
八、主要技术经济指标
九、项目的进度安排
本项目建设期为3年，计划2013年03月前完成可研项
目编制、项目前期立项及施工图设计等前期工作，2013年6
月开工，至2016年6月完工。
第二章需求分析、建设的必要性
一、需求分析
1、现状分析
近年来，****区全力发展****技术产业，形成了电子信
息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业和通信、
光伏与半导体照明、电力设备与能源技术、电子元器件、汽
车、软件与服务外包、生物制药、创新型服务业等八大产业集
群。
相继被列为国家通信****技术产业化基地、国家生物医药
火炬特色产业基地、****技术产品出口创新基地。
2011年****区实现营业收入5222.33亿元，四大主导产
业收入占园区总收入超过80%。
经过20年的发展，雄厚的产
业基础、完善的配套设施、良好的投资环境、优质的贴心服务
使****区的国际影响力日益增强，而面向全球资源配臵能力不
断提升的****区，再次凸现****区产业实力、规模和产业集群
优势。
据快报统计，2011年****区实现营业收入5222.33亿
元，同比增长
30.3%；实现工业总产值3425.56亿元，同比增长
30.05%；实现工业增加值1086.12亿元，同比增长
30.10%。
****区企业实现利润222.49亿元，同比增长
30.26%。
实现大口径财政收入146.54.亿元，同比增长
23.70%。
实现地方财政一般预算收入43.57亿元，同比增长
31.8%。
其中，营业收入、工业增加值、税收总额三项指标排
名全国前三位。
2011年****区企业规模不断壮大，营业收入过百亿元的
企业11家；过50
亿的19家；过10亿的64家；过亿元的267家。
数量居
全国****区前列。
成为全省龙头企业聚集地。
这些都充分展现
了****区培育高科技企业快速成长的强大活力。
以集成电路、通讯、软件服务外包、半导体、光伏、电子
元器件为核心的
电子信息产业优势突出，发展强劲，已形成了一批具有高
成长性、高竞争力的
产业集群。
以华为、中兴、神州数码、上海龙旗、展讯通
信、摩比天线、研祥科技、诺基亚、西门子、海天天线、西电
捷通、宇龙等为代表的通信类企业300多家；拥有应用材
料、华新丽华、华晶电子、理工晶科等80多家企业；软件与
服务外包企业1021家；聚集了比亚迪、法士特、陕鼓、西电
等在内的先进制造类企业2000余家及300余家生物医药企
业；新增孵化企业82家，培育毕业企业30家，目前已累计
孵化毕业企业405家。
近几年****区平均每个工作日成立企业１6家，平均每天
引资1.46
亿元。
****区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一
流。
****路商
业一条街、世纪金花购物中心、金鹰国际购物中心、国美
电器、华润万家等购物中心，使****区人在工作之余生活丰富
多彩。
2、未来发展趋势
据****区“十二五”总部经济发展规划揭示：
未来的****区
发展
的指导思想是：
以“总部经济规划布局工程”、“主导产业
总部企业培育工程”和“研发中心聚集工程”为抓手，以电子信
息、先进制造、生物医药、现代服务业四大主导产业为依托，
以“一期”、“唐延路总部经济聚集区”和“中国（）国际研发中
心聚集区”为载体，重点引进世界知名企业研发设计总部、跨
国公司、中央企业在西部的分支机构和区域总部、西部地区相
关骨干企业的总部以及省内大型企业总部，吸引制造业、高科
技企业、专业职能性金融、采购、结算等服务性企业区域性总
部，培育创新型服务业总部，形成和发展多层次的总部经济，
建设西部最大的总部经济聚集区。
“十二五”期间****区总部经济将以“创新体制、改善环
境、突出特色、服务总部”为主题，逐渐扩大总部经济规模和
提升总部经济的贡献；发展总部经济关联程度较大的金融中
心、物流中心、楼宇经济、交通枢纽和高端服务业等等。
凸现
总部经济发展基础要素优势，努力把****区初步建设成为“最
具适应性、吸引力和影响力的总部经济基地”。
形成以先进制
造、电子信息、生物医药、现代服务业为主的****技术产业集
群。
提高总部经济贡献率，使总部经济成为****区的新经济增
长点，形成较为明显的聚集和辐射效应。
到2015年，新增过
百亿的总部类企业达到10家，过十亿的总部类企业达到300
家；吸引全球五百强区域性总部或区域性总部达到50家，成
为在全国有影响力的总部经济聚集区。
为达到以上既定战略目标，****区制定了一些列的优惠产
业政策：
如
对认定的总部企业，根据其地方财政贡献环比增长额，自
开业之日起实行3年期的财政奖励。
根据注册资金的不同，
实行30%-40%的财政奖励。
符合产业导向，进入总部经济聚
集区建设总部大楼、租赁购买写字楼的总部，视其对地方财政
