中央经济会议对房地产影响分析1之欧阳化创编.docx
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中央经济会议对房地产影响分析1之欧阳化创编
中央经济工作会议对房地产市场影响分析报告
时间：
2021.02.12
创作人：
欧阳化
上海易居房地产研究院综合研究部出品
报告摘要
定调2009年经济工作：
“保增长是首要任务”。
会议提出了2009年经济工作的五项主要内容：
实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；巩固和发展农业农村经济好形势，保障农产品（000061,股吧）有效供给、促进农民持续增收；加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整；深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制；着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定。
比较1998年和2008年的经济环境，我们认为,本次我国经济发展所面临的外部冲击明显大于1998年,而且国内经济刚刚开始调整,下行压力和速度远大于经济已下行达5年的1998年。
比较1998年和2008年的房地产形势，我们认为，1998年房地产业处在百废待兴的阶段，这个行业可以发掘的空间很大；事实证明，通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。
2008年之前持续几年，房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位，已经透支体力，相较1998年其对经济增量贡献的空间已大为减小，这就意味着，本轮扩大内需已经不可能过于依赖房地产业。
当然，也不能任由楼市持续低迷，保持其合理发展，对于保持经济稳定增长依然具有重要价值。
“9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌，真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，并非是件容易的事。
中央相关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资的高依赖度，切实研究和出台保护和剌激“合理改善居住需求”，这就需要把10月22日财政部和央行的文件坚定不移的贯彻下去，而非犹豫不决，部门之间意见冲突（银监会和央行）。
总体而言，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好；短期而言，对2009年房地产市场的影响力较小，楼市下行趋势不容乐观；中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型，“稳定发展住房消费”，未来将强化房地产业在民生方面扮演的角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗。
一、中央经济工作会议对2009年中国经济的政策导向
定调2009年经济工作:
“保增长是首要任务”。
2008年中央经济工作会议于12月10日结束,会议认为,贯彻落实明年经济工作的总体要求,必须抓住关键、突出重点,必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。
要着力在保增长上下功夫,把扩大内需作为保增长的根本途径,把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方面,把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力,把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。
会议提出了2009年经济工作的五项主要内容。
1、实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
要较大幅度增加公共支出,保障重点领域和重点建设支出,支持地震灾区灾后恢复重建,实行结构性减税,优化财政支出结构,继续加大对“三农”、就业、社会保障、教育、医疗、节能减排、自主创新、先进装备制造业、服务业、中小企业、重大改革等方面的支持力度,加大对低收入家庭的补贴和救助力度。
实施积极的财政政策,要注意准确把握政策导向,按照产业结构优化升级和优胜劣汰的要求,着重缓解和消除发展的瓶颈制约,切实淘汰落后生产能力和加快产品更新换代,增强自主创新能力和产业竞争力。
重点提到要保持资本市场和房地产市场的稳定健康发展,发挥房地产行业在扩大内需中的作用。
2、巩固和发展农业农村经济好形势,保障农产品有效供给、促进农民持续增收。
要更加重视农业、农村、农民工作,千方百计确保农业特别是粮食安全不出问题,要把提高农民收入、夯实农业基础作为扩大内需的重要内容。
