买卖合同效力.docx

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买卖合同效力

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篇一：

农村房屋买卖合同效力的分析

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农村房屋买卖合同效力的分析核心内容：

房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。

尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。

下面由法律快车的小编为您介绍农村房屋买卖的合法性问题，希望能对您有所帮助。

一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景

农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，20XX年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定：

“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。

但是转让宅基地使用权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比较原则，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规范和调整。

总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：

1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

二、对农村房屋买卖合同效力的分析

因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：

一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。

农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

国务院办公厅1999年5月6“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；20XX年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：

“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。

本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。

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另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。

只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。

《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。

房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。

没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：

“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

”国务院1999年和20XX年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。

而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。

而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。

因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，违反诚实信用的卖房者获益，而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。

尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。

并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。

对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。

判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

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篇二：

一物多卖合同效力的确定规范

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一物多卖合同效力的确定规范一物多卖合同，是指出卖人就同一标的物与两个或者两个以上的买受人分别签订数个买卖合同的情形。

其中出卖人就同一标的物与两个买受人分别签订买卖合同的，又称为两重买卖；与两个以上的买受人签订买卖合同的，则又称为多重买卖。

（一）对一物多卖合同效力的确定规范

对于一物多卖合同中的数个买卖合同的效力如何认定，在理论及实践中均有不同的观点：

一种观点认为，一物多卖合同虽然标的物是同一个，但是该合同并不违反法律和行政法规的强行性规定，出卖人可以因其不能履行的相关买卖合同承担违约责任，而不应确认买卖合同无效，即不因一物多卖本身而影响各个买卖合同的效力；从理论上讲，出卖人将同一标的物出卖于他人者，论其行为性质，与出卖他人之物无异，即非属给付自始客观不能，买卖契约自始有效，惟出卖人应负权利瑕疵担保责任而已。

另一种观点则认为买受人可以取得标的物的所有权的买卖合同可以认定有效，而因该合同买受人已经取得标的物的所有权，则其他买卖合同即应当确认无效。

第三种观点则认为，不能取得标的物所有权的买卖合同，买受人可以申请人民法院撤销该买卖合同，理由是出卖人存在对买受人的欺诈，依《合同法》第54条第2款关于可撤销合同的规定，此属于可撤销的合同。

我们认为，此种情况下，不应简单认定相关的买卖合同为无效合同。

因为在一物多卖合同中，对于出卖人是否有欺诈，以及对数个买受人中的哪一个买受人存在欺诈，在司法实践中很难查清；其次，即使出卖人对某个或者数个买受人存在欺诈，但是该受欺诈的买受人取得标的物的所有权时，确认该份买卖合同无效并不符合法律规定，也不利于保护该买受人的合法权益，因为在合同被确认无效的情况下，出卖人只需向买受人返还已经收取的价款，并赔偿买受人因此而造成的直接损失，而在合同被作为有效处理的情况下，买受人不仅可以要求出卖人返还已经收取的价款，而且还可以依合同约定或者法律规定追究出卖人的违约责任，包括支付违约金或者赔偿损失，这种损失既包括积极损失，也包括可得利益的损失，则对买受人是有利的，而且也可以起到对出卖人的惩罚作用。

实践中亦存在出卖人在实施一物多卖行为时并无故意过错的情况，如某一公司的数个销售部门与数个买受人就同一标的物签订买卖合同时，就有可能并无故意欺诈。

所以在司法实践中应当区分不同的情况作出不同的认定：

1．出卖人与某一买受人恶意串通，签订买卖合同并转移标的物所有权，使得其他在先的买卖合同的买受人无法取得标的物所有权的，则买受人可以要求确认该出卖人与后买受人所签订的买卖合同无效。

《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。

又如最高人民法院《商品房买卖解释》第10条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同未将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

2.在所有买受人均无过错或者均无与出卖人串通的情况下，该数个买卖合同并不能因此而确认为无效买卖合同。

3．在先买卖合同的买受人已经取得标的物的所有权后，出卖人再就同一标的物与他人签订买卖合同的，即出卖人对在后的买受人存在欺诈行为，依照《合同法》第54条第2款规定，在后买卖合同的买受人可以以出卖人存在欺诈为由申请撤销该买卖合同；也可以不申请撤销该合同，而主张解除该买卖合同后，向出卖人主张承担违约责任。

如《商品房买卖解释》第8条第2项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第9条第3款亦规定，出卖人故意隐瞒所售房屋

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已经出卖给第三人的，会导致出卖人与买受人之间的买卖合同被撤销、也可能被解除。

4.在后买卖合同的买受人（未与出卖人串通）取得标的物的所有权后，在先买卖合同的买受人可以主张解除在先的买卖合同，并要求出卖人承担违约责任。

此时买受人主张解除合同是依据《合同法》第94条规定的合同解除权。

（二）一物多卖合同中取得标的物所有权的确定规范

对于一物多卖合同中，数个买受人均主张对标的物的所有权时，何人可以取得该标的物的所有权，是解决此类纠纷的一个重要问题，目前尚未无明确的法律规定，我们认为一般情况下可以按以下原则处理：

1．与出卖人串通签订买卖合同，损害其他买受人利益的买受人，无（）论该标的物的状态如何，是否交付，该因恶意串通而签订的买卖合同因被确认无效，所以该无效合同的买受人不能取得争议标的物的所有权