贡献能力给予适当补贴。
经认定的****技术企业总部、研发性
总部将给予特殊的优惠政策，对其新增上缴税收实现的地方收
入部分，三年内给予50%的补贴。
重点发展金融、信息、文
化、创意、会展、中介等现代服务产业，为总部企业提供专业
化的服务支撑体系，大力发展电子商务、网上交易等现代经营
方式，推动现代服务业的发展壮大等等重大优惠政策引国内外
优秀企业。
通过以上资料可以充分看到，****区是一个极具发展潜力
的区域，项
目建设适合市场需求，前景看好。
二、建设的必要性
1、项目建设顺应市场需求，满足****区未来发展需要
项目的建设顺应了市场需求，形成以混合性用地为主体，
以发展商业、商
务类为主要职能，这不但更利于增强土地二次开发的可操
作性，适应片区未来的发展，为****区整体产业的更新换代、
升级发展带来的新的契机，而且是立足于挖掘市场潜力的土地
再开发,更易于激发片区的活力与人气，进而带动相关产业的
全面发展。
2、项目的实施有利于****区整合资源进行土地二次潜力
开发，提升整体
形象。
项目建设地位于****区一期范围内，****区一期用地北临
南二
环，西接****四路，南靠科技路，东依****路用地面积约
1k㎡。
现状用地沿南二环以办公职能为主，沿****路、科技路
以商业职能为主，内部则以产业职能为主，其沿街已形成多个
小型商业设施，随着片区的进一步发展，由一期用地原有职能
引致的一系列问题进一步显露：
①功能臵换问题。
****区一期
内现有产业用地总面积为22.66h㎡，占一期总用地的
23.34%。
现有产业集中分布在一期用地的核心地带四周沿路
的金边地带的市场自发行为的改造下，已形成以商业、商务功
能为主的片区，该片区初具规模并且显现出良好的市场发展潜
力。
市场的自发调整行为说明，原有的用地性质已经无法满足
市场需求，不能充分展现现有片区的价值，因此合理的功能臵
换不仅是产业升级的必然诉求，更是****区整合资源进行土地
二次潜力开发的重要机遇与挑战。
②形象提升问题。
一期用地
的区位特征决定了它是****区形象展示的重要窗口，并在一定
意义上代表着商新区的整体形象。
然而，原有以产业为主导的
城市景观、
绿化格局，已经明显不能适应这个片区的持续发展，加之
由于20世纪90年代初建设的厂房维护欠缺，也显得沧桑陈
旧；同样，厂区式的绿化种植环境也不能满足人的参与需求及
新功能要求下的城市景观需要。
因此，改善环境、提高形象已
经迫在眉睫。
③交通组织问题。
一期用地原有道路交通系统主
要按照产业交通要求设计，其道路红线大多为20米—30米人
行道宽度也较窄，随着土地再开发的进一步推进，片区车流、
人流将大幅度增加。
如何在现有基础上进行合理的组织引导，
切实保障发行车安全与行人安全，并充分发挥道路周边商业服
务设施的功能，是一期用地在开发过程中需解决的又一重大问
题。
从表象上看，土地再开发对于****区一期用地而言，也许
只是增加了
一些新建筑和进行了适度的环境改造，但是由其内涵更新
所带来的土地资源的集约、经济效益的提升却不容忽视。
项目的建设符合区域总体规划，解决用地结构不合理、土
地利用效率低下
等问题，并顺应市场需求，提高现有办公条件，满足物资
需求，加速****区发展，提升****区整体形等方面都具有重要
战略意义。
第三章场址选择
一、场址现状
1、地点与地理条件
拟建场址位于位于****区****三路与****四路之间，****三
路与光夏
路交叉口西北角，此处地理位臵平坦，环境优越，出行方
便，周围无地质灾害，符合建设要求。
2、场址土地权属类别及占地面积
本项目的建设用地属于国有土地，共11.75亩，规划土地
用途为办公及商
业用地。
二、场址条件
1、地理位臵
市位于黄河流域中部关中盆地，北纬33°42′～34°44＇30
″，东经
107°40＇～109°49′。
城区中心位臵北纬34°15＇24″，
东经108°55＇45″，辖境面积9983平方公里，其中市区面积
1066平方公里。
****区位于市南郊著名的科教文化区，规划
面积107平方公里，扩区控制范围新增200平方公里，现已
开发配套面积达45平方公里，距离市中心7公里，距火车站
11公里，距飞机场35公里。
项目建设地位于****区一期范围
内，****区一期用地北临南二环，西接****四路，南靠科技
路，东依****路用地面积约1k㎡。
2、气象条件
属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。
无霜期平均
为219~233天。
1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7
月份最热，平均气温26.4℃~26.9℃；年平均气温13.3℃。
年
降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。
