资产评估评估说明样本.docx
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资产评估评估说明样本
××项目
资产评估说明
XX评报字[200×]第×××号
XXXX评估有限责任公司
200×年××月××日
第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明1
第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明2
第三部分、资产清查核实情况说明8
第四部分、评估依据的说明12
第五部分、各项资产及负债评估技术说明14
5.1 流动资产评估技术说明14
5.2长期投资评估技术说明17
5.3 机器设备评估技术说明18
5.4 建筑物评估技术说明32
5.5 在建工程评估技术说明41
5.6 负债评估技术说明42
第六部分、整体资产评估收益现值法评估验证说明44
第七部分、评估结论及分析55
第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明
***项目资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
XXXX评估有限责任公司
200*年**月**日
第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分、资产清查核实情况说明
一、资产清查核实的内容
我公司评估人员在资产占有方自查的基础上，以委托方和资产占有方提供评估申报明细表为依据，对已纳入评估范围内的资产进行了进一步的核实和鉴定。
这些资产和负债的具体内容包括：
流动资产××元、长期投资××元、固定资产××元、其它资产××元、流动负债××元、长期负债××元（注意与本项目具有的资产类型保持一致）。
我公司评估人员通过查阅产权证明、原始凭证等产权凭据，对上述各项资产及负债的情况进行核实，确认截止评估基准日，纳入评估范围的各项资产均为资产占有方所使用，各项负债均应由资产占有方所承担。
在确认已纳入评估范围的各项资产和负债的产权后，我公司评估人员对评估中将要涉及的实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查核实。
对可能影响资产评估的重大事项进行了充分的了解。
二、实物资产的分布情况及特点
（存放地点、资产状况及保管情况等）
三、影响资产清查核实的事项
可能的影响事项有：
（1）资产性能的限制（不能直接清查）；
（2）存放地点的限制（不能直接清查）；
（3）诉讼保全的限制；
（4）技术性能的局限（不能直接清查）；
（5）商业、国家秘密的局限（不能直接清查）。
上述情况，都应说明影响的资产具体范围金额，并逐一列示。
四、资产清查核实过程与方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。
清查过程如下：
1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
先期派遣评估人员指导企业财务与资产管理人员按照本公司提供的“评估申报明细表”及其填写要求、所需资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、认真核对审查资产占有方提供的评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关设计资料及系统图，了解各自的评估具体范围及对象。
然后仔细阅读申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查申报表有无漏项等。
3、现场实地勘察
评估人员会同企业有关人员，依据资产评估申报明细表，对所申报的各项资产进行了现场勘察。
（1）流动资产和负债：
通过查阅有关会计报表、账册凭证、购销合同、发票等会计资料，对其账面值、形成原因及其他相关情况进行取证核查。
对现金进行盘点，查看是否有长短款及白条抵库现象；对于存货进行抽样盘点，对其数量、品质、存放地点进行核实；对应收款项和负债，主要是了解其核算内容和记账依据，并发函询证，核实其真实性、合法性和准确性。
（2）机器设备：
首先检查设备数量，查看是否账实相符；其次查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件；最后通过与设备管理人员、操作人员的广泛交流和必要的现场测试，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，以及满足工艺要求、出产产品质量情况等，比较充分地了解设备的历史变更及实际运行情况。
（3）建筑物：
重点核实其建筑面积、建筑结构、建造年代及建筑质量，对其实际使用状况、大修翻新情况和日常维护情况进行实地勘察鉴定；查阅有关工程竣工图纸、预（决）算资料。
