房地产开发项目风险分析与对策探讨.doc

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房地产开发项目风险分析与对策探讨

作者：

郑金海马志强郭华联盟会员：

项目管理者联盟 转载发布时间：

2010-5-14点击：

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　　摘要：

依据房地产开发项目的生命周期，将房地产开发项目的风险分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类，并对其进行深入分析，在此基础上提出相应的风险防范对策。

　　关键词：

房地产开发项目风险对策

　　随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。

房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。

因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。

转自项目管理者联盟

　　一、房地产开发项目的风险分析

　　根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为决策风险、土地风险、设计风险、建造风险和销售风险等五类。

　　1.决策风险。

决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。

房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。

项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。

　　2.土地风险。

土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。

土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。

土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。

土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。

土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。

因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。

有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。

　　3.设计风险。

设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。

合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。

设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。

所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。

加强设计监理和设计审查，避免频繁的设计变更，从而规避设计风险。

　　4.建造风险。

建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。

开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。

招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。

在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。

如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。

建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。

房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。

一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机;另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。

房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。

因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。

　　5.销售风险。

销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。

房地产销售时机一般有三种情况：

预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。

消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。

房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。

营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。

　　二、房地产开发项目风险防范对策项目经理圈子

　　1.重视可行性分析。

决策的正确与否关系到整个项目的成败。

因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估，确定房地产开发项目盈利的可能性，并在此基础上做出决策。

市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力，确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。

同时，在可行性研究阶段，还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。

　　2.建立信息中心。

房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。

房地产行业作为一个风险较高的行业，如果缺乏及时、充分的信息，就很难做出正确的决策，进而影响项目的顺利进行。

在项目的可行性阶段，足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断，从而减少投资决策失误，避免风险;在项目的开发过程中，足够的信息有助于管理者进行有效管理。

首先，应成立专门的组织机构，由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次，要建立规章制度，明确信息流的流转方式与方向，通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息;最后，信息搜集不是目的，由专人对信息进行汇总、整理和分析，形成对房地产开发项目有用的信息。

　　3.建立风险预警体系。

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。

由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量,很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。

因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。

依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。

　　4.重视工程质量。

房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。

因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。

对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。

质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。

对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。

在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。

在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。

在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。

在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。

bbs.mypm.

5.提高管理水平，培养和引进优秀人才。

房地产公司的管理层，应将风险管理纳入到日常管理中。

同时培育风险管理的企业文化，让公司员工都参与到风险管理中来。

企业竞争最终是人才的竞争，强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度，对有工作经验的技术和管理人员进行再培训，培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理，以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目的需要。

把理论培训和实践培训结合起来，总结和推广其他房地产开发项目的成功经验，与专业培训机构签订人员培训合同，有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。

同时，在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才，并对所招聘的人才进行培养，作为储备的专业技术和管理人才。

项目管理论坛

　　6.规避和转移风险。

通过项目保险转移风险，购买保险是转移和减少风险的途径之一。

开发商应根据项目的实际情况选择保险险种，并选择信誉良好的保险公司，通过工程担保，也能有效地转移风险。

规避和转移风险的方式还有多种：

一是完全规避风险，即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。

虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失;二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险，即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险，可以是被动的，也可以是主动的，可以是无意识的，也可以是有意识的。

因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。