高度重视粮食生产和主要农产品供给,千方百计调动农民种粮、地方政府抓粮的积极性,及时采取调控和引导措施,确保粮食和其他主要农产品生产稳定、市场稳定。
大幅度增加对“三农”投入,保证各级财政对农业投入增长幅度高于经常性收入增长幅度,大幅度增加国家对农村基础设施建设和社会事业发展的投入,大幅度提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于农业的比例,大幅度增加对中西部地区农村公益性建设项目的投入。
要完整、准确、严格贯彻党的十七届三中全会精神,农村现有土地承包关系要保持稳定并长久不变,在依法、自愿、有偿流转土地承包经营权的过程中,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。
要高度重视农民工就业和促进农民增收出现的新情况,最大限度拓展农村劳动力就业渠道和农村内部增收空间。
3、加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整。
虽然我国面临着保增长的繁重任务,但加快发展方式转变、推进经济结构战略性调整的大方向不能动摇。
必须坚持把保增长、扩内需、调结构有机结合起来。
要以增强发展协调性和可持续性、提高自主创新能力为目标,通过扩大最终消费需求,带动中间需求,有效吸收和消化国内生产能力,形成发展新优势。
会议提出在四个方面进行经济结构调整,值得注意的是要继续稳定住房消费和汽车消费,并大力发展农村消费,增强最终消费能力。
提高消费能力的途径则要落实在提高人民收入水平问题上。
4、深化改革开放,完善有利于科学发展的体制机制。
要深化价格体制改革,加快建立能够充分反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的资源要素价格形成机制。
推进公共财政管理体制改革,深化预算制度改革,健全中央政府和地方政府财力与事权相匹配的体制。
加快金融体制改革,建立健全货币政策和金融发展、金融监管相协调的机制,改善金融结构和服务,加强金融监管和创新。
推进投资体制改革,健全政府投资管理体制。
深化国有企业改革,继续推进国有经济布局调整,加快健全现代企业制度,推进垄断行业分类改革。
毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。
要扩大对外开放,转变对外经济发展方式,走以质取胜、集约化、多元化的发展路子,努力保持出口稳定增长,增加进口先进技术、关键设备、重要能源原材料,提高利用外资质量,更加积极稳妥地实施“走出去”战略,在对外开放中不断提高我国经济的国际竞争力和抗风险能力。
5、着力解决涉及群众利益的难点热点问题,切实维护社会稳定。
必须实施更加积极的就业政策,全方位促进就业增长,确保就业形势基本稳定。
加快完善城乡社会保障体系,扩大城镇职工基本养老保险、基本医疗保险和城镇居民基本医疗保险覆盖面,研究和推出全国统一的社会保险关系转续办法。
高度重视并切实抓好食品药品质量安全和生产安全,建立最严格的食品药品和安全生产标准,建立权责利相对应的法律追究惩治体系。
严厉打击各种违法违规生产经营行为,坚决遏制重特大安全事故。
深入开展社会主义精神文明建设,为经济社会发展提供思想保证、舆论支持、文化条件。
加强和完善社会管理,健全应急管理体制机制,下大气力解决群众反映强烈的突出问题,全力维护社会稳定。
二、2008年与1998年扩大内需的背景及措施对比
1、外部经济环境比较相似:
受到金融危机冲击
1997年亚洲金融危机爆发,以索罗斯量子基金为代表的国际金融资本大鳄在东南亚资本市场兴风作浪,引发货币贬值危机。
香港作为亚洲四小龙之一,在刚刚回归祖国后,也受到金融危机的严重影响。
由于我国做出人民币不贬值的承诺,作为对香港和国际社会的支持,我国外贸出口受到很大压力,到1998年,亚洲金融危机逐步影响到我国实体经济。
2008年世界金融危机爆发,这次危机发端于美国的次贷危机,并且迅速席卷全世界。
由于我国对外开放的程度不断加深,美欧已经成为我国的重要贸易伙伴,进出口成为拉动经济增长的重要一极,因此,这次世界金融危机的爆发很快就波及到我国的实体经济。
东南沿海出口加工型企业首先受到波及,其后,中西部生产性企业也由于东部地区消费需求减少而受到影响。
对比来看,2008年发生的世界经济危机无论从力度、波及面,还是对实体经济的影响都超过了1997年的亚洲金融危机。
对于我国宏观经济而言,却都面临着严重的挑战,需要国家采取强有力的措施,“扩大内需”,确保经济的稳定增长。
2、内部经济环境存在差异:
软着陆VS未着陆
1997年我国GDP同比增幅为9.3%,实现了经济“软着陆”,而此前五年则一直保持在10%以上。
就在我国经济实现平稳增长的关口,亚洲金融危机爆发,我国对外承诺人民币不贬值,一方面体现了国际责任,另一方面也给外贸带来了巨大困难,再加上内需不足和房地产行业低迷,我国宏观经济增长面临保“8”的考验。
2007年GDP同比增长11.9%,是2003年以来连续第五年涨幅超过10%。
2007年底中央对2008年的宏观调控定调为“两防”,即“防止经济增长由过快转为过热,防止结构性通胀转变为全面通胀”。