（4）在建工程：
查阅主要在建房屋建筑物的预算书、施工图纸，查询在建设备的安装情况和工艺流程，了解施工质量和工程款项的支付情况，判断工程形象进度。
4、补充、修改和完善评估申报表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“账实相符”。
5、核实产权证明文件
对评估范围的设备和房产的产权进行调查，以确认做到产权清晰。
我们注意到企业的主要房屋已领取了房屋所有权证，对此，我们进行了核实。
对其他建筑物权属的确认是在根据历史继承事实前提下而进行的，未发现产权纠纷问题。
五、清查调整说明及结论
通过以上资产清查核实程序，发现评估范围内各项资产负债的产权清晰，不存在产权纠纷。
（根据具体情况描述。
如存在产权纠纷，则说明情况）。
通过清查核实，本次评估按照有关评估原则对部分账项进行了清查调整，清查调整事项已与资产占有方取得一致。
（根据具体情况描述，说明理由及调整分录。
若资产评估在审计的基础上进行的，在审计的基础上可以进行重分类调整及其他适当调整）
清查核实过程中未受干扰，经过清查调整后，企业的申报资料基本满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
清查调整结果如下：
科目名称
账面价值
账面调整值
其中：
重分类调整
调整后账面值
一、流动资产合计
货币资金
应收票据
应收账款净额
预付账款
其它应收款
存货
待处理流动资产
二、长期投资
三、固定资产
固定资产原价
其中：
设备类
建筑物类
减：
累计折旧
固定资产净额
其中：
设备类
建筑物类
工程物资
在建工程
待处理固定资产
四、无形资产
五、递延资产
八、资产总计
九、流动负债合计
短期借款
应付票据
应付账款
其它应付款
应付工资
应付福利费
应交税金
应付利润
其它未交款
预提费用
其它流动负债
十、长期负债合计
长期借款
十一、负债合计
十二、净资产
第四部分、评估依据的说明
我们以国家有关资产评估的法律、法规和规章制度的规定及相关文件资料为依据，对各项资产和负债进行了评估，主要评估依据如下：
一、行为依据
1、有关本次经济行为的文件（应写出文号和全称）；
2、资产评估业务约定书。
二、法规依据
1、1991年11月16日国务院第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、财政部部长令[2001]第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会1996年5月7日发布）；
4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财评字[1999]91号）；
5、2004年2月25日财企[2004]20号〈关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知〉；
6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
7、其他与资产评估有关的法律、法规等。
三、产权依据
1、资产占有方的国有资产产权登记证；
2、房屋所有权证；
3、土地使用权证；
4、机动车辆行驶证；
5、委估设备的发票、合同；
6、其他与委估资产取得和使用的证明文件。
四、取价依据
1、建设部、国家物价局（1992）价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》；
2、原家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；
3、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
4、国经贸[1997]456号“汽车报废标准”;
5、国经贸贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
6、机械工业部机械计（1995）1041号文《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；
7、**省建筑工程计价定额（编号及版本）；
8、**省建设工程费用定额（编号及版本）；
9、《**人民政府关于基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》（2002年8月21日）；
10、《**市城区土地级别与基准地价》。
五、参考资料及其他
1、委托方及资产占有方提供的《资产评估清查申报明细表》；
2、委托方及资产占有方提供的会计报表和其他会计资料；
3、200*年机电产品报价目录；
4、中国人民银行公布的汇率、利率等数据资料；
5、《资产评估常用数据与参数手册》；
6、评估人员的现场勘察记录；
