房地产项目营销节点划分及工作安排.doc
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浩彤星河湾
项目营销节点划分及工作铺排
项目营销节点划分及工作铺排
一、项目营销节点划分包装及形象推广
VI系统、导示系统、工地围档、售楼部装修及装饰，企业品牌推动建立
营销工作
v销售队伍组建
v广告公司确定
v项目奠基
v售楼部选定
v产品建议
v推盘计划
v媒体计划及费用
v进驻销售现场炒作
v开始认筹前期准备
v沙盘、户型模型
v部分销售物料准备
v价格方案
v价格体系
v认筹方案确定
v客户蓄水与梳理
v海天客户俱乐部
v项目开盘方案
v营销活动方案
v价格方案确定
v价格体系确定
v具体策略由营销部根据市场及项目情况具体制定
营销阶段
筹备期
2012年5.7—6.25
5月1日——2010年6月1日
预热期
2012年6.25—7.25日
认筹期
2012年7.25-8.25
公开发售期
2012年8.25-9.25
强销持续期
2012年9.25-10.25
案场准备
v办公用品采购
v现场管理制度
v销售工具确定
v销售人员进场
v
v项目知识点培训
v日常接待
v客户积累
v客户意向沟通
v认筹工作展开
v合同认购书准备
v开盘演练
v开盘现场气氛营造
v合同准备
v客户通知
v积累客户跟踪消化
v
物料准备
v项目VI系统设计
v前期设计制作
v销售物料设计制作
v导视系统设计制作
v沙盘制作
v部分销售物料到位
v沙盘到位
v认购书到位
v销售物料全部到位
v销售证件办理到位
v开盘物料
v根据项目销售情况制作海报等临时性物料
品牌建立
企业及项目形象
初步透露
品质诉求形象加强
品牌及品质名度全面提升
企业形象及项目品牌形象积累
二、各阶段的工作铺排
工作类别
工作内容
工作深度
执行时间
负责人
（部门）
责任执行人（部门）
协助人
项目
产品
确定
方面
项目建筑规划确定
修定细部/出效果图
园林公司选定
确定一家园林公司
园林规划确定
初稿/修改稿/定稿/出效果图
项目建材及交楼标准确定
初稿/修定
项目工程进度
由工程部提供给各个部门
各楼栋交楼时间确定
根据工程进度及推盘楼栋安排确定各楼交楼时间
项目地售楼部交工时间确定
硬件设施完善，可以使用
销
售
方
面
人
员
确定
确定本项目
案场主管
公司下文确定
营销经理
销售人员组织招聘、按揭人员、销售文员确定等
完成销售现场人员配置及确定
营销经理
销售队伍培训
销售百问
初稿/修改/确定
5.1—7.1
营销经理
全面培训及业务考核
计划/安排培训
5.1-----
营销经理
人员上岗
领导训示/进场
5.1进现场
营销经理
销售队伍组织管理
营销中心管理制度
审定/执行
5.1—5.15
营销经理
案场全套标准化管理文件（各类管理报表、客户来访来电登记本等等）
整理/审定/执行
5.1—5.15
营销经理
各类销售文件全套（认筹书、合同、置业计划、购房流程与须知等等）
整理/审定/执行
5.1—5.15
营销经理
例会制度确立
每日开晨会，每周开周会
整个销售阶段
营销经理
销售人员服装/工牌/名片统一管理
统一购买/按公司标准制作
在进场前完善
营销经理
日后经常性培训与管理
按要求执行
整个销售阶段
营销经理
销售执行
销售现场物资、物料准备
销售现场办公用品（电脑，文件柜等）
在进场前完善
营销经理
客户接待、积累、追踪、维护
按销售策略总体方案执行，为销售蓄势
整个销售阶段
营销经理
各类促销活动前培训与执行
根据各活动方案执行
分阶段安排
营销经理
各阶段销售总结分析
总结上阶段工作,安排开展下阶段工作
分阶段安排
营销经理
策
划
方
面
广告公司选定
联系组织会议
5月1日前
《项目奠基活动执行方案》
方案完成、提交、确定、执行与跟进
5.1—6.1
在售楼盘监测每季度
提交市场分析报告
每月监测楼盘，季度汇总
每季度
《项目销售策略总体执行方案》
方案完成、提交、确定、执行与跟进
6.1日前
《认筹实施方案》
初稿、修改、定稿、执行
（5.28日为正式对外认筹）
6.1—6.15
项目一期开盘方案
初稿、修改、定稿、执行
（7.28日为项目开盘）
6.1前
根据项目及市场情况
对营销推广方案调整
初稿、修改、定稿、执行
各个销售阶段
项目二次推盘营销执行方案
根据第一次推盘单位销售情况及市场情况制定
根据具体
情况定
广告
设计
方面
《项目整合推广方案》
推广策略方案完成、提交、确定
5.15日前
项目vi识别系统设计完成
logo、标准字、标准色、vi延展
5.15—6.15
导示系统
5.15—6.15
推广、包装设计方案
工地围档包装设计完成、执行把控
5.15日前
户外广告（选定、设计、制作）
5.15—6.15
户外影视、电视台广告谈定
6.15之前
报纸广告
根据各月计划
销售宣传物料
三维动画制作
（尽量满足项目园林要求）
6.15—7.15
折页、海报、置业计划书
（设计制作）
6.1—8.1
户型单张、户型手册（设计制作）
6.1—8.1
楼书（设计制作）
6.1—8.1
各类促销礼品设计
视情况而定
售
楼
部
方
面
临时接待中心
位置选定、简单包装、电话迁入
5.15日前
售楼中心的装修、包装
按包装方案、装修设计方案进行施工、装修完成,策划部人员跟进
5.1—6.1
展板及效果图
文案、设计、初稿、
修改定稿、发布
5.15—6.1
项目模型、户型模型
选公司、谈判、制作、搬至现场
5.15—6.15
氛围布置
方案、列清单、购买、摆放
6.1—6.15
项目地售楼部
售楼部装修装饰确定
8.28日前
售楼直线电话
选定号码接入销售现场（3部）
5.15日前
综合管理部
样
板
房
方
面
样板房选定及建议
初稿、定稿、执行
6.1—7.1
装修公司选定
洽谈、确定方案
6.15前
样板房装修
进场、施工、竣工验收
7.15—9.15
施工单位
饰品
方案、列清单、购买、摆放
7.1—7.15
综合管理部
看楼通道包装及导示
施工、氛围包装、整体验收
7.1—8.15
施工单位
销售手续与法律文件
建设用地规划许可证
现场提供彩色影印件
7.1日前
综合管理部
建设工程规划许可证
现场提供彩色影印件
7.1日前
综合管理部
建设工程施工许可证
现场提供彩色影印件
7.1日前
综合管理部
建设用地批准书
现场提供彩色影印件
7.1日前
综合管理部
商品房预销售售许可证的取得
现场提供彩色影印件
7.1日前
综合管理部
按揭银行的确定
确定按揭银行（最好安排2-3家）
7.1日前
其它
客户服务管理
包括财务、合同、按揭、收款等服务工作
销售全程
营销经理
后勤管理
保安、保洁、巴台服务、后勤等工作
销售全程
营销经理
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