榆林市旧城区改造实施办法.docx

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榆林市旧城区改造实施办法

榆林市棚户区改造实施办法

第一章总则

第一条为了推进和规范棚户区改造工作，维护公共利益，改善困难群众住房条件，缓解城市内部二元矛盾，推进以人为核心的新型城镇化建设，提升城镇综合承载能力，促进经济增长和社会和谐。

根据有关法律法规及相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市中心城区、县城、建制镇和国有工矿区范围内实施棚户区改造的，适用本办法。

第三条本办法所称棚户区改造包括集中成片棚户区改造，非成片棚户区改造，城中村改造，企事业单位旧房改造、旧街区和旧住宅区的综合整治。

第四条本办法所称集中成片及非成片棚户区，是指在城市规划区范围内，集中连片或零星分散（非成片）建设的，多数房屋结构简陋、使用年限久、公共安全隐患多、使用功能和基础设施不健全、居住环境恶劣的区域。

本办法所称集中成片及非成片棚户区改造，是指依据城市总体规划、城市建设和城市发展的需要，对集中成片及非成片棚户区进行的综合改造行为。

本办法所称城中村，是指在城市规划区范围内失去或基本失去农业生产所需的耕地，村庄发展与城市发展矛盾突出，相互制约的村庄。

本办法所称城中村改造，是指依据城市总体规划、土地利用总体规划和城市发展的需要，对城中村进行综合改造或对旧村住宅区进行成片改造的行为。

本办法所称企事业单位旧房改造，是指由于企业改制、事业单位的搬迁，用地性质发生转变，依据城市总体规划和城市发展的需要，对其生产区、生活区、宿舍区和办公区实施改造的行为。

本办法所称旧街区和旧住宅区的综合整治，是指对城市规划区内房屋老化，使用功能不全，配套设施不完善的旧街区和旧住宅区进行新建、扩建、改建的行为。

第五条棚户区改造坚持以人为本、依法征收，科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、区别对待，统筹兼顾、配套建设的原则。

第六条市、县级人民政府负责本行政区域的棚户区改造工作。

市、县级人民政府应当成立棚户区改造领导小组，负责论证、研究、决策、协调棚户区改造工作的重大事项。

领导小组由棚改、发改、国土、规划、住建、公安、执法、财政、环保、民政、工商、检察、监察、审计、司法、信访、维稳、房屋征收等部门组成。

领导小组下设办公室，办公室设在棚户区改造办公室，承担棚户区改造具体工作。

市棚户区改造领导小组由上述部门及榆林市高新区管委会、城投集团、榆阳区人民政府、横山县人民政府组成。

各县棚户区改造机构组织实施本行政区域内的棚户区改造工作；未设立棚户区改造机构的县级人民政府可以指定一个部门为棚户区改造机构，承担棚户区改造的具体工作。

第七条中心城区规划区范围内的棚户区改造工作原则上由市棚户区改造办公室组织实施，市棚户区改造办公室指导各县区棚户区改造工作。

城中村改造项目由榆阳区人民政府实施，报市棚户区改造办公室审批。

横山县人民政府西南新区范围内的棚户区改造项目由横山县人民政府组织实施，报市棚户区改造办公室审批。

各县棚户区改造机构组织实施本行政区域棚户区改造工作。

第八条中心城区棚户区改造市管项目年度规划，由市棚户区改造办公室依据国民经济和社会发展规划编制，经市棚户区改造领导小组研究论证，报市人民代表大会审议。

中心城区棚户区改造区管项目年度规划，由榆阳区人民政府棚户区改造机构、横山县人民政府西南新区棚户区改造机构依据国民经济和社会发展规划编制，榆阳区人民政府、横山县人民政府初审后报市棚户区改造办公室，经市棚户区改造领导小组研究论证，报市人民代表大会审议。

各县棚户区改造项目年度规划，由各县棚户区改造机构依据国民经济和社会发展规划编制，经县级棚户区改造领导小组研究论证，报县级人民代表大会审议，将审议结果报市棚户区改造办公室备案。

第九条棚户区改造项目应当纳入各级国民经济与社会发展年度计划和保障性安居工程建设总体规划。

第二章资金筹措

第十条棚户区改造项目主要采取财政补助、银行信贷、民间资本参与、债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

