财务知识武汉市住房公积金贷款政策解答.docx

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财务知识武汉市住房公积金贷款政策解答

（财务知识）武汉市住房公积金贷款政策解答

武汉市住房公积金贷款政策解答

1、什么是正常足额缴存住房公积金？

正常缴存住房公积金指职工及其所于单位按规定要求按月足额缴存住房公积金。

按月缴存，是按照国务院颁布的《住房公积金管理条例》的规定，职工所于单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将为职工代扣代缴的住房公积金，以及单位为职工缴存的住房公积金壹且汇缴到于住房公积金经办银行开立的住房公积金专户内，且由住房公积金经办银行按时记入每个职工的住房公积金个人账户内，以保证单位和职工所缴存的住房公积金没有欠缴和漏缴。

足额缴存，指单位和职工的住房公积金月缴存额，是按职工本人上壹年度月平均工资总额乘以规定的住房公积金缴存比例缴存，不得少缴。

目前武汉市规定的公积金缴存比例最低为俩个8%，最高为俩15%。

新参加工作的职工，应按月足额缴存住房公积金壹年之上，可具备贷款资格。

2、申请贷款时，借款人需提交哪些个人材料？

借款人于申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所于单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

（1）借款人夫妻双方身份证、户口及结婚证明（提供原件及复印件）；

（2）借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》；

（3）购买住房应提供购房合同及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；

（4）贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人及单位必须保证所提供资料的真实性及合法性，不得虚拟或伪造有关文件及资料。

如发现提供虚假文件和证明，贷款银行可撤消或收回该笔贷款，且追究借款人相应的法律责任。

3、借款人应向哪家银行提出贷款申请？

借款人能够根据以下俩条受理原则，于指定公积金贷款代办网点选择壹家银行申请公积金贷款：

（1）向购买房屋所于地银行申请。

如某借款人于建行江岸支行缴存住房公积金，所购房屋位于武昌区，则该借款人能够到建行武昌支行申请公积金贷款。

（2）向公积金缴存银行申请。

如某借款人单位于工行江汉支行缴存住房公积金，所购房屋位于汉阳区，该借款人也可到工行江汉支行提出贷款申请。

4、如果父母购买房屋，能否以子女名义申请公积金贷款？

能够。

但必须同时符合以下俩个条件：

（1）子女未单独立户（以户口簿为准）；

（2）和父母同户居住，且所于社区出具证明。

5、如果本人是外地户口，但于武汉市缴存住房公积金能否申请公积金贷款？

能够。

本人是外地户口而长期于武汉市工作，如果于武汉市正常缴存住房公积金，且于市内购买完全产权住房且用于自住的，能够凭有效居留证件（蓝印户口或暂住证）申请住房公积金贷款。

6、贷款的担保方式有哪几种？

哪些财产能够作为担保物？

公积金贷款壹般以所购住房作为贷款抵押物。

目前，公积金贷款的担保方式仅限于房屋抵押和有价证券质押，能够办理贷款抵押或质押的财产和有价证券主要是：

（1）借款所购的具有合法、完全产权的房屋；

（2）第三人提供的于武汉市城区内具备《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的房屋，房屋产权所有人同意抵押且出具具结书，经公证机关公证的；

（3）国库券及银行定期存单；

（4）贷款银行认可的依法能够用于抵押的其他财产。

7、如何办理贷款的房屋抵押登记手续？

贷款批准后，购房人应和贷款银行签订借款合同和抵押合同，且持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：

（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；

（2）借款合同、抵押合同各壹份；

（3）房地产抵押申请审核登记表；

（4）全部购房合同；

（5）房地产管理部门所需其他材料。

房产管理部门办理抵押登记时间为15个工作日。

抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

8、如何办理贷款的质押手续？

如借款人选择国库券或银行定期存单作贷款质押的，由国库券或存单的所有人和贷款银行签订质押合同。

如质押物为国库券现券的，则直接存放于贷款银行；如质押物为国库券代保管单或是银行定期存单的，则需和贷款银行共同到发售银行办理出质登记。

9、如用于质押的定期存单或国库券的兑付期先于贷款期时，如何处理？

如用于贷款质押的定期存单或国库券兑付期先于贷款期时，则贷款银行可和质押人协商，按期兑现，且将兑现的价款用于提前偿仍其所担保的贷款本息；也可将质押物转存或提供新的抵押担保物。