7、评估人员调查了解的其他资料。
第五部分、各项资产及负债评估技术说明
我公司评估人员对评估范围内的各项资产进行了评定估算并撰写了评估技术说明。
现将资产占有方于评估基准日200×年××月××日纳入评估范围各项资产和负债的价值评估情况详细说明如下：
5．1 流动资产评估技术说明
本次流动资产评估范围和评估结果如下表（金额单位：
人民币元）：
科目名称
账面价值
调整后账面值
评估价值
增值额
增值率
货币资金
应收账款
减：
坏账准备
应收账款净额
预付账款
其它应收款
存货
流动资产合计
以下分科目说明评估的方法、过程和结果。
（一）货币资金的评估
列入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其中现金账面金额人民币××元，银行存款账户××个，账面金额为人民币××元，其他货币资金系企业在证券公司开设的股票交易保证金账户，账面金额人民币××元。
评估时我们对现金进行了盘点，查阅了现金日记账、各开户行的银行对账单、银行存款余额调节表，并对数额较大的银行账户进行了函证，未发现有重大的长期未达账项和长短款现象，对各项货币资金的评估价值按核实后的账面值确定。
（二）应收票据的评估
应收票据账面金额为人民币××元,评估时我们查阅了企业原始会计凭证及票据证,了解到被评估应收票据均系不带息银行承兑汇票,变现能力强,出票人资信程度较高,故按核实后的账面金额确定评估值。
（三）应收款项的评估
应收账款是企业因销售产品、材料,提供劳务等业务,应向购货单位或接受劳务单位收取的款项,账面金额为××元，企业采用备抵法核算坏账损失，并采用账龄分析法计提坏账准备××元，因此账面应收账款净额为××元。
至评估基准日，应收账款账龄1年以内的金额为××元，所占比例为×%；账龄在1-2年的金额为××元，所占比例为×%；账龄在2-3年的金额为××元，所占比例为×%。
评估时依据企业的历史资料和评估时了解的情况，具体分析了业务内容、欠款时间和款项回收等情况。
对于有充分理由相信全部能收回的，按全部应收账款额计算评估值；对于有证据表明确实无法收回或收回可能性很小的，按零值计算；对于收回的可能性不确定的款项，评估时，估计了应收账款风险损失额，对账龄在1年以内的应收账款，评估风险损失率为5%；对账龄在1-2年以内的应收账款，评估风险损失率为20%；对账龄在2-3年以内的应收账款，评估风险损失率为40%。
在应收账款明细表各明细项目之后，单列出评估风险损失额，作为应收账款总计数的抵减项目，扣减评估风险损失额后得出评评估值。
坏账准备评评估值为零。
（四）预付账款
预付账款账面值为××元，调整后账面值为××元，其中账面值的调整主要为应付账款的借方余额调整。
对于能够收回货物或能够形成资产或权利的，以核实后的账面值作为评估值；对于有确凿证据表明收不回相应货物或不能形成相应资产或权益的预付款项评估为零。
（五）其他应收款
（六）存货的评估
存货主要包括原材料、产成品、在产品（自制半成品）和在用低值易耗品等。
1、原材料的评估
企业原材料包括原料、燃料、辅助材料、备品备件等，账面金额为××元,其账面价值主要由材料的买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。
对企业库存原材料,评估人员首先在企业的配合下进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%，抽查金额不低于60%，对无法进行盘点的原料,查阅有关账册、采购合同和订单,了解主要材料的入账依据，以验证核实账面数量。
评估中我们对原材料首先通过市场调查取得原料近期的购买价格，并考虑材料购进过程中的其他合理费用，确定原料的单位成本，然后根据核实后的数量确定其评估值。
2、产成品的评估
首先，评估人员对产成品进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%，抽查金额不低于60%，并查阅了有关账册,以验证核实账面数量。
在评估时，我们了解到，企业共计生产七大系列产品，这些产品具有单件小批量生产的特点，企业往往采用以销定产的经营策略，因此库存产成品大部分已落实了购货单位，但也存在客户工程下马不来提货的风险。
根据以上特点，在对产成品的评估中，我们参照企业已签定的产品销售合同，采用按产成品的不含税售价扣除销售费用、销售税金和适当利润的方法来计算评估值，针对客户长期不来提货、库存时间偏长的产成品，在通过函证的基础上考虑一定折扣后计算评估值。
评估中，我们根据企业以前年度的收入、成本、费用状况分别测算销售成本率、销售费用率及相关税费的比率和金额，进而计算出各项产成品的评估价值。
如，NGC-95-00，账面成本××元，根据已签定的销售合同，该产品的不含税售价为91320元，此类产品目前的销售情况较为正常。