棚户区改造按项目设立专项资金，专户存储，专款专用。

　第十一条市、县级人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。

除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。

有条件的可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

　　第十二条各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。

市、县级人民政府要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。

　　第十三条市、县级人民政府鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

第十四条符合规定的市、县级人民政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。

对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。

　　第十五条市、县级人民政府鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。

企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。

第三章用地、规划审批

第十六条棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。

要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。

　　第十七条棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。

市、县级人民政府要加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。

要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。

第十八条棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。

安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以“招、拍、挂”方式供地。

征收成本高于、等于预期拍卖价格和中心城区的住房密集区域容积率在0.8以上的棚户区改造项目,采取协议出让方式按征收成本供地，免交土地出让金。

第十九条国土资源部门对棚户区改造项目进行预审批,预审批时限不得超过10个工作日。

预审批内容:

是否符合土地利用总体规划;是否为公共利益需要使用土地;是否为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地。

符合规定的由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，收回国有土地使用权。

各县区棚户区改造项目用地审批，由县区棚户区改造机构会同国土资源部门上报市国土资源部门，市国土资源部门优先予以审批。

第二十条根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有”的规定，中心城区除少量固耕地外，土地均属国家所有，对原习惯上认定的集体土地按国有土地进行管理。

中心城区的城中村改造项目采取一村一议、一事一议的办法，逐村、逐组或者逐宗土地分步实施。

具体审批程序为：

由村组提出申请并提供相关材料，报市国土资源部门。

市国土资源部门提出收回国有建设用地的具体意见，报市人民政府作出收回国有建设用地使用权的决定，依法进入供地程序。

第二十一条各县区城中村改造项目用地审批程序参照中心城区的用地审批程序执行。

各县区城乡结合部国有土地与集体土地交叉地带棚户区改造项目涉及的零星集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有”的规定，由县区国土资源部门报市国土资源部门直接审批为国有建设用地。

第二十二条棚户区改造概念性规划方案，应当依据城市总体规划、土地利用总体规划、国民经济与社会发展规划，统筹考虑城市基础设施建设、被征收人补偿安置意愿、实施项目的区位、销售市场预测、合理利润空间等因素，由棚户区改造机构委托设计单位编制。

棚户区改造项目容积率等技术指标，根据征收成本、融资成本、投资利润、建筑成本、税费等，结合现行房地产市场价格推算确定。

第二十三条规划部门对棚户区改造项目的概念性规划方案进行预审批，预审批时限不得超过10个工作日。

预审批内容：

方案中的日照分析、采光间距、后退红线、容积率、建筑密度等规划技术指标是否符合城市总体规划、城市规划技术管理规定。

第二十四条棚户区改造项目经发改部门办理可行性研究批复、国土部门办理土地预审批、规划部门办理选址意见书和建设用地规划预审批后，由房屋征收部门启动房屋征收工作。

第二十五条快速审批方式：

由棚户区改造机构牵头，发改、国土、规划部门邀请有关专家对改造项目的可行性研究、规划设计方案进行评审，采取一站式审批的办法审批。

或者由发改、国土、规划部门向棚户区改造机构派驻专人，采取一站式办公的方式进行审批。

也可以由国土、规划部门在棚户区改造机构设立派出机构，负责与棚户区改造相关的行政许可等工作。

发改、国土、规划部门办理各项审批应在10个工作日完成。

第二十六条房屋征收工作完成后，棚户区改造机构会同房屋征收、发改、国土、规划部门根据实际征收成本、建设成本、土地供应价格、房地产市场价格、安置套数和安置面积，对棚户区改造项目再次进行经济分析测算，提出供地要件，并依据本办法第十六条的规定确定投资人，规划部门根据出让合同和棚户区改造机构出具的意见办理建设工程规划许可证，进入基本建设程序。

第二十七条棚户区改造项目的建设要严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。

严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。

健全项目信息公开制度。

项目法人对住房质量负终身责任。

勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。

推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。

贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。

棚户区改造机构会同质安部门加强对改造项目进度、质量、安全进行监督检查。

第四章组织实施

第二十八条棚户区改造机构根据年度规划提出每年的改造项目，改造范围，报同级人民政府批准后实施。

中心城区的棚户区改造市管项目，由市棚户区改造办公室根据每年任务指标确定改造项目、改造范围，报市人民政府批准后实施；区管项目，经榆阳区人民政府、横山县人民政府初审后报市棚户区改造办公室，经审核同意后报市人民政府批准实施。