年平均湿度为69.6%。
年平均降雪日为13.8天。
3、城市工程地质、水文地质及地震情况
⑴城市工程地质
城市地形宽展平坦，坡度和缓，高出渭河河床20～40
米。
由于整体
向北倾斜，位于城市以北的渭河河床缓慢北蚀侵移，即使
汛期也不致对城市构成威胁。
城市地质构造属沉降凹陷区，基底片岩及花岗岩上覆盖
5500～6000米厚
度的新生界沉积，其中第四系沉积厚914～1095米。
地
表上部有3～12米风积黄土，其中部分具有较强湿陷性。
在
局部封闭低洼地区水位较高区域，黄土浸湿后结构软化地基下
沉，易导致建筑物发生不均匀沉陷，在这些地域建造高层建筑
需采取特殊结构和施工措施。
此外，由于长期人类活动，城区
广泛分布人工填土，结构不均，规律性差。
分布于塬边坡脚处
的晚近堆积黄土结构松软，压缩性高，承载力低，对湿陷敏
感。
因新构造运动依然继续，城区分布多条地裂缝带，建造高
层建筑时应注意避开。
项目区位于市西南部，地表上部覆盖5～12米黄土，其
中湿陷性土层
约3～5米，湿陷等级Ⅰ～Ⅱ级，属非自重湿陷性场地，
地基承载力一般12～18吨/平方米。
下部为水位下饱和黄土，
承载力8～12吨/平方米。
再往下为亚粘土与砂砾层。
⑵水文地质
地表水文特征：
境内河网密集，共有54条河流。
其中，
渭河、泾河
及石川河系过境河流，其余河流均发源于秦岭山地或骊东
南丘陵，绝大多数河流由南向北流经渭河平原注入渭河。
黄河
流域面积占全市总面积的98.46％。
径流时空分布不均匀是境内河流共同的显著特点。
丰水年
与枯水年径流量相差4～7倍，一些山区支流年径流量相差达
10倍，有的河流下游枯水年甚至基本断流。
河流的年内径流
量变化也较大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2
％，时有断流现象，而7～10月汛期径流量占全年总量的45
％～56％。
地下水文特征：
市的地下水总补给量约14.47亿立方米/
年。
境内秦
岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较完
整的水文地质单元。
地下水文特征由单元内自然地理和地质构
造特点决定。
⑶地震烈度
市位于汾渭断陷地震带西南端，历史上属中、强地震活动
带，自1568
二.结构设计依据
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
2、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50233-2008
3、《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001
4、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
5、《钢结构设计规范》GB50017-2003
GB50007-20116、《建筑地基基础设计规范》
7、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
8、《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）
GB50045-95
9、《中华人民共和国建设部令111号超限高层建筑工程
抗震设防管理规定》
10、其它相关规范：
从略
三.主要设计参数
1、建筑结构安全等级：
二级
2、结构设计使用年限：
50年
3、结构设计基准期：
50年
4、结构重要性系数：
γ0＝1.0
5、建筑抗震设防分类：
上部常用人数小于8000人，按
丙类设防
6、下部商业建筑面积超过17000平米，按乙类设防
7、多遇地震下阻尼比：
0.04
8、地基基础设计等级：
甲级
9、风荷载重现期：
100年
10、建筑结构构件耐火等级：
一级，一类高层建筑
11、湿陷性黄土地区建筑物分类：
甲类
12、地下室防水设计等级：
二级
13、抗震设防烈度：
8度；设计地震分组：
第一组
四.建筑材料
1、混凝土
2、钢筋
直径d=6时，采用HPB300级热轧钢筋，用于构造（分
布）钢筋、梁箍筋；直径d≥8时，采用HRB400级热轧钢
筋，用于基础底板、梁、柱、剪力墙分布筋；直径d≥8时，
梁、柱及剪力墙约束边缘构件箍筋、楼板受力钢筋采用
HRB400级热轧钢筋。
3.钢材
主要采用Q345GJ钢材。
五、地基及基础工程
本工程共设四层地下室，最深基底标高约为-22.800。
根
据其它工程经验，主楼基础拟采用桩筏基础，基桩采用混凝土
灌注桩，裙房拟采用梁筏基础。
六、上部结构
1、结构体系
采用框架－核心筒混合结构体系，核心筒为钢筋混凝土结
构，地下框架部分主体结构为型钢混凝土柱+钢筋混凝土梁，