我们通过对企业过去三年经营情况的分析，确定销售费用率为7.04%,销售税金比率为0.67%,销售收入净利利润率为3.42%,据此计算该产品的评估价值如下：
评估值=不含税售价-销售税金-销售费用-适当利润
=不含税售价×（1-销售税金率-销售费用率-销售收入利润率）
=91320×（1-0.67%-7.04%-3.42%）
=81,156.08（元）
3、在产品（自制半成品）的评估
评估人员对在产品（自制半成品）进行了抽查盘点,核查了入库、出库记录，并查阅有关账册,以验证核实账面数量。
对其中接近完工的半成品参照产成品的评估方法进行评估，其余在产品按核实后的账面值确定评估值。
4、低值易耗品的评估
低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品，包括在库和在用两部分。
对在用低值易耗品，采用重置成本法进行评估，即将同种低值易耗品的现行购置价格加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出其评估值。
在库低值易耗品由于系新近购入，企业以实际成本入账，故以其账面值确定为评估值。
流动资产评估增减值的主要原因：
1、应收款项的增值。
企业按照现行财务制度的规定采用备抵法核算坏账损失，具体采用账龄分析法计提坏账准备，而不论应收款项能否收回，均进行计提。
评估则是通过对应收款项能否收回的分析判断来确定评估值的，对企业计提的坏账准备一般按零评估，因此造成评估增值；
2、存货的增值。
存货中的产成品账面值仅反映其制造成本，评估值中除包括完全生产成本外还含有企业已创造的适当利润，故有所增值；在用低值易耗品企业采用一次摊销法核算账面价值为零，账面值不能反映该资产的现实价值，而评估值是按该项资产目前的尚存价值计算的，因此造成低值易耗品评估增值
5.２长期投资评估技术说明
一、评估范围
本次评估范围内的长期投资为2项股权投资，账面价值元。
二、被投资企业资产概况
1、****公司
该公司成立于200×年××月，注册资金××万元，法定代表人****。
根据公司章程和验资报告，***出资**万元，占注册资本的**%；**出资**万元，占注册资本的***%。
×公司对该项投资按照权益法核算，此项投资账面价值××元。
2、*****公司
该公司成立于××××年××月……；
（根据实际情况说明被投资单位的股权状况及资本金到位情况等需重点说明的特殊事项）
三、评估方法
（一）对于非控股的被投资单位××，由于投资时间不长，被投资企业资产账实基本相符，资产状况变化不大，根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额乘以××公司所占的份额为评估值。
（二）对于控股的被投资单位××，采用整体评估的方法，确定被投资单位评估后净资产，按照**公司拥有的权益比例计算确定该项长期投资的评估值。
××公司的具体资产和负债项目评估说明如下：
（在此根据被投资单位整体评估所涉及的资产项目逐项说明，否则索引至有关资产评估报告或说明）
四、评估结果及分析
序号
被投资企业名称
股权比例
长期投资账面值
长期投资评估值
5．3 机器设备评估技术说明
一、设备概况
1、评估范围：
本次设备评估的范围包括机器设备、电子设备及车辆等三大类。
本次申报评估的机器设备共计××台（套），账面原值××元，账面净值××元；电子设备共计××台，账面原值××元，账面净值××元；运输车辆×辆，账面原值××元，账面净值××元。
2、购置日期:
××厂比较注重企业的技术改造，除对现有设备加强维护保养外，还不断添置与更新具有国内、国际先进水平的设备，加工能力不断提高。
因此企业设备有六、七十年代购置的，也有近几年新添加的。
3、设备特点和技术状况:
××厂是生产各种齿轮箱及备件的大型机械加工企业，其主要设备为车床、磨床、镗床、铣床等通用金属切削设备和磨齿机、滚齿机等齿轮专用设备，有国产的也有进口的，技术水平在国内处于领先地位。
4、设备管理:
在调查中，我们了解到，××厂制订了一整套有关设备管理方面的规章制度，如：
《设备管理实施细则》（DS/SG0902）、《设备完好技术条件》、《设备维修保养规程》（DS/SG0905），定期对设备进行一、二级保养，重点维修及点检，上述规章制度的制订、贯彻，对设备起到了有效的保护。
因此我们在现场勘察中发现除部分逾龄设备外，本次被评设备基本处于完好状态，整个公司的设备利用率较好。
二、评估过程
根据××厂所填报的机器设备评估申报清单，评估人员进入现场后，首先听取资产占有单位领导和设备管理人员对本单位及资产情况的介绍，审核其提交的资产清查评估申报明细表后，而后会同有关设备管理人员对申报的设备进行了逐台核实，确定其账实符合情况；同时查阅有关设备，特别是高、精、尖设备的档案、运行记录、维修情况；对主要设备进行了必要的调研、现场勘查与记录；对设备开工率、完好率、利用率、运行状态、使用维修、保养情况进行了解和查询；对重点设备填写鉴定书；并充分听取本单位设备技术人员和操作人员对被评设备的情况介绍和评判，就一些关键设备的技术状况、尚可使用年限等问题，充分听取各方面意见，最后确定这些设备的使用寿命。