10、什么是开发商的阶段性担保？

它有什么作用？

如借款人以所购房屋用于贷款抵押时，于办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，售房单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。

保证内容主要是：

（1）贷款前所售房屋未设置抵押；

（2）不存于任何产权纠纷和财务纠纷；（3）不得将该房屋置换、转卖；（4）协助购房人办理所购房屋《国有土地使用证》及《房屋所有权证》。

担保的期限从购房人办理抵押登记之日起，至办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，且将《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。

为开发商设定阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权，而且能够保障购房人的合法权益。

11、用房屋作贷款抵押的，为什么要办理该房屋的财产保险？

房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）不转移房屋的实际占有，只将其权利价值用于贷款偿仍的保证。

当债务人不履行偿仍的义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。

因此，于抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，且负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及武汉市人民政府下发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》均对贷款抵押必须办理房屋财产保险作出明确规定。

同时仍规定于抵押期间，因借款人过错导致保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失由借款人自行承担。

12、如何办理房屋财产保险手续？

房屋财产保险手续由贷款银行代为办理，具体保险费的计算方式有俩种,投保人可自行选择：

（1）以贷额金额保险的：

保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限;

（2）以房屋价格保险的：

保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限。

上述俩种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。

以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产的重置价）”计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。

13、借款人获得贷款后如何偿仍？

根据贷款银行和借款人签订的《借款合同》约定，借款人应于贷款发放后的次月按月仍款，具体方式有俩种，由借款人自行选择：

（1）每月约定仍款日期前到贷款银行用现金偿仍贷款本息；

（2）委托贷款银行代扣偿仍。

借款人和贷款银行签订《代扣仍款协议书》，且办理个人仍款储蓄卡。

借款人能够壹次预存多个月份的仍款金额，也能够于每月20日以前就近于银行储蓄所存入足额的仍款金额，由银行直接从借款人储蓄账户中扣取应仍贷款本息。

14、借款人不按时偿仍贷款应承担怎样的后果？

借款人未按《借款合同》的约定按时偿仍贷款，贷款银行依据中国人民银行有关规定对逾期贷款按天数计收罚息。

逾期息=月仍款额×0.21‰（人总行现行规定）×逾期天数。

当发生下列任何壹种情况时，贷款银行将会同有关部门直接处置抵押房屋：

（1）借款人于贷款期内连续6个月未偿仍贷款本息的；

（2）《借款合同》到期后3个月未仍清贷款本息的。

15、借款人能否提前仍款？

借款人正常仍款6个月后可提前壹次性偿仍全部贷款本息，也能够提前偿仍部分贷款本金。

如用公积金提取仍贷则要正常仍款1年后才能办理。

提前偿仍全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

提前偿仍部分贷款本金，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月仍款金额或贷款期限。

16、提前仍贷后原来多缴的房屋财产保险费如何处理？

根据规定，借款人能够按提前仍贷的年数，凭身份证、贷款结清证明、保险单及保费发票，由保险X公司退仍保险费，不足壹年的不予退仍；借款人也能够不退保，保险X公司将继续履行保险合同。

17、提前仍贷利息如何计算？

于已发生的实际贷款期内，贷款利率不作调整；提前仍贷款后，原贷款年限中未到期部分的贷款利息不收取。

18.曾经办理过公积金个人住房贷款，且已仍清全部贷款本息的，仍能够再次申请公积金贷款吗？

能够。

对于能够按月及时偿仍贷款本息，且于贷款期间无拖欠贷款本息、个人信用良好的借款人，于其仍清全部贷款后，仍连续正常缴存住房公积金，于本市购买另处有完全产权的自住住房，且提供抵押担保的，能够再次申请公积金个人住房贷款。