第二十九条棚户区改造项目改造范围确定后，棚户区改造机构应当在拟改造范围内发布征询意见公告，逐户发放征询意见书或调查问卷，征求房屋所有权人的改造意愿。

经改造范围内70%以上房屋所有权人同意改造的，方可启动棚户区改造工作。

第三十条棚户区改造项目可以采取市场化运作方式改造、政府改造、辖区街道办事处或乡（镇）人民政府按照规划要求组织住户自行改造等方式进行。

棚户区改造项目采取市场化运作方式改造的，由棚户区改造机构提出意见，报棚户区改造领导小组研究决定，通过招标、邀请、协议等方式确定投资人实施改造。

棚户区改造项目由政府改造的，可以由棚户区改造机构作为投资人实施改造，也可以由政府确定的部门或国有企事业单位做为投资人实施改造。

棚户区改造项目由辖区街道办事处或乡（镇）人民政府按照规划要求组织住户自行改造的，由全体住户作为投资人共同出资实施改造。

房屋征收结束后，由全体住户成立的业主委员会通过招标、邀请、协议等方式确定房地产开发企业实施改造。

有重大安全隐患、严重影响城市景观容貌和城市基础设施建设的棚户区改造项目，由政府指定实施单位进行改造。

第三十一条棚户区改造项目实行保证金管理制度，保证金总额不得低于被征收总户数10%的货币补偿费用和90%的安置房建设成本费用。

该资金由棚户区改造机构或者房屋征收部门设立专用账号，专户存储、专款专用。

在棚户区改造项目安置房开工后，由房屋征收部门会同棚户区改造机构按建设进度及时予以拨付。

第三十二条棚户区改造项目安置房建成后，由房屋征收实施单位会同棚户区改造机构、投资人共同进行安置，并交付使用。

被征收人全部安置后，按照《物业管理条例》的有关规定组织安置户成立业主委员，将安置房的物业交由物业公司进行管理。

第五章征收补偿

第三十三条房屋征收是为了公共利益的需要，依法实施的征收房屋所有权和收回国有土地使用权的一种行政行为。

启动棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，要具备下列条件：

（一）规划设计方案；

（二）可行性研究报告及批复；

（三）选址意见书和建设用地规划预审批；

（四）土地预审批；

（五）征收补偿费用和建设资金到位，专户存储证明；

（六）安置房的户型平面图；

（七）异地安置的，应提供安置用地的区位图。

第三十四条棚户区改造项目应在征收补偿合同签订后36个月内进行安置。

在36个月内不能安置的项目分期实施。

第三十五条按市场化运作方式改造的棚户区改造项目（城中村改造项目除外），房屋征收与补偿由房屋征收部门按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的规定实施。

政府实施的棚户区改造项目（城中村改造项目除外），其房屋征收与补偿工作由房屋征收部门实施或房屋征收部门委托的部门或国有企事业单位按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规的规定实施。

由辖区街道办事处或乡（镇）人民政府牵头按照规划要求组织住户自行改造的棚户区改造项目，由办事处或乡（镇）人民政府组织住户成立业主委员会，制定改造方案和房屋征收补偿方案。

改造方案需经棚户区改造机构批准，房屋征收补偿方案经70%以上住户同意的方可启动房屋征收，房屋征收在同级房屋征收机构的指导下进行。

在房屋征收过程中，未签协议的住户，由市、县级人民政府依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序和时限，申请人民法院强制执行。

城中村改造项目在房屋征收部门和棚户区改造机构监督下，由村委会或村小组负责制定改造方案和利益分配方案，经棚户区改造机构审核并报同级人民政府批准实施。

方案公布后经90%以上村民同意，方可启动实施。

不同意改造的依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条的规定为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的以及不按照批准的用途使用土地的，由村委会或村小组报经原批准用地的人民政府批准，收回土地使用权。

