房地产估价报告范本带注释.doc

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房地产抵押估价报告第二十七条　房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

估价项目名称：

××区××大厦房地产抵押估价报告

委托方：

×××公司

估价方：

×××房地产评估有限责任公司

估价人员：

××××××

估价作业日期：

2006年10月24日至2006年10月27日

估价报告编号：

×××字（2006）第01×号

×××房地产抵押估价报告·目录

一、致委托方函 1

二、估价师声明 1

三、估价的假设和限制条件 2

四、估价结果报告 3

（一）委托方 3

（二）估价方 3

（三）估价对象 3

（四）估价目的 3

（五）估价时点 3

（六）价值定义 4

（七）估价依据 4

（八）估价原则 4

（九）估价方法 5

（十）估价结果 5

（十一）估价人员 5

（十二）估价作业日期 5

（十三）估价报告应用的有效期 6

五、附件 1

×××房地产抵押估价报告·正文

一、致委托方函

×××公司：

我公司接受贵公司的委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对于估价对象即位于××区的××大厦的房地产抵押价值进行了评估，估价对象的建筑面积为××平方米，占地面积为××平方米。

根据有关房地产估价的法律法规，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则第五条　房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2006年10月24日的估价结果为：

总价：

×××元

人民币大写：

壹佰万零玖佰叁拾壹元整

单价：

6630（元/平方米）

（以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。

）

×××房地产评估有限责任公司

法定代表人：

（签字、盖章）

二○○六年十月二十七日

二、估价师声明第十八条　房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

第二十二条　房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；

　　（三）合理使用评估价值；

　　（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本估价报告由×××房地产评估有限责任公司负责解释。

8.本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经我公司书面同意，本估价报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者和报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

9.本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

10.据估价人员实地勘查，估价对象已经抵押，抵押权人为××银行，抵押期为2000年6月至2015年6月。

注册房地产估价师证书编号估价师签字

三、估价的假设和限制条件　　第十九条　房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

　　已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

1.本次估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承担。

2.本次估价是建立在对估价对象最高最佳使用原则的基础上的。

3.本估价报告所列结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的现行市价，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对房地产价格的影响，若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效。

4.根据委托方提供的《房屋所有权证》确定估价对象为×××公司所有，本次估价以前述《房屋所有权证》中所载的建筑面积数为准。

5.根据本次估价目的，本次估价结果包含室内精装修的价值。

6.本次估价时，估价人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试。

四、估价结果报告第二十条　房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

第二十一条　房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

第二十三条　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

第二十四条　房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产

转换为现金的可能性。

　　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

第二十五条　在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

（一）委托方

名称：

住所：

法定代表人：

（二）估价方

名称：

×××房地产评估有限责任公司

住所：

××

法定代表人：

××

资格级别：

×级

证书编号：

××号

（三）估价对象第十二条　房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

第十一条　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：

名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：

名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

（四）估价目的《房地产抵押估价指导意见》第九条　房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）估价时点《房地产抵押估价指导意见》第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

依据《房地产抵押估价指导意见》，确定本次估价的估价时点为2005年10月24日。

（六）价值定义第四条　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

本次估价的房地产价格为估价对象在估价时点2006年10月24日的抵押价值。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

（七）估价依据

1有关法律、法规和估价规范

1.1《中华人民共和国土地管理法》。

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》。

1.3《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。

1.4《建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等。

2产权依据

2.1委托方提供的《房屋所有权证》。

3其他依据

3.1我公司掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。

（八）估价原则

1.合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2.最高最佳使用原则当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1保持现状前提：

认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

2转换用途前提：

认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

3装修改造前提：

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4重新利用前提：

认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

5上述情形的某种组合。

应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3.替代原则

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4.估价时点原则。

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（九）估价方法

根据国家有关房地产估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对象的特点和我们掌握的资料，确定采用“市场比较法”和“收益法”进行估价。

估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法。

另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。

市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

（十）估价结果说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。

若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格

×××公司所有的房地产在估价时点2006年10月24日的估价结果如下：

总价：

￥1,000,931.00元

人民币大写：

壹佰万零玖佰叁拾壹元整

单价：

6630（元/平方米）

（十一）估价人员第七条　从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

××××××

（十二）估价作业日期

2005年10月24日—2005年10月27日

（十三）估价报告应用的有效期第二十六条　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

本估价报告有效期为一年，即2005年10月24日至2006年10月23日。

二○○五年十月二十七日

×××房地产抵押估价报告·附件

五、附件第十三条　法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

第十四条　内外部状况照片应当作为估价报告的附件。

由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

（一）委托方提供的《房屋所有权证》。

（二）估价对象位置示意图。

（三）评估机构营业执照复印件。

（四）房地产价格评估机构资格证书复印件。

（五）房地产估价师执业资格证书复印件。

×××房地产抵押估价报告·技术报告

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

×××

（二）区域因素分析

×××

（三）市场背景分析

×××

（四）最高最佳使用分析

房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

本次估价目的为确定估价对象在估价时点的公开市场价格，为委托方了解房地产现值提供价格参考依据。

因此以保持现状为前提进行估价。

（五）估价方法选用详细说明估价的思路和采用的方法及其理由

根据估价对象的特点，我们采用市场比较法、收益法进行评估。

理由如下：

估价对象所在区域较为成熟，其市场化程度较高，居住用途的房地产交易案例容易搜集，故可选用市场比较法。

另外居住类型的房地产为有收益的物业，适宜使用收益法进行估价。

市场比较法：

收益法：

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

假设在未来收益年限，未来年净收益保持不变，则收益法采用的公式如下：

V＝a×

上式中：

V——房地产收益价格；

a——未来年净收益；

r——资本化率；

n——未来可获收益的年限（年）。

（六）估价测算过程第十五条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　第十六条　估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