19、提取了公积金的职工，买房能够申请公积金贷款吗？

已提取了公积金的职工，申请公积金贷款买房的，必须自提取公积金之日起，连续正常缴存公积金满壹年以后才能办理公积金贷款。

20、什么是个人住房组合贷款？

个人住房组合贷款，是指于同壹笔个人住房抵押贷款中，借款人于申请的公积金贷款额度不能满足其购房需求时，同时向贷款银行申请部分商业性个人住房贷款，而由不同性质的资金共同构成的贷款。

组合贷款由壹家贷款机构壹且办理，且按不同资金利率，分别计算利息。

组合贷款采用同壹张申请表，贷款期限壹致。

21、贷款后，个人缴存的住房公积金能够用于偿仍贷款吗？

能够。

已办理公积金个人住房贷款或组合贷款，正常仍贷于12个月之上，贷款后继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶，均能够使用公积金归仍个人住房贷款（不包括商业性贷款）。

目前办理方式是每年壹次，由借款人本人到贷款银行提出申请且办理有关手续。

22、公积金个人住房贷款仍清后，要办理哪些后续手续？

借款人结清贷款后，凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》，且持本人身份证、售房单位及借款人留存的购房合同或《房屋产权证》，到房屋抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

原中心自办（中心收管抵押资料）的贷款客户结清后先到中心办理结清手续，再到房地部门办理后续手续。

23、贷款期间，借款购房人能否办理贷款所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》？

能够。

但同时必须办理《房屋他项权证》交给贷款银行，且于《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上办理房产抵押注记手续。

24、进行房屋装修能否申请公积金个人住房贷款？

目前住房公积金暂不办理房屋装修贷款。

25、如何办理“二手房”公积金贷款？

房屋买卖双方持卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》原件到武汉市房改资金中心贷款管理处办理初审登记，领取申请表。

经初审符合贷款条件的，房屋买卖双方应分别提供办理贷款的有关资料：

（1）买房方（借款人）提供：

①借款申请表格；

②夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；

③所购房屋评估方案书（由借款人找经“中心”和产权部门认可的房地产评估机构进行评估）；

④购房合同壹式四本（到房屋交易部门购买）；

⑤卖方出具的收到预交50%房款的收据。

（2）卖房方提供：

①夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明的原件及复印件；

②卖方名下的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的原件及复印件；

③提供划入贷款资金的户名和账号。

26、办理“二手房”公积金贷款流程是哪些？

操作流程：

①咨询→②受理申请→③“中心”审批→④《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的过户→⑤和贷款银行签订借款合同、抵押合同→⑥房产部门办理抵押登记→⑦办理房屋财产保险→⑧贷款资金转账至卖方账户→⑨借款人按月仍款→⑩仍清贷款，注销抵押登记。

27.住房公积金存款是否能够用于支付购房首期款?

能够。

但提取住房公积金存款支付购房款后，壹年内不能再办理公积金贷款。

申请公积金贷款的，本人及其配偶不能于办理公积金贷款的同时提取公积金支付首期购房款。

贷款后于正常仍贷12个月之上，继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶，均可使用本人住房公积金存款冲抵贷款本金（不包括商业性贷款）。

28、夫妻双方可分别办理住房公积金贷款吗？

根据武汉市公积金个人住房贷款政策规定，应以夫妻双方共同名义申请办理公积金贷款。

29、如何计算每月仍款金额？

于申请贷款之前壹定要清楚了解所申请的贷款金额和期限所对应的每月偿仍金额。

能够通过“每万元仍款表”查询。

例如欲申请公积金个人住房贷款10年期10万元，且采用等额仍款法，根据“等额仍款法万元仍本息金额表”，对应10年期每万元贷款月仍款额为103.21，则10万元每月仍款额=10万元×103.21，即1032.1元。