根据评估需要，评估人员搜集了有关评估基准日现行设备市场价、可比设备现价、有关产品价格目录、价格趋势分析报告。
分析评判设备的功能性贬值和经济性贬值。
对初步评估结果汇总后，设备评估人员再次讨论有关参数和尺度问题，就一些技术细节问题进行平衡，并与房屋评估组、财务评估组交叉问题进行协调，确认评估工作中有无发生重复和漏评的情况，尔后对初步评估结果进行调整、修改和完善，得出最终评估结果。
三、计价标准及评估方法
根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定以重置成本为计价标准，采用重置成本法计算确定设备的评估值。
机器设备评估的重置成本法是依据被评估机器设备在全新状态下的重置成本，扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，或在确定综合成新率的基础上，计算机器设备评估值的一种评估方法。
本次评估采用的基本计算公式为：
评估值=重置价值×成新率
（一）重置价值的确定
企业作为机械加工企业，其主要机器设备系金属切削机床和煅铸造设备，本次评估中主要根据原机械部机械计（1995）1041号《关于公布《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》的通知》的规定确定被评估设备的重置价值。
其中：
国产设备的重置价值构成一般包括：
设备原价（即设备购置价格）、设备运杂费、设备安装费、设备基础费、工程建设其他费用和建设期资金成本等。
对进口设备，根据替代性原则，首先查找国内有无替代设备，在无国内替代设备的前提下，一般通过市场询价等途径确定进口设备的到岸价（CIF价），然后以此为基础，加关税、增值税、各种手续费、国内运杂费、安装费，对大型重要设备计算工程建设其他费用和资金成本，并按基准日外汇汇率折算为人民币来确定重置价值。
评估中，我们注意到企业引进的主要设备，系国务院国发[1997]37号《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》及国家计委1997第6号令《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》中鼓励发展和引进的设备，而且主要用于国家鼓励发展的大型风力发电和军工项目的技术改造，享受免征关税和增值税的优惠。
通过调查与分析，我们认为如目前实施这些项目需要引进设备仍可享受免税的优惠政策，因此，本次评估时，对进口设备仍按免税评估。
对运输车辆则按其现行购置价格加上车辆购置附加税及当地政府部门征收的相关规费等确定其重置价值。
以上设备重置价值的计算公式如下：
国产设备重置价值=设备原价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本
进口设备重置价值=到岸价+银行财务费+外贸手续费+国内运杂费
+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本
运输车辆重置价值=车辆购买价格+车辆购置附加税+其他相关规费
1、设备原价：
本次被评估设备以通用设备为主，评估中主要通过市场调查,直接或以电话方式与设备供应厂商联系,索取评估基准日的价格目录,或者通过查阅有关部门发布的价格信息资料,以及企业近期购置的同类型设备的合同价格，经分析后确定设备原价；对无现行市价可询的设备，依据其性能、特点及技术参数，在与其相类似设备比较的基础上进行修正，用类比法确定设备原价。
2、银行及外贸手续费：
根据机械计（1995）1041号文及主要外贸公司的规定，以到岸价为基数，分别按0.4%和1.5%的费率计算银行及外贸手续费。
3、设备运杂费：
被评估建设单位所在地在江苏，因此，对国产设备按设备原价的5%计算设备运杂费，对设备生产厂家在本地的按设备原价的1%计算设备运杂费，对进口设备按到岸价的1.5%计算进口设备的国内运杂费。
4、设备基础费：
根据机械计（1995）1041号文中设备基础费概算指标关于设备基础费率的规定，以设备原价（到岸价）为基数，按设备所在车间分别计算各台设备的基础费，构成机器设备的重置价值，在房屋建筑物评估时则不再计算该项费用，以免重复。
5、设备安装费：
根据设备安装费概算指标关于设备安装费率的规定，以设备原价（到岸价）为基数，按设备所在车间分别计算各台设备的安装费。
6、其他费用：
主要包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等，本次设备评估时取设备安装工程费的4.85%。
7、建
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