裙楼为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土梁；地上裙楼标高以下主楼
框架部分为型钢混凝土柱+工字型钢梁（局部为型钢混凝土柱
+工字型钢梁），裙房框架部分为钢筋混凝土柱+钢筋混凝土
梁；裙楼标高以上框架部分为型钢（或矩形钢管）混凝土柱+工
字型钢梁（顶层局部为型钢柱+工字型钢梁）。
在层高较大避
难层周边框架设臵斜向支撑，以提高结构刚度。
钢筋混凝土核心筒承担绝大部分倾覆力矩和楼层剪力，核
心筒为主要的抗侧力结构，为抗震设防的第一道防线，框架为
第二道防线。
在核心筒的连梁设计中，对主要连梁通过合理控
制其截面跨高比及配臵交叉暗撑或型钢，使其既具有足够的承
载力，又具有较好的变形能力，从而可以耗散更多的地震能
量，减轻或延缓墙肢的破坏。
钢筋混凝土核心筒与框架随着立
面的收进渐次收进。
2、楼板
地下室采用现浇钢筋混凝土楼板，地下四层顶板厚
200mm，地下三～地下二层顶板拟采用无梁楼盖体系，板厚
约300mm，地下一层顶板厚为180mm。
楼板采用钢筋桁架模板和钢梁共同组合形成组合楼板。
该
钢筋桁架模板相比压型钢板楼承板系统，造价低约40%，且
节省层高。
地上部分楼板厚度一般为100mm，局部转换层上
下及平面变化较大处楼板加厚为150mm。
第五章总图布臵
便性，有利于维护与计量。
建筑设备加强了建筑节能措施，并
注重节能环保。
3、项目设计主要依据
⑴设计范围：
建筑方案设计（目前）
⑵工程设计有关文件
①建设方提供的建筑设计任务书
②建设方提供的市勘察测绘院征地成果表
③建设方提供的****区道路红线及建筑红线管理办法
④建设方提供的地块划分图
⑤建设方提供的地块总图，包括总指标，停车配比说明及
建筑退红线要求⑶主要应执行的国家规范及相关的国家、行
业、地方法规、标准：
①《民用建筑设计通则》GB50352-2005
②《高层建筑设计防火规范》GB50045-95
③《办公建筑设计规范》JGJ67-2006J556-2006
④汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
⑤《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
⑥《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
⑦《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98
⑧其它相关规范：
从略
二、总平面设计
1、总体布局
**广场用地较为规则，地势平坦，用地东面、南面紧临城
市主要道路，地理位臵优越，交通便利。
总平面布局根据地形
条件，主体建筑采用“一”字型，南北朝向，主楼位于用地西端
以减少对城市道路的压迫感，东、南两侧临城市道路均退用地
红线退18米，作为广场以满足人流集散及景观需求。
在建筑北侧和西侧留有地下车库出入口，均可由城市道路
直接进出，交通便捷，建筑周边设有环形消防通道。
2、交通组织及出入口布臵
**广场车流和不同人流均有明确的交通流线。
商业人流由
东侧****三路的
广场方向进出，办公出入口设在建筑西南侧，与商业人流
不交叉，车流由建筑北侧和西侧出入口进出，不穿越广场，与
人流无交叉。
3、消防道路设计
本工程为超高层建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可
作为消防扑救面，建筑周边设环形消防通道，且距建筑外墙
5米，满足规范要求。
二、设计特点
1、平面功能设计
本项目为一超高层建筑，建筑耐久年限50年，建筑类别
为一类，耐火等级地上一级，地下一级，抗震设防烈度为8
度。
建筑由52层主楼和7层裙楼组成，1-7层主楼和裙楼为
一体，主楼主入口面临基地南侧的光夏路，商业主入口面临城
市干道****三路。
建筑-4层设有人防、设备用房和汽车库，-3层设有设备
用房和汽车库，-2层和-1层为汽车库，建筑1-7层主要为商
业用房，其中主楼部分的1层为办公大堂，7层为设备间和避
难层，8-49层为高端办公用房，其中含2层设备/避难层,50-
52层为会所，设有游泳池等设施，会所顶部为水箱间、电梯
机房，标高254.3m处设有直升机平台。
2、竖向交通及层高
⑴竖向交通
①主楼：
主楼共设有19部电梯，其中低区（8-22层）5部，中区
（23-38层）5部，高区（39-49层）5部，会所（50-52层）
专用2部，货梯2部兼做消防电梯；2部防烟楼梯。
②裙楼：
裙楼设有10部自动扶梯，三部防烟楼梯。
⑵剖面设计
地下四层层高3.6m，地下三层层高5.1m，地下二层层
高5.4m，地下层层高5.7m，一层6m，二-六层均为5.1m，
七层6m，塔楼二十三和三十九层为设备/避难层，层
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