2.当各买受人均无与出卖人串通的故意时，可以按以下原则确定标的物的所有权人：

其一，标的物的所有权转移需要办理登记手续的，如不动产以及诸如汽车等部分动产，其所有权的取得以办理登记手续为标准，所以数个买受人中，已经办理标的物的登记手续的，可以优先于其他买受人取得标的物的所有权。

其二，标的物的所有权转移需要办理登记手续而所有买受人均未办理登记手续的，以及其他转移所有权不需要办理登记手续的动产，如果已经交付的，则占有该标的物的买受人可以优先取得该标的物的所有权。

其中商品房买卖中，均未办理产权登记手续时，以办理合同登记备案的合同买受人优先取得房产的所有权；未办理登记、亦未办理合同备案手续的，适用前述原则处理。

其三，标的物尚未办理所有权转移登记手续，也无人先行事实占有的，则以先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权的买受人取得标的物的所有权。

这样处理一是督促当事人积极行使民事权利，二是维护生效裁判文书的权威与稳定性。

其四，其他标的物尚未交付的情况下，则买受人均不能取得标的物的所有权，标的物作价后按比例向各债权人清偿违约债务。

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篇三：

影响房屋买卖合同效力的强制性规定

影响房屋买卖合同效力的强制性规定合同法解释

（二）第14条将合同法第52条第5项规定的“强制性规定”限缩为效力性强制性规定，但并未明确如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。

我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城乡规划法》等法律法规中存在大量涉及房屋买卖合同效力的强制性规定，有必要在分类梳理的基础上对这些强制性规定与合同效力的关系予以廓清。

一、准入资质

房地产开发企业实行严格的资质准入。

《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质登记。

房地产开发企业应当按照核定的资质登记，承担相应的房地产开发项目。

房地产开发企业未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，所签订的商品房买卖合同效力如何认定？

就商品房开发环节而言，最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[20XX]8号）（以下简称法释[20XX]8号解释）第15条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前一方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。

最高法院在（20XX）民一终字第45号判决书中亦认定，虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，福星公司与富山宝公司双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。

为了规范房地产市场秩序、确保商品房质量，在商品房销售阶段，房地产开发企业欠缺开发经营资质的，除非起诉前取得相应资质，否则商品房买卖合同应被认定为无效。

二、强制许可

房地产项目的各个环节都存在大量强制许可，欠缺强制许可的房地产项目在性质上属于违法建筑，国家对违法建筑持否定性评价。

1、国有土地使用权证

根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，否则不得转让。

那么，国有土地使用权证是不是房屋买卖合同有效的必要条件？

对此，法释[20XX]8号解释第9条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

因此，除非转让方在起诉前取得土地使用权证书，否则房屋买卖合同无效。

2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

《城乡规划法》第38条第2款规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

第40条第1款同时规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

根据上述两条规定，建设工程必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

《城市房地产管理法》第45条同样规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证。

就建设用地规划许可证而言，《城乡规划法》

第39条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

最高法院在（1997）民终字第102号民事判决中亦认定，双方在订立《建设工程施工合同》时，尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，因此合同无效。

同样，欠缺此二证的房屋买卖合同应被认定为无效，但允许在起诉前补办。

3、商品房预售许可证

《城市房地产管理法》第45条第4款规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房屋管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

欠缺预售许可证是否影响商品房买卖合同的效力？

最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[20XX]7号）第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、土地用途管制

划拨土地之上房屋转让受到严格限制。

《城市房地产管理法》第40条第1款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

法释[20XX]8号解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

鉴于我国对对划拨土地进行严格的用途管制，未经有批准权的政府批准的划拨土地上房屋的买卖合同应属无效（允许事后补办），至于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属于政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力（参见：

延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案），《城市房地产管理法》第40条第2款同样规定了有批准权的政府决定可以不办理土地使用权出让手续（但转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理）。

四、行政管理

根据《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

该条究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定，司法实践一直存在争议。

最高法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[20XX]24号）曾指出，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当同时符合转让方已经支付全部土地使用权出让金和完成开发投资总额的25%以上两个条件，否则房地产转

让合同无效。

该答复倾向于将《城市房地产管理法》第39条第2项认定为效力性强制性规定。

但是，最高法院此后通过一系列案例否定了这一态度，确认该项规定为管理性强制性规定：

1、最高法院（20XX）民一终字第46号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》

第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

2、最高法院（20XX）民提字第165号民事判决书认定，虽然《城市房地产管理法》第39条第1款第2项规定，土地转让应完成开发投资总额的25%以上；成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，齐祥公司以《土地定金转让协议》违反该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。

3、最高法院（20XX）民一终字第18号民事判决书认定，《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。

根据《城市房地产管理法》第45条第1款第3项规定，商品房预售，应当按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

该项规定与

第39条第1款第2项类似，都是房地产行政管理部门对不符合开发投资条件的土地或工程办理相关权属变动作出的限制性规定，并非认定房屋买卖合同效力的要件。

五、无权处分

根据《城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让。

《物权法》第97条同样规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

根据《城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

违反第38条第4项和第6项规定转让房屋的，性质上都属于无权处分。