2008年以来,随着美国次贷危机的全面爆发,国内奥运的结束,内需和外需同时出现不足,我国经济面临比较大的挑战,宏观经济出现减速。
图11991-2007年GDP增幅情况
数据来源:
国家统计局
从两个时期的宏观经济走势看,1997年宏观经济已经基本实现“软着陆”,面对亚洲金融危机的影响,我国政府果断采取扩大内需的措施,主要目的是防止经济惯性下滑趋冷,避免经济增长“软着陆”后出现“硬刹车”。
2007年我国宏观经济正处在本轮经济增长的最高点,宏观经济有“走热”的危险,“两防”的政策基调就是要保持经济的稳定发展。
但美国金融危机的爆发使得国际经济环境迅速恶化,同时我国与世界经济的联系比1997年时更加紧密,更加容易受到外部经济的影响。
因此,2008年我国政府再次果断出手“扩大内需”,其目的是防止经济增长“大起大落”,导致“硬着陆”。
3、国家扩大内需的财力条件不同:
财力明显增强
从财政收支增幅变化图上可以看出,1993-1998年间,国家财政收支增幅都是下降的。
1997年基本上可以实现财政收支平衡,到1998年则出现财政赤字。
而从2002年开始的新一轮经济增长周期中,国家财政收支增幅全面上涨,其中财政收入增幅要大于财政支出。
特别是中央财政的收入要远大于财政支出。
2007年财政收支增幅最大,2008年上半年国家财政盈余达到了万亿规模,下半年由于汶川地震救灾支出、经济减速等因素,个别月份财政税收出现负增长,预计全年财政收支能够保持平衡。
总体来看在本轮经济增长周期中,政府的财力和财政状况要好于1997年时。
这也为本轮“扩大内需”政策的实施提供了很好的基础。
图21991-2007年财政收支增幅变化情况
数据来源:
国家统计局
4、固定资产投资基数和增幅不同:
持续低迷与刚热过头
图3固定资产投资及增幅变化
数据来源:
国家统计局
固定资产投资方面,1995-1998年间,年度投资总量在20000-30000亿元徘徊,增长也比较稳定,维持在10%上下。
在政府大规模发行国债后,固定资产投资于2001年起开始快速增长,2003年投资总额达到5.5万亿元,增幅高达27.7%。
这说明1998年开始的扩张性财政政策极大推动了固定资产投资的增长,对拉动经济也起到了重要作用。
2003年之后,扩张性财政政策逐步减弱,固定资产投资增幅也逐步下降,但由于基数不断扩大,外加房地产投资不断增长,固定资产投资依然保持着较快的增长速度。
2008年1-10月,固定资产投资113189亿元,同比增长27.2%。
从两个时期的对比看,1998年固定资产投资规模和增幅比较低,基础设施建设也比较落后,采用积极财政政策,大搞基础建设对拉动经济增长作用明显。
而目前虽然我国宏观经济增长面临减速,但此前固定资产投资一直保持高位增长,如果单纯采取1998年的那种方式,经济增长效果可能不会太明显,甚至造成一定的资源浪费。
5、应对措施相似:
首重投资,兼顾消费
1998年面对亚洲金融危机和国内罕见大洪水的负面影响,为避免宏观经济由“软着陆”变为“急刹车”,中央果断采取了“扩大内需”的政策措施。
总体方略:
实行“积极的财政政策和稳健的货币政策”
1997年亚洲金融危机以后,我国经济增长放慢,投资和消费增长趋缓,出口大幅回落,市场有效需求不足,物价连续负增长,出现通货紧缩趋势。
针对这种状况,我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策。
在市场经济较为发达的国家,在宏观经济出现通货紧缩或通货紧缩趋势时,一般是同时采用积极（扩张）的财政政策和货币政策。
而由于当时我国货币供应存量偏多、企业贷款需求不足等原因,只能实行稳健的货币政策。
从本质上讲,实行积极的财政政策,银行大量购买国债,也是一种积极的货币政策,两者并不矛盾。
大规模发行国债,加快基础设施建设
据统计,1998-2001年间,我国共发行国债5100多亿长期建设国债,对拉动经济起到了关键作用。
据测算,国债投资对1998、1999、2000年三年经济增长的拉动分别为1.5百分点、两个百分点和1.7百分点。
利用国债资金进行重点建设,不仅有力地拉动了经济增长,抑制了通货紧缩趋势,而且加快了经济结构调整,增强了经济发展的后劲。
同时,积极的财政政策在扩大消费、促进出口和支持改革等方面也发挥了重要作用。
在扩大内需的宏观政策作用下,2000年年中,中国经济开始出现转机,当年GDP增长率恢复到8%,扭转了经济增长持续下滑的趋势。
到2000年,中国已经摆脱了亚洲金融危机的影响,国民经济出现了重大转机。
医疗、教育、住房三大市场化改革
作为扩大内需的配套措施,从1998年起我国陆续启动对医疗、教育、住房三大领域的市场化改革。
此前这三大领域一直由政府财政负担,具有很强大社会保障性质,改革后,医疗、教育和住房成本全面上升,在当时对于刺激经济增长、扩大即期消费起到了很大作用。
然而,由于市场化改革的推进,居民收入增长与日益增加的负担不匹配,社会舆论反弹明显。
近几年来政府对三大领域的市场化改革又进行了调整,逐步恢复政府在这些领域的社会保障职能,减轻居民负担,刺激消费增长。
2008年,我国接连遭遇冰雪灾害和汶川大地震等自然灾害,同时美国次贷危机恶化引发世界金融危机,内外经济环境同时严峻的情况下,中央再次提出“扩大内需”的战略,稳定经济增长。