　　选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。

该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　第十七条　评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

1.市场比较法

（1）比较实例选择

从我们掌握的资料中选择三个房地产用途相同，区类接近的实例进行比较。

实例A：

××。

实例B：

××。

实例C：

××。

（2）因素选择

比较因素选择交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等；区域因素选择交通条件、市政设施、公共服务设施、环境质量等；个别因素选择建筑结构、装修、设施与设备、朝向及楼层、房屋成新、小区管理等。

　　（a）交易情况，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；

　　（b）交易期日，是指比较实例的成交时间；

　　（c）区域因素：

交通条件，主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁、轻轨等。

市政设施，指区域的给水、排水、供电、供热、通讯、供气等基础设施条件是否具备。

公共服务设施，指小区周边是否具备一定的基本生活服务设施，如菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店等。

环境质量，指估价对象附近以及小区的绿化环境、噪声程度、空气质量、卫生条件等。

　　（d）个别因素：

建筑结构，可以分为砖混、砖木、钢混、钢结构等。

装修，按不同装修档次区分为毛坯、粗装修、普通装修及精装修。

设施与设备，指房屋供水、排水、供电、供气、公用天线、通信等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具的情况等。

朝向及楼层，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个因素是景观。

多层无电梯的住宅最佳楼层是高低适中的楼层，而高层住宅则通常是楼层越高价值越高。

房屋成新，指房屋的成新率，竣工时间长的房屋相应成新率低。

小区管理，指小区是否有物业管理，是否规范，小区的安全、清洁是否有保障等。

（3）编制比较因素条件说明表，见下表。

比较因素条件说明表

比较项目

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易情况

交易期日

区

域

因

素

交通条件

市政设施

公共设施

环境质量

个

别

因

素

建筑结构

装修

设施与设备

朝向及楼层

房屋成新

小区管理

（4）编制比较因素条件指数表，见下表。

比较因素条件指数表

比较项目

估价对象

实例A

实例B

实例C

交易情况

100

交易期日

100

区

域

因

素

交通条件

100

市政设施

100

公共设施

100

环境质量

100

个

别

因

素

建筑结构

100

装修

100

设施与设备

100

朝向及楼层

100

房屋成新

100

小区管理

100

说明：

a）估价对象和比较案例交易情况、交易期日、所处区域状况相同，不做修正。

b）估价对象和比较案例建筑结构都为钢混，不进行修正，塔楼采光、通风较板楼差，下修3％。

以南北朝向为基准，北向下修3％，东南朝向下修2％。

以12/16为基准，6/24下修3％，5/16下修2％，3/9下修1％。

估价对象和比较案例竣工年代相差不大，不做修正。

小区管理水平一般则下修2％。

（5）编制比较因素修正系数表，见下表。

比较因素修正系数表

比较项目

实例A

实例B

实例C

售价（元/㎡）

6000

6560

6600

交易情况

100

交易期日

100

区

域

因

素

交通条件

100

市政设施

100

公共设施

100

环境质量

100

个

别

因

素

建筑结构

100

装修

100

设施与设备

100

朝向及楼层

100

房屋成新

100

小区管理

100

修正后售价（元/㎡）

6,715

6,694

6,804

比准价格（元/㎡）

6,738

　　（6）比准价格的计算　　

　　取修正后售价的算术平均值作为比准价格，即：

　　比准价格＝（6715+6694+6804）÷3＝6738（元/m2）

2.收益法

（1）年总收益

依据××市租赁市场调查及本公司相关资料，确定位于××区××大厦房地产抵押估价报告号（3室2厅2卫）月租金（A）为6000元/月，由于估价对象所处的位置较好，空置率较低，取5％。

（2）年总费用

（a）税费

按照××市个人房屋租赁相关规定，综合税率为5％，个人所得税税率为10％。

（b）房屋维修管理费

按房屋重置成本的0.5％计算，房屋重置成本（钢混结构）取2000元/平方米。

（c）保险费

按房屋重置成本的0.2％计算。

（3）年纯收益

年纯收益＝年总收益－年总费用

（4）资本化率

估价时点一年期存款利率为2.25％，考虑到房屋出租收益的风险较小，风险报酬率取3.20％，则资本化率为5.55％。

（5）房屋总价

估价对象为钢混结构，耐用年限为60年。

依据《房屋所用权证》，估价对象使用期限为2000年1月25日至2070年1月24日。

估价对象于2001年建成，在估价时点，尚可使用年限为56年，故未来收益年限按56年计算，假定未来年纯收益在未来收益年限中保持稳定不变。

详细计算过程见下表：

序号

项目

公式

单位

数值

年总收益

[1.1]×（1－[1.2]）×12

元

68,400.00

1.1

月租金

元

6000

1.2

空置率

％

年总费用

元

11,005.58

2.1

综合税费

[1]×[2.1.1]

元

3,420.00

2.1.1

税率

％

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