棚户区改造方案包括项目名称、改造范围、户数、融资办法、利益分配办法、项目设计规划方案以及经济效益分析、可行性研究报告、建设期限等基本内容。

第三十六条对棚户区、城中村改造项目范围内难以确定土地、建筑物、构筑物合法性的，由国土、规划部门予以认定。

认定为违法的，由国土、规划、综合执法部门按照部门职责依法予以清理、拆除。

第六章优惠政策

第三十七条列入市、县级人民政府年度计划的棚户区改造项目享受优惠政策；在棚户区改造区域之外的用地，不享受各种优惠政策。

第三十八条将棚户区改造项目收取的土地出让金的5%和棚户区改造项目总投资的1%划转到棚户区改造机构账户，作为棚户区改造项目的前期调研策划费用。

第三十九条市、县级人民政府对通过“招、拍、挂”方式供地的棚户区改造项目给予补助，将城市维护建设税、城市（镇）公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入足额划转到棚户区改造机构作为补助资金，补助金额不低于上缴税费总额的85%。

第四十条棚户区改造项目，免征各种行政事业性收费和政府性基金。

主要包括：

土地登记费、征地管理费、城市房屋安全鉴定费、城市道路占用挖掘费、白蚁防治费、绿化费、环境监测服务费；散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、文化事业建设费、地方教育附加、水土保持设施补偿费、城市（镇）公用事业附加、国有土地收益基金、城市基础设施配套费等。

棚户区改造项目配建防空设施的，免征防空地下室易地建设费。

第四十一条棚户区改造安置房建设和通过收购筹集安置房房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

电力、通讯、市政公用事业等企事业单位要对棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

棚户区改造项目外基础设施建设费用由政府承担。

第四十二条对棚户区改造安置房建设用地免征城镇土地使用税。

对棚户区改造安置房经营管理单位、开发商与棚户区改造安置房相关的印花税以及购买安置房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建设的安置房，依据政府部门出具的相关材料和补偿协议，按棚户区改造安置房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

第四十三条企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为棚户区改造安置房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

对棚户区改造项目需要回购的各类房屋作为棚户区改造安置房源的，在回购过程中免征契税、营业税，在安置过程中免征契税。

所有的棚户区改造安置住房均免征契税。

第四十四条由房屋征收部门实施征收的棚户区改造项目，在征收环节免征契税；通过征收合同安置的，直接安置到被征收人或者其直系亲属名下的，均免征契税和安置房建设营业税。

第四十五条城中村连片改造，原则上在原有房屋占地范围内进行建设安置，用地规模应小于等于改造地段原用地规模；确需异地新建的，新建规模也应小于等于改造地段原用地规模，新建用地由村上自行解决。

第四十六条市政道路、绿化、广场等城市基础设施占用村集体土地涉及村民住房征收的，由村委会或村小组协商进行征收与补偿，实施单位对地上建筑物、构筑物和植被按重置价予以补偿。

并在该村城中村改造项目中增加一定面积或提高容积率用于安置,这部分用地的改造享受棚户区改造优惠政策。

城中村改造中政府对收回的建设用地进行分配，通过土地统征返还的建设用地只享受基础设施配套费减半的优惠政策。

第四十七条因棚户区改造造成被征收人子女需要转学的，由辖区街道办事处或乡（镇）人民政府、房屋征收部门出具证明，教育部门、学校应给予优待，不得以任何理由拒绝接纳转校生。

第四十八条安置房房屋所有权证由房屋征收实施单位负责办理到被征收人名下，经公证后也可以办到子女等直系亲属名下，公证费、住宅专项维修基金等费用由被征收人承担。

第七章监督管理

第四十九条财政、审计、监察等部门，应当加强对棚户区改造资金使用进行监督检查。

第五十条棚户区改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行的棚户区改造项目，或者擅自改变改造方案的，除不得享受棚户区改造优惠政策外，按有关规定依法处理。

第五十一条棚户区改造征收工作人员应当认真履行职责。

滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第五十二条棚户区改造房屋征收评估工作中，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，棚户区改造机构责成其行政管理部门依法处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条实施棚户区改造过程中，违反国土、规划、建设、财税、房屋征收等法律、法规规定的，由有关部门依法予以处理。

第八章附则

第五十四条本办法自公布之日起施行。

2011年9月13日榆林市人民政府公布的《榆林市棚户区改造管理办法（暂行）》、《榆林市城中村改造管理办法（暂行）》、《榆林市棚户区改造优惠政策（暂行）》同时废止。

正在实施的棚户区改造项目按已批准的方案实施。