总体方略:
实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策
2008年11月5日,国务院召开常务会议,明确提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,提出十项基本措施,决定在未来两年投资4万亿人民币,加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建等。
2008年11月26日,央行宣布降息1.08个百分点,这是自9月份以来的第四次降息,并且力度超强,相当于此前降息幅度的4倍。
同时央行还降低了存款准备金率,贴现率等其他货币政策工具指标。
这是政府落实“适度宽松货币政策”的具体措施,对于促进投资,降低企业和居民的资金成本有重要意义。
2008年11月28日召开的“研究2009年经济工作”的中央政治局会议,明确2009年的首要任务为“保持经济平稳较快发展”。
2009年的经济工作将力保8%的增长目标。
而在此次的刺激经济方案中,4万亿资金的投向透露出政府布局经济结构调整,产业结构升级的良苦用心。
除加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设的同时,医疗卫生、文化教育事业,生态环境建设,自主创新和结构调整,农村基础设施建设等均成为未来财政投资的重点方向。
这显示国务院本次大规模经济刺激计划并不是为了保短期增长,也不是为了保高速增长,主要是保我国经济长期可持续发展的能力,促进我国经济竞争力的提高。
因此,这次调整更多的是机遇。
未来两年,投资会成为拉动中国经济增长的最大亮点,并最终向消费拉动转变。
借助此次刺激经济方案,中国经济将完成结构上的调整,产业上的升级,从而为下一轮经济的平稳快速增长奠定良好的基础。
本章结论:
比较1998年和2008年的经济环境,我们认为,本次我国经济发展所面临的外部冲击明显大于1998年,而且国内经济刚刚开始调整,下行压力和速度远大于经济已下行达5年的1998年。
我国政府必须严阵以待,予以高度重视。
乐观的一面是,1998年相比,近几年我国财政收入高速增长,可以为积极的财政政策提供强力支持;不容乐观的一面是,与1998年相比,过去几年我国固定资产投资已经高速增长,不可能再次高度依赖投资来扩大内需,而应在剌激消费上面大做文章。
三、本轮促进房地产与1998年解放房地产的背景及措施比较
1、房地产业发展趋于成熟
从国内生产总值指数和房地产业指数比较图看,1990年-1998年间,房地产业的发展可谓跌宕起伏,1992年房地产业指数增长高达35%,经过宏观调控,指数在1997年陷入低谷,增长率不足5%。
在此期间,GDP增长也经历了一个高位回落的过程,但GDP的变化要平缓很多,房地产行业的变化则更加剧烈,这表明产业的发展还不成熟,忽冷忽热。
从2001-2007年的走势看,GDP走出了一个平滑向上的增长曲线,房地产行业虽然也出现了一定程度的波动,但总体看也是相对稳健,没有了1990-1998年间那样的巨幅波动。
总体来看,房地产也指数增长与GDP增长大致吻合,一方面表明房地产行业的发展成熟度有了一定的提高,另一方面,也说明近几年房地产业与宏观经济一样,出现了偏快增长的现象,理应与宏观经济一起理性回归。
图4国内生产总值指数与房地产业指数比较
数据来源:
国家统计局
2、房地产投资规模和增速大幅提高
1995-1997年房地产投资额维持在3000亿元左右,年度增幅几乎为零,这主要是受到当时宏观调控政策的影响,经济增长要求“软着陆”。
2007年房地产投资额达到2.5万亿元,同比增长30%,达到历史最高点。
2008年由于国内外经济严重恶化,房地产市场进入调整期,1-10月房地产开发完成投资23918亿元,同比增长24.6%,增幅明显回落,依然保持高位。
值得关注的是,投资增幅专快速下滑,10月份开发增幅降至10%左右。
图5房地产投资及增幅变化
数据来源:
国家统计局
两个时期房地产投资情况对比看,2008年无论从房地产投资额还是增长幅度都远高于1998年时期,并且房地产投资占固定资产投资比重也大于1998年时期。
在这样的情况下,寄希望于继续用房地产投资拉动经济增长是不现实的,必须要多角度思考问题,给出解决的路径。
3、房价水平大幅提升
1997年全国商品房销售均价1997元/平方米,1998年商品房销售均价为2062元/平方米,同比1997年增长3.25%;2007年商品房销售均价为3885元/平方米,同比2006年增长15.4%,较1997年增长94.5%。
从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题。
京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围。
图61995-2007年全国商品房价格走势
数据来源:
国家统计局
现阶段商品房成交均价已经进入阶段性高点,面对世界金融危机的影响,人们观望持币待购的情绪会持续相当时间。
因此,房价的适当调整在某种程度上是必须的,政府也应从这个角度多做文章,采取减税减负,鼓励企业降价等措施,激活房地产市场的流通。
4、商品房成交量增加到6倍
1997年全国商品房成交量为9000万平方米,1998年为1.2亿平方米,而到2007年商品房成交量则达到了7.6亿平方米,是1998年的6倍多。
从商品房成交量角度看,1998年的房地产市场改革,特别是取消福利分房制度的改革,极大促进了我国房地产行业的发展,解放了生产力,同时人民居住水平也得到了显著提高。
图7商品房成交量走势
数据来源:
国家统计局
从成交量指标看,现阶段无疑是我国房地产发展20多年来最好的时期,但市场的需求并非是无限增长的,新建商品房的销售从长期看会呈现倒“U”型。
我国目前正处在房地产行业发展周期的前半程。
未来随着市场的发展,如果价格和人民收入水平相适应,成交量还可能创造新高。
因此,如何缓和房价与居民收入之间的矛盾就成为房地产行业发展的关键问题之一。
5、房地产业成长为国民经济支柱产业
国民经济的支柱产业标准是行业的增加值占整个GDP的比重在5%以上。
1998年房地产行业的增加值占GDP的比重为4.16%,此后这一数据稳步上升,到2006年为4.5%,2007年这一数据则超过了5%,成为名副其实的支柱产业。
1998年到2007年房地产行业增加值（按当年价格计算）从3454.5亿上升为11854.3亿元,年均增长14.7%,高于GDP的平均增速,为国民经济的发展起到了关键作用。
如果说1998年国家取消了福利分房制度,转而确立货币化市场化解决住房的路径,其目的是扩大内需,那么无疑这一策略的实施效果非常明显。
2008年,我国再次面临经济减速的局面,此前召开的国务院常务会议上则重申了房地产是国民经济重要支柱产业的地位（需要分别理解国家产业支柱与国家支柱产业之间的区别）。
这表明在本次落实“扩大内需”的过程中,房地产行业依然要发挥重要作用。
随后,住房与城乡建设部9000亿安居房工程计划的提出和实施就水到渠成了。
值得注意的是,今后房地产行业的发展要与此前十年的发展有一个重要的不同,即不再以房地产市场化为单一的发展方向,取而代之的是住房保障体系和商品房市场化体系双轨运行。
表1:
2008年与1998年房地产形势与措施对比分析
本章结论:
比较1998年和2008年的房地产形势,我们认为:
1998年房地产业处在百废待兴的阶段,这个行业可以发掘的空间很大;事实证明,通过一系列改革和政策推动,房地产业成为支柱产业,显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。
2008年之前持续几年,房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位,已经透支体力,相较1998年其对经济增量贡献的空间已大为减小,
这就意味着,本轮扩大内需已经不可能过于依赖房地产业。
当然,也不能任由楼市持续低迷,保持其合理发展,对于保持经济稳定增长依然具有重要价值。
四、对中央经济工作会议关于房地产政策的分析与解读
1、中央经济工作会议涉及房地产发展的内容有两部分
中央经济工作会议涉及房地产行业发展的内容有两部分。
中央提出2009年五项重点任务中,第一项任务是“加强和改善宏观调控,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。
文中提到“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。
加强资本市场基础性制度建设,提高上市公司质量和治理水平,加强资本市场监管,增强投资者信心。
要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
”
第二部分涉及房地产发展的内容在第三项重点任务即“加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整”中,文中提到“要以提高居民收入水平和扩大最终消费需求为重点,调整国民收入分配格局。
提高居民收入在国民收入中的比重,继续做好调整企业退休人员养老金工作,提高居民财产性收入,大力促进农民消费,稳定发展住房消费和汽车消费,着力发展服务消费和旅游消费,不断增强最终消费能力。
”
2、正式为下阶段房地产行业发展定调
在中央经济工作会议的公告中,中央再次强调了房地产的支柱产业地位,并且指出要保持房地产市场稳定健康发展,这就说明中央认可房地产的支柱产业地位和对“保增长”的巨大作用。
同时,会议指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”,这对房地产行业的发展提出了更高的要求,即房地产的发展要以满足居民合理改善居住需求为出发点,要考虑住房民生问题,更不能忽视住房消费能力,盲目发展脱离普通群众消费范围的房地产。
会议进一步指出,要“增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
”如果
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